Köpa renoveringsobjekt med barnfamilj
Har hittat ett mycket fint hus på ca 150 kvm som behövs renoveras.
Behöver hjälp med att komma ur "allt löser sig"-känslan och titta konkret på kostnader m.m.
Tanken är att jag ska göra det mesta själv och då ensamt.
El köper jag givetvis in och kanske en del av badrumsrenoveringen så som spackling och kakling. De andra posterna är bara material.
Jag har gjort en grov kalkyl som ser ut såhär:
Är den under-/överdriven någonstans? Har ca 2 miljoner i utrymme från "normalpriset" i området till försäljningspriset.
Till nästa stora fråga. Tanken är att göra ett "ryck" första 2-3 månaderna för att slippa bo i ett renoveringsobjekt och för familjens välmående. Vilka utrymmen bör man satsa på att få färdiga först?
Ni som har erfarenhet av denna typ av renovering och samtidigt har en familj. Svara gärna
Behöver hjälp med att komma ur "allt löser sig"-känslan och titta konkret på kostnader m.m.
Tanken är att jag ska göra det mesta själv och då ensamt.
El köper jag givetvis in och kanske en del av badrumsrenoveringen så som spackling och kakling. De andra posterna är bara material.
Jag har gjort en grov kalkyl som ser ut såhär:
| Kök (ytskikt samt inredning och vitvaror) | 150 000 kr |
| Badrum | 250 000 kr |
| Sovrum 1 (målning samt parkett) | 20 000 kr |
| Sovrum 2 (målning samt parkett) | 20 000 kr |
| Sovrum 3 (målning samt parkett) | 20 000 kr |
| Sovrum 4 (målning samt parkett) | 20 000 kr |
| Panna (luft/vatten då det finns vattenburen värme redan) | 250 000 kr |
| WC | 100 000 kr |
| El (kanske ska göra en elbesiktning först för att se över behovet?) | 75 000 kr |
| Vardagsrum (målning samt slip parkett och lite gips samt reglar) | 20 000 kr |
| Matsal (målning samt slip parkett) | 20 000 kr |
| Oförutsett | 100 000 kr |
| Tjänstledighet | 100 000 kr |
| Summa | 1 145 000 kr |
Är den under-/överdriven någonstans? Har ca 2 miljoner i utrymme från "normalpriset" i området till försäljningspriset.
Till nästa stora fråga. Tanken är att göra ett "ryck" första 2-3 månaderna för att slippa bo i ett renoveringsobjekt och för familjens välmående. Vilka utrymmen bör man satsa på att få färdiga först?
Ni som har erfarenhet av denna typ av renovering och samtidigt har en familj. Svara gärna
Finns många saker att väga in i ekvationen.
Är läget såpass att det lönar sig att renovera, eller kan ni köpa en tomt med liknande läge och bygga nytt för samma peng?
Är du och frun överens om att det här kan dra ut på tiden rejält och man får då leva i en renovering. Att mycket kommer få läggas åt sidan under tiden man renoverar. Både tidsmässigt och ekonomiskt.
Har du erfarenhet av renovering/bygg?
Naturlagen att saker och ting alltid tar längre tid och kostar mer än vad man tänkt bör man ta hänsyn till. Orken skall räcka till.
Vi är 6 år in i en renovering och insåg för några år sedan att det hade varit enklare att bara riva och bygga nytt, men då har vi i princip byggt ett nytt hus med allt runt omkring så som dränering, bergvärme, avloppsrening, det enda som finns kvar av det gamla är stommen.
Är läget såpass att det lönar sig att renovera, eller kan ni köpa en tomt med liknande läge och bygga nytt för samma peng?
Är du och frun överens om att det här kan dra ut på tiden rejält och man får då leva i en renovering. Att mycket kommer få läggas åt sidan under tiden man renoverar. Både tidsmässigt och ekonomiskt.
Har du erfarenhet av renovering/bygg?
Naturlagen att saker och ting alltid tar längre tid och kostar mer än vad man tänkt bör man ta hänsyn till. Orken skall räcka till.
Vi är 6 år in i en renovering och insåg för några år sedan att det hade varit enklare att bara riva och bygga nytt, men då har vi i princip byggt ett nytt hus med allt runt omkring så som dränering, bergvärme, avloppsrening, det enda som finns kvar av det gamla är stommen.
Tycker budgeten ser okej ut, förutom värmepump som ligger högt med tanke på att du redan har vattenburet(är det en elpanna så kan du ev. söka bidrag för energieffektivisering).E Emilius skrev:Har hittat ett mycket fint hus på ca 150 kvm som behövs renoveras.
Behöver hjälp med att komma ur "allt löser sig"-känslan och titta konkret på kostnader m.m.
Tanken är att jag ska göra det mesta själv och då ensamt.
El köper jag givetvis in och kanske en del av badrumsrenoveringen så som spackling och kakling. De andra posterna är bara material.
