Lita på varudeklarerat eller egen besiktning?

[Vrana]

Har heller ingen statistik men har köpt två äldre hus. Ett från ”1909” dvs vet ej exakt men stommen är timmer och ett från 1967. Bägge dödsbon så ingen säljarinfo men säljarbesiktning från dödsboet. Jag instämmer i kören om att dessa besiktningar är toapapper och inte mycket annat. Min erfarenhet av just anticimex besiktningsmän är av samma kvalitet. På gott och ont dock! Han avskrev avloppet på vårt hus utan att ha lyft på golvbrunnslocket, vilket ju förhoppningsvis avskräckte några köpare. Hade man lyft hade man sett att det var relinat vilket vi lyckades bekräfta med lite detektivarbete sedan (dödsboet hade ingen kännedom).

Har dock turen att ha kunnigt ingift byggfolk och det hade jag inte vågat skriva på utan. Jag är själv entusiastisk men hopplös akademiker. Men en vanlig besiktningsman har jag interagerat med tre gånger och inte blivit klokare av.

Har en kompis som är byggingenjör men som inte längre jobbar med småhus som sa: ”ja, som alla hus då?” När jag våndades över möglet på vår vind. Verkar ju vara ett klassiskt fenomen när murstocken slutar gå varm och man börjar täta husen. Läs på själv men ingen jättekatastrof i mina ögon så länge det inte är hela taket som läcker in vid minsta regn. Min slutsats blev denna: pallar ej riva ut hela innanmätet för att sätta ångspärr. Vi har satt in kasetter för att kunna elda mer (och för att kunna elda ordentligt om det blir tex krig), därtill kommer vi sätta in ett FTX (dyr lösning, vi har småbarn) som ju förhoppningsvis skapar ett undertryck och minskar fuktvelastningen innifrån huset. Lösningarna här är lika många som inlägg i forumet. Man hittar något som funkar. Häng bara inte i den där knäppa fb-gruppen som heter typ fukt och mögel där de är mögelfobiker av likvärdig rang som elallergiker.

Källaren låter också överkomlig? Jag har haft samma i bägge hus. Dränera om du vill för att kunna använda ytorna till mer än tvättstuga (vi gjorde det, total slakt av tomten, ångrar det ej) men ingen panik så länge det inte är plaskblött och ni inte ämnar inreda med uppreglad furupanel i hela.

Lycka till! Spännande med nytt hus!

 

[Vrana]

Det där med vinden är en standardformulering när de hittar spår av mögel på vinden. Svartmögel innehåller svart pigment som blir kvar även efter att möglet är dött, så fläckarna kan ha tillkommit när som helst under husets 90-åriga historia, och problemet har kanske lösts redan för 50 år sedan med en badrumsfläkt eller köksfläkt. Det man får göra är att fotografera fläckarna och kolla igen om ett år. Om det är aktiv påväxt kan man börja fundera på åtgärder. Hos oss har någon föregående ägare installerat friskluftsventiler som kan ha löst problemet. Vi har dessutom satt in fläkt som går på konstant lågvarv i både badrum och gästtoa (alltid en bra idé om man har självdrag), och när köket renoverades bad vi om ångbroms i taket eftersom de flesta fläckarna var ovanför köket.

Fukt i källaren i dessa gamla hus är väldigt vanligt och inget jätteproblem så länge man använder källaren på rätt sätt. Ställ inga flyttlådor eller andra kartonger direkt på betonggolvet och möblera inte med täta möbler (tex skåp och hyllor med hel rygg) mot ytterväggen. Det är inte säkert att det blir helt torrt ens med omdränering, men en omdränering kan ändå vara bra att göra så småningom, speciellt om ni t.ex. vill bygga ett badrum eller snygga till en tvättstuga.

En sak dom inte alltid tar upp som man kan behöva räkna med är att byta avloppsstammarna under källargolvet om det inte redan har gjorts. Förr gjordes de i gjutjärn och de kan vara genomrostade vid det här laget. Ofta noterar dom i besiktningen att det är gjutjärnsbrunnar i källaren, och det är ett tecken på att även stammarna kan var gamla. Även alla järnrör inne i huset lär behöva bytas så småningom. Jag har bild på köksavloppet i min renoveringstråd om du vill se hur det kan se ut: [länk]

En annan sak som är värd att kolla upp är radon. Även om det inte är blåbetong i väggarna kan det finnas markradon som pyser in genom alla små sprickor som finns i grunden och väggarna i dessa gamla källare.

Mitt inlägg blev helt överflödigt plus ett på detta!
Om det där är anmärkningarna på er besiktning blir jag inte mörkrädd.

