Köpa renoveringsobjekt - Kalkyl
Hej,
Jag och min fru går i planer om att köpa ett renoveringsobjekt från -53 med fantastisk tomt och läge för att renovera upp och bygga ut. Vi har ännu inte sett huset, men jag har börjat räkna på åtgärder som behövs göras/vi vill genomföra så snart vi iså fall köpt objektet.
Information om objektet
Pris: 1450000
Byggnadsår: 1953
Storlek: 72+72
Grundläggning: Betongplatta.
Grundmur: Betong.
Stomme: Trä.
Fasad: Gul fasadsten.
Bjälklag: Trä.
Tak: Tegel.
Uppvärmning: Kombipanna från 1976 för olja och med elpatron. Vattenburet system. Öppen spis.
Kalkyl för att färdigställa ovanplan
Tillbyggnad 50 m2- 800kkr
1.Putsad fasad.
2.Ryggåstak.
3.Nedsänkt grund + golvvärme -> 1 trappsteg ner till tillbyggnaden (vardagsrum + matplats).
4.Infällda spottar.
5.Stora fönster.
6.Altandörr (helst skjutbar).
Bergvärme - 110kkr (Huset befinner sig bakom ett berg därav låg kalkyl).
Takbyte - 60kkr (skall utföras av entreprenören som gör tillbyggnaden).
Putsa gul fasadsten - 75kkr
Dränering - 70kkr
Fönster 8st - 50kkr (installerar själv)
Flytta kök + nytt kök - 150kkr (ev. installerar jag kök själv. vitvaror får jag till väldigt förmånliga rabatter)
Badrum 6kvm (dusch) - 80kkr
Ventilation: 30kkr
Diverse eldragning - 25kkr
Ny ytterdörr - 10kkr (installerar själv)
Nya innerdörrar m.karm och foder 5st - 10kkr (installerar själv)
Parkettgolv 120 m2 - 50kkr (lägger själv)
Gips, spackel + färg till sovrum - 30kkr (fixar själv)
Totalt: 1550kkr renovering
Totalt hus + renovering: 3000kkr
Då har vi hela källaren kvar samt markarbete, men källaren kan vi göra på om på medans vi bor in oss där (vi planerar att bli kvar i detta hus länge). Markarbete kan jag i princip få gratis (även material) då jag har kunskap om hur det fungerar samt familjemedlemmar med maskiner.
Är min kalkyl rimlig?
Jag skall på visning den 28:e då kan fler saker dyka upp(hoppas inte). Huset i fråga kommer troligen vara värt 4-4500kkr med min lekmannamässiga bedömning när alla renoveringar är gjorda. Det är vad ett fint hus med liknande storlek i snitt går för i detta område
Jag och min fru går i planer om att köpa ett renoveringsobjekt från -53 med fantastisk tomt och läge för att renovera upp och bygga ut. Vi har ännu inte sett huset, men jag har börjat räkna på åtgärder som behövs göras/vi vill genomföra så snart vi iså fall köpt objektet.
Information om objektet
Pris: 1450000
Byggnadsår: 1953
Storlek: 72+72
Grundläggning: Betongplatta.
Grundmur: Betong.
Stomme: Trä.
Fasad: Gul fasadsten.
Bjälklag: Trä.
Tak: Tegel.
Uppvärmning: Kombipanna från 1976 för olja och med elpatron. Vattenburet system. Öppen spis.
Kalkyl för att färdigställa ovanplan
Tillbyggnad 50 m2- 800kkr
1.Putsad fasad.
2.Ryggåstak.
3.Nedsänkt grund + golvvärme -> 1 trappsteg ner till tillbyggnaden (vardagsrum + matplats).
4.Infällda spottar.
5.Stora fönster.
6.Altandörr (helst skjutbar).
Bergvärme - 110kkr (Huset befinner sig bakom ett berg därav låg kalkyl).
Takbyte - 60kkr (skall utföras av entreprenören som gör tillbyggnaden).
Putsa gul fasadsten - 75kkr
Dränering - 70kkr
Fönster 8st - 50kkr (installerar själv)
Flytta kök + nytt kök - 150kkr (ev. installerar jag kök själv. vitvaror får jag till väldigt förmånliga rabatter)
Badrum 6kvm (dusch) - 80kkr
Ventilation: 30kkr
Diverse eldragning - 25kkr
Ny ytterdörr - 10kkr (installerar själv)
Nya innerdörrar m.karm och foder 5st - 10kkr (installerar själv)
Parkettgolv 120 m2 - 50kkr (lägger själv)
Gips, spackel + färg till sovrum - 30kkr (fixar själv)
Totalt: 1550kkr renovering
Totalt hus + renovering: 3000kkr
Då har vi hela källaren kvar samt markarbete, men källaren kan vi göra på om på medans vi bor in oss där (vi planerar att bli kvar i detta hus länge). Markarbete kan jag i princip få gratis (även material) då jag har kunskap om hur det fungerar samt familjemedlemmar med maskiner.
