Lyfta över fastighet till ett EF - Vad tänka på?

[-MH-]

Fördel sa jag inget om, men det verkar vara valbart. Positivt kan vara att privat värdestegring beskattas mindre än i firman, samt att man får större räntefördelningsunderlag? Negativt är mer skatt betalas nu, och dessutom den extra värdeminskningen?

Jag hade frågat en specialist. Misstänker att det är liten skillnad vilket som, sällan man hittar stora vinster i det ena eller andra skatteupplägget. Om man inte är riktigt kreativ.

 

[Lilllen]

Det är inte uteslutet att vi någon gång själva skulle vilja flytta tillbaka hit och då "göra om" till privat ägande igen.

Vill jag ha en så hög värdering som möjligt i bokföringen från start när jag lyfter in det i ett EF? (För att inte behöva betala onödigt mycket skatt på försäljningsvinst i bolaget när/om jag skulle "köpa" över det privat igen?)
Eller finns det fördelar med att ha låg värdering?
Bolaget är tänkt köra momsfritt, vill inte ha moms på hyresintäkterna och tänkt köra det mesta löpande underhållet själv och inte köpa speciellt mycket varor i bolaget, rätta mig om jag tänker fel här.

Är det något annat man måste tänka på?

Detta tror jag är en viktig punkt att titta på. @Jonatan79 var också inne på det. Som jag förstått det så kan du bara hyra ut till ett hushåll utan att de får bestittningsrätt. Så tänker du hyra ut de båda husen till olika så får den andra besittningsrätt. Så, varianter runt detta? Ef är ju samma som att du hyr ut, så funkar nog inte. Ett AB så kan du kanske häva besittningsrätten genom att sälja tillbaka till dig själv om du vill flytta tillbaka? Eller att du hyr ut båda husen till samma person som i som tur hyr ut det andra huset i andrahand? Jag kan inte reglerna kring detta, utan andra kan detta bättre, men vill lyfta frågan då den kan vara avgörande för hela idén.

 

[Bernt Ö97]

Hoppas jag hamnat i någorlunda rätt kategori nu.

Jag har en fastighet som består av två hus. Nu när vi funderar på att flytta tänkte jag behålla husen som en enskild firma och hyra ut husen istället för att sälja.
Vad bör jag tänka på? Det är inte uteslutet att vi någon gång själva skulle vilja flytta tillbaka hit och då "göra om" till privat ägande igen.

Vill jag ha en så hög värdering som möjligt i bokföringen från start när jag lyfter in det i ett EF? (För att inte behöva betala onödigt mycket skatt på försäljningsvinst i bolaget när/om jag skulle "köpa" över det privat igen?)
Eller finns det fördelar med att ha låg värdering?
Bolaget är tänkt köra momsfritt, vill inte ha moms på hyresintäkterna och tänkt köra det mesta löpande underhållet själv och inte köpa speciellt mycket varor i bolaget, rätta mig om jag tänker fel här.

Är det något annat man måste tänka på?

Privat ägande och enskild firma är samma sak.
Skattereglerna omfattar dig som privatperson och enskild firma som en juridisk person. Allt överskott beskattas.

 

[maverik]

Detta tror jag är en viktig punkt att titta på. @Jonatan79 var också inne på det. Som jag förstått det så kan du bara hyra ut till ett hushåll utan att de får bestittningsrätt. Så tänker du hyra ut de båda husen till olika så får den andra besittningsrätt. Så, varianter runt detta? Ef är ju samma som att du hyr ut, så funkar nog inte. Ett AB så kan du kanske häva besittningsrätten genom att sälja tillbaka till dig själv om du vill flytta tillbaka? Eller att du hyr ut båda husen till samma person som i som tur hyr ut det andra huset i andrahand? Jag kan inte reglerna kring detta, utan andra kan detta bättre, men vill lyfta frågan då den kan vara avgörande för hela idén.

Har tänkt hyra ut ett av husen till någon mer ”permanent” hyresgäst, och det andra huset till kortare vistelser så då kanske det löser sig med besittningsrätten.

 

[Limpan4all]

OK, jag råkar veta lite om detta...
OM du inte har någon annan näringsverksamhet så finns det inga ekonomiska fördelar att ha fastigheten som en EF. OM du däremot har eller planerar att ha annan näringsverksamhet (konsultfirma, jordbruk, åkeri mm som EF) så är det extremt fördelaktigt. Så om du är pensionär eller lönseslav och räknar med att förbli så så är det bara skattemässiga nackdelar med att ha det i EF form gentemot att driva det privat. Det finns ingen separation hos banken mellan om du driver det som EF eller privat allt ligger på ditt personnummer och ÄR du själv. Om fastigheten är klassad som näringsfastighet så strular det till bankkontakterna en hel del då du kommer att jobba mot företagssidan och inte mot privatpersonsidan, dvs betydligt sämre lånevillkor och avkastningskalkyler mm.
Positiv räntefördelning fyller bara en funktion om du vill få ut andra näringsinkomster "billigt" ur verksamheten. Men då är det extremt förmånligt.
Reavinsten påverkas inte om du äger det privat eller i EF. Ingångsvärdet i EF (basen för räntefördelningen) tar hänsyn till om lånen ligger i din privata deklaration eller i EF delen. För mesta räntefördelning så bör EF inte ha egna lån (då det sänker ingångsvärdet på tillgångarna). Men då kommer frågan om du har annan näringsverksamhet igen.
Du kan bara säga upp hyresgäst om du bosätter dig där själv eller närstående i den innersta kretsen (partner/barn). I alla andra fall så gäller normala uppsägningsregler som i princip omöjliggör uppsägning om inte hyresgästen beter sig korkat (skiter i att betala hyran) och sådana skall du ALDRIG ha som hyresgäster, var noga när du väljer hyresgäster i annat fall så blir det bara en massa bekymmer som kommer att konsumera din livsenergi...

