Köpt fel tomtgräns
Vi har nyligen köpt en obebyggd tomt utanför detaljplan. Avstyckningen gjordes för 25 år sedan.
Vi söker nu förhandsbesked (positivt sådant är ett villkor för att köpet ska gå igenom) och under denna process har det framkommit att en av tomtgränserna inte ligger där vi trodde.
Säljaren har markerat ut pinnar (rör i berg) som inte är våra utan tillhör några andra okända gränser. Med hjälp av metalldetektor och spade har jag nu grävt fram de riktiga gränserna 20 meter in i skogen. Tyvärr innebär detta att utsikten från tomten nu helt försvunnit och att vi istället har fått skog framför det blivande huset. Tomten är inte i närheten av lika attraktiv längre.
Jag inser att jag möjligen skulle kunna utrett detta själv innan köpet med hjälp av kartor och måttband men det fanns verkligen ingen anledning att tro att de järnrör som var markerade inte tillhörde vår tomt.
Varken säljaren eller skogsägaren, som ärvt marken, är medvetna om detta då de gemensamt märkt ut gränserna för något år sedan. Just nu är det bara jag som känner till de riktiga gränserna.
Frågan är om jag öht har någon chans att häva köp, kräva avdrag eller liknande nu när tomten inte är vad säljaren hävdat?
Vi söker nu förhandsbesked (positivt sådant är ett villkor för att köpet ska gå igenom) och under denna process har det framkommit att en av tomtgränserna inte ligger där vi trodde.
Säljaren har markerat ut pinnar (rör i berg) som inte är våra utan tillhör några andra okända gränser. Med hjälp av metalldetektor och spade har jag nu grävt fram de riktiga gränserna 20 meter in i skogen. Tyvärr innebär detta att utsikten från tomten nu helt försvunnit och att vi istället har fått skog framför det blivande huset. Tomten är inte i närheten av lika attraktiv längre.
Jag inser att jag möjligen skulle kunna utrett detta själv innan köpet med hjälp av kartor och måttband men det fanns verkligen ingen anledning att tro att de järnrör som var markerade inte tillhörde vår tomt.
Varken säljaren eller skogsägaren, som ärvt marken, är medvetna om detta då de gemensamt märkt ut gränserna för något år sedan. Just nu är det bara jag som känner till de riktiga gränserna.
Frågan är om jag öht har någon chans att häva köp, kräva avdrag eller liknande nu när tomten inte är vad säljaren hävdat?
Du är inte chanslös. Om säljaren har visat tomtgränser som inte stämmer, så är det ev. en utfästelse. Och en utfästelse minskar din undersökningsplikt.
Så frågan jag tror du behöver juristhjälp med här är att bedöma om omständigheterna runt denna visning av tomtgränser räknas som en utfärtselse (och om du kan bevisa det).
En utfästelse måste vara rätt specifik och trovärdig för att vara giltig. Och även om det finns en utfästelse som på alla sätt är giltig så tar den inte bort köparens undersökningsplikt, men minskar den.
Om en säljare ex. säger taket är bytt, utan någon ytterligare spec. Och det visar sig vara 1971 som det byttes. Då var det inte en tydlig specifik utfästelse.
Men om säljaren säger Firma Ärlig och son bytte taket i Oktober förra året, och de använde underlagspapp av kvalitet XX och pannort av fabrikat VV. Då är det en rätt tydlig och specifik utfästelse.
Men även då så är den inte giltig om du lätt kan se från marken att de vittrade mossbelupna pannorna omöjligen är bytta för mindre än ett år sedan. Dvs. om det så tydligt och enkelt går att se att utfästelsen omöjligen kan stämma, så ligger det fortfarande på din undersökningsplikt att upptäcka.
Hur man sedan översätter den tydligheten på situationen med fel tomtpinnar, det bör du nog låta en advokat formulera. Det känns inte uppenbart.
Du kanske kan "straffa" dig ur förhandsbeskedet. Om du ex. säker förhandsbesked på en 10 våningars villa med 500 kvm byggyta eller ngt.
Så frågan jag tror du behöver juristhjälp med här är att bedöma om omständigheterna runt denna visning av tomtgränser räknas som en utfärtselse (och om du kan bevisa det).
En utfästelse måste vara rätt specifik och trovärdig för att vara giltig. Och även om det finns en utfästelse som på alla sätt är giltig så tar den inte bort köparens undersökningsplikt, men minskar den.
Om en säljare ex. säger taket är bytt, utan någon ytterligare spec. Och det visar sig vara 1971 som det byttes. Då var det inte en tydlig specifik utfästelse.
Men om säljaren säger Firma Ärlig och son bytte taket i Oktober förra året, och de använde underlagspapp av kvalitet XX och pannort av fabrikat VV. Då är det en rätt tydlig och specifik utfästelse.
Men även då så är den inte giltig om du lätt kan se från marken att de vittrade mossbelupna pannorna omöjligen är bytta för mindre än ett år sedan. Dvs. om det så tydligt och enkelt går att se att utfästelsen omöjligen kan stämma, så ligger det fortfarande på din undersökningsplikt att upptäcka.
Hur man sedan översätter den tydligheten på situationen med fel tomtpinnar, det bör du nog låta en advokat formulera. Det känns inte uppenbart.
Du kanske kan "straffa" dig ur förhandsbeskedet. Om du ex. säker förhandsbesked på en 10 våningars villa med 500 kvm byggyta eller ngt.
Det låter ju som säljarna inte medvetet har lurat dig. Så det är ju möjligt och kanske tom. troligt att de frivilligt låter dig backa ur, eller omförhandla pris, när fakta kommer fram.
De flesta människor är ju trots allt ärliga och någorlunda vettiga.
De flesta människor är ju trots allt ärliga och någorlunda vettiga.
Om både säljaren och grannen (skogsägaren) märkte ut de felaktiga gränserna, borde väl båda vara ganska OK med att gränsen skulle kunna läggas där istället, så du kanske kan få köpa till den remsan billigt? Ja, billigt utöver Lantmäteriets taxa då förstås...
Du har definitivt möjligheter, vilka beror på omständigheterna.
Dels beror det lite på vilken information du fått om den felaktiga utmärkningen, och hur du fått den informationen, muntigen eller skriftligen. Dels beror det på hur säljaren ställer sig till detta problem.
Du behöver så klart informera säljaren om problemet och höra hur denne ställer sig till det. Men innan dess bör du kanske fundera över vilka olika alternativ du kan tänka dig som en acceptabel lösning, och i vilken ordning du prioriterar dem. Så att du är på det klara med dina önskemål innan en ev. diskussion kommer upp.
Jag antar att förhandsbesked är sökt utifrån de korrekta gränserna, för du har väl använt kommunens karta för det? Och det är i samband med det som du insett att något är fel med de utmärkta gränserna? Du borde i så fall kanske ha avvaktat med den ansökan tills du utrett de skillnaderna du noterade då, det kanske kan ligga dig lite i fatet.
Men det viktiga här, rent juridiskt, är huruvida den information du fått om tomtgränsens läge kan anses vara en utfästelse eller inte. Om säljaren kan anses ha gjort en utfästelse, så behöver du inte inom ramen för undersökningsplikten kontrollera att den informationen är korrekt, du ska kunna lita på den. I och med att säljaren har märkt ut gränsen (felaktigt) med stålrör, så tror jag att redan där är det så gott som en utfästelse. Ty, det är ju därmed inte bara något säljaren har sagt, han har ju befäst det rent fysiskt också. Så jag tror att dina chanser är goda.
Vilken lösning skulle du helst föredra på detta?
Dels beror det lite på vilken information du fått om den felaktiga utmärkningen, och hur du fått den informationen, muntigen eller skriftligen. Dels beror det på hur säljaren ställer sig till detta problem.
