Nej, en försäljning där priset är lägre än X% av taxeringsvärdet (kommer inte ihåg om X är 100 eller lägre) räknas som gåva, inte försäljning, Och om du ger bort något så drabbas du numera inte av ngn. skatt. Gåvomottagaren övertar ditt ingångsvärde.
Och om man ärver ett hus, eller får det som gåva så räknas föregående försäljning som ingångsvärde vid reavinstberäkning den dag man säljer.
Så om vi antar att mina föräldrar köpte ett hus för 1 milj, som jag ärver. Jag ger senare bort huset till ett av mina barn, som 5 år senare säljer det för 3 milj. Då får mitt barn skatta för en reavinst på 2 milj.
Så om vi antar att broderns erbjudande innebär att TS skulle få sälja, men slippa reavinstskatten, och om vi antar att det ursprungliga ingångsvärdet är väldigt lågt, då är erbjudandet värt 25% mer än det "ser ut".
Nytt exempel. Antag att jag ärver ett hus som mina föräldrar betalat 25 000 för 1960. Mitt syskon erbjuder mig 1 012 500 (dvs 1 milj i "vinst"). för min andel idag. Och det är en summa som inte löser ut reavinstbeskattning. Då skulle jag behöva sälja min andel för 1 262 500 om jag skulle betala skatten (om skattesatsen är 20%, eller är den 22%?). Eftersom syskonet måste betala "min" reavinst skatt den dag han säljer, så har han egentligen betala 1,25 milj. Han betalar faktiskt en milj, men drar på sig en latent skatteskuld på 250 000.
Och om man ärver ett hus, eller får det som gåva så räknas föregående försäljning som ingångsvärde vid reavinstberäkning den dag man säljer.
Så om vi antar att mina föräldrar köpte ett hus för 1 milj, som jag ärver. Jag ger senare bort huset till ett av mina barn, som 5 år senare säljer det för 3 milj. Då får mitt barn skatta för en reavinst på 2 milj.
Så om vi antar att broderns erbjudande innebär att TS skulle få sälja, men slippa reavinstskatten, och om vi antar att det ursprungliga ingångsvärdet är väldigt lågt, då är erbjudandet värt 25% mer än det "ser ut".
Nytt exempel. Antag att jag ärver ett hus som mina föräldrar betalat 25 000 för 1960. Mitt syskon erbjuder mig 1 012 500 (dvs 1 milj i "vinst"). för min andel idag. Och det är en summa som inte löser ut reavinstbeskattning. Då skulle jag behöva sälja min andel för 1 262 500 om jag skulle betala skatten (om skattesatsen är 20%, eller är den 22%?). Eftersom syskonet måste betala "min" reavinst skatt den dag han säljer, så har han egentligen betala 1,25 milj. Han betalar faktiskt en milj, men drar på sig en latent skatteskuld på 250 000.
Mitt tips är att ni löser det internt. Ni vill inte äga huset tillsammans men din bror vill äga det. Ofta finns det "dolda" fördelar av att lösa detta snyggt. Kanske har ni båda barn som alltså är kusiner osv. Ett bråk om ett fritidshus ni troligen ärvt kan bli långdragna historier.
Förslaget med gåvobrev är inte så tokigt. Din bror betalar dig ett vederlag som motsvarar taxeringsvärdet minus en tusenlapp så att vederlaget är lägre än taxeringsvärdet. Detta motsvarar för dig en ersättning på knappa taxeringsvärdet + 22 % om vi räknar med att era föräldrar köpt huset för länge sedan och ingångsvärdet därmed är obetydligt. Via mäklare räknar du med att få ut taxeringsvärdet + 33 %. Samtidigt ska mäklaren ha en slant så dessa 11 % kommer att sjunka. Är det värt att köra igång en stor apparat med visningar, städning osv? Och sedan vet ni ändå inte om ni får ut vad ni vill ha.
Vid en gåva så slipper du också undan framtida "dolda fel" då dessa regler inte gäller vid gåva. Får man fråga vad huset kan tänkas gå för? Är det i krokarna av en 1-2 miljoner skulle jag utan att tveka ge bort det till brorsan. Är det värt 10 mille blir det kanske ett annat läge.
Om taxeringsvärdet är 1 miljon får du vid gåva ett vederlag på 499 000 kr för din halva av huset. Sedan är saken ur världen, Inga dolda fel, inga visningar, nöjd brorsa, huset är kvar i släkten osv.
