Marginal vid nyproduktion
Hej!
Vi kommer använda delad entreprenad för vår nybyggnation, och har därför fått offerter för exempelvis el, vvs, montering etc. Baserat på de offerterna har vi ett pris på hela byggnationen.
Nu har vi kommit till den roliga delen i projektet att göra tillval. Vi ska t ex välja golv, kakel, ska vi ha spottar och isåfall hur många, kamin, osv osv..
Baserat på det byggkreditiv vi har från banken, så har vi kommit fram till att vi inte kan välja allt vi vill ha, vi behöver prioritera. Då uppstår frågan, hur mycket marginal behöver vi mellan det pris vi fått från entreprenörerna, jämfört med maximala byggkreditivet?
10% ?
15% ?
Även om vi vill att det ska bli exakt de priserna vi fått så vågar vi inte helt räkna med det. Å andra sidan vill vi inte stå där med ett färdigbyggt hus helt i standard, eftersom vi var för fega.
Dela gärna med er av er erfarenhet!
Vi kommer använda delad entreprenad för vår nybyggnation, och har därför fått offerter för exempelvis el, vvs, montering etc. Baserat på de offerterna har vi ett pris på hela byggnationen.
Nu har vi kommit till den roliga delen i projektet att göra tillval. Vi ska t ex välja golv, kakel, ska vi ha spottar och isåfall hur många, kamin, osv osv..
Baserat på det byggkreditiv vi har från banken, så har vi kommit fram till att vi inte kan välja allt vi vill ha, vi behöver prioritera. Då uppstår frågan, hur mycket marginal behöver vi mellan det pris vi fått från entreprenörerna, jämfört med maximala byggkreditivet?
10% ?
15% ?
Även om vi vill att det ska bli exakt de priserna vi fått så vågar vi inte helt räkna med det. Å andra sidan vill vi inte stå där med ett färdigbyggt hus helt i standard, eftersom vi var för fega.
Dela gärna med er av er erfarenhet!
10-15% är ganska normalt att räkna med för ändringar och oförutsedda kostnader.
En annan sak jag tänker på när du nämner delad entreprenad är om du vet om vad som gäller angående arbetsmiljöregler under byggtiden? För det är nämligen så att när ni väljer delad entreprenad istället för en generalentreprenad (ofta felaktigt kallad totalentreprenad) så ansvarar ni för arbetsmiljön på byggplatsen. Har ni utsett någon som är BAS-P och BAS-U av era entreprenörer?
En annan sak jag tänker på när du nämner delad entreprenad är om du vet om vad som gäller angående arbetsmiljöregler under byggtiden? För det är nämligen så att när ni väljer delad entreprenad istället för en generalentreprenad (ofta felaktigt kallad totalentreprenad) så ansvarar ni för arbetsmiljön på byggplatsen. Har ni utsett någon som är BAS-P och BAS-U av era entreprenörer?
Dealen med husleverantören är att vi ska använda samma entreprenörer som husleverantören skulle använt vid en generalentreprenad, och att det ansvar vi har som byggherre ska delegeras åt en av entreprenörerna. Anledningen var såklart en tight budget och vi fick ned priset en hel del på detta sätt.H huggan skrev:
I samband med detta har såklart säljaren sagt att alla entreprenörer har incitament att hålla sina offerter och bete sig, annars skadas deras omdöme från husleverantören. Men vågar såklart inte lita helt på det utan borde, som du säger, räkna med 10-15% på offerterna. Kostnaden för materialleveransen från husleverantören räknar jag dock med ska hålla.
Du kan inte ge bort byggherrebegreppet till någon entreprenör. Det är alltid den som beställer ett hus på sin mark som är byggherre.
Däremot kan du låta någon entreprenör, förslagsvis den största, ansvara för aebetsmiljöarbetet.
Och ja, det är hur lätt som helst att överstiga budgeten. Det är alltid något man glömt och alltid något extra man vill ha.
Glöm inte heller alla kostnader för gardiner, möbler som lätt rinner iväg. I vårt nya townhouse/lägenhet som är betydligt mindre så har vi fått köpa nya (mindre) möbler. Hittills är vi uppe i 150'.
Och har ni räknat med tomten, grov- och finplanering, växtlighet och uteplatser som kan kosta flera hundra tusen.
Lägg gärna upp din kalkyl här så får du säkert många svar om rimligheten.