 

[Jo-han]

Om du har en besiktningsklausul så är väl idén att kunna dra dig ur affären om du upptäcker ngt som inte redan är känt. Jag ser inte hur en genomgång av en ”redan genomförd” besiktning öppnar för att dra dig ur, för den syftar ju bara till att gå igenom det som redan är känt. Det är ju för säljarens trygghet, du bara betalar för att få ta del av den (mer än att läsa protokollet). Det skulle väl vara om du lyckas få till en klausul där du ovillkorligen får dra dig ur om du vill…

 

[hempularen]

Det skulle väl vara om du lyckas få till en klausul där du ovillkorligen får dra dig ur om du vill…

Det är ju så besiktningsklausuler briukar vara formulerade numera. Man skall inte riskera att det finns en otydlighet om villkor för "besiktningshävning", ger risk för struliga tolkningstvister.

Jag skulle nog sikta in mig på vilka dokumenterade brister det finns på själva besiktningen. Vad har INTE besiktigats? Oftast finns det skrivningar i stil med att tak bara har undersökts nedifrån, eller att ett utrymme var för belamrat, eller inge ntillgång till krypgrund och liknande. Och vad är worst case för det som inet har undersökts. Där kan man om möjligt försöka få en egen bes. man att undersöka (ibland handlar det bara om saknad stege för att komma upp på taket, ellr att man kan behöva filma in genom en ventil i krypgrund osv).

Finns det ex. nyrenoverat badrum, där det faktiskt är en avseväd del av värdet, att det är nyrenoverat. Så är det viktigt att kontrollera att det faktiskt är korrekt utfört. Man vill inte betala fullpris för ett nyuppfört fuskbygge.

men mycket handlar också om att ha rätt förväntningar. Köper man ett 90 år gammalt hus, så är det inte ett nytt hus, även om det är topprenoverat. Det kommer alltid att finnas saker som behöver fixas.

När vi köpte vårt nuvarande 30 tals hus 1998 så anmärkte vår bes. man på en golvbräda på balkongen som var dålig. Direkt efter tillträde började jag byta brädan. Balkongräcket var av trä med tjock stockpanel utåt (samma som på övriga huset), och klenare panel på insidan av räcket. För att komma åt att få bort golvbrädan som gick in under panelen, tog jag bort innerpanelen. Och blev chockad. Det rasade ut murket trä, visade sig att hela trästommen till räcket var helt borta, låg som smulor inne mellan inner och ytterpanel. Räcket hölls uteslutabde ihop av ytterpanelens ihopspikade gerade hörn. Närmare underökning visade att även bjälkarna som kom ut ur huset för balkongen var till 70% murkna.

Var bara att bita ihop och fixa, det är så med äldre hus. Blev smidesräcke istället. Har senare insett att jag nog borde haft bygglov för den ändringen...

 

[anyconsideration]

Det är ju så besiktningsklausuler briukar vara formulerade numera. Man skall inte riskera att det finns en otydlighet om villkor för "besiktningshävning", ger risk för struliga tolkningstvister.

Jag skulle nog sikta in mig på vilka dokumenterade brister det finns på själva besiktningen. Vad har INTE besiktigats? Oftast finns det skrivningar i stil med att tak bara har undersökts nedifrån, eller att ett utrymme var för belamrat, eller inge ntillgång till krypgrund och liknande. Och vad är worst case för det som inet har undersökts. Där kan man om möjligt försöka få en egen bes. man att undersöka (ibland handlar det bara om saknad stege för att komma upp på taket, ellr att man kan behöva filma in genom en ventil i krypgrund osv).

Finns det ex. nyrenoverat badrum, där det faktiskt är en avseväd del av värdet, att det är nyrenoverat. Så är det viktigt att kontrollera att det faktiskt är korrekt utfört. Man vill inte betala fullpris för ett nyuppfört fuskbygge.

men mycket handlar också om att ha rätt förväntningar. Köper man ett 90 år gammalt hus, så är det inte ett nytt hus, även om det är topprenoverat. Det kommer alltid att finnas saker som behöver fixas.

När vi köpte vårt nuvarande 30 tals hus 1998 så anmärkte vår bes. man på en golvbräda på balkongen som var dålig. Direkt efter tillträde började jag byta brädan. Balkongräcket var av trä med tjock stockpanel utåt (samma som på övriga huset), och klenare panel på insidan av räcket. För att komma åt att få bort golvbrädan som gick in under panelen, tog jag bort innerpanelen. Och blev chockad. Det rasade ut murket trä, visade sig att hela trästommen till räcket var helt borta, låg som smulor inne mellan inner och ytterpanel. Räcket hölls uteslutabde ihop av ytterpanelens ihopspikade gerade hörn. Närmare underökning visade att även bjälkarna som kom ut ur huset för balkongen var till 70% murkna.

