Köp av släktgård
Jag och min sambo vill ta över en släktgård. Gården ägs idag av min mamma och min moster. Det har inte bott någon där permanent på 10 år. Men huset har använts flitigt under helger och semestrar.
Hur gör man för att få allt rätt?
Min moster äger halva fastigheten, hon har inga barn. Hon har en sambo men de är inte gifta.
Min mamma äger andra halvan av fastigheten. Jag har en syster. Nu när jag och min sambo vill ta över gården ser min mamma det som ett för tidigt arv. Med andra ord, vi kommer behöva köpa ut min syster ur min mammas del av gården, annars inga problem där.
Ska man ta hjälp av någon för att värdera gården, eller hur sätter man ett pris? Använder taxeringsvärdet?
Det ska skrivas in någonstans att om jag och min sambo går skilda vägar någon gång i framtiden så ska jag behålla gården. Hur ska det formuleras, var ska det skrivas?
Jag och min sambo är idag bara sambos. Är det en fördel att vara gifta när man ska köpa en gård tillsammans? Varför/varför inte?
Jag skulle vilja veta lite hur man brukar göra sådant här. Det lär ju inte vara helt ovanligt att ett par köper loss en släktgård.
Jag önskar tips, råd, varningar... Hur har andra gjort i liknande lägen? När ska man ta hjälp av experter och vad kan man klara själv?
Hur gör man för att få allt rätt?
Min moster äger halva fastigheten, hon har inga barn. Hon har en sambo men de är inte gifta.
Min mamma äger andra halvan av fastigheten. Jag har en syster. Nu när jag och min sambo vill ta över gården ser min mamma det som ett för tidigt arv. Med andra ord, vi kommer behöva köpa ut min syster ur min mammas del av gården, annars inga problem där.
Ska man ta hjälp av någon för att värdera gården, eller hur sätter man ett pris? Använder taxeringsvärdet?
Det ska skrivas in någonstans att om jag och min sambo går skilda vägar någon gång i framtiden så ska jag behålla gården. Hur ska det formuleras, var ska det skrivas?
Jag och min sambo är idag bara sambos. Är det en fördel att vara gifta när man ska köpa en gård tillsammans? Varför/varför inte?
Jag skulle vilja veta lite hur man brukar göra sådant här. Det lär ju inte vara helt ovanligt att ett par köper loss en släktgård.
Jag önskar tips, råd, varningar... Hur har andra gjort i liknande lägen? När ska man ta hjälp av experter och vad kan man klara själv?
Redigerat av moderator:
På det du skriver så antar jag att det är meningen att din mamma skall skänka sin halva till dig? I så fall kan hon skriva i gåvobrevet att gåvan skall anses vara enskild egendom, då ingår den inte i en bodelning ifall du och sambon skulle gå skilda vägar. Det funkar likadant även om ni gifter er. Däremot så ärver han även enskild egendom om ni är gifta och du dör.
Hur är det tänkt med mosterns andel, skall ni köpa den?
Vid köp går det inte att på samma enkla sätt hålla egendomen enskild, då bör man nog (med hjälp av jurist) upprätta någon form av samboavtal som reglerar ägandet. När ni sedan gifter er så ersätter man det avtalet med ett äktenskapsförord som definierar vad som är din enskilda egendom.
En nackdel med att ni inte båda är ägare är att då kan ni inte utnyttja sambons möjlighet till ROT avdrag för renovering. Jag tro att det räcker att han äger 1%. Men OM han äger 1% och ni skulle bli riktig osams, så kan han med stöd av lagen om samägande begära att fastigheten skall säljas på offentlig auktion.
Jag tror att samma gäller om ni är gifta, alltså att han måste äga lite av fastigheten för att få nyttja ROT, men där är jag mindre säker, tänkbart att där skulle kunna finnas ett skäl att vara gifta.
Närdet gäller det där med förtida arv så finns det en rad möjliga falluckor. Där bör du anlita en jurist som reder ut vad som gäller.
Men i grunden gäller att om ni bara får en gåva, utan att något är skrivet om arv. Då räknas det som förtida arv den dag din mamma dör. Man kan i gåvobrevet stipulera att det INTE skall räknas som förtida arv, liknande formuleringar kan man lägga in i ett köpkontrakt om förhållandena är sådana att någon i efterhand kan hävda att köpet skedde till ett underpris. Även om man köper till fullt marknadspris så är det bra att lägga in en sådan formulering om man köper av föräldrar, minskar risken att det skall bli diskussion om detta när huset är värt 10ggr mer den dag föräldern dör.
