Måste vara ett dolt fel?
Hej,
Köpte ett hus för två år sedan.
När jag nu byggde en veranda behövde jag ta bort några fasadbrädor för att göra ett snyggt arbete. I och med det passade jag på att öppna upp lite mer så att jag kunde inspektera sidovinden utifrån, det fanns nämligen varken ventil eller inspektionslucka. väl inne i sidovinden så ser jag att mellan två av takstolarna är det helt svart och små utväxter, nedanför detta området, på bjälklagsisoleringen fanns det en liten vattenpöl. 40*40cm och kanske två centimeter djup. tur i oturen att vattnet inte trängt igenom isoleringspappen.
Huset är byggt 1988, undertaket är för övrigt i bra skick, på båda sidor, det har jag kollat. för mig är detta glasklart, jag kunnde inte sinspektera sidovinden vid köpet och enligt mig är det ett byggfel, antagligen har en spik till råsponten skadat taget så att det har kunnat rinna in vatten i sidovinden.
Hur går jag till väga?
Köpte ett hus för två år sedan.
När jag nu byggde en veranda behövde jag ta bort några fasadbrädor för att göra ett snyggt arbete. I och med det passade jag på att öppna upp lite mer så att jag kunde inspektera sidovinden utifrån, det fanns nämligen varken ventil eller inspektionslucka. väl inne i sidovinden så ser jag att mellan två av takstolarna är det helt svart och små utväxter, nedanför detta området, på bjälklagsisoleringen fanns det en liten vattenpöl. 40*40cm och kanske två centimeter djup. tur i oturen att vattnet inte trängt igenom isoleringspappen.
Huset är byggt 1988, undertaket är för övrigt i bra skick, på båda sidor, det har jag kollat. för mig är detta glasklart, jag kunnde inte sinspektera sidovinden vid köpet och enligt mig är det ett byggfel, antagligen har en spik till råsponten skadat taget så att det har kunnat rinna in vatten i sidovinden.
Hur går jag till väga?
Nop, dock nämnde han exakt detta när det gäller gamla delen på huset, som är byggt 1948 (sidovind är ej besiktningbar pga konstruktion skrev han om de gamla siodvindarna). det han anmärkte på när det gäller den nya delen var endast attdet fanns lite vitmögel på din oinredda vinden pga att ventilationsspalt saknades. Allstså inget alls om sidovindarna.MagnusSt skrev:
Men hade det gjort någon skillnad? Det fanns ju ingen anlening att misstänka "hål" i taket pga grund av vitmögel. och även om han hade skrivit; sidovind är ej besiktningbar hade väl det ändå inte ställt krav på mig att göra en mer djupgågende teknisk besiktning, eller?
Du får titta närmare på det gamla taket , hitta var det läcker in och repareraFreddie.l skrev:
. Börja leta ovanför vattenpölen och uppåt taket. Finns det en skorsten högre upp i samma fack så titta noga skorstensplåtar.Ingen vet när det började läcka in ... det kan ha hänt nyligen eftersom det var bara en liten vattensamling som inte runnit vidare.
Att ett gammalt tak börjar läcka är något man kan förvänta sej om taket är från 1948. Med andra ord inget dold fel.
gaia
Det är ganska tydligti vilket området det läcker ifrån, det är nämligen just mellan två takstolar och det är friskt trä både ovanför och under det svarta området, vilket förövrigt sträcker sig över ca: 10 råspontbrädor.gaia skrev:Du får titta närmare på det gamla taket , hitta var det läcker in och reparera
Ingen vet när det började läcka in ... det kan ha hänt nyligen eftersom det var bara en liten vattensamling som inte runnit vidare.
Att ett gammalt tak börjar läcka är något man kan förvänta sej om taket är från 1948. Med andra ord inget dold fel.
gaia
Huset har en stor tillbyggnad. Det är det nya taket som problemt finns, den delen är byggd 1988.
Redigerat:
Medlem
· Västernorrland
· 152 inlägg
Nu kommenterar jag något jag inte har full koll på själv men som beskitningsmannen nämde när vi köpte vårt hus. Det kanske inte är taket som är problemet.
