Lita på varudeklarerat eller egen besiktning?
Vi ser ut att ha vunnit en budgivning på ett hus från 30-talet som vi nu ska skriva kontrakt på. I detta kontrakt kommer vi skriva in en besiktningsklausul.
Nu till frågan: Huset säljs med "varudeklarerat" via Svensk Fastighetsförmedling och vi kommer att bekosta en köpargenomgång av besiktningsprotokollet, är det kritiskt att vi tar in en egen besiktningsman på detta eller är vi trots allt skyddade för eventuella missar i besiktningen av varudeklarerings-försäkringen?
Upplever efter sökningar i forumet att åsikterna är tudelade, ena sidan förespråkar "alltid egen besiktning, anticimex är vara bluff och båg!" medan andra sidan generellet är nöjda med köpargenomgången och att de fått ersättning vid eventuella problem.
Besiktningen har noterat på källarens fuktskydd och att detta måste förbättras, samt tätning på vind (men fuktkvoten var klart godkänd). Så det känns som ett realistiskt protokoll och inte "förskönande", men vi kan också ingenting om hus...
Vår plan nu är att ta köpargenomgången och upplever vi besiktningsmannen som noggrann, seriös samt ger svar på våra frågor, att nöja oss med detta. Om vi ej känner oss nöjda, ta in en egen besiktningsman. Är detta rimligt eller måste vi verkligen ta in en egen direkt? Vore ju trevligt att spara de 10-15K till annat...
Nu till frågan: Huset säljs med "varudeklarerat" via Svensk Fastighetsförmedling och vi kommer att bekosta en köpargenomgång av besiktningsprotokollet, är det kritiskt att vi tar in en egen besiktningsman på detta eller är vi trots allt skyddade för eventuella missar i besiktningen av varudeklarerings-försäkringen?
Upplever efter sökningar i forumet att åsikterna är tudelade, ena sidan förespråkar "alltid egen besiktning, anticimex är vara bluff och båg!" medan andra sidan generellet är nöjda med köpargenomgången och att de fått ersättning vid eventuella problem.
Besiktningen har noterat på källarens fuktskydd och att detta måste förbättras, samt tätning på vind (men fuktkvoten var klart godkänd). Så det känns som ett realistiskt protokoll och inte "förskönande", men vi kan också ingenting om hus...
Vår plan nu är att ta köpargenomgången och upplever vi besiktningsmannen som noggrann, seriös samt ger svar på våra frågor, att nöja oss med detta. Om vi ej känner oss nöjda, ta in en egen besiktningsman. Är detta rimligt eller måste vi verkligen ta in en egen direkt? Vore ju trevligt att spara de 10-15K till annat...
Hade Byggahus haft tio budord hade ett av dom varit "Gör alltid en egen besiktning". Det är ett av återkommande svaren folk får här på forumet som alla verkar överens om. Och Varudeklaration verkar mest användbart om toapapperet är slut.
Allvetare
· Västra götaland
· 10 938 inlägg
Vill ni ha en opartisk genomgång av huset så är det extern besiktningsman som gäller.
Genomgången man får är extremt individberoende, Anticimex har kunniga besiktningsmän som kan ge bra info, eller så får du en finnig 19-åring direkt från handelsprogrammet på gymnasiet som läser innantill ur protokollet.
Varudeklareratbesiktningen finns inte för att ge en köpare info om huset, den görs för att ge försäkringsbolaget ett underlag till försäkringen.
Edit; hur mycket pengar handlar det om? Är det ett totalt renoveringsprojekt för en miljon och ni planerar att plöja ner 3 i renoveringar kanske besiktning ör är onödigt...
Genomgången man får är extremt individberoende, Anticimex har kunniga besiktningsmän som kan ge bra info, eller så får du en finnig 19-åring direkt från handelsprogrammet på gymnasiet som läser innantill ur protokollet.
Varudeklareratbesiktningen finns inte för att ge en köpare info om huset, den görs för att ge försäkringsbolaget ett underlag till försäkringen.
Edit; hur mycket pengar handlar det om? Är det ett totalt renoveringsprojekt för en miljon och ni planerar att plöja ner 3 i renoveringar kanske besiktning ör är onödigt...
Bortsett från att jag också är emot säljarbesiktning generellt är det värt att tänka på: Huset är närmare 90 år gammalt så säljarbesiktningen kommer att friskriva rubbet. Det gäller faktiskt också om TS tar in egen besiktningsman där kostnaden till stor del består av besiktningsmannens dyra försäkring.
