Köpa hus utan fastighetsbeteckning
Hej,
Vi håller på att kika på ett fritidshus där tomten måste styckas av från de som äger det idag.
Var i kontakt vår bank idag då vi undrade lite om hur man gör betalningen och hur man går väga rent juridiskt då jag och sambon ska köpa detta tillsammans.
Problemet ligger just nu att banken kan varken skapa ett lån eller villig att hjälpa oss först det finns en fastighetsbeteckning. Sen så är då detta köp utan mäklare vill de att vi ska anlita en mäklare som gör en värdering.
Detta låter rimligt. Dock kan avstyckning ta lång tid och vi känner att sommaren är här och det är nu man har tid och lust att fixa.
Pratade med en fd bankman som hjälper säljaren med att skriva papper och han tycker att vi ska betala för huset redan nu då vi inte får göra arbeten innan vi står som ägare. Vi kunde lösa pengarna genom ett tillfällig belåning på den fastighet vi äger idag.
Vad har ni för erfarenheter med risker om detta? Låter detta normalt att man kan köpa en fastighet utan att stå som ägare för huset i alla register?
Räcker det med att skapa ett köpekontrakt för att vi ska kunna vara säkra på att vi är ägare till tomt och hus?
Tacksam för svar och tankar kring detta för att göra oss klokare...
Vi håller på att kika på ett fritidshus där tomten måste styckas av från de som äger det idag.
Var i kontakt vår bank idag då vi undrade lite om hur man gör betalningen och hur man går väga rent juridiskt då jag och sambon ska köpa detta tillsammans.
Problemet ligger just nu att banken kan varken skapa ett lån eller villig att hjälpa oss först det finns en fastighetsbeteckning. Sen så är då detta köp utan mäklare vill de att vi ska anlita en mäklare som gör en värdering.
Detta låter rimligt. Dock kan avstyckning ta lång tid och vi känner att sommaren är här och det är nu man har tid och lust att fixa.
Pratade med en fd bankman som hjälper säljaren med att skriva papper och han tycker att vi ska betala för huset redan nu då vi inte får göra arbeten innan vi står som ägare. Vi kunde lösa pengarna genom ett tillfällig belåning på den fastighet vi äger idag.
Vad har ni för erfarenheter med risker om detta? Låter detta normalt att man kan köpa en fastighet utan att stå som ägare för huset i alla register?
Räcker det med att skapa ett köpekontrakt för att vi ska kunna vara säkra på att vi är ägare till tomt och hus?
Tacksam för svar och tankar kring detta för att göra oss klokare...
Ni kanske kan lägga en handpenning och få till ett kontrakt där det framgår att ni får tillgång till fastigheten och att börja renovera m.m innan ni står som lagfarna ägare? Styckning kommer ta tid och inanan ni får allt klart med det och banken är hösten här.
Det verkar vara en riskabel affär!
Vanligen köper man med en mäklare som mellanhand, som kan hantera en handpenning på ett s.k. klientmedelskonto.
Och man skriver in ett förbehåll i kontraktet att handpenningen skall återbetalas om lantmäteriförrättningen, avstyckningen, av någon anledning inte kan eller får genomföras.
Och när det gäller lantmäteriets verksamhet skall man nog inte förvänta sig en snabb handläggning, utan snarare vara glad om det kan genomföras till nästa år.
Men det är klart att säljarens "bekant" tycker att ni skall betala direkt.
För något som faktiskt inte ens finns nu. Det skulle dock jag själv absolut inte göra
Vanligen köper man med en mäklare som mellanhand, som kan hantera en handpenning på ett s.k. klientmedelskonto.
Och man skriver in ett förbehåll i kontraktet att handpenningen skall återbetalas om lantmäteriförrättningen, avstyckningen, av någon anledning inte kan eller får genomföras.
Och när det gäller lantmäteriets verksamhet skall man nog inte förvänta sig en snabb handläggning, utan snarare vara glad om det kan genomföras till nästa år.
Men det är klart att säljarens "bekant" tycker att ni skall betala direkt.
För något som faktiskt inte ens finns nu. Det skulle dock jag själv absolut inte göra
Redigerat:
Som sagts. Tänk i banan att avstyckningen inte blir av. Det finns ingen rättighet att få stycka av en tomt. Avstyckningen är alltså inte bara en formalitet.
Jag köpte mitt hus på detta sätt. Skrev kontrakt och betalade handpenning, banken värderade huset och ok:ade lånet men affären gjordes självklart inte klart förrän avstyckningen var klar. Köpte huset i början av juli och avstyckningen blev klar i mitten av december, varpå köpet slutfördes. Huset stod tomt under tiden och jag fick nycklarna till det så jag kunde göra små renoveringar (inget stort dock då jag ju inte kunde få ROT innan lagfarten och lagfarten går ju inte att få innan den nya fastigheten skapats). Självklart är det inte kanske det säkraste upplägget, men i mitt fall kändes det rätt ok då jag köpte huset av en stor organisation och via en mäklare. Självklart hade köpeavtalet också en klausul om att köpet skulle återgå om avstyckningen inte gick igenom.