Om taxeringsvärdet är 1 miljon och du räknar med att få ut 33 % extra vid försäljning via mäklare säljer ni huset för 1 330 000 kr. Skatten är 22 % men vi kan räkna med 20 % då ni kanske kan göra några små avdrag för inköpspris , utbyggnad osv. Kvar finns då 1 064 000 kr. Mäklaren vill ha 50 000 kr i arvode. 1 064 000 kr - 50 000 kr = 1 014 000 kr delat på två = 507 000 kr.
Skillnaden är alltså bara 8 000 kr och och sedan ska det städas, ni måste åka till huset och fixa titt som tätt, vara med vid kontraktskrivning, ev få bekymmer i framtiden med diverse krav från köparna. Vad tror du om dessa tankegångar?
Förslaget med gåvobrev är inte så tokigt. Din bror betalar dig ett vederlag som motsvarar taxeringsvärdet minus en tusenlapp så att vederlaget är lägre än taxeringsvärdet. Detta motsvarar för dig en ersättning på knappa taxeringsvärdet + 22 % om vi räknar med att era föräldrar köpt huset för länge sedan och ingångsvärdet därmed är obetydligt. Via mäklare räknar du med att få ut taxeringsvärdet + 33 %. Samtidigt ska mäklaren ha en slant så dessa 11 % kommer att sjunka. Är det värt att köra igång en stor apparat med visningar, städning osv? Och sedan vet ni ändå inte om ni får ut vad ni vill ha.
Vid en gåva så slipper du också undan framtida "dolda fel" då dessa regler inte gäller vid gåva. Får man fråga vad huset kan tänkas gå för? Är det i krokarna av en 1-2 miljoner skulle jag utan att tveka ge bort det till brorsan. Är det värt 10 mille blir det kanske ett annat läge.
Om taxeringsvärdet är 1 miljon får du vid gåva ett vederlag på 499 000 kr för din halva av huset. Sedan är saken ur världen, Inga dolda fel, inga visningar, nöjd brorsa, huset är kvar i släkten osv.
Om taxeringsvärdet är 1 miljon och du räknar med att få ut 33 % extra vid försäljning via mäklare säljer ni huset för 1 330 000 kr. Skatten är 22 % men vi kan räkna med 20 % då ni kanske kan göra några små avdrag för inköpspris , utbyggnad osv. Kvar finns då 1 064 000 kr. Mäklaren vill ha 50 000 kr i arvode. 1 064 000 kr - 50 000 kr = 1 014 000 kr delat på två = 507 000 kr.
Skillnaden är alltså bara 8 000 kr och och sedan ska det städas, ni måste åka till huset och fixa titt som tätt, vara med vid kontraktskrivning, ev få bekymmer i framtiden med diverse krav från köparna. Vad tror du om dessa tankegångar?
Vill du ha kvar huset själv eller hellre pengarna?
Vill du ha huset i släkten och kan tänkas undvara en slant för det, eller kvittar det lika?
Vill din bror ha kvar huset i släkten, och kan tänkas betala en slant extra för det?
Det är sådana där frågor man bör fundera på, så man är överens om värdet på huset, innan man funderar på fömånliga skatteupplägg. Det låter som din bror vill ha huset, och sätter ett högt minimipris för att skrämma andra köpare. Men ändå inte oskäligt högt.
Umgås ni med varandra och vill fortsätta med det, så undvik offentligt försäljning. Om du inte litar på din bror, kör offentlig aukton, ta pengarna och säg "på återseende".
Vill du ha huset i släkten och kan tänkas undvara en slant för det, eller kvittar det lika?
Vill din bror ha kvar huset i släkten, och kan tänkas betala en slant extra för det?
Det är sådana där frågor man bör fundera på, så man är överens om värdet på huset, innan man funderar på fömånliga skatteupplägg. Det låter som din bror vill ha huset, och sätter ett högt minimipris för att skrämma andra köpare. Men ändå inte oskäligt högt.
Umgås ni med varandra och vill fortsätta med det, så undvik offentligt försäljning. Om du inte litar på din bror, kör offentlig aukton, ta pengarna och säg "på återseende".
Nej, jag vill inte ha kvar huset.
Nej, vi umgås inte.
Nej, han vill inte betala extra - trots att han vill ha kvar huset.
Detta med gåva och att skjuta på skatten vill jag inte vara med om. Jag tror att jag får mer för min andel än så.
Nej, vi umgås inte.
Nej, han vill inte betala extra - trots att han vill ha kvar huset.