Det är mer värdefullt att ta in en gammal erfaren byggare och tillsammans med denne gå igenom hela huset, även vvs (som besiktningsmän inte befattar dig med). Diskutera igenom eventuella risker och svagheter. De främsta problemen brukar ligga i "renoveringar" som har gjorts under tid. Då får TS en bra ide om husets nuvarande skick.
Har TS lagt bud på ett gammalt hus innebär det att det förmodligen har skötts väl och då är det en bra affär.
Så gjorde jag med köpet av gammalt hus och det blev mycket bra.
Det är mer värdefullt att ta in en gammal erfaren byggare och tillsammans med denne gå igenom hela huset, även vvs (som besiktningsmän inte befattar dig med). Diskutera igenom eventuella risker och svagheter. De främsta problemen brukar ligga i "renoveringar" som har gjorts under tid. Då får TS en bra ide om husets nuvarande skick.
Har TS lagt bud på ett gammalt hus innebär det att det förmodligen har skötts väl och då är det en bra affär.
Så gjorde jag med köpet av gammalt hus och det blev mycket bra.
Besiktningen visar att det finns problem kring fuktskydd och på vinden. Det är några av de mest dyrbara områdena att åtgärda. Det innebär också att om andra problem upptäcks på dessa områden så är det mycket svårt att få ersättning från försäkringen även om de inte nämns i besiktningen, så försäkringen har ett begränsat värde i praktiken. Ofta finns det uppmaning till fördjupad besiktning för att bättre bedöma riskerna, är det så i ert fall?
Nu är mitt statistiska underlag väldigt litet men hur som...
När jag sålde mitt hus gjorde vi en säljarbesiktning på mäklarens inrådan (eventuella köpare känner sig bättre till mods). Vinnaren av budgivningen propsade på egen besiktning med klausul och allt.
Besiktningarna och protokollen var identiska, allt krångligt skrevs som "kan behöva en fördjupad undersökning", riskkonstruktion etc...
Nuvarande hus köpte jag utan egen besiktning eller genomgång av säljarens besiktning.
Man får helt enkelt vara lite öppen att ett hus som är +80 år har brister och behov och betala därefter...
När jag sålde mitt hus gjorde vi en säljarbesiktning på mäklarens inrådan (eventuella köpare känner sig bättre till mods). Vinnaren av budgivningen propsade på egen besiktning med klausul och allt.
Besiktningarna och protokollen var identiska, allt krångligt skrevs som "kan behöva en fördjupad undersökning", riskkonstruktion etc...
Nuvarande hus köpte jag utan egen besiktning eller genomgång av säljarens besiktning.
Man får helt enkelt vara lite öppen att ett hus som är +80 år har brister och behov och betala därefter...
Hur lång tid får ni på er? Vi fick tio dagars besiktningsklausul och det visade sig vara svårt att boka en besiktningsman på så kort varsel. Den vi fick tag på tillslut var just Anticimex 😄 Så kolla att ni har tillräckligt med tid att kunna hitta en egen besiktningsman om ni börjar leta först efter en köpargenomgång.
Hur funkar en köpargenomgång? Pratar man på telefon eller går dom runt med en på plats? Vi gjorde egen besiktning eftersom säljaren inte hade gjort någon. Vårt hus är också från 30-talet och det var väldigt bra att gå igenom huset tillsammans med besiktningsmannen. Annars har jag bara hört att man som köpare kan ringa säljarens besiktningsman och ställa frågor. I ett så hår gammalt hus räcker det inte riktigt med ett telefonsamtal.
Hur funkar en köpargenomgång? Pratar man på telefon eller går dom runt med en på plats? Vi gjorde egen besiktning eftersom säljaren inte hade gjort någon. Vårt hus är också från 30-talet och det var väldigt bra att gå igenom huset tillsammans med besiktningsmannen. Annars har jag bara hört att man som köpare kan ringa säljarens besiktningsman och ställa frågor. I ett så hår gammalt hus räcker det inte riktigt med ett telefonsamtal.
Vi har inte fått kontraktet ännu (alltså inte skrivit på något) så återstår att se vilken tid vi har på oss 😅mrsnhp skrev:
Vi kommer att få gå runt med besiktningsmannen i huset, det kostade lite extra men alternativet var över telefon och som du säger känns det inte tillräckligt. Mäklaren var tydlig att vi skulle ha oömma kläder på oss då vi förväntades krypa runt och kolla allt möjligt, vilket känns tryggt och som att vi kommer få en ordentlig genomgång.