Jo, vi är nog många som har köpt på det sättet, bland andra jag och min hustru.komakino skrev:
Vi köpte i juli 2007 och fastigheten var bildad och klar i januari 2008.
Så under rätt förutsättningar så kan det absolut fungera.
Men så här enkelt är det alltså inte:
Stefan_hallsberg skrev:
Jag hade aldrig köpt på det viset. Det du skall köpa är jord, inget annat. All jord i Sverige är indelad i fastigheter. Betalar du nu och det går snett är du rättslös. Du får i så fall driva civilprocess. Är du desperat så skriv ett köpeavtal med klausul som komakino. Men betala inte mer än handpenning och se till att affären går via mäklare.
Det är inte helt ovanligt att man köper del av fastighet, för att senare bilda ny eller regleras ihop med en annan. Köpeavtalet är alltså på en utmätt bit av någon annans fastighet. Det är inget konstigt, men villkor för att regleringen/nybildningen skall gå igenom skall förstås vara med i kontraktet.
4 kap paragraferna 7-8 i jordabalken reglerar köp av del av fastighet.
"7 § Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet."
Fastighetsbildning sker enligt reglerna i fastighetsbildningslagen.
Köpeavtalet blir alltså ogiltigt om ansökan sker för sent eller om lämplighetsvillkoren i 3 kap. fastighetsbildningslagen inte är uppfyllda.
Det är alltså inte fråga om något "vanligt" köpeavtal ni ska upprätta men om ni kontaktar en fastighetsjurist blr det inte vara något problem.
Handpenning och tidpunkt för köpeskillingens betalning får ni diskutera er fram till.
Det är den situation som nämns i 8 paragrafen som ni till varje pris vill undvika, dvs att ni bedöms samäga hela fastigheten med säljaren.
"8 § Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna."
"7 § Köp, som innebär att visst område av fastighet kommer i särskild ägares hand, är giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning, som är sökt senast sex månader efter den dag då köpehandlingen upprättades och, om förrättningen ej är avslutad vid utgången av nämnda tid, skall verkställas på grundval av köpet."
Fastighetsbildning sker enligt reglerna i fastighetsbildningslagen.
Köpeavtalet blir alltså ogiltigt om ansökan sker för sent eller om lämplighetsvillkoren i 3 kap. fastighetsbildningslagen inte är uppfyllda.
Det är alltså inte fråga om något "vanligt" köpeavtal ni ska upprätta men om ni kontaktar en fastighetsjurist blr det inte vara något problem.
Handpenning och tidpunkt för köpeskillingens betalning får ni diskutera er fram till.
Det är den situation som nämns i 8 paragrafen som ni till varje pris vill undvika, dvs att ni bedöms samäga hela fastigheten med säljaren.
"8 § Den som köpt andel i fastighet utan villkor att andelen skall utbrytas genom fastighetsbildning innehar fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna."
Vi köpte en icke-färdigstyckad tomt via en mäklare. Vi betalade handpenning som gick till mäklarens kundmedelkonto. När styckningen var klar, ångrade säljaren försäljningen, och drog sig ur affären. Detta var möjligt i och med att mäklaren hade en otydlig formulering i avtalet med ett datum då styckningen skulle troligtvis vara klar, och kommunen tog två veckor längre tid på sig. Vi fick tillbaka handpenningen och led inte ekonomiskt, men hade husskisser för tomten etc. och hade upplevt att vi hade en tomt att bygga på i och med att vi hade skrivit på ett köpekontrakt och betalat handpenningen.
Och frågan om riskerna: Innan tomten är styckad, finns ju ingen fastighet. Om ni skriver ett köpekontrakt, skriver ni kontraktet om någonting som inte finns än. Som vår erfarenhet visar, kan det vara svårt även för en mäklare att få kontraktet vattentätt. I vårt fall tog det ett halvår för kommunen att genomföra styckandet, och det kan hända mycket i både säljarens och köparens situation under tiden. Det är oftast för mycket pengar inblandade för att man ska binda sig att köpa något som inte finns.
Och frågan om riskerna: Innan tomten är styckad, finns ju ingen fastighet. Om ni skriver ett köpekontrakt, skriver ni kontraktet om någonting som inte finns än. Som vår erfarenhet visar, kan det vara svårt även för en mäklare att få kontraktet vattentätt. I vårt fall tog det ett halvår för kommunen att genomföra styckandet, och det kan hända mycket i både säljarens och köparens situation under tiden. Det är oftast för mycket pengar inblandade för att man ska binda sig att köpa något som inte finns.
Redigerat: