Köpa hus innan besiktning - tips och tankar?

[bennybobo]

Kloka och intressanta tankar, tack! Vi kommer åtminstone invänta fler bilder för att få en tydligare känsla för hur intresserade vi är och därefter väga våra alternativ!

 

[lbgu]

Det här baserar du alltså på att du närvarat vid exakt noll besiktningar, ellerhur?
Ja, Anticimex har jag också hört rykten om att de gärna säljer på folk en avfuktare, även om de inte gjorde det när jag var med på en besiktning med dem.
Det är ju bara att välja en annan firma som man har förtroende för isåfall.

Nu är det du som gissar. Först hade jag som ung och dum en egen besiktning som bara var struntsaker + en massa friskrivningar. Efter att jag köpte huset så erbjöd försäkringsbolaget en 'fri besiktning' av Anticimex. De gick igenom huset. Men man insåg snart att de mest försökte skrämma mig angående hussvamp då de tydligen sålde någon försäkring för det. Sen tjatade han om att det vore klokt med en avfuktare (som de givetvis hade ett 'bra' erbjudande för) kunde vara bra att ha i källaren. Kommer inte ihåg argumentet för avfuktaren, men det handlade nog om att minska hussvampsrisken på något sätt.

Då är vi tillbaka till det vi diskuterade i en annan tråd, rena gissningar där man drar slutsatsen från ens egna erfarenheter.

Så du tror inte att de flesta i sin bekantskapskrets har någon som duger till att följa med på en visning. Vi tror då olika. Men du gissar i så fall lika mycket som jag.

Du verkar ju förorda besiktningar, men har du några bevis på att en besiktning kan ses som en bra investering i normalfallet. Med tanke på att besiktningsmän ofta har timtaxor som överstiger advokater så är jag ytterst tveksam till det. Sen friskriver de sig regelmässigt och rapporten man får är garanterat ett copy-pastejobb som knappast tar någon längre tid. Det allvarligaste är att de inte besiktigar det man antagligen är i störst behov av att besiktiga, nämligen el och VVS. Med tanke på timtaxan så borde man ju tycka att de borde vara kompetenta inom dessa områden med.

Eller gissar du bara att besiktningar av besiktningsfirmor är så bra som du får det att låta?

Sen finns det en annan aspekt också. Om en besiktningsman missar något så har de ett ansvar och en försäkring kan falla ut och täcka kostnaderna för att åtgärda det hela. Det tror jag inte att så många vänner eller kollegor är sugna på att göra.

Ska du lyckas med det så lär det vara för att besiktningsmannen varit så inkompetent att han inte friskrivit sig i besiktningsprotokollet. I vilket fall så lär det vara extremt ovanligt att någon lyckas få skadestånd av en besiktningsmannen. Så att ha det som argument för att använda besiktningsman är snarast att se som bondfångeri.

 

[Fairlane]

Nu är det du som gissar. Först hade jag som ung och dum en egen besiktning som bara var struntsaker + en massa friskrivningar.

Ok, men det var alltså länge sen?
Kanske har saker förändrats?

Efter att jag köpte huset så erbjöd försäkringsbolaget en 'fri besiktning' av Anticimex. De gick igenom huset. Men man insåg snart att de mest försökte skrämma mig angående hussvamp då de tydligen sålde någon försäkring för det. Sen tjatade han om att det vore klokt med en avfuktare (som de givetvis hade ett 'bra' erbjudande för) kunde vara bra att ha i källaren. Kommer inte ihåg argumentet för avfuktaren, men det handlade nog om att minska hussvampsrisken på något sätt.

En fri besiktning från försäkringsbolaget är något helt annat än en överlåtelsebesiktning. En överlåtelsebesiktning kostar mer än vad jag betalar i försäkringskostnad för ett år, vilket kan vara en ledtråd. Jag har närvarat vid båda sorterna flera gånger och det är som sagt helt olika saker.

Så du tror inte att de flesta i sin bekantskapskrets har någon som duger till att följa med på en visning. Vi tror då olika. Men du gissar i så fall lika mycket som jag.

På visning? Jag trodde vi talade om en besiktning. En överlåtelsebesiktning brukar ta många timmar, där besiktningsmannen kryper runt på vinden, är uppe på taket etc. Det kan bli tufft att fixa på en 45-minutersvisning med en massa andra människor.

Du verkar ju förorda besiktningar, men har du några bevis på att en besiktning kan ses som en bra investering i normalfallet.

Har du några bevis för motsatsen?
Är det en bra investering att få en bättre kunskap om det man köper?

Med tanke på att besiktningsmän ofta har timtaxor som överstiger advokater så är jag ytterst tveksam till det.

