Köparbesiktning eller ej? Villa i Stockholm.
Är spekulant på ett 40 år gammalt hus där mycket är i fint skick men såklart ”daterat”:
40 år gammal dränering, suterränghus
40 år gammalt tak
25 år gamla badrum
Elinstallation från den tiden
Målat för 17 år sedan (målade själv om hemma 2022)
Säljarbesiktningen från maj 2024 är gjord av Anticimex och Nivå 2 vilket är nytt för mig, köpte hus 2015 och har läst många väldigt tunna och intetsägande protokoll med många disclaimers. Tycker protokollet ser ganska gediget ut och är själv händig, snickrar och har lagt om tak osv. då vi har både villa och torp. Inser att många saker är nära normal teknisk livslängd så får hålla koll på grund och planerar att fixa primära badrummet i närtid.
Tog in en rutinerad mäklare för ev. försäljning av vårt hus. Toppbetyg och jobbat 23 år i branschen samt kommunen och jobbar på sambons jobb, Swedbank. Vi gick igenom protokollet och han tyckte inte att ännu en besiktning via hans egen kontakt skulle ge så mycket mer.
Fråga:
Är det såhär det funkar idag att man kan lita mer på en Nivå 2 säljarbesiktning och hoppa över egen? Har sett så många trådar här om ”är ni dumma i huvudet som inte tog en egen besiktning”.
PS. Jag ringde nyss och pratade med besiktningsmannen själv och hans åsikt var att ”visst, jag tar såklart inte illa upp och har du minsta magkänsla för något annat så borde du ta in någon”. Och jag har inte det, inser ju att det är ett äldre hus men ser fint ut som det står.
Protokoll:
https://stlansfastmeilisdev001.blob.../CMVILLA5IPQJV1AS9NOD37M/Besiktningsprotokoll
40 år gammal dränering, suterränghus
40 år gammalt tak
25 år gamla badrum
Elinstallation från den tiden
Målat för 17 år sedan (målade själv om hemma 2022)
Säljarbesiktningen från maj 2024 är gjord av Anticimex och Nivå 2 vilket är nytt för mig, köpte hus 2015 och har läst många väldigt tunna och intetsägande protokoll med många disclaimers. Tycker protokollet ser ganska gediget ut och är själv händig, snickrar och har lagt om tak osv. då vi har både villa och torp. Inser att många saker är nära normal teknisk livslängd så får hålla koll på grund och planerar att fixa primära badrummet i närtid.
Tog in en rutinerad mäklare för ev. försäljning av vårt hus. Toppbetyg och jobbat 23 år i branschen samt kommunen och jobbar på sambons jobb, Swedbank. Vi gick igenom protokollet och han tyckte inte att ännu en besiktning via hans egen kontakt skulle ge så mycket mer.
Fråga:
Är det såhär det funkar idag att man kan lita mer på en Nivå 2 säljarbesiktning och hoppa över egen? Har sett så många trådar här om ”är ni dumma i huvudet som inte tog en egen besiktning”.
PS. Jag ringde nyss och pratade med besiktningsmannen själv och hans åsikt var att ”visst, jag tar såklart inte illa upp och har du minsta magkänsla för något annat så borde du ta in någon”. Och jag har inte det, inser ju att det är ett äldre hus men ser fint ut som det står.
Protokoll:
https://stlansfastmeilisdev001.blob.../CMVILLA5IPQJV1AS9NOD37M/Besiktningsprotokoll
Redigerat:
En egen besiktning handlar främst om att man ska uppfylla sin undersökningsplikt, om det saknas saker i säljarens besiktning har du sämre möjligheter att oberopa "dolda fel" eller "skylla" på besiktningsmannen.nikasp skrev:
Jag skulle säga att "någon" ska kolla på huset tillsammans med dig, om det är en uppsjö kompisar, pappor, hantverkare eller besiktningsman spelar egentligen mindre roll men du ska i möjligaste mån uppfylla din undersökningsplikt.
Gör det som du känner dig trygg med, budgetera för åtgärder och var extra noga med alla kolla på saker som gjorts efter att huset byggdes
Det kan bara du själv avgöra. Du har säkert koll på din undersökningsplikt som köpare.
Jag var i samma situation när vi nyligen köpte, ett suterränghus byggt 85, gedigen säljarbesiktning fanns inklusive genomgång med besiktningsmannen över telefon.
Men jag genomförde ändå en egen besiktning vid köp. Den gav i princip inget nytt utöver säljarbesiktningen plus det jag själv konstaterat på visning, men det kändes helt rätt för mig att göra det.