Vi byggde vårt förra hus, två hus, i lösvirke med delade entreprenader. Det fick bra, mest tack vare att byggaren/snickaren är en pärla och höll mycket i samordningen. Över 400 fakturor har vi betalat och totalt blev det 130 hantverkare och entreprenörer. Dessutom krävs det nästan ett heltidsjobb att klara detta.
Däremot kan du låta någon entreprenör, förslagsvis den största, ansvara för aebetsmiljöarbetet.
Och ja, det är hur lätt som helst att överstiga budgeten. Det är alltid något man glömt och alltid något extra man vill ha.
Glöm inte heller alla kostnader för gardiner, möbler som lätt rinner iväg. I vårt nya townhouse/lägenhet som är betydligt mindre så har vi fått köpa nya (mindre) möbler. Hittills är vi uppe i 150'.
Och har ni räknat med tomten, grov- och finplanering, växtlighet och uteplatser som kan kosta flera hundra tusen.
Lägg gärna upp din kalkyl här så får du säkert många svar om rimligheten.
Vi byggde vårt förra hus, två hus, i lösvirke med delade entreprenader. Det fick bra, mest tack vare att byggaren/snickaren är en pärla och höll mycket i samordningen. Över 400 fakturor har vi betalat och totalt blev det 130 hantverkare och entreprenörer. Dessutom krävs det nästan ett heltidsjobb att klara detta.
Redigerat:
Viktigt att påpeka är att en uppdragstagare kan utses om det hade varit en totalentreprenad eller generalentreprenad (det är absolut två olika begrepp), men det är inte möjligt i en delad entreprenad som det verkar vara aktuellt med i detta fall.Hemmakatten skrev:
Det kan även vara svårt om man som byggherre har planer på att lägga sig i mycket under byggets gång.
Kanske är begrepp och detaljer som blandas ihop som ev. gjort TS lite förvirrad. Det är däremot väldigt viktigt att det sköts korrekt om någonting skulle ske eller bli fel.
Hur mycket marginal som behövs är omöjligt att säga, det beror på många faktorer.
Men du behöver marginal "åt två håll". Dels för att täcka ev. fördyringar underr arbetets gång. Dels så måste man komma ihåg, att du har ingen garanti för hur mycket du kan få belåna det färdiga huset.
När bygget är klart så skall du omvandla lånet från byggkreditiv till bolån. Det baseras då på en värdering som görs då. Det är alltså "dagspriset" just den dagen som avgör hur mycket du får låna på det färdiga huset. Finns ingen garanti att du får omvandla hela byggkreditivet till bolån.
Men du behöver marginal "åt två håll". Dels för att täcka ev. fördyringar underr arbetets gång. Dels så måste man komma ihåg, att du har ingen garanti för hur mycket du kan få belåna det färdiga huset.
När bygget är klart så skall du omvandla lånet från byggkreditiv till bolån. Det baseras då på en värdering som görs då. Det är alltså "dagspriset" just den dagen som avgör hur mycket du får låna på det färdiga huset. Finns ingen garanti att du får omvandla hela byggkreditivet till bolån.
Materialleverans hus 1 215 528
Tomt 850 000
Förhandsbesked 11 000
Vattenprovanalys 1 749
Avstyckning 50 000
Grund, markarbete, schakt 310 000
Montering 290 000
Övrigt (ställning, kran, byggbod, containter m.m) 130 000
VVS-installation 145 000
El-installation (inkl. led spottar) 110 000
Målning 85 000
Kakel/klinker 115 000
Omlastning -
Byggel 10 000
Anslutning el 27 625
Anslutning fiber 20 000
Vatten (borra egen brunn) 83 750
Anslutning avlopp (samfällighet) 110 000
Kostnad bygglov 50 000
Kontrollansvarig + besiktning 25 000
Väg 120 000
Reserv/byggnadsmassor 96 750
Grundundersökning 30 000
Pump (vi behöver pumpa avloppet en bit för anslutning till samfällighet) 42 000
Pantbrev vid färdigställt hus 68 000
Lagfart 12 750
Räntor 33 700
Total kostnad 4 042 852
Lägger jag på 10% på offerterna landar jag på 4 216 165.
Lägger jag på 15% på offerterna landar jag på 4 304 671.
En ökning på 15% på offerterna skulle för tillfället göra att finansieringen är på håret.
Har jag glömt något? Vår tanke är dock att vi hellre lägger pengar på saker som vi inte kan fixa om ett par år (t ex finare golv, finare kakel, högre takhöjd etc). Det betyder såklart att vi kanske får leva med en ej fixad trädgård/uteplats/altan i ett par år.