 

[Nötegårdsgubben]

Du kan bara säga upp hyresgäst om du bosätter dig där själv eller närstående i den innersta kretsen (partner/barn). I alla andra fall så gäller normala uppsägningsregler som i princip omöjliggör uppsägning om inte hyresgästen beter sig korkat

Nja. Privatuthyrningslagen medger undantag för en uthyrning, vilket TS verkar ha koll på. Den gäller ju dock inte i näringsverksamhet, vilket talar mot firma.

 

[Limpan4all]

Ja, självklart om du hyr ut som privatperson men inte om du gör det som näringsidkare dvs har fastigheten som ett EF.

 

[Sylvek]

Blir väl helt enkelt lite oproportionerligt irriterad när icke kunniga människor börjar kill(tjej?)gissa hur det fungerar och dessutom helt utan kunskap ifrågasätter. Självklart har jag kollat upp förutsättningarna och vad som gäller för mig när det handlar om värden på 6-7 miljoner. Klassisk forum/social media att folk bara vill synas/göra sig hörda känns det som ibland, även om man inte har någon kunskap kring frågan som är ställd ska man till varje pris få in några rader, gärna och allra helst ifrågasätta frågeställaren.

Set absolut inga fördelar med detta upplägget TS diskuterar

i EF så ska det betalas egenavgifter vid uttag,!!

Hyr du ut en privatbostad så betalar du 30% skatt på vinsten,

Nej skaffa bättre relation med banken ist, tex sätt in överskottet från uthyrningen på bankens pensions sparande,

 

[Plupp 182623]

Set absolut inga fördelar med detta upplägget TS diskuterar

i EF så ska det betalas egenavgifter vid uttag,!!

Hyr du ut en privatbostad så betalar du 30% skatt på vinsten,

Nej skaffa bättre relation med banken ist, tex sätt in överskottet från uthyrningen på bankens pensions sparande,

Du vet inte vad du pratar om.
Allt beror på vilken situation man är i.
Jag köper nya hus för uthyrning och varenda fastighetsjurist och revisor (inkl. min egen) säger att EF är absolut bäst på alla sätt. Vi använder räntefördelning. Kan inte få lägre vinstskatt i ett AB. Sen ligger det en stor skogsfastighet bakom och det kanske inte funkar med räntefördelning i TS fall. Jag är inte så kunnig på området heller. Men allt en modell passar nog inte alla.

 

[Oaken]

Hmm, är det inte så att för att få positiv räntefördelning ska man ha mycket eget kapital i Enskilda firman. I ts fall kommer husen finansieras med lån. Kommer det inte bli negativ räntefördelning då? Vilket jag tror inte är så bra.

 

[Skrivbordsbonden]

Hmm, är det inte så att för att få positiv räntefördelning ska man ha mycket eget kapital i Enskilda firman. I ts fall kommer husen finansieras med lån. Kommer det inte bli negativ räntefördelning då? Vilket jag tror inte är så bra.

Räntefördelning bygger helt riktigt på EK, större skulder i förhållande till tillgångarna ger mindre möjligheter att fördela. Sen på en hyresfastighet med 2 enheter kanske bankerna sätter Max 50% belåningsgrad då vakansgraden är högre och slår hårdare mot lönsamheten om 1 lägenhet står tom i 2-3 månader. Med 50% belåning är möjligheterna för räntefördelning fortsatt god

 

[Plupp 182623]

Hmm, är det inte så att för att få positiv räntefördelning ska man ha mycket eget kapital i Enskilda firman. I ts fall kommer husen finansieras med lån. Kommer det inte bli negativ räntefördelning då? Vilket jag tror inte är så bra.

jo, jag tyckte min revisor sa att köper man ett hus så tar lånet och huset ut varandra. Men om man har en skogsfastighet bakom så kan man använda den.

 

[Skrivbordsbonden]

Om du köper en bebyggd lantbruksfastighet och ämnar nyttja huset som din privata bostad kan du tillsammans med din revisor välja att inte följa praxis till punkt och pricka genom behandla lånet som privat mot huset och nyttja ränteavdraget om 30% i den privata deklarationen. Då får du samtidigt också ett ökat räntefördelningsunderlaget. Men 50% belåning är alltid 50% belåning, då i detta fallet handlar det inte om en delad fastighet utan hela fastigheten ämnas göras om till näring

 

[Skrivbordsbonden]

jo, jag tyckte min revisor sa att köper man ett hus så tar lånet och huset ut varandra. Men om man har en skogsfastighet bakom så kan man använda den.

ytterligare en sak är du saknar avskrivningar på marken, medan räntefördelningsunderlaget på en byggnad sjunker för varje år är marken oförändrad värdemässigt

 

[Limpan4all]

Man måste inte skriva av en byggnad... Man FÅR skriva av en byggnad. Just med avseende på räntefördelning och annat så kan det till och med vara lönsamt att skriva upp värdet på en byggnad. Så länge som man ligger under marknadsvärdet så är det helt OK i ett EF. I ett AB så gäller andra regler...