Jag var i samma situation när vi nyligen köpte, ett suterränghus byggt 85, gedigen säljarbesiktning fanns inklusive genomgång med besiktningsmannen över telefon.
Men jag genomförde ändå en egen besiktning vid köp. Den gav i princip inget nytt utöver säljarbesiktningen plus det jag själv konstaterat på visning, men det kändes helt rätt för mig att göra det.
Jag är 53 år och är själv den där däcksparkar-kompisen.P PurreP skrev:
Undrar mest om det är något särskilt juridiskt som gör att jag har en stor fördel om något fel hittas i efterhand. Swedbank-killen som ju säkert hade tjänat på om vi tog hans besiktningsman tyckte att det kändes onödigt.
Ingen idé att upprepa vad som redan sagts.
Med anledning av vad du skriver om dränering, tak, badrum, el, m.m. så måste du, alldeles oavsett vad en ev. besiktning ger, ha öppna ögon inför vad du ger dig in i. Räkna med det värsta, så blir du inte negativt överraskad...
Har varit i en liknande situation och lät inte utföra en "köparbesiktning". Kändes för mig som bortkastade pengar. Pengar jag hellre lade på det nya taket. Det är dock DU som måste avgöra vad som känns rätt för DIG!!!
Med anledning av vad du skriver om dränering, tak, badrum, el, m.m. så måste du, alldeles oavsett vad en ev. besiktning ger, ha öppna ögon inför vad du ger dig in i. Räkna med det värsta, så blir du inte negativt överraskad...
Har varit i en liknande situation och lät inte utföra en "köparbesiktning". Kändes för mig som bortkastade pengar. Pengar jag hellre lade på det nya taket. Det är dock DU som måste avgöra vad som känns rätt för DIG!!!
Den juridiska fördelen är att i Tingsrätten kunna konstatera att du fullgjort din undersökningsplikt, det är en enklare väg än att hävda att man kollat en det ena en det andra...
Jag har ett eget litet exempel från verkligheten.
När vi köpte hus för 5 år sedan så missade säljarens besiktning att avloppsstammen i krypgrunden var mm från att dela sig och vi skulle haft skitvatten i hela krypgrunden förr eller senare. Troligen hade besiktningsmannen inte bemödat sig med att krypa runt hjärtmuren för att kontrollera utan bara kollat påväxt och fukt precis runt luckan.
Jag hade iof med hjälp av detta eminenta forum insett att detta var en reel risk då huset har pålad grund och avloppet troligen inte var pålat och kunnat upptäcka det själv vid en undersökning.
Jag upptäcker detta tillsammans med min besiktningsman och köparen åtgärder felet innan överlåtelsen.
Jag fick även en hel del bra tips på åtgärder som förlänger livslängden på diverse detaljer och konstruktioner.
Man gör som man vill...
Man berhöver ju balansera en del här. På din beskrivning så låter det ju som du bör kalkylera med att du bör byta tak, måla om relativt omgående (taket kan man iofs kankse vänta lite med, men räkna med att det blir akut nästa vecka, eller om 10 år). Även dräneringen kan vara akut eller hålla i 30 år till.
På samma sätt så bör du förutsätta att våtrummen behöver bytas "nästa vecka ellr om 10 år", gissar att du kanske vill renovera köket också?
Elen finns troligen ingen anledning att göra något större med bara baserat på åldern. Men räkna med att om du låter en elektriker titta på det, så kommer han att hitta något som behöver fixas. Det finns alltid något som kan behöva repareras efter 40 år.
Så när dett gäller de här klassiska felen finns det kanske inte så stor vits att betala för en besiktning, bes. mannen kommer att säga vad du redan vet eller borde veta.
jag resonerade lite så när vi för några år sedan köpte fritidshus, ca 50 år gammalt. Det fanns en säljarebesiktning som såg relativt seriös ut, jag pratade med bes. mannen också. Sedan tog jag dit en lokal snickare som jag kände till och har anlitat tidigare. Han tittade lite timmen innan vi skrev kontrakt. Mest att jag ville ha ett par kunniga ögon till som tittade, så det inte fanns katastrofer som vi missat (typ alla takstolar söndersågade eller liknande).
Men jag uppfattar mig själv som skapligt kunnig också. Har man "noll koll" på byggfrågor kanske man inte skall resonera som jag gjorde.
