Byggahus.se

Lån till tomt, detaljplan på plats 2018 Q1

  1. M
    Medlem · Stockholm · 5 inlägg

    magsam

    Medlem
    Hej!

    Har råkat ut för en situation som jag själv inte lyckats nysta upp ännu.

    Har blivit erbjuden att köpa en tomt väldigt billigt 50% mot vad marknadsvärdet är. Dock så kommer inte detaljplanen för området vara klart förrän ca Q1 2018. Jag behöver köpa denna tomt nu, men tomten går på 3 milj. Jag har varit i kontakt med Danske, SEB och Nordea.. De kan bara belåna upp till 50% gällande tomtköpet och ett byggnadskreditiv kan jag inte få då jag inte börjar bygga inom 1 år.


    Är det någon som vet hur man kan lösa detta. Har själv ca 500K att lassa in, men jag har definitivt inte 2,5 milj till och även om jag lånar 50% så fattas 1 milj.. Visst vi kan sälja vårt boende. men då har vi ingenstans att bo.

    Finns det något sätt att kringgå problemtiken?
     
  2. B
    Allvetare · Stockholm · 7 697 inlägg

    b8q

    Allvetare
    Nu svarar jag inte på din fråga, men kolla för guds skull upp om du även måste vara med och betala för vägutbyggnaden i området, del av plankostnaden, lantmäteriförrättningar mm extra utgifter. Jag vet många som sålt sina tomter när detaljplanen står för dörren, för att slippa vara med på sådana kostnader. Det till synes billiga priset kanske inte är så billigt som man tror...
     
    • Laddar…
  3. Jonatan79
    Hobbysnickare · Stockholm · 8 788 inlägg

    Jonatan79

    Hobbysnickare
    50% lån på marknadsvärdet och du får 50% rabatt mot marknadsvärdet är in min värld samma sak?! Finns värdering gjord? Har du frågat bankerna om dom godtar värdering eller bara köpeskilling? Du verkar sitta fast annars. Har du gjort hemläxan så att du vet att DP verkligen vinner laga kraft Q1 2018? Kolla om den blivit överklagad och ring runt på kommunen om du inte har säkra källor.
     
  4. mexitegel
    Allvetare · Västra Götaland · 15 580 inlägg

    mexitegel

    Allvetare
    Vem är det som sagt Q1 2018? Anledningen till frågan är att DP ofta blir försenade, kommunen segar, den blir överklagad osv. osv. Det finns också risk att, även om den kanske inte är så stor, att det inte blir någon detaljplan eller att det inte går att bygga så som man skulle vilja.

    Så ditt köp bör villkoras med att det faktiskt kommer en DP på plats. Det är inte ett orimligt krav. Vad gäller finansieringen är frågan om du kan förhandla med säljaren om att du får köpa den något senare så du hinner spara ihop mer eget kapital. Kan du skrapa ihop 4-500 000 till så tror jag du har en rimlig chans att hitta en mindre lokal bank som du kan sälja in affären till. Alternativt så får du låna upp det blanco.

    MEN, en tomt för 6 miljoner kräver också sitt hus. Där kan du inte bygga en smålandsvilla. Så totalt är det väl kanske 6-7 miljoner som du ska finansiera? Men det antar jag du har koll på? :)
     
  5. H
    Moderator · Stockholm · 43 524 inlägg

    hempularen

    Moderator
    OM marknadsvärdet verkligen är 6 milj. och du får köpa den för 3 milj. Då bör ju 50% belåning från banken räcka?

    Men jag gissar att banken ser att tomten ev. blir värd 6 milj när detaljplanen finns på plats. Att planen verkligen blir klar till 2018 är antagligen långt ifrån säkert. I vilket stadie ligger planen nu?

    Och lite beroende på hur säker man kan vara på schemat för planearbetet så påverkas också marknadsvärdet.

    Om vi antar att planen ex. ännu inte har ett färdigt samråd, så skulle jag vilja påstå att det är mer regel än undantag att det blir förseningar. Oftast kanske bara några månader, men ofta försenas en plan i många år efter samrådet.

    Där mina föräldrar hade sommarstuga pågick ett detaljplanearbete i ca 20 år, under de sista 10 åren så skulle den alltid vara klar "om två år".
     
  6. M
    Medlem · Stockholm · 340 inlägg

    Martin E

    Medlem
    Låter vansinnigt om ni inte har pengar till att köpa tomten nu - tomtlån är betydligt dyrare än huslån, och om inte detaljplanen är klar förrän i bästa fall i början av Q1 2018 så ska ni alltså ligga och betala 2-3% ränta på 2,5 miljoner kronor i över två år innan ni fått nybygget klart, och då tillkommer ändå löpande kostnader för byggnadskreditivet när ni väl börjat bygga...

    Vart ligger den tomten om 3M sek skulle vara halva marknadsvädet? Måste vara sjöutsikt eller en väldigt stor och attraktiv tomt, inte ens i t ex Täby kostar de tomter som finns tillgängliga för villabyggen så mycket, snarare oftast mellan 4-5M sek.
     
  7. M
    Medlem · Stockholm · 5 inlägg

    magsam

    Medlem
    b8q: nej kommunen skall betala allt det du nämner, kommunen har krav på sig från stockholmsstad att förtäta området då man skall få tunnelbana. Kommunen i sig har förbundit sig att förtäta kommunen med 20 000 bostäder och detta är ett steg i detta då det finns väldigt stora tomter som kan styckas och de som inte det har byggts på får bra byggrätter osv.
     