Är min kalkyl rimlig?
Jag skall på visning den 28:e då kan fler saker dyka upp(hoppas inte). Huset i fråga kommer troligen vara värt 4-4500kkr med min lekmannamässiga bedömning när alla renoveringar är gjorda. Det är vad ett fint hus med liknande storlek i snitt går för i detta område
Spontant känns den låg. Utbyggnaden skulle jag tro går på 1 - 1,3 milj, kanske mer på den specen.
Takbyte kostar avsevärt mer än 60 000. Nu gissar jag iofs på en yta på > 100 kvm.
Dränering, en schablon brukar vara ca 3000 kr/löpmeter (visserligen här i Stockholm, som brukar vara lite dyrare).
Kostnaden för badrum är optimistisk, en vanlig schablon är 100 - 150 000, utan någon speciell lyx.
Ventilation är svårbedömt, men du får inte speciellt mycket ventilation för 30 000.
Däremot så har du tagit i ordentligt för färg till sovrum. För den budgeten får det målat också.
När du byter till bergvärme finns risk att du bör byta även radiatorerna. De bef. är troligen avsedda för högtemp-system. Bergvärme skall helst gå på låg temp, då krävs större radiatorer.
Takbyte kostar avsevärt mer än 60 000. Nu gissar jag iofs på en yta på > 100 kvm.
Dränering, en schablon brukar vara ca 3000 kr/löpmeter (visserligen här i Stockholm, som brukar vara lite dyrare).
Kostnaden för badrum är optimistisk, en vanlig schablon är 100 - 150 000, utan någon speciell lyx.
Ventilation är svårbedömt, men du får inte speciellt mycket ventilation för 30 000.
Däremot så har du tagit i ordentligt för färg till sovrum. För den budgeten får det målat också.
När du byter till bergvärme finns risk att du bör byta även radiatorerna. De bef. är troligen avsedda för högtemp-system. Bergvärme skall helst gå på låg temp, då krävs större radiatorer.
När det gäller bergvärme nära ett berg så finns det risk för att man får ett artesiskt borrhål och i värsta fall en rejäl fontän.
Det kan vara bra att ta med i kalkylen att det kan bli extrakostnader för åtgärder, samt försäkra sig om att borrfirman har kompetensen att åtgärda det.
Borrfirmorna brukar ha friskrivningsklausul och som fastighetsägare är man ansvarig för att åtgärda eventuella problem som borrningen för med sig.
Det kan vara bra att ta med i kalkylen att det kan bli extrakostnader för åtgärder, samt försäkra sig om att borrfirman har kompetensen att åtgärda det.
Borrfirmorna brukar ha friskrivningsklausul och som fastighetsägare är man ansvarig för att åtgärda eventuella problem som borrningen för med sig.
Renoveringsnovis
· Dalarna
· 3 173 inlägg
Ventilationen beror på. Ska ni installera FTX eller bara sätta in lite ventiler och en frånluftsfläkt?
Renoveringsnovis
· Dalarna
· 3 173 inlägg
Är det egen brunn/avlopp eller kommunalt? Hur är det med vattenledningarna i huset?
Varför måste du byta fönster? Varför måste ni lägga om taket? Vad är det för fel på elen?
Om det är 50-talshus så kan elen vara totalt skit och då räcker inte 25kkr långt. Är den skapligt mordeniserad kanske det räcker med en jfb och nya flexslangar till kök och badrum. Samma gäller egentligen vatten.
Varför måste du byta fönster? Varför måste ni lägga om taket? Vad är det för fel på elen?
Om det är 50-talshus så kan elen vara totalt skit och då räcker inte 25kkr långt. Är den skapligt mordeniserad kanske det räcker med en jfb och nya flexslangar till kök och badrum. Samma gäller egentligen vatten.
Hej alla,
Jag är väldigt tacksam för era svar och synpunkter. Det hjälper verkligen till för att inte drabbas av "räkna så att kalkylen går ihop fast den inte gör det"-syndromet.