Ok, billiga advokater du jämför med får jag säga.
Den besiktningsman vi anlitade sist la väl minst 8 timmar på det hela med besiktning och protokoll, därtill så ringde vi och samtalade med honom minst en timme efter. Pris kanske 10', så lite drygt 1100 kr/h.

Sen friskriver de sig regelmässigt och rapporten man får är garanterat ett copy-pastejobb som knappast tar någon längre tid.

Det beror helt på vilket besiktningsman man anlitar. Klart att de återanvänder en grundmall när de skriver rapporter så de inte behöver formulera om samma risk som på grannhuset.

Det allvarligaste är att de inte besiktigar det man antagligen är i störst behov av att besiktiga, nämligen el och VVS.

Annars brukar man säga att hålla huset tätt och inte släppa in vatten, men du kanske tycker elen är viktigare än ett tätt tak?
En översiktlig elbesiktning tar man väl bara med sig en bekant för att göra? Alla känner väl någon som kan och ställer upp?

Med tanke på timtaxan så borde man ju tycka att de borde vara kompetenta inom dessa områden med.

Timtaxan fick du ovan och den är väl omkring vad en rörmokare tar? Sen ska det vara elkunskap och annan kunskap ovanpå det, samt att man inte tar betalt för servicebil och kanske har en helt annan beläggningsgrad.

Timtaxan är faktiskt ett rätt dåligt mått på hur mycket någon kan/ska kunna.

Eller gissar du bara att besiktningar av besiktningsfirmor är så bra som du får det att låta?

Jag har iallafall mer erfarenhet av dem än du.

Ska du lyckas med det så lär det vara för att besiktningsmannen varit så inkompetent att han inte friskrivit sig i besiktningsprotokollet. I vilket fall så lär det vara extremt ovanligt att någon lyckas få skadestånd av en besiktningsmannen. Så att ha det som argument för att använda besiktningsman är snarast att se som bondfångeri.

Men om det blir en miss så finns det en försäkring.
Om du missar att det behöver dräneras i huset du kollar åt din bekant, tar du notan då?

 

[useless]

Svårt att komma med bud eller veta mer exakt HUR intresserade vi är innan vi fått en känsla för skick osv.

Brukar man verkligen besikta innan man visar intresse och lägger bud? Det normala är väl att man har en besiktningsklausul i kontraktet och man besiktar efter kontraktsskrivningen. Före det gör man de undersökningar man kan på de visningar som ordnas och samlar in så mycket information man kan.

 

[Fairlane]

Brukar man verkligen besikta innan man visar intresse och lägger bud?

Nej, men säljaren kan ha besiktigat innan.

Det normala är väl att man har en besiktningsklausul i kontraktet och man besiktar efter kontraktsskrivningen.

Korrekt

Före det gör man de undersökningar man kan på de visningar som ordnas och samlar in så mycket information man kan.

Korrekt

 

[Davidbagare]

Nej, men säljaren kan ha besiktigat innan.

Korrekt

Korrekt

Yes, det stämmer det som Fairlane kommenterar.

 

[Intet]

Hej! Vi är väldigt intresserade av ett hus som ännu inte helt fotats eller besiktigas. Jag är i kontakt med en besiktningsman som eventuellt kan göra en besiktning innan säljaren gjort sin.

Tankar och tips på hur vi kan tänka? Ska vi bara invänta säljarens besiktning och låta processen ha sin gång? Tacksam för råd!

Eller också knackar du på och säger: -"hejsan! Jag är intresserad av ert hus och skulle kunna tänka mig att köpa det rakt av, precis som det är. Ingen mäklare, ingen flyttstädning, ingen besiktningsfirma och lämna allt ni inte vill ta med er.

Så gjorde jag. Efter ett tag ringde säljaren och lade ett pris. Jag ett annat och så kom vi överens. Under tiden fick jag möjlighet att kolla runt/besiktiga huset på egen hand.

Hus och framförallt äldre hus är sällan mer komplicerade än att en normalt hushändig person gott klarar av att bedöma skicket själv.

 

[Fairlane]

Eller också knackar du på och säger: -"hejsan! Jag är intresserad av ert hus och skulle kunna tänka mig att köpa det rakt av, precis som det är. Ingen mäklare, ingen flyttstädning, ingen besiktningsfirma och lämna allt ni inte vill ta med er.

Så gjorde jag. Efter ett tag ringde säljaren och lade ett pris. Jag ett annat och så kom vi överens. Under tiden fick jag möjlighet att kolla runt/besiktiga huset på egen hand.

Hus och framförallt äldre hus är sällan mer komplicerade än att en normalt hushändig person gott klarar av att bedöma skicket själv.

Det finns nog redan en mäklare med eftersom utsidan är fotograferad.

