Köpare hävdar dolt fel VA-ledning
Hej,
Jag och min exfru ägde en villa 2014-2015.
Köparens ombud (advokat) kontaktade mig nyligen och hävdar reklamation avseende fel i fastigheten.
Det handlar om ett läckage i den VA-ledning som försörjer fastigheten.
I början av 2019 har det kommunala vattenbolaget kontaktat nuvarande fastighetsägare (köparen) som ombetts att åtgärda läckaget, annars kommer fastighetsägaren debiteras det bortrunna vattnet.
Advokaten anser att vi (säljarna) borde ha känt till felet vid tidpunkten (2015) för överlåtelsen till säljarna.
Att så är fallet "bevisas" genom en skrivelse daterad 2004 (10 år innan vi ägde fastigheten) adresserad till en ekonomisk förening kopplad till skötseln av gemensam infrastruktur (väg), i skrivelsen har ett mätbolag konstaterad en misstänkt vattenläcka.
Har säljarna rätt i att hävda dolt fel i det beskrivna scenariot?
Känns som skrämseltaktik med tanke på att advokat har kopplats in utan att ens har påtalat problemet för oss säljare. Tacksam för råd.
Jag och min exfru ägde en villa 2014-2015.
Köparens ombud (advokat) kontaktade mig nyligen och hävdar reklamation avseende fel i fastigheten.
Det handlar om ett läckage i den VA-ledning som försörjer fastigheten.
I början av 2019 har det kommunala vattenbolaget kontaktat nuvarande fastighetsägare (köparen) som ombetts att åtgärda läckaget, annars kommer fastighetsägaren debiteras det bortrunna vattnet.
Advokaten anser att vi (säljarna) borde ha känt till felet vid tidpunkten (2015) för överlåtelsen till säljarna.
Att så är fallet "bevisas" genom en skrivelse daterad 2004 (10 år innan vi ägde fastigheten) adresserad till en ekonomisk förening kopplad till skötseln av gemensam infrastruktur (väg), i skrivelsen har ett mätbolag konstaterad en misstänkt vattenläcka.
Har säljarna rätt i att hävda dolt fel i det beskrivna scenariot?
Känns som skrämseltaktik med tanke på att advokat har kopplats in utan att ens har påtalat problemet för oss säljare. Tacksam för råd.
Jag skulle inte tro att det går igenom... Att ni skulle ha vetat om det där dokumentet känns inte rimligt, om de inte kan visa att ni har begärt ut det, att förra ägarna gav det till er, att frågan tagits upp på något möte ni närvarat på, eller något liknande.
Men för säkerhets skull bör ni nu omedelbart också göra en anmälan om dolt fel till de ni köpte huset av, eftersom det är mindre än tio år sedan. Om era köpare skulle få rätt mot er, borde ni få rätt mot tidigare ägare också. Var öppna med situationen mot de förra ägarna, så de förstår varför ni gör denna anmälan till dem och att det förmodligen inte kommer gå längre...
Tillägg: kontakta också er hemförsäkring, där kan ni få juridisk rådgivning. Om det blir process av det hela så är det bra att de är med från början.
Men för säkerhets skull bör ni nu omedelbart också göra en anmälan om dolt fel till de ni köpte huset av, eftersom det är mindre än tio år sedan. Om era köpare skulle få rätt mot er, borde ni få rätt mot tidigare ägare också. Var öppna med situationen mot de förra ägarna, så de förstår varför ni gör denna anmälan till dem och att det förmodligen inte kommer gå längre...
Tillägg: kontakta också er hemförsäkring, där kan ni få juridisk rådgivning. Om det blir process av det hela så är det bra att de är med från början.
De där kommer de aldrig komma någon vart med, den där skrivelsen ska även nuvarande ägare känna till om det är så.
Det viktiga i detta är att inte börja mata ombudet med massa bevisbörda som de egentligen ska stå för och det är ganska lätt att "bekräfta" olika saker. Tror det bästa för er att ta kontakt med advokat, kanske kostar en tusenlapp men antagligen kommer det stanna där då de nuvarande ägarna kommer få lite motstånd, blir ju väldigt osäker och besvärlig process för lite läckande vatten i marken...