Sökte även upp besiktningsmannen och såg att han hade 18 år i branschen, vilket kändes tryggt att det inte är någon 20-åring som precis börjat.
Tack för inblicken! Det är lite det vi tänker också, att vi kommer ta in en egen besiktningsman och i princip få samma utlåtanden. Vi är fullt medvetna om att att ett så gammalt hus kommer innebära en del tråkiga och dyra renoveringar tids nog, men vill ju såklart inte få en total chock eller allt på en gång.K Kontoristen7 skrev:
För vinden står ingenting om rekommenderar ytterligar besiktning utan det står: "Vid kontroll av vinden har fuktvärden under kritisk fuktnivå för mikrobielltillväxt uppmätts, dock finns mikrobiell påväxt på underlagstak.Fuktkvoten i underlagstak/takbjälkar uppmättes till 8 %.Det finns risk för mikrobiell tillväxt om den relativa fuktigheten (RF) i denomgivande luften är över 75 %. I furuvirke motsvarar det en fuktkvot (FK)på 17 %.Den upptäckta mikrobiella påväxten på underlagstaket är ett tecken på attvinden har tillförts eller tillförs fukt inifrån bostaden. Observera attbesiktning av bostadens ventilationssystem inte har ingått i uppdraget.För att komma tillrätta med detta kan fukttillförseln inifrån bostadenbehöva minskas. Det kan göras genom att ventilationen i bostadenförbättras samt att eventuella otätheter i vindsbjälklaget (tak-/väggvinklar, taklucka med mera) tätas. Läs Anticimex faktablad omouppvärmda vindsutrymmen för tips och råd."K klimt skrev:
För fuktskyddet står: "Utvändigt fuktskydd är äldre.Eftersom källarens utvändiga fuktskydd (dagvattensystem,dräneringssystem samt källarytterväggarnas utvändiga fuktskydd) är äldre, så kan systemet ha nedsatt funktion. Detta ökar risken för invändiga fuktskador i källaren. Källaren var till delar belamrat med lösöre. Av det som är avsynat noteras det inga riskkonstruktioner i form av utreglade väggar eller uppregladegolv. Missfärgningar, puts och färgsläpp finns på delar av grundmurarna. Missfärgningar, puts och färgsläpp invändigt på källarytterväggarna är ett tecken på att källarens utvändiga fuktskydd inte längre fungerar tillfredsställande.För att åtgärda detta måste källarens utvändiga fuktskydd förbättras. LäsAnticimex faktablad om källare för tips och råd."
Vår tolkning innan genomgången med besiktningsmannen är väl att vinden kan kräva mindre åtgärder i form av tätning (fuktkvoten var densamma när säljaren köpte 2014), men att källaren kräver åtgärd och möjligen en full dränering så småningom? Kan du tolka det annorlunda kanske?
Vårt hus är byggd på 1800-talet. Det har renoverats under åren, och vi tänkte någonstans att vi är fullt medvetna om att huset är gammalt som gatan och att rubbet är "friskrivet" p.g.a. ålder. Därför var det viktigaste för oss att ta in sakkunniga på olika saker istället; el, bygg, vvs ... Så vi fick ett bra hum om vad vi bör prioritera och vad som kan vänta. Överlag har samtliga varit samstämmiga i att huset är väl omhändertaget och att om det har stått i 150 år så är det ett gediget hus.
Hur som helst - vi sket i en egen besiktning och säljarbesiktningen kan vi väl lika gärna kasta in i kaminen till vintern.
Ni kanske också bör fundera kring alternativ till en vanlig besiktning mer anticimed eller obm, när huset ändå är så pass gammalt?
Hur som helst - vi sket i en egen besiktning och säljarbesiktningen kan vi väl lika gärna kasta in i kaminen till vintern.
Ni kanske också bör fundera kring alternativ till en vanlig besiktning mer anticimed eller obm, när huset ändå är så pass gammalt?
Det är egentligen ett väldigt bra tips, frågan är om det täcks in under vår besiktningsklausul isf? Antar inte 🤔S strömmark skrev:
Tänker också kanske att det är svårt att hitta någon man kan lita på? Med tanke på att dessa sakkunniga också faktiskt säljer åtgärden kan ju risken bli att de istället hittar alla möjliga grejer vi "måste" göra och svårt att hinna ta in ett flertal för att jämföra...
Tyvärr har vi ingen vän eller närstående med dessa kunskaper, så blir nog en tjänst vi måste ta in i så fall.