Vi var uppe på vinden och kollade, jag frågade om svartmögel och hur det kan uppstå förutom det uppenbara att taket är otätt. Besiktningsmannen berättade att det i vissa fall läcker upp fuktig varmluft från vissa delar av övervåningen. Han hade sett flera hus där vissa sektioner av insidan på taket var täckt av mögel på grund av den varma luften som strömmar upp. Efter lite sökande på vårt hus hittade han två kabelgenomgångar på vår vind. Vid den ena var det svart, vid den andra var det färskt fint trä. Ett typiskt exempel enligt honom på vikten av att det inte strömmar upp fuktig luft på vinden som inte har chans att vädras ut.
När jag läser om hur konstruktionen ser ut hos dig kom jag att tänka på detta fenomen och att det kanske är så att det endast är varm fuktig luft som strömmar uppåt i kombination med ventilationsproblem. Det fanns inga ventiler som jag fattade det.
OBS! Återigen, jag är ingen expert på denna typ av probem, bara lite input. Kanske någon annan som kan kommentera om jag är ute och cyklar.
/M
Vi var uppe på vinden och kollade, jag frågade om svartmögel och hur det kan uppstå förutom det uppenbara att taket är otätt. Besiktningsmannen berättade att det i vissa fall läcker upp fuktig varmluft från vissa delar av övervåningen. Han hade sett flera hus där vissa sektioner av insidan på taket var täckt av mögel på grund av den varma luften som strömmar upp. Efter lite sökande på vårt hus hittade han två kabelgenomgångar på vår vind. Vid den ena var det svart, vid den andra var det färskt fint trä. Ett typiskt exempel enligt honom på vikten av att det inte strömmar upp fuktig luft på vinden som inte har chans att vädras ut.
När jag läser om hur konstruktionen ser ut hos dig kom jag att tänka på detta fenomen och att det kanske är så att det endast är varm fuktig luft som strömmar uppåt i kombination med ventilationsproblem. Det fanns inga ventiler som jag fattade det.
OBS! Återigen, jag är ingen expert på denna typ av probem, bara lite input. Kanske någon annan som kan kommentera om jag är ute och cyklar.
/M
Ett utrymme som inte är besiktat vid köp för 2 år sen under ett 22 år gammalt tak skulle jag som säljare aldrig godta som dolt fel.
Jag tror inte att en domstol i en ev. tvist skulle anse det heller men sånt kan man aldrig vara helt säker på. Att det tar lång tid och kostar pengar för att komma till ett sånt avslut kan man däremot vara helt säker på.
I TS fall skulle jag ägna tid och energi till att åtgärda felet hellre än att jaga en säljare om ett ev dolt fel.
Men en kontakt kan man alltid ta, får man ja så är det ju bara att köra på utifrån det, men får man nej skulle jag som sagt rekommendera att renovera huset istället.
Jag tror inte att en domstol i en ev. tvist skulle anse det heller men sånt kan man aldrig vara helt säker på. Att det tar lång tid och kostar pengar för att komma till ett sånt avslut kan man däremot vara helt säker på.
I TS fall skulle jag ägna tid och energi till att åtgärda felet hellre än att jaga en säljare om ett ev dolt fel.
Men en kontakt kan man alltid ta, får man ja så är det ju bara att köra på utifrån det, men får man nej skulle jag som sagt rekommendera att renovera huset istället.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 319 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 319 inlägg
Det relevanta vad gäller dolt fel är om felet/bristen/skadan kunde ha upptäckts vid en besiktning. Inte om besiktning utförts eller inte.Jan-Å skrev:
Vad gäller (ibland) oåtkomliga utrymmen som tex vind eller krypgrund har jag för mig att det ändå ingår i undersökningsplikten trots att utrymmet i vissa fall inte kan besiktigas annat än genom att ta upp ett "hål". Ett fel blir mao inte dolt bara för att man inte tar upp ett hål och besiktigar. Hade man tagit upp ett hål hade felet/bristen kunnat upptäckas=ej dolt fel. Det låter lite märkligt men jag hade just den diskussionen med min besiktningsman vid senaste förvärvet då garaget saknade inspektionslucka in till vinden. Vi diskuterade frågan i relation till vad som är förstörande resp ej förstörande undersökning. Jag hävdade (eller tyckte i alla fall) att det skulle anses som förstörande att ta upp ett hål men besiktningsmannen påstod att underökningsplikten vad gällde just vind och krypgrund smällde högre. Han kan ju ha haft fel men jag tror faktiskt inte det.
