Minireningsverk som inte uppfyller miljökrav, dolt fel?
Hej,
Jag är i färd med att sälja mitt hus. Köparna har skrivit på köpekontraktet för ett tag sen och handpenningen betalad. Förra veckan gjordes miljökontoret på min kommun en inspektion av vårt minireningsverk och kom med anmärkningar. När jag tog kontakt med miljökontoret för att prata om felen, så kom det fram att det inte skulle räcka med att åtgärda dem, då lösningen var för gammal och inte längre godkänd och skulle bytas ut. Vi har ett minireningsverk Ecobox 10S. Den tidigare ägaren skall ha installerat denna 1997 eller 1998.
Den tidigare ägaren hade fått dispens att använda avloppslösningen(minireningsverket) i 10år, sedan skulle det bytas då den inte uppfyllde miljökraven. Detta om dispens har vi fått reda på idag, av kommunen och är inget vi vetat om. Kan man anse att det är ett dolt fel om tidigare ägaren har haft dispens att använda något under begränsad tid och bortsett från att meddela detta vid försäljning?
Vad kan ett minireningsverk eller liknande lösning kosta ungefär? Jag har fått för mig att priset ligger runt 100 000kr. Är det en rimlig summa att räkna med?
-Petter-
Jag är i färd med att sälja mitt hus. Köparna har skrivit på köpekontraktet för ett tag sen och handpenningen betalad. Förra veckan gjordes miljökontoret på min kommun en inspektion av vårt minireningsverk och kom med anmärkningar. När jag tog kontakt med miljökontoret för att prata om felen, så kom det fram att det inte skulle räcka med att åtgärda dem, då lösningen var för gammal och inte längre godkänd och skulle bytas ut. Vi har ett minireningsverk Ecobox 10S. Den tidigare ägaren skall ha installerat denna 1997 eller 1998.
Den tidigare ägaren hade fått dispens att använda avloppslösningen(minireningsverket) i 10år, sedan skulle det bytas då den inte uppfyllde miljökraven. Detta om dispens har vi fått reda på idag, av kommunen och är inget vi vetat om. Kan man anse att det är ett dolt fel om tidigare ägaren har haft dispens att använda något under begränsad tid och bortsett från att meddela detta vid försäljning?
Vad kan ett minireningsverk eller liknande lösning kosta ungefär? Jag har fått för mig att priset ligger runt 100 000kr. Är det en rimlig summa att räkna med?
-Petter-
Nja, måste pfransson verkligen åtgärda eller göra prisavdrag? Det har ju varit lika lätt för den tillkommande köparen att kontrollera upp avloppsfrågan som för pfransson. Så länge hävningstiden för fel upptäckta vid besiktning har löpt ut så behöver du nog inte göra ngnting. Möjligen måste du informera köparen om att avloppet blivit utdömt. (vilket det varit sedan 2007. så det är inget nytt)
Att antingen fixa det eller informera om det gör ju att ev framtida problem är ur vägen, så tänkte jag.
Men givetvis kan man ju hålla tyst och vissla lite över problemet. men gör så som Buster1 nämner, läs igenom kontraktet.
Men givetvis kan man ju hålla tyst och vissla lite över problemet. men gör så som Buster1 nämner, läs igenom kontraktet.
Håller inte med, nog borde detta ha stora chanser att bli klassat som dolt fel. man kan väl inte förväntas ringa kommunen och fråga om det är något i huset som finns med dispens och ska rivas inom nån viss tidsperiod? Nä någon måtta får det vara på undersökningsplikten.frohike skrev:
Nja du skall kolla allt som går.. Där bland bygglov, tillstånd för enskilt avlopp, ev kommande vägbyggen, vattenkvalité osv osv... Måttan på undersökningsplikten är långt mer än vad man själv tycker är rimmligt.mlkjhr skrev:
Självbyggare
· Stockholm
· 8 592 inlägg
Om ett telefonsamtal till kommunen hade avslöjat detta så är det solklart inte ett dolt fel.
Undersökningsplikten är väldigt långtgående, och i detta fall borde ni ju fått reda på det när ni ändå kollade upp byggloven hos kommunen - vilket är en av sakerna man bör göra (och som inte går som dolt fel om man inte gör det)
Att säljaren kände till det tar inte bort det som dolt fel- och att denne agerat bedräligt - well det är ju en infallsvinkel iof - men oftast krävs det då att säljaren klart och tydligt sagt, eller helt i skriftlig form, har deklarerat att det INTE är ett problem med xyz. Att bara underlåta att nämna en sak är inte liktydigt med bedrägeri, säljaren kan ju ha som förklaring att denne kanske glömde det eller inte tänkte på det bara !?
Frågelistan är iof en sån sak som säljaren skriver under, men som sagt - jag har aldrig hört talas om att ngn kunnat driva ngt fall utifrån det - men ni kan ju kolla med ngn fastighetsjurist som är insatt i det.
Vad du kan göra är ju att konfrontera säljaren och kräva pengar av denne och kanske komma till ngn förlikning, men sen inte gå vidare, och riskera både kostnader och sömnlösa nätter, om det inte går vägen...