Jag har gjort en grov kalkyl som ser ut såhär:
Kök (ytskikt samt inredning och vitvaror) 150 000 kr Badrum 250 000 kr Sovrum 1 (målning samt parkett) 20 000 kr Sovrum 2 (målning samt parkett) 20 000 kr Sovrum 3 (målning samt parkett) 20 000 kr Sovrum 4 (målning samt parkett) 20 000 kr Panna (luft/vatten då det finns vattenburen värme redan) 250 000 kr WC 100 000 kr El (kanske ska göra en elbesiktning först för att se över behovet?) 75 000 kr Vardagsrum (målning samt slip parkett och lite gips samt reglar) 20 000 kr Matsal (målning samt slip parkett) 20 000 kr Oförutsett 100 000 kr Tjänstledighet 100 000 kr Summa 1 145 000 kr
Är den under-/överdriven någonstans? Har ca 2 miljoner i utrymme från "normalpriset" i området till försäljningspriset.
Till nästa stora fråga. Tanken är att göra ett "ryck" första 2-3 månaderna för att slippa bo i ett renoveringsobjekt och för familjens välmående. Vilka utrymmen bör man satsa på att få färdiga först?
Ni som har erfarenhet av denna typ av renovering och samtidigt har en familj. Svara gärn
E Emilius skrev:Har hittat ett mycket fint hus på ca 150 kvm som behövs renoveras.
Behöver hjälp med att komma ur "allt löser sig"-känslan och titta konkret på kostnader m.m.
Tanken är att jag ska göra det mesta själv och då ensamt.
El köper jag givetvis in och kanske en del av badrumsrenoveringen så som spackling och kakling. De andra posterna är bara material.
Jag har gjort en grov kalkyl som ser ut såhär:
Kök (ytskikt samt inredning och vitvaror) 150 000 kr Badrum 250 000 kr Sovrum 1 (målning samt parkett) 20 000 kr Sovrum 2 (målning samt parkett) 20 000 kr Sovrum 3 (målning samt parkett) 20 000 kr Sovrum 4 (målning samt parkett) 20 000 kr Panna (luft/vatten då det finns vattenburen värme redan) 250 000 kr WC 100 000 kr El (kanske ska göra en elbesiktning först för att se över behovet?) 75 000 kr Vardagsrum (målning samt slip parkett och lite gips samt reglar) 20 000 kr Matsal (målning samt slip parkett) 20 000 kr Oförutsett 100 000 kr Tjänstledighet 100 000 kr Summa 1 145 000 kr
Är den under-/överdriven någonstans? Har ca 2 miljoner i utrymme från "normalpriset" i området till försäljningspriset.
Till nästa stora fråga. Tanken är att göra ett "ryck" första 2-3 månaderna för att slippa bo i ett renoveringsobjekt och för familjens välmående. Vilka utrymmen bör man satsa på att få färdiga först?
Ni som har erfarenhet av denna typ av renovering och samtidigt har en familj. Svara gärna
Sen när det kommer till el så behöver man inte hålla på och byta ut saker som fungerar. Sikta på att få jord och pet skyddade uttag.
Vi började med vårat sovrum, sedan barnrum. Efter det tog vi hall, vardagsrum. Sedan blev det badrum för att till sist göra köket.
Om du inte redan har insett det så är det hemskt att renovera med små barn, speciellt om dom är i åldern när dom vill vara med.
Allvetare
· Västra götaland
· 10 409 inlägg
Verkar vara ganska mycket "ytskikt", det är svårt att bedöma utan mer info om huset...
Är det byggt 1980 kanske det är ganska rimligt, men är det byggt 1890 dyker det troligen upp mer överaskningar...
Å ena sidan brukar jag tycka att det är bäst att "bo in sig" först och se vad som behövs renoveras sen, men å andra sidan är det ju mycket smidigare att göra det innan man flyttar in...
Edit; och framförallt, börja titta utifrån.. tak, fönster, väggar.
Är det byggt 1980 kanske det är ganska rimligt, men är det byggt 1890 dyker det troligen upp mer överaskningar...
Å ena sidan brukar jag tycka att det är bäst att "bo in sig" först och se vad som behövs renoveras sen, men å andra sidan är det ju mycket smidigare att göra det innan man flyttar in...
Edit; och framförallt, börja titta utifrån.. tak, fönster, väggar.
Kostnad för dubbelt boende kanske ska med på listan, men ändrar väl inte så mycket i det stora hela.
Förutom pengar är förstås kostnaden i tid väsentlig, men det verkar du vara inne på. Det är en lång lista med saker att göra!
För att få lite koll rekommenderar jag att göra en förhållandevis detaljerad tidplan, typ Ganttschema med varje utrymme i eget avsnitt. Går rätt enkelt att sätta upp i excel om man vill.
Typ:
Dag 1: riva badrum 2h, spackla rum 1+2 2h, riva ut lister och golv rum 3 1h
Dag 2: slipa rum 1+2 och spackla igen 3h, köra saker till återvinningen 3h etc.
Ganska snabbt ser man beroenden och vad som måste vara gjort vid en viss tidpunkt för att det ska gå ihop med fasta hållpunkter som hantverkare osv. Underskatta inte tiderna och inte heller start- och omställningstider!
Man ser också ganska snabbt ett realistiskt (?) slutdatum i relation till hur mycket tid man kan lägga ner under perioden.