Eftersom felet knappast är dolt spelar det ingen roll hur gammalt taket är. Visst kan du chansa på att kräva säljaren på pengar i alla fall men rimligen borde du fokusera på att fixa taket istället.
Det känns som att frågan om huruvida felet kan räknas som dolt eller ej, blir lite akademisk. OM det skulle kunna gå som dolt fel, vad ligger i så fall kostnaden för åtgärd på. Det är ju inte så att man kan räkna med ett nytt tak. Utan troligen så är det kostnaden för att sätta en klick tjära på spikhålet. Dessutom med åldersavdrag.
Om man skall få det klassat som dolt fel så gäller det dels att framgångsrikt argumentera för att man inte skall behöva ta upp ett inspektionshål vid undersökningen av huset, jag har också hört att man måste ta upp ett hål för att fullgöra undersökningsplikten, men då har det gällt en hel vind som inte var åtkomlig. Dessutom måste man visa att felet fanns där redan vid köpet, för 2 år sedan. Och att det inte är ett fel som man skall behöva räkna med på ett 22 år gammalt tak.
Och lyckas man då med att visa alla dessa punkter så får man räkna med åldersavskrivning. Skulle gissa på 60-80% avskrivning.
Om man skall få det klassat som dolt fel så gäller det dels att framgångsrikt argumentera för att man inte skall behöva ta upp ett inspektionshål vid undersökningen av huset, jag har också hört att man måste ta upp ett hål för att fullgöra undersökningsplikten, men då har det gällt en hel vind som inte var åtkomlig. Dessutom måste man visa att felet fanns där redan vid köpet, för 2 år sedan. Och att det inte är ett fel som man skall behöva räkna med på ett 22 år gammalt tak.
Och lyckas man då med att visa alla dessa punkter så får man räkna med åldersavskrivning. Skulle gissa på 60-80% avskrivning.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 592 inlägg
Vi hade lite samma diskussion när vi sålde min fars sommarhus.Thomas59 skrev:
Besiktningsmannen frånskrev sig då ansvar för krypgrunden pga avsaknad av inspektionslucka.
Köaprna fick tillåtelse att ta upp en sådan och deras inspektör kunde då inspektera krypgrunden.
Hade man inte gjort detta så tror jag att en ev. rätt (tingsrätter är ju iof bara slumpmässiga) hade gjort bedömmningen att en krypgrund, som är känd som riskkontruktion, som inte är inspekterbar gör det svårt att åberopa dolt fel. Pss torde detta gälla enm vind (eller del av vind-9 som inte kan inspekteras särskilt när taket är så gammalt att man bör börja misstänka läckagerisk.
Om ngn professionell besiktningsman har besiktigat eller inte är ju som egentligen egalt, men man kan ju ha lite mer på fötterna om man verkligen gjort en sån besiktning...
/K
Japp, för mig som gillar att pilla med huset och har för avsikt att byta taket under kommande sommar så kommer jag laga det hela själv. men det har varit intressant att höra era synpunkter och ja, jag ska kontakta säljare och se hur denne ser på frågan. Som tur är det ner mot takfoten så jag behöver inte bryta upp hela taket för att laga det. Och jag kan ju tillägga att jag har surfat en del på frågan och det finns faktiskt ett HD domslut som säger att bara för att det inte går att inspektera något utan att göra hål i väggen så kan inte ENBART det styrka ett dolt fel, det är helhetsbilden som gäller. Alltså ålder, allmänt skick (dvs. kan man misstänka felaktigheter för att annat på fastigheten är undermålligt), vad säljer har sagt, vad besiktningsmannen har påpekat.
Om det ringde en köpare av mitt hus efter 2 år skulle jag bara garva och lägga på luren. Bättre att koncentrera sig på att fixa felet.