Om gåvan anses vara förtida arv så räknas värdet av gåvan av vid arvsskifte senare. Men här kommer första "falluckan" in. Värdet. I normalfallet räknas värdet vid gåvotillfället. Men OM gåvan är så stor att den inkräktar på övriga arvingars laglott (man har alltid rätt till 50% av sitt arv, föräldern kan inte göra någon arvslös). Då händer det märkliga att gåvan går tillbaka, den har aldrig ägt rum, och fastigheten är nu plötsligt del av dödsboet, och värderas nu till sitt nuvarande marknadsvärde, och detta ofta mycket högre värde räknas av från din del av arvet.
I normalfallet så blir gåvomottagaren inte återbetalningsskyldig för sitt förtida arv, dvs när värdet räknats av, om din andel då är negativ, så behöver du inte kompensera övriga arvingar för det. Men även här gäller att om din andel är så hög att den inkräktar på övrigas laglott så måste du återbetala en del av gåvan.
Så jag skulle nog rekommendera (men jag är inte jurist!) att du kompenserar din syster nu när ni tar över fastigheten, och sedan ser till att det klart framgår av gåvohandlingar och ev. köpekontrakt att det inte skall räknas som förtida arv vid en senare arvsskifte. Annars finns risken att du får "kompensera" 2 ggr.
Värderingsmässigt bör man försöka komma överens om en modell. Vanligt är att man tar in flera värderingar och tar ett genomsnitt. Har även sett en variant med 3 värderingar, räkna bort den mest avvikande och genomsnitt av de 2 som är kvar. Det finns ingen modell som är "rätt".
Hur är det tänkt med mosterns andel, skall ni köpa den?
Vid köp går det inte att på samma enkla sätt hålla egendomen enskild, då bör man nog (med hjälp av jurist) upprätta någon form av samboavtal som reglerar ägandet. När ni sedan gifter er så ersätter man det avtalet med ett äktenskapsförord som definierar vad som är din enskilda egendom.
En nackdel med att ni inte båda är ägare är att då kan ni inte utnyttja sambons möjlighet till ROT avdrag för renovering. Jag tro att det räcker att han äger 1%. Men OM han äger 1% och ni skulle bli riktig osams, så kan han med stöd av lagen om samägande begära att fastigheten skall säljas på offentlig auktion.
Jag tror att samma gäller om ni är gifta, alltså att han måste äga lite av fastigheten för att få nyttja ROT, men där är jag mindre säker, tänkbart att där skulle kunna finnas ett skäl att vara gifta.
Närdet gäller det där med förtida arv så finns det en rad möjliga falluckor. Där bör du anlita en jurist som reder ut vad som gäller.
Men i grunden gäller att om ni bara får en gåva, utan att något är skrivet om arv. Då räknas det som förtida arv den dag din mamma dör. Man kan i gåvobrevet stipulera att det INTE skall räknas som förtida arv, liknande formuleringar kan man lägga in i ett köpkontrakt om förhållandena är sådana att någon i efterhand kan hävda att köpet skedde till ett underpris. Även om man köper till fullt marknadspris så är det bra att lägga in en sådan formulering om man köper av föräldrar, minskar risken att det skall bli diskussion om detta när huset är värt 10ggr mer den dag föräldern dör.
Om gåvan anses vara förtida arv så räknas värdet av gåvan av vid arvsskifte senare. Men här kommer första "falluckan" in. Värdet. I normalfallet räknas värdet vid gåvotillfället. Men OM gåvan är så stor att den inkräktar på övriga arvingars laglott (man har alltid rätt till 50% av sitt arv, föräldern kan inte göra någon arvslös). Då händer det märkliga att gåvan går tillbaka, den har aldrig ägt rum, och fastigheten är nu plötsligt del av dödsboet, och värderas nu till sitt nuvarande marknadsvärde, och detta ofta mycket högre värde räknas av från din del av arvet.
I normalfallet så blir gåvomottagaren inte återbetalningsskyldig för sitt förtida arv, dvs när värdet räknats av, om din andel då är negativ, så behöver du inte kompensera övriga arvingar för det. Men även här gäller att om din andel är så hög att den inkräktar på övrigas laglott så måste du återbetala en del av gåvan.