Kan tillägga att under processen när vi köpte fritidshus så var vi väldigt nära att köpa ett annat hus, som jag bedömde att jag hade koll på själv. Där fanns en del lustiga hemmasnickrade konstruktioner, så jag insåg att en del behövde göras. De som köpte huset istället för oss gjorde en besiktning, men ångrade sig efter tillträde, huset såldes igen efter mindre än två månader (tror det var en skillsmässa också), då lades deras "köp besiktning" ut som säljarbesiktning. Och jag fick en liten chock, för jag hade missat att den märkliga hembyggda utbyggnaden dels saknade takstolar, det var typ 3m mellan takstolarna (betongpannor på taket), dels var grundlagd på en tidigare altan som i sin tur stod på nedgrävda kreosotimpregnerade telefonsstolpar. Så man skall inte lita för mycket på egen kunskap som man tor sig ha.
När det gällde det huset bestämde vi oss efter lång tvekan att vi inte gillade läget (för nära en stor campingplats).
På samma sätt så bör du förutsätta att våtrummen behöver bytas "nästa vecka ellr om 10 år", gissar att du kanske vill renovera köket också?
Elen finns troligen ingen anledning att göra något större med bara baserat på åldern. Men räkna med att om du låter en elektriker titta på det, så kommer han att hitta något som behöver fixas. Det finns alltid något som kan behöva repareras efter 40 år.
Så när dett gäller de här klassiska felen finns det kanske inte så stor vits att betala för en besiktning, bes. mannen kommer att säga vad du redan vet eller borde veta.
jag resonerade lite så när vi för några år sedan köpte fritidshus, ca 50 år gammalt. Det fanns en säljarebesiktning som såg relativt seriös ut, jag pratade med bes. mannen också. Sedan tog jag dit en lokal snickare som jag kände till och har anlitat tidigare. Han tittade lite timmen innan vi skrev kontrakt. Mest att jag ville ha ett par kunniga ögon till som tittade, så det inte fanns katastrofer som vi missat (typ alla takstolar söndersågade eller liknande).
Men jag uppfattar mig själv som skapligt kunnig också. Har man "noll koll" på byggfrågor kanske man inte skall resonera som jag gjorde.
Kan tillägga att under processen när vi köpte fritidshus så var vi väldigt nära att köpa ett annat hus, som jag bedömde att jag hade koll på själv. Där fanns en del lustiga hemmasnickrade konstruktioner, så jag insåg att en del behövde göras. De som köpte huset istället för oss gjorde en besiktning, men ångrade sig efter tillträde, huset såldes igen efter mindre än två månader (tror det var en skillsmässa också), då lades deras "köp besiktning" ut som säljarbesiktning. Och jag fick en liten chock, för jag hade missat att den märkliga hembyggda utbyggnaden dels saknade takstolar, det var typ 3m mellan takstolarna (betongpannor på taket), dels var grundlagd på en tidigare altan som i sin tur stod på nedgrävda kreosotimpregnerade telefonsstolpar. Så man skall inte lita för mycket på egen kunskap som man tor sig ha.
När det gällde det huset bestämde vi oss efter lång tvekan att vi inte gillade läget (för nära en stor campingplats).
Yes, helt med på att man gör som man vill. Har ägt hus och torp i 10 år och snickrat och lagt tak så tycker att jag är hyfsat kunnig själv. Men ska fundera ett varv till.P PurreP skrev:
Vet inte om de som skrivit ögnat igenom protokollet. Det är inte som när vi köpte för 10 år sedan utan ganska flödigt med info. Bland det viktigaste för mig är att det är torrt i suterrängplan (golv och vägg) samt att råsponten inne på vinden ser fin och torr ut.
Besiktningen ser ut att vara väl genomförd på de punkter de kollat men man ser ju inte vad de inte kollat och du var inte med....
Jag tror inte att du tar någon jätterisk om du skippar egen besiktningsman med betoning på "tror".
Nej, besiktningen ger dig inget juridiskt skydd som köpare utan är ett sätt för en köpare med låg kunskap att lära sig mer om huset. Besiktningsmannen är ett bollplank helt enkelt. Men det stannar där.
Jag gjorde ju en fyra timmar lång besiktning av det hus vi bor i nu vilket såklart var givande. Nu kan jag väldigt mycket mer än jag kunde då och besiktningen verkar välgjord. Så nu är det 50/50 om jag ska göra egen inspektion igen. Ska klura lite.Claes Sörmland skrev:
Utan att själv bott i "nyare" hus så skulle jag vara orolig för suterängvåningens inbyggda delar, det är jobbigt att riva upp allt om det är fukt. Men det verkar ju vara drägligt bra kollat och du verkar själv vilja gräva lite till så frågan är om en vanlig besiktning ger mer svar, kanske då en riktad insats på just detta?
Tak, dränering, rör osv från 1985 är ju på pappret avskrivna men kan hålla många år till, är din tanke att bo kvar till träfracken så lär du väl dock behöva räkna med att göra om badrum och tak - el, kök, dränering och VVS har nog chans att hålla ditt liv ut.
Är inte hus från 80 talet rätt ok, sett till att 70-talet provade man mycket nytt, 80 hade man hittat de nya metoderna. Dock grundläggning och fukt i golv på "platta" är alltid en risk. Budget takkonstruktioner utan råspont är också en risk. Men denna verkade ha "riktigt" tak. Och torrt i nedre plans golv.
Badrum och brunnar är alltid en risk, även helt nytt tror jag. Själv tror jag att man antingen ska ha ett badrum där väggar och golv är av betong, eller att man ska ha badkar eller duschkabin. En träkonstruktion med kakel och dusch direkt på finns ofta något byggfel i eller rör sig över tid och det är nog nästan så att det är inte en fråga "om" utan "när" det blir något problem.
Jag är också en sån kompis många frågar om råd, men jag gjorde själv för sinnesfriden en besiktning, i sammanhanget lite pengar. Troligen är det bättre att spara pengarna och lägga dem i renoveringspotten. Frågan är, tycker din fru/sambo att det är ditt fel om ni sen hittar nåt, eller är hon bekväm att lita på säljarbesiktningen?
För övrigt, fint område om man gillar läget nära skog och natur, sollentuna är fint tycker jag då det är ganska nära stockholm tidsmässigt men ändå en känsla nära naturen och som på en mindre ort. Vi tittade på några hus där innan vi köpte på andra sidan vattnet och vi går ibland i skogen bakom området. Hur kommunala transporter är vet jag inte, men kanske bor du redan i området.
Tak, dränering, rör osv från 1985 är ju på pappret avskrivna men kan hålla många år till, är din tanke att bo kvar till träfracken så lär du väl dock behöva räkna med att göra om badrum och tak - el, kök, dränering och VVS har nog chans att hålla ditt liv ut.
Är inte hus från 80 talet rätt ok, sett till att 70-talet provade man mycket nytt, 80 hade man hittat de nya metoderna. Dock grundläggning och fukt i golv på "platta" är alltid en risk. Budget takkonstruktioner utan råspont är också en risk. Men denna verkade ha "riktigt" tak. Och torrt i nedre plans golv.
Badrum och brunnar är alltid en risk, även helt nytt tror jag. Själv tror jag att man antingen ska ha ett badrum där väggar och golv är av betong, eller att man ska ha badkar eller duschkabin. En träkonstruktion med kakel och dusch direkt på finns ofta något byggfel i eller rör sig över tid och det är nog nästan så att det är inte en fråga "om" utan "när" det blir något problem.
Jag är också en sån kompis många frågar om råd, men jag gjorde själv för sinnesfriden en besiktning, i sammanhanget lite pengar. Troligen är det bättre att spara pengarna och lägga dem i renoveringspotten. Frågan är, tycker din fru/sambo att det är ditt fel om ni sen hittar nåt, eller är hon bekväm att lita på säljarbesiktningen?
För övrigt, fint område om man gillar läget nära skog och natur, sollentuna är fint tycker jag då det är ganska nära stockholm tidsmässigt men ändå en känsla nära naturen och som på en mindre ort. Vi tittade på några hus där innan vi köpte på andra sidan vattnet och vi går ibland i skogen bakom området. Hur kommunala transporter är vet jag inte, men kanske bor du redan i området.
Redigerat:
Yes, bor ett par hundra meter bort med väldigt fint läge med skog och fågelkvitter på två sidor men börjar kännas trångt på 126 kvm… så tomten blir nerköp men sjukt nära skolan och fotbollsplanen där jag håller träningar 2 ggr per vecka 🙂J JohanLun skrev:Utan att själv bott i "nyare" hus så skulle jag vara orolig för suterängvåningens inbyggda delar, det är jobbigt att riva upp allt om det är fukt.
Tak, dränering, rör osv från 1985 är ju på pappret avskrivna men kan hålla många år till, är din tanke att bo kvar till träfracken så lär du väl dock behöva räkna med att göra om badrum och tak - el, kök, dränering och VVS har nog chans att hålla ditt liv ut.
Jag är också en sån kompis många frågar om råd, men jag gjorde själv för sinnesfriden en besiktning, i sammanhanget lite pengar. Troligen är det bättre att spara pengarna och lägga dem i renoveringspotten. Frågan är, tycker din fru/sambo att det är ditt fel om ni sen hittar nåt, eller är hon bekväm att lita på säljarbesiktningen?