Det viktiga i detta är att inte börja mata ombudet med massa bevisbörda som de egentligen ska stå för och det är ganska lätt att "bekräfta" olika saker. Tror det bästa för er att ta kontakt med advokat, kanske kostar en tusenlapp men antagligen kommer det stanna där då de nuvarande ägarna kommer få lite motstånd, blir ju väldigt osäker och besvärlig process för lite läckande vatten i marken...
Det finns väl inget som talar för att vare sig ni eller nuvarande ägare fått den femton år gamla skrivelsen där felet noteras. Det märkliga är kanske att inget gjordes redan då, men det går nog inte att få reda på varför så här långt efteråt. Man skulle möjligen kunna tycka att frågan borde undersökts av er vid köpet, men det gäller i så fall än mer för den nuvarande ägaren, som ju uppenbarligen fått tillgång till denna skrivelse nu. För säkerhets skull bör ni nog ändå göra som sägs ovan, kontakta den ni köpte av, och informera om att ni fått detta krav och om ni döms att betala avser föra kravet vidare. Men ni bör nog även muntligt framföra att ni inte ser skäl att det ska bli så. Ni bör också undvika att gå in i diskussion med er köpare, bara säga att ni avvisar kraven. Om ni är osäkra bör ni söka stöd av en jurist, men tyvärr kostar det ju en del. Ni kan kanske få visst stöd av er hemförsäkring
Huruvida säljaren känner till felet påverkar inte om det är ett dolt fel. Dokumentet ger ju en hint om att det var ett fel som fans vid köpet. Frågan är om det kan ses som förväntat eller inte.
Tack för alla kloka kommentarer. Jag har läst på, kollat dolda fel försäkringen och kommit fram till att anlita en advokat i fastighetsrätt. Gäller att hålla tungan rätt i munnen med tanke på att köparen redan kontaktat en advokat.
Min vetskap om undersökningen från 2004 som indikerade någon typ av vattenläcka var obefintlig fram till igår.
Det kommunala VA-bolaget har i skrivelsen från tidigare 2019 bett köparen och deras två grannar att åtgärda vattenläckan.
Problemet med att åtgärda belastar alltså av tre fastighetsägare som är del av den vägförening som är beställare av undersökningen från 2004.
Ja som ni förstår är det inte helt enkelt att förstå hur detta kommer påverka mig, därför ska jag sitta lugn i båten med hjälp av en advokat.
Min vetskap om undersökningen från 2004 som indikerade någon typ av vattenläcka var obefintlig fram till igår.
Det kommunala VA-bolaget har i skrivelsen från tidigare 2019 bett köparen och deras två grannar att åtgärda vattenläckan.
Problemet med att åtgärda belastar alltså av tre fastighetsägare som är del av den vägförening som är beställare av undersökningen från 2004.
Ja som ni förstår är det inte helt enkelt att förstå hur detta kommer påverka mig, därför ska jag sitta lugn i båten med hjälp av en advokat.
Jag skulle nog också vänta med advokat. Bestrida kravet och vänta och se vad som händer.
Vad skulle grävkostnader mm landa på? Det är inte så fasligt dyrt med grävare. En risk är att advokatkostnader blir dyrare än grävning.
Vad skulle grävkostnader mm landa på? Det är inte så fasligt dyrt med grävare. En risk är att advokatkostnader blir dyrare än grävning.
Skrivelsen från 2004, kan ev. vara ett bevis för att en vattenläcka fanns då. Och ev. finns samma läcka fortfarande.
Det är i så fall första kriteriet för att säga att detta är ett dolt fel, som ligger på säljaren att ersätta. Dvs. det fanns ett fel vid överlåtelsen. Huruvida säljaren visste något om denna läcka är inte relevant för frågan.
Sedan är nästa sak: Är detta ett fel som köparen "med fog inte borde behöva räkna med". Är ex. ledningen väldigt gammal, så får köparen räkna med att det kan finnas fel av den här typen. Vi vet inte så mycket om ålder eller andra faktorer som kan påverka om köparen borde ha rätt att räkna med en felfri ledning.
Nästa kriterie: Är detta ett fel som köparen borde ha upptäckt genom sin undersökningsplikt? Troligen finns inga tecken på läckage, utan det är ett påstående från kommunen att det läcker vatten. Dvs. inget köparen kan ha upptäckt vid en besiktning/undersökning. MEN den här skrivelsen, hur lätt var det att få tag på den? Den har ju kommit fram nu. Om den finns registrerad tillsammans med fastigheten, bygglov osv. Så kan man ev. hävda att köparen borde ha upptäckt att det fans ett påstående om vattenläcka, inom ramen för undersökningsplikten.
OM vi tänker oss att alla dessa punkter vinns av köparen, att detta faktiskt är ett fel som bevisligen (?) fanns vid köpet, att det är ett fel som köparen inte borde behövt räkna med, och att det inte gick att upptäcka inom ramen för undersökningsplikten. Då kan köparen ha ett case här. Men då kommer nästa tröskel in mot köparen. Vad kostar detta att åtgärda, hur mycket av den kostnaden bör vara åldersavskrivning? Dolda fel skall ersättas efter hur felet borde ha påverkat priset om felet vore känt vid köpet. Det är tveksamt om det här felet är så stort att det skulle ha påverkat priset. Det finns rättsfall där rätten nekat köparen ersättning för ett fel i storleksordning 20 - 40 000 (kommer inte ihåg exakt summa), man bedömde att den summan skulle varit "felräkningspengar" vid köpet.
Men man bör kanske i första hand undersöka vilken grund kommunen har för sitt påstående om att det läcker vatten överhuvudtaget. Hur säker är mätningen? Och när det gäller skrivelsen från 2004, så kan man lite fräckt hävda att den läckan åtgärdades, det var ju tydligen en läcka i en av tre fastigheter, inget säger att det då läckte vid just den här fastigheten, även om kommunen nu kommer fram till att det finns en läcka vid just den här fastigheten. Men det säger ju inget om att det är samma läcka som de ansåg sig ha funnit 2004. Så man kan ifrågasätta om skrivelsen från 2004 verkligen är ett bevis för att det fanns en läcka vid köpet.
Det är i så fall första kriteriet för att säga att detta är ett dolt fel, som ligger på säljaren att ersätta. Dvs. det fanns ett fel vid överlåtelsen. Huruvida säljaren visste något om denna läcka är inte relevant för frågan.
Sedan är nästa sak: Är detta ett fel som köparen "med fog inte borde behöva räkna med". Är ex. ledningen väldigt gammal, så får köparen räkna med att det kan finnas fel av den här typen. Vi vet inte så mycket om ålder eller andra faktorer som kan påverka om köparen borde ha rätt att räkna med en felfri ledning.
Nästa kriterie: Är detta ett fel som köparen borde ha upptäckt genom sin undersökningsplikt? Troligen finns inga tecken på läckage, utan det är ett påstående från kommunen att det läcker vatten. Dvs. inget köparen kan ha upptäckt vid en besiktning/undersökning. MEN den här skrivelsen, hur lätt var det att få tag på den? Den har ju kommit fram nu. Om den finns registrerad tillsammans med fastigheten, bygglov osv. Så kan man ev. hävda att köparen borde ha upptäckt att det fans ett påstående om vattenläcka, inom ramen för undersökningsplikten.
OM vi tänker oss att alla dessa punkter vinns av köparen, att detta faktiskt är ett fel som bevisligen (?) fanns vid köpet, att det är ett fel som köparen inte borde behövt räkna med, och att det inte gick att upptäcka inom ramen för undersökningsplikten. Då kan köparen ha ett case här. Men då kommer nästa tröskel in mot köparen. Vad kostar detta att åtgärda, hur mycket av den kostnaden bör vara åldersavskrivning? Dolda fel skall ersättas efter hur felet borde ha påverkat priset om felet vore känt vid köpet. Det är tveksamt om det här felet är så stort att det skulle ha påverkat priset. Det finns rättsfall där rätten nekat köparen ersättning för ett fel i storleksordning 20 - 40 000 (kommer inte ihåg exakt summa), man bedömde att den summan skulle varit "felräkningspengar" vid köpet.
Men man bör kanske i första hand undersöka vilken grund kommunen har för sitt påstående om att det läcker vatten överhuvudtaget. Hur säker är mätningen? Och när det gäller skrivelsen från 2004, så kan man lite fräckt hävda att den läckan åtgärdades, det var ju tydligen en läcka i en av tre fastigheter, inget säger att det då läckte vid just den här fastigheten, även om kommunen nu kommer fram till att det finns en läcka vid just den här fastigheten. Men det säger ju inget om att det är samma läcka som de ansåg sig ha funnit 2004. Så man kan ifrågasätta om skrivelsen från 2004 verkligen är ett bevis för att det fanns en läcka vid köpet.