Förutom pengar är förstås kostnaden i tid väsentlig, men det verkar du vara inne på. Det är en lång lista med saker att göra!
För att få lite koll rekommenderar jag att göra en förhållandevis detaljerad tidplan, typ Ganttschema med varje utrymme i eget avsnitt. Går rätt enkelt att sätta upp i excel om man vill.
Typ:
Dag 1: riva badrum 2h, spackla rum 1+2 2h, riva ut lister och golv rum 3 1h
Dag 2: slipa rum 1+2 och spackla igen 3h, köra saker till återvinningen 3h etc.
Ganska snabbt ser man beroenden och vad som måste vara gjort vid en viss tidpunkt för att det ska gå ihop med fasta hållpunkter som hantverkare osv. Underskatta inte tiderna och inte heller start- och omställningstider!
Man ser också ganska snabbt ett realistiskt (?) slutdatum i relation till hur mycket tid man kan lägga ner under perioden.
Om vi förutsätter eget arbete, så tycker jag att posterna vi ser tom. är lite överdrivet höga. Men hälsosamt mycket buffer för oväntade kostnader.
Men hur är skicket på "platformen" alltså byggnaden?
Är taket OK, hur gamla VVS stammar, även under grunden, ut till gatan? Behov av dränering? Källare? Status på fönstren?
Jag saknar alla dessa lite tråkiga, men ofta höga kostnader.
Men hur är skicket på "platformen" alltså byggnaden?
Är taket OK, hur gamla VVS stammar, även under grunden, ut till gatan? Behov av dränering? Källare? Status på fönstren?
Jag saknar alla dessa lite tråkiga, men ofta höga kostnader.
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 086 inlägg
Men precis! Hur är det med detta? @Emilius budget har inte med en enda krona på något utvändigt renoveringsarbete!H hempularen skrev:
Är huset ett allmänt eftersatt renoveringsobjekt på riktigt, behöver det kanske helrenoveras med början på yttertaket. Eller är tak, fasad, fönster och grund egentligen i bra skick, men er familj tycker att husets insida är estetiskt ful och därför villhöver ni renovera?
Snackar vi småbarn som vaknar 5 gånger om natten eller barn som iaf sover i egen säng?E Emilius skrev:
Gör rätt stor skillnad på vad man orkar med. Sen får man väl fundera på om man ska lägga ledig tid på barnen (som man aldrig får tillbaka) eller huset.
Som anekdot köpte jag och sambon en ganska så färdigt hus, mest småpill, så vi kan umgås och ta hand om barnen. Min bror har lite sämre ekonomi och köpte ett renoveringsobjekt. Han sköter i princip allt med renoveringen medans mamman tar hand om barnen. Barnen är inte så..tillgivna till honom. Personligen tycker jag det är vettigare med.renoveringsobjekt när barnen är tonåringar och inte vill se en ändå. Eller att de flyttat ut.
Redigerat:
Håller med - fokusera först på tak, fasad, dränering, avlopp, ventilation, uppvärmning.H hempularen skrev:
Kan man inte tänka sig att bo i ett gammalt hus så är det bättre att köpa ett nyproducerat än att blåsa ut allt och gör det nytt invändigt.
Taket är inget som behövs åtgärdas just nu. Det finns någon tegelbalk som behövs ordnas, men annars är fasaden fin. VVS stammar är okänt än så länge för min del. Avlopp är väl mer tidskrävande än kostsamt om jag ska göra det själv, men den har jag med mig och ska kolla över.H hempularen skrev:
Dräneringen behövs göras, men inte heller något akutjobb och siktar på den inom en 5-års period i så fall. Fönsterna är också något som behövs tas om hand efter hand, men inget jag tänker starta med.
Att du kan bygga ett nytt hus för 1,5 miljoner har jag aldrig påstått. Jag syftar på totalkostnaden. Om det är så att det inte finns några tomter att få tag på och det är just det läget ni vill bo på så är det bara att köra på. Räkna bara med att det blir dyrare än budgeterat.E Emilius skrev:
Du har som många andra påpekat inte räknat med någonting med tak, fasad eller grund.
Hur gammalt är huset?
Det är görbart, och många har gjort det innan dig men det har troligtvis gått ett par äktenskap på vägen och budget som spräckts med 100%.
Jag har med det i min kalkyl också, fast i en "andra" del. Första delen handlar mer om att kunna flytta in. Bifogar den andra delen här:B boohoo skrev:
| Tvättstuga | 100 000 kr |
| Dränering | 100 000 kr |
| Tak | 100 000 kr |
| Fönsterbyte | 150 000 kr |
| "Extra" | 100 000 kr |
| Ventilation | 75 000 kr |
| Summa | 625 000 kr |
Skulle allt göras idag blir totalen som så att liknande hus går för +500 000 av vad jag själv lagt. Sen är det med 100% säkerhet så att om man räknat med en timpeng för mitt eget arbete landar den nog på en Uzbekisk normallön.
En annan aspekt av allt detta är finansieringen. Jag har inte möjlighet att göra allt detta med egna pengar.