Japp - detta vore katastrof. Banken vet ju dock om vad vi har i eget kapital nu, och har lagt byggkreditivet därefter. Om man inte bygger något konstigt så borde ju värdet av huset vara minst vad det kostade att bygga det + tomtkostnad.H hempularen skrev:
För övrigt - Vår bankman säger att kostnad för lagfart och pantbrev får betalas av byggkreditivet. Jag tycker det låter konstigt eftersom man i vanliga fall inte får låna till dessa kostnader. Erfarenhet om det stämmer?
Helt rätt. Säljaren hos husleverantören har på dyrt och heligt lovat att styra projektet, och att arbetsmiljö ska delegeras ut till en av entreprenörerna. Skulle säljaren inte leva upp till detta har jag nog en del att läsa på.C C.Lundin skrev:
C C.Lundin skrev:
G gusjohjoco skrev:
Tyvärr går det inte delegera arbetsmiljön till en entreprenör vid delad entreprenad så antingen vet säljaren inte vad han snackar om eller så lurar dom er.G gusjohjoco skrev:
Ska jag vara ärlig så är detta det värsta upplägget man kan ha som privatperson då man köper huset av en leverantör och sedan handlar upp entreprenaden delad då det gäller ansvar för fel, garantier och arbetsmiljöansvar. Finns det någon utsedd till att samordna alla arbeten eller är det husleverantören eller ni som gör detta?
Så du menar att vid delad entreprenad kan jag inte delegera något ansvar en byggherre har till någon av entreprenörerna?H huggan skrev:
Kan en av entreprenörerna sköta samordningen?
Anledningen till att det är delad entreprenad är för att det blev ca 300k billigare än totalentreprenad. Upplägget såldes in som att enda skillnaden kommer vara att vi skriver kontrakt med entreprenörerna, istället för ett enda kontrakt med husleverantören. Om något skulle gå sönder i huset skulle vi vara tvungna att kontakta entreprenören, istället för husleverantören. Allt annat arbete med själva bygget, skulle husleverantören sköta.
Nu är det ju uppenbart att jag hade för lite kunskap för att ifrågasätta vad det betyder.
Man kan delegera BAS-P/U till en entreprenör däremot kan man inte låta dom ta över hela ansvaret i en delad entreprenad. Så det innebär egentligen att om det sker en arbetsplatsolycka kan du bli åtalad. Du bör tex vara med på byggmöten, gå på skyddsronder och vara med i planeringen av kritiska moment för att du ska göra din del av arbetsmiljön.G gusjohjoco skrev:
Samordningen mellan entreprenörerna får man avtala hur som helst, tex att snickaren ringer römockare och elektriker när deras arbete går att utföra. Är inte detta med i avtalet sä är det din arbetsuppgift som beställare att samordna alla dessa arbeten så att inte bygget står stilla för alla är beroende av varandra och står bygget stilla kostar det pengar.
Går något sönder så måste du kontakta just den entreprenören som gjort just den delen. Men det som kan hända är ju att han skyller felet på byggsatsen och huslevrantören skyller på montören och ingen tar ansvar. Det kan även komma fel som man inte vet vem som ansvarar för och då kanske du måste anlita någon för att undersöka detta då ingen tar på sig det.
Husleverantörerna har antagligen noll koll på vad som gäller ang. arbetsmiljöreglerna.
Jag hade helt ärligt varit orolig. Oavsett vad säljarna säger så kommer du vara ensam ansvarig om någonting skulle hända. Du kommer t.ex. vara ansvarig för ställningarna och alla papper samt intyg som krävs när den ska ställas upp. Bara för att nämna något.
Jag hade helt ärligt varit orolig. Oavsett vad säljarna säger så kommer du vara ensam ansvarig om någonting skulle hända. Du kommer t.ex. vara ansvarig för ställningarna och alla papper samt intyg som krävs när den ska ställas upp. Bara för att nämna något.
Husleverantören erbjuder även totalentreprenad. Hur kan dem då ha noll koll på arbetsmiljöregler?C C.Lundin skrev:
Om man delegerar BAS-P/U till en entreprenör, samt avtalar om samordningen. Vilket ansvar ligger kvar på byggherren?
Det totala ansvaret ligger på byggherren. Är det en duktig BAS-P/U så är det normalt inga problem men hur ska man veta detta som amatör? Det finns ju exempel på byggarbetsplatser man stängt ner pga BAS-U brist på kompetens, en olycka på en sådan arbetsplats så kommer man ju direkt gå på byggherren.G gusjohjoco skrev:
