Köpa ut exfru, feedback på hur jag tänkt, please!
Medlem
· Västerbottens län
· 11 inlägg
Huset är värderat 1 900 000kr.
Vår gemensamma skuld på huset var i maj 2013 (då jag tog över lånen själv) 1 052 325kr
Inköpspriset var 1 050 000kr
Reavinstbeskattningen är på 22% av vinsten. Det vill säga 1 900 000 - 1 050 000= 850 000
850 000 x 0.22= 187 000
Vinsten på huset blir alltså 850 000-187 000 = 663 000
Mäklararvodet ska dras bort från vinsten ca 45 000kr.
Vinsten blir då: 663 000 - 45 000= 618 000
Den renovering vi gjort är av underhållskaraktär och sänker därmed inte reavinstbeskattningen.
Den vinsten ska vi dela i två delar 618 000/2 = 309 000kr
Jag blir skyldig henne 309 000kr
Är jag helt fel ute?
/Simon
Vår gemensamma skuld på huset var i maj 2013 (då jag tog över lånen själv) 1 052 325kr
Inköpspriset var 1 050 000kr
Reavinstbeskattningen är på 22% av vinsten. Det vill säga 1 900 000 - 1 050 000= 850 000
850 000 x 0.22= 187 000
Vinsten på huset blir alltså 850 000-187 000 = 663 000
Mäklararvodet ska dras bort från vinsten ca 45 000kr.
Vinsten blir då: 663 000 - 45 000= 618 000
Den renovering vi gjort är av underhållskaraktär och sänker därmed inte reavinstbeskattningen.
Den vinsten ska vi dela i två delar 618 000/2 = 309 000kr
Jag blir skyldig henne 309 000kr
Är jag helt fel ute?
/Simon
Du skriver att inköpspriset var 1050 000, har du då räknat in kostnader för lagfart och ev. pantbrev?
Du gör fel med mäklararvodet. Det är brukligt att man räknar med ett "fiktivt" mäklararvode vid sådana här affärer, men det minskar ju också reavinstskatten. Dvs. du skall dra av det från vinsten före skatteberäkningen, inte efter skatteberäkningen.
Nu antar jag att du "får huset" via en bodelning? Inte en regelrätt försäljning. Dvs. om ni gör en bodelning så behöver ingen skatt betalas nu, utan den dag du säljer så räknar du skatt som om hon aldrig varit ägare. Om du köper hennes andel idag, så skall skatt betalas, men då får du inte göra avdrag för en mäklarkostnad som ju inte inträffat.
Du gör fel med mäklararvodet. Det är brukligt att man räknar med ett "fiktivt" mäklararvode vid sådana här affärer, men det minskar ju också reavinstskatten. Dvs. du skall dra av det från vinsten före skatteberäkningen, inte efter skatteberäkningen.
Nu antar jag att du "får huset" via en bodelning? Inte en regelrätt försäljning. Dvs. om ni gör en bodelning så behöver ingen skatt betalas nu, utan den dag du säljer så räknar du skatt som om hon aldrig varit ägare. Om du köper hennes andel idag, så skall skatt betalas, men då får du inte göra avdrag för en mäklarkostnad som ju inte inträffat.
Sedan men det blir lite petrimerteaktigt. Så har ju du tagit över lite mer lån än vad som var inköpspris, så egentligen är hon väl skyldig dig ca 1000 kr från den delen.
Att räkna in ett mäklararvode är logiskt korrekt, eftersom summan man köper ut med skall ju motsvara vad exet skulle få om huset istället säljs på öppna marknaden, då bör man räkna med att vid en öppen försäljning skulle man anlitat en mäklare.
Är man gifta och inte har äktenskapsförord så har det ingen som helst betydelse att ena maken övertar lån. Vid skilsmässan delas alla tillgångar och skulder lika. Även studieskulder och vissa pensionsförsäkringar.
Underhållskostnader yngre än 5 år kan dras av liksom alla inköpskostnader och försäljningskostnader där finns även kostnader för upplägg av lån kostnader som betalats till banken för hjälp med att söka lagfart och nyteckning av pantbrev osv. Jag vet att ett fiktivt mäklararvodena används meeeen själv har jag svårt att se rättvisan i att ta ut kostnader som kanske aldrig uppkommer.
"Underhållskostnader yngre än 5 år kan dras av" - nja, det stämmer inte alltid.
Om du t ex har bytt golv från matta till trägolv så har du möjligen rätt till avdrag för mellanskillnaden i pris för de olika golvtyperna.
Säg att du köper ett helt nytt hus men att du efter 5 år vill byta köket. Du får inget avdrag om du t ex byter luckorna, däremot får du troligen fullt avdrag om du t ex flyttar spisen eller diskbänken (då räknas det som ombyggnad - ej underhåll).
Om du t ex har bytt golv från matta till trägolv så har du möjligen rätt till avdrag för mellanskillnaden i pris för de olika golvtyperna.
Säg att du köper ett helt nytt hus men att du efter 5 år vill byta köket. Du får inget avdrag om du t ex byter luckorna, däremot får du troligen fullt avdrag om du t ex flyttar spisen eller diskbänken (då räknas det som ombyggnad - ej underhåll).
Hur tänker du då?mlkjhr skrev:
Jag tänker så här:
Du ska köpa, och behöver alltså inte tänka på reavinstskatt. Du gör ju ingen vinst i detta läge, möjligen din exfru.
Du köper 50% av huset av din exfru:
kostnad 50% * 1.9 Mkr = 950.000 kr
Du betalar en del genom att ta över hennes del av lånet:
50% av 1 052 325kr = 526.163
Du har alltså kvar att betala 423.837
(Ev kan man ju tänka sig att justera ner vad köpeskillingen (1.9 Mkr) ska sägas vara med hänsyn till ett tänkt mäklararvode, eftersom det skulle sänkt vad ni fått ut i en alternativ försäljning. Å andra sidan vet man aldrig om huset verkligen går för 1.9 Mkr på öppna marknaden.)
Du ska köpa, och behöver alltså inte tänka på reavinstskatt. Du gör ju ingen vinst i detta läge, möjligen din exfru.
Du köper 50% av huset av din exfru:
kostnad 50% * 1.9 Mkr = 950.000 kr
Du betalar en del genom att ta över hennes del av lånet:
50% av 1 052 325kr = 526.163
Du har alltså kvar att betala 423.837
(Ev kan man ju tänka sig att justera ner vad köpeskillingen (1.9 Mkr) ska sägas vara med hänsyn till ett tänkt mäklararvode, eftersom det skulle sänkt vad ni fått ut i en alternativ försäljning. Å andra sidan vet man aldrig om huset verkligen går för 1.9 Mkr på öppna marknaden.)
Redigerat:
Ja sen ska ju hon betala sin del av lånet som är 526 000:-. Om hon betalar det till honom som står kvar med hela skulden eller betalar av sin del av lånet till banken spelar ingen störr roll. Jag får det till 424 000:- minus halva mäklararvodet som han ska lösa henne med. Om hon sen får reavinstbeskattning är ju hennes sak?hempularen skrev:
Tilläggas kan att när/om du till slut säljer huset och ska räkna ut en ev reavinstskatt, så har ju du inköpspriset:
50% av 1050.000 (hälften av ditt o din exfrus gemensamma köp)
+ 950.000 (när du köpte din exfrus halva
dvs 1.475.000 i ditt inköpspris
50% av 1050.000 (hälften av ditt o din exfrus gemensamma köp)
+ 950.000 (när du köpte din exfrus halva
dvs 1.475.000 i ditt inköpspris