Var bara att bita ihop och fixa, det är så med äldre hus. Blev smidesräcke istället. Har senare insett att jag nog borde haft bygglov för den ändringen...

Ja klausulen som är inskriven nu är i princip att vi kan dra oss ur efter besiktningsgenomgången utan specifik anledning, samt att en del i källaren som vid besiktningstillfället var fyllt med grejer ska ha tömts tills genomgången så att även denna kan kontrolleras.

Huset är tillbyggt 2008 och då även delvis renoverat, vi misstänker även att de då fixade en del med taket och avlopp iom att ett helt nytt badrum byggdes, men detta vet vi inte säkert (verkar inte som att säljarna sparat dessa uppgifter...).
Vi är beredda på överraskningar och "läropengar", vi vill bara inte ha någon katastrof. Men upplever baserat på det underlag vi fått samt att säljarna inte hade några problem att godkänna en besiktningsklausul, att iaf vad som syns och vets om så är huset i helt OK skick ändå.

 

[klimt]

Ja klausulen som är inskriven nu är i princip att vi kan dra oss ur efter besiktningsgenomgången utan specifik anledning, samt att en del i källaren som vid besiktningstillfället var fyllt med grejer ska ha tömts tills genomgången så att även denna kan kontrolleras.

Huset är tillbyggt 2008 och då även delvis renoverat, vi misstänker även att de då fixade en del med taket och avlopp iom att ett helt nytt badrum byggdes, men detta vet vi inte säkert (verkar inte som att säljarna sparat dessa uppgifter...).
Vi är beredda på överraskningar och "läropengar", vi vill bara inte ha någon katastrof. Men upplever baserat på det underlag vi fått samt att säljarna inte hade några problem att godkänna en besiktningsklausul, att iaf vad som syns och vets om så är huset i helt OK skick ändå.

Det låter klokt. Tidigare så hade klausulerna ofta villkor som gav problem vid tolkning så nu är det i praktiken en kort tid av ”öppet köp”. Om det finns områden som inte ingår i besiktning så gör enkla kontroller. Man kommer långt med att testa avlopp och en spänningsprovare från Claes Ohlsson för att få överblick över el. I äldre hus kan det finnas uttag som man tror är jordade men som inte är det.

 

[hempularen]

Personligen skulle jag i ert läge inte lägga pengar på en ytterligare egen besiktning, förutsatt att man får bra intryck av bes. mannen på genomgången.

Men håll ögonen öppna för ev. försök att dölja problem. Är ex. taket i ett rum nymålat, så skulle det kunna vara för att "åtgärda" en läcka, kan givetvis lika gärna vara att man vill fräscha upp inför försäljning. Liknande med källarväggar. Titta på vinden efter tecken på att vatten har runnit.

Där det finns inspektionsluckor, ex. in till rörstammar. Öppna och titta! Finns där indikation på läckage. Drt kan också ger en insikt i byggnadsmaterial, inne i utrymmet, kan man se någon blåbetong (radon) osv. Kan vara bra att ha med sig en universalnyckel för sådana luckor ex: https://www.jula.se/catalog/bygg-oc...ion/vvs-tatning/universalnyckel-elvvs-024784/

Ev kan det också vara läge att kolla om den uppgivna boytan stämmer någorlunda. Skaffa en laseravståndsmätare (några 100kr på Jula/biltema). Med den kan du mäta upp ytan på ett rum på några sekunder. För utöver rena byggtekniska problem så kan det vara en allan kalldusch om man upptäcker senare att det "fattas" 40 - 50 kvm yta.

 

[mrsnhp]

Huset är tillbyggt 2008 och då även delvis renoverat, vi misstänker även att de då fixade en del med taket och avlopp iom att ett helt nytt badrum byggdes, men detta vet vi inte säkert (verkar inte som att säljarna sparat dessa uppgifter...).

Ett helt nytt badrum kan även innebära att man bara har kopplat på de nya rören på de gamla gjutjärnsstammarna. För att byta ut stammarna måste man bila upp golv i källaren, och det är inte självklart att man ger sig på sånt bara för att man bygger till. Fråga gärna säljarna. Även om de inte har papper kvar borde de komma ihåg om det bilades en massa i källaren, förutsatt att det var de som gjorde utbyggnaden.

Intervjua dem om allt de har gjort och allt de vet om huset om ni får tillfälle. Det är bra att få reda på så mycket som möjligt, så att ni vet mer om hur huset ska underhållas.