Först av allt, läs @hempularens ovanstående inlägg. Egentligen för långt för att orka läsa, men han behandlar i princip alla steg i dolt fel.
Trots det vill jag tillägga några saker:
Först av allt har köparen en dålig jurist. Det spelar ingen roll om ni kände till felet eller ej. Det vanliga är faktiskt att inte ens köparen vet att felet finns. Att juristen vill bevisa att ni visste om felet, säger bara att juristen har dålig koll.
För det andra känns det orimligt att ledningen har läckt under minst 15 år utan att underminera vägen eller orsaka andra stora skador. Då är det rimligare att läckan är nyare, och då blir det svårt att bevisa att läckan redan fanns vid köpetillfället.
Här får man komma ihåg att det antagligen läcker så mycket vatten att vattenbolaget märker det i sina mätningar.
För det tredje pratar du om tre grannar som är berörda. Har ni en gemensamvattenledning, då är det frågan om den öht hör till din fastighet och att det därmed är ett fel.
Sist är åtgärdskostnaden viktig, är de för lågt räknas det inte som dolt fel.
Det här får köparens jurist stånga sig blodigt på medan du gör ingenting. Spar bara alla brev och mejl du får, men säg inte hur tokigt allt är.
Trots det vill jag tillägga några saker:
Först av allt har köparen en dålig jurist. Det spelar ingen roll om ni kände till felet eller ej. Det vanliga är faktiskt att inte ens köparen vet att felet finns. Att juristen vill bevisa att ni visste om felet, säger bara att juristen har dålig koll.
För det andra känns det orimligt att ledningen har läckt under minst 15 år utan att underminera vägen eller orsaka andra stora skador. Då är det rimligare att läckan är nyare, och då blir det svårt att bevisa att läckan redan fanns vid köpetillfället.
Här får man komma ihåg att det antagligen läcker så mycket vatten att vattenbolaget märker det i sina mätningar.
För det tredje pratar du om tre grannar som är berörda. Har ni en gemensamvattenledning, då är det frågan om den öht hör till din fastighet och att det därmed är ett fel.
Sist är åtgärdskostnaden viktig, är de för lågt räknas det inte som dolt fel.
Det här får köparens jurist stånga sig blodigt på medan du gör ingenting. Spar bara alla brev och mejl du får, men säg inte hur tokigt allt är.
Vet ni var läckan är? Ligger den på fastigheten, annan fastighet, i den gemensamma anläggningen. Ålder på anläggningen.
Gjordes något 2004?
Gjordes något 2004?
Oklart exakt var läckan är, köparen håller på med en utredning som de anser ska ligga till grund för skadeståndskrav.
Det kommunala va-bolaget skriver: ”den del av servisen som tillhör fastighetsägaren”
Brevet är adresserat till 3st fastighetsägare.
Har inget vetskap om något gjordes 2004, tyvärr.
Det kommunala va-bolaget skriver: ”den del av servisen som tillhör fastighetsägaren”
Brevet är adresserat till 3st fastighetsägare.
Har inget vetskap om något gjordes 2004, tyvärr.
Tack för utförligt svar med relevanta frågeställningar. Än så länge har jag inte bemött brevet som är fullt av påståenden utan konkreta krav. Vill som sagt prata med en advokat kring strategi, hoppas lösa det imorrn. Jag sitter lugnt i båten.H hempularen skrev:
Om du känner för att kontakta jurist så gör det, men fundera över lämplig tid att göra detta. Om jag förstår rätt håller köparen på att samla argument. Du kanske bör vänta till dess att allt underlag finns. Tänk på att det lätt blir höga kostnader för en jurist. Kolla med din hemförsäkring om du kan få ersättning. Om din köpare ändå får igeno dolt fel, vilket i vart fall jag är tveksam till, så bör nedsättning i pris bli lägre än åtgärdskostnaden eftersom huset efter åtgärd kan bedömas vara i bättre skick. Om kravet på ersättning blir lågt räknas det nog som att det inte hade påverkat köpeskillingen och ger därmed inget krav påersättning för er. En möjlighet kan också bli att ki betalar en låg ersättning för att bli av med frågan, men det är farligt, köpare som en gång fått ersättning tenderar att återkomma med nya krav