  8. M
    Medlem · Stockholm · 5 inlägg

    magsam

    Medlem


    ja problematiken är inte att jag inte kan finansiera dessa 6-7 miljoner för ett bygge, problematiken är att vi inte skall bygga om ett år, får inge byggnadskreditiv och kan inte hosta fram några milj för att bara köpa tomten. Visst det går om vi säljer vårt boende, kastar in 500K och tar lånet på 50% utav priset på tomten. Men då har vi ju ige boende som sagt :)
     
  9. M
    Medlem · Stockholm · 5 inlägg

    magsam

    Medlem

    det är havsutsikt och tomtens riktiga värde med detaljplan på plats är minst 7 milj. har pratat med 3 andra mäklare i området som sålt tomter om 1000 kvm med byggrätt ca 200 kvm för de summorna. så oavsett så gör vi en bra affär i att köpa denna tomt och bygga för ca 3 milj.
     
  10. M
    Medlem · Stockholm · 5 inlägg

    magsam

    Medlem

    havsutsikt, 1175 kvm tomt, tomter med byggrätt om 200 kvm har gått i området för 6-7 milj. betalar gärna den räntan i 2 år :)
     
  11. KnockOnWood
    Grundstött · Halland · 27 539 inlägg

    KnockOnWood

    Grundstött
    Jag har köpt tomter innan detaljplan var klar, och innan Lantmäteriet hade ordnat med avstyckning och annat.

    Då gällde det att jag fick betala handpenning 10% av överenskommet pris, och resterande när avstyckningen var klar.
    Köpet gjordes via en fastighetsmäklare, och visserligen bara ett halvår innan avstyckningen var klar.

    Att betala fullt pris åratal i förväg verkar ju som att köpa grisen i säcken.
    Ingen vet i förväg vad lantmätaren hittar på.
    De älskar ju att ändra och mixtra för att visa vem som bestämmer :p
     
    • Laddar…
  12. B
    Allvetare · Stockholm · 7 697 inlägg

    b8q

    Allvetare
    Och man vet ju inte heller hur detaljplanen kommer att se ut, kanske blir "din" tomt granne med en huvudled eller ett avloppsreningsverk eller något annat du inte vill ha som granne...
     
  13. mexitegel
    Allvetare · Västra Götaland · 15 580 inlägg

    mexitegel

    Allvetare
    Jag hade anat lite ugglor i mossen om varför man får köpa en tomt under 50% av sannolikt marknadsvärde om ett par år. Varför vill säljaren inte casha in 3-4 Mkr till? Nu är jag förvisso en försiktig typ, men det känns som det är något som inte stämmer...

    Som jag skrev om innan så finns det betydande risker;
    Det där är ju bara lösa trådar och vad som i bästa fall framgår i en översiktsplan. Därifrån till ett konkret detaljplan för den tilltänkta tomten finns det ett oändligt antal problem och förseningar som kan uppstå innan det ens finns en påbörjad detaljplan. Idagsläget är det desstuom mer regel än undantag att DP överklagas. Så om det inte finns en i princip färdig DP idag så skulle jag drista mig till att säga att det inte finns en chans i universum att det finns en lagakraftvunnen DP Q1 2018.

    Så ett upplägg liknande det KOW nämner bör du nog prata med säljaren om. I en sådan affär kan du dock inte belåna fastigheten alls men du kan ju betala närmare 20% utan att låna i såfall...
     
  14. pelpet
    Medlem · Dalarna · 9 879 inlägg

    pelpet

    Medlem
    Kan du belåna ditt eget boende?

    Annars är det ju trippel varningsklocka på affären. Varför säljer någon en tomt till långt under marknadsvärdet?

    Jag hade kollat på möjligheterna att lägga tomten i ett fastighetsbolag för att minska risken för den egna ekonomin om det av någon anledning skulle gå åt skogen. Då kanske du kan gå in med en egen insats och låna resten.
     
  15. H
    Moderator · Stockholm · 43 524 inlägg

    hempularen

    Moderator
    Men OM nu tomten egentligen är värd 6 - 7 milj. Och OM det är bombsäkert att tomten verkligen kommer att finnas när det planen är klar (kan ju som sagt bli en parkeringsplats, lekplats eller annan allmäning). Men OM det är helt säkert att det om ca 2 år kommer att finnas en byggbar tomt, värd 6 - 7 milj.

    Varför skulle någon då sälja den tomten för 3 milj i nuläget? Varför går inte ngn. av de tillfrågade mäklarna in och köper den själv eller via bulvan för 3,5 milj istället osv.

    För mig är den enda logiska förklaringen att här finns en osäkerhet. För om tomten aldrig får bebyggas är den helt värdelös, visar det sig att det. planen istället blir klar till år 2040, så får man börja blanda in nuvärdeskalkyler osv. Alla de här osäkerheterna kan de kommersiella aktörerna som sin egen ficka. Dvs. marknadsvärdet i nuläget kanske inte ens är 3 milj, vilket banken indikerar genom att inte vilja låna ut mer än 1,5 milj.

    Om vi tänker oss att de kommersiella aktörerna, hustillverkare osv, som handlar med hundratals tomter om året, anser att tomten exemplevis är värd 2 milj. i nuläget, i så fall är den värd ännu mindre för en privatperson som handlar med en tomt i sin livstid. Hustillverkaren kan ta ett ev. byggförbud med en klackspark, just den här investeringen gick åt skogen, det tar de igen på andra objekt. Men är man privatperson så har man inte råd att förlora vare sig 2 milj eller 3 milj.
     
    • Laddar…
Vi vill skicka notiser för ämnen du bevakar och händelser som berör dig.