 

[Maledictus]

Absolut! Men man är också inte som säljare skyldig att acceptera vinnande bud. När den som lagt 20 000 mer plötsligt ska in med klausuler och deadlines som no 2 är beredd att skippa vet jag vem jag som säljare hade valt. Det är givetvis inget konstigt med besiktningsklausuler, men om det är en säljares marknad kan det sabba ens chanser, tänkte att det ändå var värt för TS att få det perspektivet.

TS verkar ju själv tro att hens chans på detta hus är en snabb och smidig affär innan budgivning kommer igång. Då rimmar det illa att komma med klausuler i ett område som TS själv beskriver som rel populärt.

När vi sålde vårt förra hus så valde vi det näst högsta budet (trots att det skiljde 50 000kr) då budgivaren med högst bud kändes allmänt krånglig. Då var ju marknaden kanske annorlunda men precis som står i inlägget jag citerar så bör du TS i alla fall inte framstå som alltför krånglig om du väldigt gärna vill ha huset.

Att besikta huset tycker jag givetvis att man som köpare ska få göra men då ska man nog kanske inte räkna med att göra ett klipp tidigt i processen.

 

[mexitegel]

@bennybobo
Jag känner till en kille som jag uppfattar som väldigt kompetent, byggnadsingenjör i botten, så långt från Anticimex man kan komma. Har fått bra hjälp av honom att läxa upp en byggfirma som hade lite för många egna idéer om hur saker skulle utföras.

Han har nog uppskattningsvis en timmes bilresa till Jönköping. Vet inte hur långt bort han tar uppdrag men du kan ju fråga.

Jag kan PMa kontaktinformation om det är intressant

 

[bennybobo]

@bennybobo
Jag känner till en kille som jag uppfattar som väldigt kompetent, byggnadsingenjör i botten, så långt från Anticimex man kan komma. Har fått bra hjälp av honom att läxa upp en byggfirma som hade lite för många egna idéer om hur saker skulle utföras.

Han har nog uppskattningsvis en timmes bilresa till Jönköping. Vet inte hur långt bort han tar uppdrag men du kan ju fråga.

Jag kan PMa kontaktinformation om det är intressant

Ja men gör gärna det, tack!

 

[Bullen29]

Tror jag förstår hur ni menar! Vi har ju vår undersökningsplikt oavsett, men säljarens besiktning bör väl ses som en fingervisning för husets skick? Jag är inne på att anlita en besiktningsman oavsett, men där vi bor verkar det ovanligt. Tror inte jag känner någon som gjort det. I regel undersöker man själv, kanske med kunnig anhörig eller fackman, men inte med egen besiktning.

Vad tror du skiljer på en köpar vs säljarbesiktning?

 

[Jacob Lund]

Tror jag förstår hur ni menar! Vi har ju vår undersökningsplikt oavsett, men säljarens besiktning bör väl ses som en fingervisning för husets skick? Jag är inne på att anlita en besiktningsman oavsett, men där vi bor verkar det ovanligt. Tror inte jag känner någon som gjort det. I regel undersöker man själv, kanske med kunnig anhörig eller fackman, men inte med egen besiktning.

Jag som mäklare förbesiktigar alltid i princip alla hus med oberoende besiktningsman, kan inte minnas senast en köpare också ville göra en ny besiktning utöver den som är gjord. De kan få kostnadsfri genomgång av protokollet. Jag hade väntat in säljarens besiktning

 

[Jacob Lund]

Tror jag förstår hur ni menar! Vi har ju vår undersökningsplikt oavsett, men säljarens besiktning bör väl ses som en fingervisning för husets skick? Jag är inne på att anlita en besiktningsman oavsett, men där vi bor verkar det ovanligt. Tror inte jag känner någon som gjort det. I regel undersöker man själv, kanske med kunnig anhörig eller fackman, men inte med egen besiktning.

Jag som mäklare förbesiktigar alltid i princip alla hus med oberoende besiktningsman, kan inte minnas senast en köpare också ville göra en ny besiktning utöver den som är gjord. De kan få kostnadsfri genomgång av protokollet. Jag hade väntat in säljarens besiktning

Men att hitta en bra besiktningsman är nog tyvärr inte något man kan räkna med ifall man inte känner någon. Ofta lever ju besiktningsmännen lite i symbios med mäklarna. Är de alltför duktiga på att hitta fel så lär inte mäklaren anlita/tipsa om den besiktningsmannen mer.

Sen att ta in VVSare och elektriker för besiktning är rätt ovanligt. Det lär bli rätt dyrt också, sen lär väl de friskriva sig lika mycket.

aldrig hört att besiktningsmän och mäklare lever i symbios inte så länge jag jobbat. Skulle aldrig anlita en besiktningsman som mörkar saker i besiktning de borde anmälas omgående

 

[Jacob Lund]

Vad tror du skiljer på en köpar vs säljarbesiktning?

Det skiljer ingenting samma moment utförs