Detta med gåva och att skjuta på skatten vill jag inte vara med om. Jag tror att jag får mer för min andel än så.
Jag tror du har missuppfattat, gåva inom familjen är vanligt för att minska skatten. Kräver förstås ett visst mått av förtroende emellan familjemedlemmarna, men poängen är att man efter skatt skall få lika mycket vid gåva som vid försäljning till marknadspris. Den enda som förlorar på det då är skattmasen (om det sköts riktigt).Gunnar2 skrev:
Om han betalar mig mindre än taxeringsvärdet kan det räknas som gåva, och då behöver jag inte betala skatt. Däremot får han betala just denna skatt när han eventuellt säljer någon gång i framtiden.
Detta har jag kontrollerat med skatteverket, så jag tror att du har fel.
Daddydj: intressant resonemang om det rör sig om ett hus kring 1 miljon. Men nu gäller det ett taxeringsvärde på nära det tredubbla och en värdering på nästan 4 miljoner. Därför är gåvotanken utesluten.
Jag tror att det blir mäklare med offentlig auktion som sista utväg. Efter det lär jag veta marknadsvärdet på stället ...
Jag tror att det blir mäklare med offentlig auktion som sista utväg. Efter det lär jag veta marknadsvärdet på stället ...
Fel hurdå? På detta sätt skjuts skatten upp, vilket oftast är något man tjänar på. Ja, förutom skatteverket då.Gunnar2 skrev:
Annars tror jag du gör rätt med auktionen, det verkar vara svårt att komma överens.
Nu har vi lite mer fakta så jag räknar igen. Taxeringsvärdet verkar vara ca 3 miljoner och huset verkar vara värderat till ca 3,9 miljoner.
Vid gåva under taxeringsvärdet får du 1,5 miljoner (minus några hundralappar så man hamnar under halva taxeringsvärdet) och om huset köps för 3,9 miljoner är din halva värd 1,95 miljoner. På det beloppet ska det betalas halva mäklararvodet, 22 % vinstskatt, lite städning, driftkostnader till huset är sålt osv. Lite beroende på vad huset en gång i tiden är köpt för samt vad ni kan få för avtal med mäklaren så riskerar du faktiskt att få behålla mindre än 1,5 miljoner.
1 950 000 - 75 000 (halva mäklararvodet) - 429 000 (22 % vinstskatt) = 1 446 000 kr. Sedan går det säkert att trolla bort en del vinstskatt men kanske inte så mycket om huset varit era föräldrars sedan lång tid tillbaka.
Uppsidan är om huset drar iväg några hundra tusen till. För varje hundratusen extra för du behålla ca 40 000 kr. Så om du tror att huset går för en bra bit över 4 miljoner så blir det en del pengar extra.
Vid gåva under taxeringsvärdet får du 1,5 miljoner (minus några hundralappar så man hamnar under halva taxeringsvärdet) och om huset köps för 3,9 miljoner är din halva värd 1,95 miljoner. På det beloppet ska det betalas halva mäklararvodet, 22 % vinstskatt, lite städning, driftkostnader till huset är sålt osv. Lite beroende på vad huset en gång i tiden är köpt för samt vad ni kan få för avtal med mäklaren så riskerar du faktiskt att få behålla mindre än 1,5 miljoner.
1 950 000 - 75 000 (halva mäklararvodet) - 429 000 (22 % vinstskatt) = 1 446 000 kr. Sedan går det säkert att trolla bort en del vinstskatt men kanske inte så mycket om huset varit era föräldrars sedan lång tid tillbaka.
Uppsidan är om huset drar iväg några hundra tusen till. För varje hundratusen extra för du behålla ca 40 000 kr. Så om du tror att huset går för en bra bit över 4 miljoner så blir det en del pengar extra.
Hej igen!
Det har nu blivit krångligare:
- enligt gåvobrevet gäller inte samäganderättslagen
- vi har en hembudsskyldighet till den andre, hur detta pris beräknas beskrivs i gåvobrevet
Det verkar därmed som om det inte går att få det sålt på en offentlig auktion.
Då undrar jag om min bror är tvungen att köpa till det pris som beräknats? Om han inte vill, vad händer då?
Jag har sökt efter svar på detta men inte hittat något relevant.
Om någon här på forumet känner till hur det fungerar i det här läget skulle jag vara mycket tacksam.
Det har nu blivit krångligare:
- enligt gåvobrevet gäller inte samäganderättslagen
- vi har en hembudsskyldighet till den andre, hur detta pris beräknas beskrivs i gåvobrevet
Det verkar därmed som om det inte går att få det sålt på en offentlig auktion.