Självklart håller jag med om att det är svårt och kanske rent utav dumt att börja räkna på ett osett objekt, men har heller inte lust att sitta och rulla tummarna innan visningen. Det kommer säkerligen bli annat som läggs till då, men har vi riktigt tur så visar det sig kanske även positiva överraskningar också.
Utbyggnad: Får försöka skala av lite av färdigställandet. Jag ser helst oss landa strax under 1000kkr.
Takbyte: Tycker 60kkr låter helt OK. Föräldrarna bytte tak i somras på deras radhus för 35kkr med ungefär samma mängd tak. Taket måste bytas omgående då det ser riktigt risigt ut. Jag är orolig att takstolarna har tagit stryk. Iså fall blir det ju en helt annan prislapp.
Dränering: Det kommer inte behövas gräva runt hela huset då det finns en carport i ena sidan av källaren. Möjligen öka upp 10-20kkr för att ha lite marginal.
Badrum: 6m2 är ett litet badrum därav ligger min kalkyl medvetet lågt. Förstår att det är mycket jobb som ingår i en badrumsrenovering och att priset per m2 borde sjunka ju större badrummet är? Jag är beredd att höja posten till 100kkr.
Ventilation: Osäker på vad som behövs. Jag skall kolla med en kollega till mig som är f.d VVS+OVK lärare. Torde kunna ge mig ett bra svar på vad som behövs fixas i ventilationsväg för att få en klarare prisbild.
Fönster: "Behövs" troligen inte bytas, utan mest en gardering. Detta hade vi kunnat skjuta framåt i tiden.
EL: Vet inte hur elen ser ut idag, men vad jag kan tyda från inzoomade bilder så verkar faktiskt samtliga uttag jag zoomat in på vara jordade vilket är lovande!
Brunn: Djupborrad brunn som går till tre till fastigheter utöver denna.
Avlopp: Kommunalt.
Vad tror ni om 75kkr för att putsa den gula fasadstenen? Jag är väldigt osäker på denna posten.
Jag är väldigt tacksam för era svar och synpunkter. Det hjälper verkligen till för att inte drabbas av "räkna så att kalkylen går ihop fast den inte gör det"-syndromet.
Självklart håller jag med om att det är svårt och kanske rent utav dumt att börja räkna på ett osett objekt, men har heller inte lust att sitta och rulla tummarna innan visningen. Det kommer säkerligen bli annat som läggs till då, men har vi riktigt tur så visar det sig kanske även positiva överraskningar också.
Utbyggnad: Får försöka skala av lite av färdigställandet. Jag ser helst oss landa strax under 1000kkr.
Takbyte: Tycker 60kkr låter helt OK. Föräldrarna bytte tak i somras på deras radhus för 35kkr med ungefär samma mängd tak. Taket måste bytas omgående då det ser riktigt risigt ut. Jag är orolig att takstolarna har tagit stryk. Iså fall blir det ju en helt annan prislapp.
Dränering: Det kommer inte behövas gräva runt hela huset då det finns en carport i ena sidan av källaren. Möjligen öka upp 10-20kkr för att ha lite marginal.
Badrum: 6m2 är ett litet badrum därav ligger min kalkyl medvetet lågt. Förstår att det är mycket jobb som ingår i en badrumsrenovering och att priset per m2 borde sjunka ju större badrummet är? Jag är beredd att höja posten till 100kkr.
Ventilation: Osäker på vad som behövs. Jag skall kolla med en kollega till mig som är f.d VVS+OVK lärare. Torde kunna ge mig ett bra svar på vad som behövs fixas i ventilationsväg för att få en klarare prisbild.
Fönster: "Behövs" troligen inte bytas, utan mest en gardering. Detta hade vi kunnat skjuta framåt i tiden.
EL: Vet inte hur elen ser ut idag, men vad jag kan tyda från inzoomade bilder så verkar faktiskt samtliga uttag jag zoomat in på vara jordade vilket är lovande!
Brunn: Djupborrad brunn som går till tre till fastigheter utöver denna.
Avlopp: Kommunalt.
Vad tror ni om 75kkr för att putsa den gula fasadstenen? Jag är väldigt osäker på denna posten.
Är ni helt säkra på att detta hus är det rätta för er? Tänker på alla åtgärder som tex fasadförändringen, tillbyggnad. 50-talshuset kommer att vara helt förändrat när ni är färdiga. Vore det inte bättre att hitta ett hus som åtminstone storleksmässigt passar er.