Så är det.... om man ska märka ordhempularen skrev:
Det är viktigt anser jag att man ser mäklare som säljare... Då har jag helt plötsligt mer förtroende för mäklaren.
Eller tja... lika stort förtroende som man kan ha för en säljare... Men det är väldigt sant som du skriver... mäklaren vill inte lägga ner mer energi än nödvändigt. Han tjänar mer på flera snabba försäljningar en några få som har den högre provisionen efter ett visst pris.
Du menar att det står i mäklarens anställningsavtal att han alltid ska jobba till max? Är det skäl för uppsägning om han glömmer att tipsa en presumtiv spekulant om en viss lägenhet?Fairlane skrev:
Den enda gången jag menar att det är rimligt att vara kategoriskt emot denna form av ersättningsmodell är när det går att få till ett avtal som otvetydligt säger att mäklaren ska göra sitt absolut bästa för att få högsta möjliga pris. Dvs det ska stå på pränt, svart på vitt, utan finstilta fotnoter, med en formulering som är så tydlig att det finns god möjlighet att stämma mäklaren om man efteråt inte anser att detta blev uppfyllt.
Långt ifrån alla presumtiva spekulanter tittar aktivt på hemnet (eller motsvarande), eller har automatiska utsökningar som fullt ut matchar det dom letar efter. Men dom kan fortfarande vara "nåbara" via en mäklare. Således kan en mäklares ansträngningsnivå mycket väl påverka antalet spekulanter som kommer på visning. Dessutom kan en högre presumtiv ersättning innebära att mäklaren väljer att sätta av mer tid för just denna lägehet, och/eller en högre summa för t.ex annonser.
Givetvis ska man inte glömma bort att förhandla fram bra villkor. Och givetvis bör man räkna på ett antal olika modeller och ett antal olika slutpriser (och inte glömma bort vinstskatten). Och ju bättre kunskap man har om marknadsläget destå större sannolikhet är det att man kan välja hitta den modell som maximerar ens vinst. Men följdaktligen gäller då också att ju sämre kunskap man har om marknadsläget, destå större är risken att man gör ett dåligt val. Och då bör man troligen ta det säkra för det osäkra och välja en fast kostnad och/eller en fast procentsats.Jag satte iallafall drömgränsen så att det verkligen var en drömgräns och fick då 0,3% lägre arvodeskostnad om jag inte minns fel. Över drömgränsen skulle mäklaren få 10%, men det var först 100' över drömgränsen som arvodet för det upplägget jag valde blev samma som för den fasta procentsatsen. Skulle lägenheten gå för drömgräns +110' så skulle jag förlora lite på att inte valt en fast procentsats.
Lägenheten såldes, under drömpriset, så för mig blev upplägget en vinst. Jag håller dock med om varningarna att mäklarna värderar lägenheten lite lågt så att de kan föreslå en drömgräns som de bör nå. I mitt fall sa 2 mäklare ungefär så här: "Du får 1,,7 miljoner, garanterat. Vi kan sätta ett acceptpris på 1,6 och så får jag 10% över drömgränsen på 1,7..." Jag kontrade med "Vi sätter accept på 1,7, som jag garanterat ska få och drömgränsen på 2,3 miljoner.
I teorin skulle man kunna ta fram en generell modell som beräknar fram vilken typ av ersättningsmodell som borde ge störst utdelning för säljaren, utifrån historisk data för jämförbara lägenheter i jämförbara områden. Men då skulle man behöva ganska mycket data. Data som i dagsläget inte verkar finnas tillgänglig, och mäklarbyråerna har nog inget incitament att göra dom tillgängliga. Kanske kunde man få till någon frivillig rapportering av konsumenterna, liknande räntekartan för bolåneräntor. Kanske ser vi en liten början på det här i tråden, iom att ett par stycken nu har nämnt vad de haft för procentnivåer.
Det kan fungera som en morot som gör att han ger lite extra för just denna försäljning. Kanske gör denna extra morot att han går igenom sin lista med presumtiva spekulanter en extra gång, och kanske försöker ringa några ännu än gång som tidigare inte har svarat. Kanske bedömmer han att med en presumtivt högre ersättning i sikte så kanske det är värt att lägga några tusen kr extra på annonsering, vilket kanske innebär en ytterst intresserad spekulant som annars kanske helt missat detta prospekt.Odjuret skrev:
Utan denna extra morot så kan det mycket väl vara så att mäklaren avstår från att lägga lite extra på annonseringen, och kanske avstår från att gå igenom sin kundlista en sista gång (istället kanske han lägger tiden på att ringa upp presumptiva säljare, för att försöka få ytterligare en kund).
Säg inte det. En mäklare kan mycket väl få en tveksam spekulant att överväga alla fördelarna ännu en gång, kanske i stil med "Du sa ju själv hur svårt det är att hitta lägenheter av den här typen nu för tiden. Tänk bara hur mycket du kommer trivas där! Ska du verkligen hoppa av budgivningen nu? Kan det inte vara värt att lägga ett bud till åtminstone?"
Precis! Det finns en anledning till att företag använder marknadsföring, och har pratglada säljare som säljer på provision i sina butiker. För att det funkar.