Se er egen besikning som något gör er mer kunniga om hus. Var med på besikningen och ställ frågor samtidigt så får ni själva bättre kunskap för att sen kunna avgöra vad det kan kosta.
Besikningspersonen kommer dock "friskriva" sig för det mesta med ha mycket svävande svar så man måste ta det med 'en nypa salt'.
Ni kommer aldrig får ett 'svart på vitt svar' och ett exakt svar vad man måste göra och vad det kostar.
Många tror att man kan få det.
Sen är ett begangnat hus just äldre. Man vet aldrig vad som kan uppkomma. Även nya hus kan ha fel,
Och med hus så är det att det är för det mesta du som kommer få betala. Det finns liksom inte någon "hyresvärd" som bara kommer och fixar.
Besikningspersonen kommer dock "friskriva" sig för det mesta med ha mycket svävande svar så man måste ta det med 'en nypa salt'.
Ni kommer aldrig får ett 'svart på vitt svar' och ett exakt svar vad man måste göra och vad det kostar.
Många tror att man kan få det.
Sen är ett begangnat hus just äldre. Man vet aldrig vad som kan uppkomma. Även nya hus kan ha fel,
Och med hus så är det att det är för det mesta du som kommer få betala. Det finns liksom inte någon "hyresvärd" som bara kommer och fixar.
Ni har fått flera svar i samma riktning, det är tveksamt vad en likvärdig besiktning av en äldre fastighet tillför. Detta stämmer nog, en äldre fastighet har vanligen blandade konstruktioner, och om ett antal år kommer ni att förstå det mesta.anyconsideration skrev:
Några reflektioner från min sida är.
- När man angett problemområden som vind och källare innebär det att om ni upptäcker andra problem där så talar det mesta för att försäkringen kommer att avslå eventuella krav med motivering att en fördjupad undersökning borde gjorts.
- I många besiktningar/försäkringar ingår inte VVS och el, anges ju för åtminstone ventilation i ert fall. Där kan man göra en hel del själv genom att till exempel spola avlopp och använda ett testinstrument för el.
- Föraäkringen innebär att ni får ett starkt försäkringsbolag som motpart vid eventuella problem. En säljare är troligen mer öppen för en förhandlingslösning i så fall, medan bolaget har resurser att driva frågan konsekvent.
Det där med vinden är en standardformulering när de hittar spår av mögel på vinden. Svartmögel innehåller svart pigment som blir kvar även efter att möglet är dött, så fläckarna kan ha tillkommit när som helst under husets 90-åriga historia, och problemet har kanske lösts redan för 50 år sedan med en badrumsfläkt eller köksfläkt. Det man får göra är att fotografera fläckarna och kolla igen om ett år. Om det är aktiv påväxt kan man börja fundera på åtgärder. Hos oss har någon föregående ägare installerat friskluftsventiler som kan ha löst problemet. Vi har dessutom satt in fläkt som går på konstant lågvarv i både badrum och gästtoa (alltid en bra idé om man har självdrag), och när köket renoverades bad vi om ångbroms i taket eftersom de flesta fläckarna var ovanför köket.
Fukt i källaren i dessa gamla hus är väldigt vanligt och inget jätteproblem så länge man använder källaren på rätt sätt. Ställ inga flyttlådor eller andra kartonger direkt på betonggolvet och möblera inte med täta möbler (tex skåp och hyllor med hel rygg) mot ytterväggen. Det är inte säkert att det blir helt torrt ens med omdränering, men en omdränering kan ändå vara bra att göra så småningom, speciellt om ni t.ex. vill bygga ett badrum eller snygga till en tvättstuga.
En sak dom inte alltid tar upp som man kan behöva räkna med är att byta avloppsstammarna under källargolvet om det inte redan har gjorts. Förr gjordes de i gjutjärn och de kan vara genomrostade vid det här laget. Ofta noterar dom i besiktningen att det är gjutjärnsbrunnar i källaren, och det är ett tecken på att även stammarna kan var gamla. Även alla järnrör inne i huset lär behöva bytas så småningom. Jag har bild på köksavloppet i min renoveringstråd om du vill se hur det kan se ut: https://www.byggahus.se/forum/threa...-plankhus-fran-1930-talet.495665/post-5367230
En annan sak som är värd att kolla upp är radon. Även om det inte är blåbetong i väggarna kan det finnas markradon som pyser in genom alla små sprickor som finns i grunden och väggarna i dessa gamla källare.