För övrigt, fint område om man gillar läget nära skog och natur, sollentuna är fint tycker jag då det är ganska nära stockholm tidsmässigt men ändå en känsla nära naturen och som på en mindre ort. Vi tittade på några hus där innan vi köpte på andra sidan vattnet och vi går ibland i skogen bakom området. Hur kommunala transporter är vet jag inte, men kanske bor du redan i området.
Jag antar att du har koll på att även om bes. visar att det är torrt i suterrängdelen, så är det en riskkonstruktion, med isolering ovanpå betongplattan?
Sedan detta mer äldre dränering är oerhört svårt att bedöma. Det finns sedan gammalt en uppgift att dränering kan anses som slut efter 30 år. Men den uppgiften hat låtit likadant sedan 70- 80 talet. Om du hade dränering som på 80 talet var 30 år gammal så var den utförd med mufflösa lertegelrör. Utan någon form av markduk.
Den äldre dräneringen blev snabbt igensatt med lera, och lera trängde in genom sprigorna i rörskarvarna. Det var att alltså rör utan muff som bara låg ihop utan någon som helt tätning mellan rören. I huset där jag växte upp gjordes dräneringen om 1972, huset var byggt 1935. Lertegelrören var helt fyllda av kompakt lera. Det var vissa fuktproblem i källaren redan när mina föräldrar köpte huset 1950.
Sedan mitten av 70 talet så är i princip all dränering utförd med perforerade plaströr/slang. Och iallafall sedan ngn gång på 80 talet används geoduk (visserligen av varierande kvalitet de första åren) som hindrar lera från att komma in till det makadamm som ligger runt plaströren. Dessa modernare konstruktioner håller troligen 100 - 200 år, om der är rätt gjorda, och inte drabbas av skador, ex. marksättningar.
Jag grävde för några år sedan för att byta avloppet in genom grunden, då blev ett dräneringsrör som lades 1991 (vi köpte 1998) avgrävt, fick skarva ihop det. Men passade på att titta i röret. Det fanns en svag missfärgning i botten av röret där partiklar från marken hade lagt sig, men det var alltså fråga om kanske 0,1 mm beläggning. Rören var i nyskick efter 30 år. Om inget oförutset händer så är jag övertygad om att de fungerar i 100 år till.
Sedan detta mer äldre dränering är oerhört svårt att bedöma. Det finns sedan gammalt en uppgift att dränering kan anses som slut efter 30 år. Men den uppgiften hat låtit likadant sedan 70- 80 talet. Om du hade dränering som på 80 talet var 30 år gammal så var den utförd med mufflösa lertegelrör. Utan någon form av markduk.
Den äldre dräneringen blev snabbt igensatt med lera, och lera trängde in genom sprigorna i rörskarvarna. Det var att alltså rör utan muff som bara låg ihop utan någon som helt tätning mellan rören. I huset där jag växte upp gjordes dräneringen om 1972, huset var byggt 1935. Lertegelrören var helt fyllda av kompakt lera. Det var vissa fuktproblem i källaren redan när mina föräldrar köpte huset 1950.
Sedan mitten av 70 talet så är i princip all dränering utförd med perforerade plaströr/slang. Och iallafall sedan ngn gång på 80 talet används geoduk (visserligen av varierande kvalitet de första åren) som hindrar lera från att komma in till det makadamm som ligger runt plaströren. Dessa modernare konstruktioner håller troligen 100 - 200 år, om der är rätt gjorda, och inte drabbas av skador, ex. marksättningar.
Jag grävde för några år sedan för att byta avloppet in genom grunden, då blev ett dräneringsrör som lades 1991 (vi köpte 1998) avgrävt, fick skarva ihop det. Men passade på att titta i röret. Det fanns en svag missfärgning i botten av röret där partiklar från marken hade lagt sig, men det var alltså fråga om kanske 0,1 mm beläggning. Rören var i nyskick efter 30 år. Om inget oförutset händer så är jag övertygad om att de fungerar i 100 år till.
Redigerat:
Japp, är inte alls expert men har läst massor under 19 år på Byggahus och även satt Platonmatta på huset jag är uppväxt i med farsan, hyrde in grävmaskinist men gjorde ”the dirty work”.
Besiktningsmannen tyckte att man håller koll och gör om dränering den dagen det blir problem. Så kommer inte att med brådska planera in att dränera.
Besiktningsmannen tyckte att man håller koll och gör om dränering den dagen det blir problem. Så kommer inte att med brådska planera in att dränera.