Då undrar jag om min bror är tvungen att köpa till det pris som beräknats? Om han inte vill, vad händer då?
Jag har sökt efter svar på detta men inte hittat något relevant.
Om någon här på forumet känner till hur det fungerar i det här läget skulle jag vara mycket tacksam.
Någon jurist får svara på detta. Går det verkligen att avtala bort en sådan lag?Gunnar2 skrev:
Då får du nog återge gåvobrevets text här om någon ska kunna hjälpa dig här, särskilt den delen som beskriver hur priset beräknas.Gunnar2 skrev:
Om beräkningen på något sätt liknar den uträkning som din bror hade i ditt första inlägg så kan det inte vara giltigt eftersom det är en matematisk omöjlighet.
Och om det blir ett löjligt lågt pris så får du väl köpa hans andel - uträkningen måste väl vara ömsesidig - och sen sälja stugan själv på marknaden.
Redigerat:
Anlita varsin värderingsman och ta snittet på dessa....vill inte din bror betala det så sälj huset via mäklare...
Farbror Pepe: jo, det går att avtala bort. Det skedde för länge sedan. Jag är dålig på juridik och förstod absolut inte om det kunde vara bra eller dåligt. Frågan är hur ägandet och försäljning fungerar när det inte är samägt ...
"Samäganderättslagen skall inte vara tillämplig vid försäljning av den bortgivna fastigheten. Om en av gåvotagarna eller, om han avlidit, hans bröstarvingar önskar försälja sin andel i fastigheten, skall andelen först hembjudas till den eller de övriga delägarna i fastigheten, som skall ha rätt att lösa den hembjudna andelen i första hand gemensamt. Priset på hembjuden del skall fastställas genom en av delägarna utsedd opartisk värderingsman occh skall avse skäligt marknadsvärde med avdrag för den latenta skatten på realisationsvinst. Köpesumman skall i första hand erläggas ... "
En opartisk värderingsman har gjort värderingen 3,8 miljoner för hela fastigheten. Min bror vill köpa min del för 1 miljon. Han vill inte sälja sin del för 1 miljon. Däremot vill han sälja sin del för 1,9 miljoner (eller mer).
Han påstår nu att jag kan sälja min halva till vilket pris som helst. Som om någon skulle vilja äga en fastighet med honom ...
Det verkar som om han utnyttjar att samäganderättslagen inte gäller, och att en offentlig auktion enligt denna lag inte kan ske.
Kan jag tvinga fram en försäljning av hela fastigheten på något annat sätt, nu när samäganderättslagen inte är tillämplig?
Att sälja till underpris gör jag bara inte ...
"Samäganderättslagen skall inte vara tillämplig vid försäljning av den bortgivna fastigheten. Om en av gåvotagarna eller, om han avlidit, hans bröstarvingar önskar försälja sin andel i fastigheten, skall andelen först hembjudas till den eller de övriga delägarna i fastigheten, som skall ha rätt att lösa den hembjudna andelen i första hand gemensamt. Priset på hembjuden del skall fastställas genom en av delägarna utsedd opartisk värderingsman occh skall avse skäligt marknadsvärde med avdrag för den latenta skatten på realisationsvinst. Köpesumman skall i första hand erläggas ... "
En opartisk värderingsman har gjort värderingen 3,8 miljoner för hela fastigheten. Min bror vill köpa min del för 1 miljon. Han vill inte sälja sin del för 1 miljon. Däremot vill han sälja sin del för 1,9 miljoner (eller mer).
Han påstår nu att jag kan sälja min halva till vilket pris som helst. Som om någon skulle vilja äga en fastighet med honom ...
Det verkar som om han utnyttjar att samäganderättslagen inte gäller, och att en offentlig auktion enligt denna lag inte kan ske.
Kan jag tvinga fram en försäljning av hela fastigheten på något annat sätt, nu när samäganderättslagen inte är tillämplig?
Att sälja till underpris gör jag bara inte ...
För det första bör du kolla med en jurist om friskrivningen från samägandelagen verkligen är giltig.
sedan kan manundersöka om det går att straffa sig ur avtalet, typ att belåna och se till att banken säljer panten. Det kan finnas någon enklare och mindre dramatisk väg att nå samma effekt.
sedan kan manundersöka om det går att straffa sig ur avtalet, typ att belåna och se till att banken säljer panten. Det kan finnas någon enklare och mindre dramatisk väg att nå samma effekt.