Du behöver så klart informera säljaren om problemet och höra hur denne ställer sig till det. Men innan dess bör du kanske fundera över vilka olika alternativ du kan tänka dig som en acceptabel lösning, och i vilken ordning du prioriterar dem. Så att du är på det klara med dina önskemål innan en ev. diskussion kommer upp.
Jag antar att förhandsbesked är sökt utifrån de korrekta gränserna, för du har väl använt kommunens karta för det? Och det är i samband med det som du insett att något är fel med de utmärkta gränserna? Du borde i så fall kanske ha avvaktat med den ansökan tills du utrett de skillnaderna du noterade då, det kanske kan ligga dig lite i fatet.
Men det viktiga här, rent juridiskt, är huruvida den information du fått om tomtgränsens läge kan anses vara en utfästelse eller inte. Om säljaren kan anses ha gjort en utfästelse, så behöver du inte inom ramen för undersökningsplikten kontrollera att den informationen är korrekt, du ska kunna lita på den. I och med att säljaren har märkt ut gränsen (felaktigt) med stålrör, så tror jag att redan där är det så gott som en utfästelse. Ty, det är ju därmed inte bara något säljaren har sagt, han har ju befäst det rent fysiskt också. Så jag tror att dina chanser är goda.
Vilken lösning skulle du helst föredra på detta?
Det här med att "straffa ut sig" med an absurd ansökan om förhandsbesked. Det var något jag föreslog, lite på kul. Vet inte om det håller. Du har ett villkor i i avtalet om att det kan hävas ifall inte förhandsbesked beviljas. Då är ju lite frågan om man helt enkelt kan strunta i att begära förhandsbesked om man ångrat en affär, eller som sagt söka för ett kolkraftverk. Jag vet inte, men det är möjligt att ett sådant agerande kan anses vara avtalsbrott.
Har du inte ansökt har du inte fått något avslag, och då finns ingen grund för hävning.hempularen skrev:
Ansöker du om något som uppenbart ligger utanför detaljplan och i uppenbart syfte att häva avtalet har jag svårt att tro att en rättsinstans skulle släppa igenom det.
Men jag tror att dessa delar spelar mindre roll givet säljarens (omedvetna) vilseledning av köparen.
Jag skulle önska följande upplägg:
Jag gör ett tillköp av den markbit jag trodde jag redan ägde.
Säljaren gör prisavdrag på motsvarande summa.
Jag betalar för Lantmäteriet.
I samband med detta och om priset är rimligt lägger jag ett bud på ytterligare mark som angränsar till tomten och som markägaren inte nyttjar men jag har servitut på för infartsväg.
Om vi inte alls kan komma överens måste jag se på möjligheterna att häva köpet. Kanske kan byggnadsnämnden hjälpa mig genom att lämna negativt förhandsbesked. (Det finns en liten risk att de bedömer att jag inte uppnår tillgänglighetskraven på tomten eftersom den är brant)
Vad tror ni om ett sådant önskemål/krav från min sida?
Jag gör ett tillköp av den markbit jag trodde jag redan ägde.
Säljaren gör prisavdrag på motsvarande summa.
Jag betalar för Lantmäteriet.
I samband med detta och om priset är rimligt lägger jag ett bud på ytterligare mark som angränsar till tomten och som markägaren inte nyttjar men jag har servitut på för infartsväg.
Om vi inte alls kan komma överens måste jag se på möjligheterna att häva köpet. Kanske kan byggnadsnämnden hjälpa mig genom att lämna negativt förhandsbesked. (Det finns en liten risk att de bedömer att jag inte uppnår tillgänglighetskraven på tomten eftersom den är brant)
Vad tror ni om ett sådant önskemål/krav från min sida?
Vilka konstiga idéer folk har, du ska naturligtvis omgående prata med säljaren och om det då inte löser sig kan du börja fundera på hur du ska göra. Jag kan inte förstå varför du inte gjorde det på en gång när du blev medveten om att det var ett fel???