/K
Undersökningsplikten är väldigt långtgående, och i detta fall borde ni ju fått reda på det när ni ändå kollade upp byggloven hos kommunen - vilket är en av sakerna man bör göra (och som inte går som dolt fel om man inte gör det)
Att säljaren kände till det tar inte bort det som dolt fel- och att denne agerat bedräligt - well det är ju en infallsvinkel iof - men oftast krävs det då att säljaren klart och tydligt sagt, eller helt i skriftlig form, har deklarerat att det INTE är ett problem med xyz. Att bara underlåta att nämna en sak är inte liktydigt med bedrägeri, säljaren kan ju ha som förklaring att denne kanske glömde det eller inte tänkte på det bara !?
Frågelistan är iof en sån sak som säljaren skriver under, men som sagt - jag har aldrig hört talas om att ngn kunnat driva ngt fall utifrån det - men ni kan ju kolla med ngn fastighetsjurist som är insatt i det.
Vad du kan göra är ju att konfrontera säljaren och kräva pengar av denne och kanske komma till ngn förlikning, men sen inte gå vidare, och riskera både kostnader och sömnlösa nätter, om det inte går vägen...
/K
Hej!
Jag anser att en dispens ändå är ett tillstånd om att använda avloppet och därför inte är ett fel i lagens mening om sk. dolda fel.
"
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
Hämtat ur 4kap 19 § JB
Att en begagnad fastighet har ett enskilt avlopp som inte lever upp till kraven som ställts vid tillståndet är mkt vanligt och därför kanske "normal beskaffenhet"
Om säljaren i avtalet uttalat sig specifikt om att avloppet hade tillstånd utan att nämna annat kan tänkas att det är ett dolt fel och då gäller:
"19 b § Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan. Lag (1990:936)."
se även lite information som konsumentverket ger där menar de att tillstånd för enskilt avlopp kan anses ingå i undersökningsplikten, kanske något att fråga dem om? http://www.omboende.se/sv/Kopa1/Kopa-hus/Undersokningsplikt/ "
Du bör själv titta igenom huset och testa så att saker och ting fungerar som de ska. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor med mera. Du behöver också kolla så att det finns bygglov, tillstånd för enskilt avlopp och om det finns några planer för till exempel nya vägar eller byggnader i området. Om huset har en egen brunn är det bra att ta ett vattenprov.
"
För övrigt låter 100.000kr rimligt eller+- 25.000 för ett komplett installerat minireningsverk med arbete och material.
Jag anser att en dispens ändå är ett tillstånd om att använda avloppet och därför inte är ett fel i lagens mening om sk. dolda fel.
"
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
Hämtat ur 4kap 19 § JB
Att en begagnad fastighet har ett enskilt avlopp som inte lever upp till kraven som ställts vid tillståndet är mkt vanligt och därför kanske "normal beskaffenhet"
Om säljaren i avtalet uttalat sig specifikt om att avloppet hade tillstånd utan att nämna annat kan tänkas att det är ett dolt fel och då gäller:
"19 b § Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan. Lag (1990:936)."
se även lite information som konsumentverket ger där menar de att tillstånd för enskilt avlopp kan anses ingå i undersökningsplikten, kanske något att fråga dem om? http://www.omboende.se/sv/Kopa1/Kopa-hus/Undersokningsplikt/ "
Du bör själv titta igenom huset och testa så att saker och ting fungerar som de ska. Skruva på kranar, spola i toaletten, titta under mattor och bakom tavlor med mera. Du behöver också kolla så att det finns bygglov, tillstånd för enskilt avlopp och om det finns några planer för till exempel nya vägar eller byggnader i området. Om huset har en egen brunn är det bra att ta ett vattenprov.
"
För övrigt låter 100.000kr rimligt eller+- 25.000 för ett komplett installerat minireningsverk med arbete och material.
Läs i ditt avtal!! I en del avtal finns en standardformulering som lyder ungefär såsom att säljaren garanterar att föreliggande från sotare, myndighet etc ej finns....nåt sånt. Om säljaren garanterat att kommunen ej kommit med föreläggande, så kommer han väl inte undan, eller??
Det finns en annan intressant aspekt i detta: Är "dispensen" grundad på ett myndighetsbeslut? Eller består "dispensen" av att en tjänsteman valt att inte ingripa förrän senare?
I undersökningsplikten ingår tveklöst allt som man kan konstatera genom att kolla öppna handlingar hos varje tänkbar och otänkbar myndighet. MEN "tjänsteanteckningar" och muntlig kommunikation är inga öppna och offentliga handlingar innan någon myndighetsperson fattat formell giltigt beslut. Tjänstemannen är dessförinnan skyldig att behandla motpartens personliga ekonomiska uppgifter med diskretion.
I undersökningsplikten ingår tveklöst allt som man kan konstatera genom att kolla öppna handlingar hos varje tänkbar och otänkbar myndighet. MEN "tjänsteanteckningar" och muntlig kommunikation är inga öppna och offentliga handlingar innan någon myndighetsperson fattat formell giltigt beslut. Tjänstemannen är dessförinnan skyldig att behandla motpartens personliga ekonomiska uppgifter med diskretion.