Korrelation mellan kvm boyta och försäljningspris hos villor?

[RH_Garanti]

Nu förstår jag inte helt hur du tänker. Du får gärna förklara dig lite bättre. Och gör det gärna med hjälp av dessa exempel:
- Större hus --> högre försäljningspris
- Mindre trädgård --> lägre försäljningspris

Så har jag ett hus med viss tomtstorlek och bygger jag till, får jag större hus och därmed ökning av försäljningspris, men även mindre trädgård som kommer att ha en negativ effekt på försäljningspriset.
Båda samband är kausala, men de har motsatt effekt.

Kausalitet handlar om orsak och verkan, dvs att du kan förutspå verkan eller vad som händer.
Det vanliga är såklart att ett större hus säljs dyrare, men det finns inga garantier att det blir så. Dvs det är inte 100% säkert att du får ett bättre försäljningspris enkom för att du har ett större hus. Därav följer att sambandet inte är kausalt.
Exmpel, tänk om din lägger din utbyggnad så att den skymmer din havsutsikt, vad tror du händer med försäljningspriset?

 

[cpalm]

Fast TS har ju redan "bevisat" att:
Mindre trädgård --> högre försäljningspris

 

[Daniel 109]

Kausalitet handlar om orsak och verkan, dvs att du kan förutspå verkan eller vad som händer.
Det vanliga är såklart att ett större hus säljs dyrare, men det finns inga garantier att det blir så. Dvs det är inte 100% säkert att du får ett bättre försäljningspris enkom för att du har ett större hus. Därav följer att sambandet inte är kausalt.
Exmpel, tänk om din lägger din utbyggnad så att den skymmer din havsutsikt, vad tror du händer med försäljningspriset?

Du har missförstått vad kausalitet betyder. Att något inte är kausalt betyder att det inte finns något direkt orsakssamband alls.
Att det finns ett statistisk samband är dock inte bevis på kausalitet, avsaknaden av statistisk samband är heller inte bevis på att kausalitet inte finns.

 

[Daniel 109]

Fast TS har ju redan "bevisat" att:
Mindre trädgård --> högre försäljningspris

Vilket är ett statistiskt samband. Men jag är ganska säker på att det inte är ett direkt samband. Det finns nog ett starkt samband mellan bygg år och läge och tomtstorlek. Det är faktorer som i sin tur påverkar priset. Men större tomt i sig med för högre pris, även om statistiken visar det motsatta.

 

[RH_Garanti]

Du har missförstått vad kausalitet betyder. Att något inte är kausalt betyder att det inte finns något direkt orsakssamband alls.
Att det finns ett statistisk samband är dock inte bevis på kausalitet, avsaknaden av statistisk samband är heller inte bevis på att kausalitet inte finns.

Jag ger dig rätt. Jag menar nog på att yta inte är en deterministisk faktor för priset. Självklart finns där ett samband mellan yta och pris.

 

[cpalm]

Dock är ju knappast sambandet linjärt, som TS analys förutsätter.
Skulle vilja hävda att det finns en "sweet spot" för de flesta faktorer i detta sammanhang, där priset per enhet blir som högst.
Sen kan man inte komma ifrån att man måste kompensera för marknadsutvecklingen när man tittar på historiska siffror. Tror att många "fastighetsutvecklare", i synnerhet amatörer, kraftigt överskattat hur stor del av vinsten som följer av förbättringen respektive allmänna marknadsutvecklingen.

 

[harry73]

I genomsnitt kostar då "fler kvadratmetrar" 29500 stycket på Stockholmsmarknaden. Det skulle kunna jämföras med snittpriset per kvadrameter boyta+biyta i samma urval som är 49200.

Jag undrar om du kan göra så och hur relevant det är

Det finns rena tomter med i diagrammet (0 kvm i boyta) och där varierar priset mellan 2-3 miljon och 25 miljon. Det tyder på en stor skillnad på objekt. Om man sedan tittar på det tjocka punktmolnet och försöker dra en linje längs underkanten av den, då borde man få alla objekt i sämre områden i sämre skick (typ renoveringsobjekt). Där hittar jag i alla fall en ökning av priset som ligger rund 17tkr/kvm eller säg att det ligger rund 15 - 20 tkr per kvm. Då har vi underspannet.
Tittar vi däremot på ovansidan av molnet, då blir det lite otydligare hur man ska dra för hand, men där får jag utan problem en prisökning som ligger mellan 50 och 75 tkr per kvm.

Vad det blir i dit fall beror då väldigt mycket på ditt närområde och i vilket skick ditt hus är.
Hur mycket är dit hus värd idag?

 

[harry73]

Sedan kan jag tillägga att om man inte kan räkna hem en utbyggnad i Stockholmstrakten, då kan man inte göra det någonstans i Sverige. Ändå byggs det ut överallt. Oroa dig inte för mycket och bygg ut.
Se bara till att den passar huset och håll lite koll på kostnaden.

 

[Huddingebo]

Nu jämför jag bara priserna i Stockholmsområdet.
Här i det villaområde där jag bor så skiljer priserna per kvadratmeter betydligt mer än nära centrum i de olika lägenheterna som finns där.
Och inne i Sthlm city är priserna per m² i ett visst område betydligt mindre spridda än i ett genomsnittligt villaområde här.

 

[FGLIN]

Tack för era tankar, jag håller med om att det blir svårt att dra några slutsatser av statistiken.

För skojs skull provade jag att ta ut lite slutpriser för mitt bostadsområde i Stockholmsområdet. Tog alla slutpriser från 1/1 2016 till idag där tomten är mellan 800 och 1000 kvm. 188 försäljningar hittades. Gjorde sedan en linjär trendlinje i Excel för att se hur mycket det trendade åt något håll.

Om man sedan skulle drifta sig med att använda trendlinjen för att sätta ett värde / kvadratmeter boyta så kostar 100 kvm boyta 6.9 milj och 200 kvm 8.9 milj (enligt trenden). Varje "ny kvadrameter" är således värd 25 tusen (=oftast ej värt att bygga till).

[bild]

Intressant nog har tomtarean inom urvalet nästan ingen påverkan på priset (svagt omvänd trend faktiskt).
[bild]

Om du kunde normalisera priserna mot någon form av bostadsprisindex borde chanserna att dra slutsatser ur underlaget öka.