Så jag skulle nog rekommendera (men jag är inte jurist!) att du kompenserar din syster nu när ni tar över fastigheten, och sedan ser till att det klart framgår av gåvohandlingar och ev. köpekontrakt att det inte skall räknas som förtida arv vid en senare arvsskifte. Annars finns risken att du får "kompensera" 2 ggr.
Värderingsmässigt bör man försöka komma överens om en modell. Vanligt är att man tar in flera värderingar och tar ett genomsnitt. Har även sett en variant med 3 värderingar, räkna bort den mest avvikande och genomsnitt av de 2 som är kvar. Det finns ingen modell som är "rätt".
När vi sålde mormors gård lade vi ut den till allmän försäljning hos en mäklare.
Sedan fick var och en intresserad lägga bud.
Eftersom det var en skogsgård hade vi före försäljningen låtit göra en värdering av skogen och gården. Detta var i norrlands inland så gården värderades till i princip noll kronor utan det var bara skogen som hade ett värde.
I mitt fall visste vi också redan från början att endast en av alla kusinerna var intresserad av att köpa gården, och hon bjöd på förhand det mäklaren värderat gården (skogen) till.
Det kändes ändå bäst för att undvika framtida groll att gå ut öppet med en annons.
När anbudsförfarandet var klart hade en skogsklippare bjudit högst, 100kkr över värderingen och vår kusin.
Vi hade nu fått den "rätta" värderingen (marknaden) och då det är fri prövningsrätt valde vi att låta kusinen köpa gården.
I ditt fall finns ju inga kusiner att bli ovän med så du kan ju fundera över andra alternativ, för oss var det viktigt att inte bli ovänner så vi valde metod så som jag beskrivit.
Sedan fick var och en intresserad lägga bud.
Eftersom det var en skogsgård hade vi före försäljningen låtit göra en värdering av skogen och gården. Detta var i norrlands inland så gården värderades till i princip noll kronor utan det var bara skogen som hade ett värde.
I mitt fall visste vi också redan från början att endast en av alla kusinerna var intresserad av att köpa gården, och hon bjöd på förhand det mäklaren värderat gården (skogen) till.
Det kändes ändå bäst för att undvika framtida groll att gå ut öppet med en annons.
När anbudsförfarandet var klart hade en skogsklippare bjudit högst, 100kkr över värderingen och vår kusin.
Vi hade nu fått den "rätta" värderingen (marknaden) och då det är fri prövningsrätt valde vi att låta kusinen köpa gården.
I ditt fall finns ju inga kusiner att bli ovän med så du kan ju fundera över andra alternativ, för oss var det viktigt att inte bli ovänner så vi valde metod så som jag beskrivit.
Sorry för trådstöld.
MH: "skogsklipparen" är känd i bygden, även hos mäklaren, vilken avrådde oss att göra affärer med "klipparen" eftersom det inte var säkert att vi skulle få se några pengar alls.
Även om det varit en seriös person som lagt 100kkr extra skulle nog kusinen fått köpa till sitt pris, vi är några kusiner så extrapengen skulle blivit liten. Vi fick också plocka åt oss diverse lösöre ur gården, löfte om att fritt låna båten etc. Sånt har också ett värde. Hade däremot nån lagt 500kkr extra.....
kindvall: Anbudsförfarandet var slutet, men mäklaren hade tänkt sig en liten "auktion" bland de budgivare som låg högst. Detta blev aldrig aktuellt eftersom vi från början var ganska inställda på att kusinen skulle vara köpare, dock inte till vilket pris som helst. Vi ville se att mäklarens värdering, och därigenom kusinens bud, samt "marknaden" låg på ungefär samma nivå.
När datumet för att öppna anbuden var inne fick alla vi kusiner, genom våra åldriga föräldrar som gett oss försäljningsuppdraget, se anbudslistan.
MH: "skogsklipparen" är känd i bygden, även hos mäklaren, vilken avrådde oss att göra affärer med "klipparen" eftersom det inte var säkert att vi skulle få se några pengar alls.
Även om det varit en seriös person som lagt 100kkr extra skulle nog kusinen fått köpa till sitt pris, vi är några kusiner så extrapengen skulle blivit liten. Vi fick också plocka åt oss diverse lösöre ur gården, löfte om att fritt låna båten etc. Sånt har också ett värde. Hade däremot nån lagt 500kkr extra.....
kindvall: Anbudsförfarandet var slutet, men mäklaren hade tänkt sig en liten "auktion" bland de budgivare som låg högst. Detta blev aldrig aktuellt eftersom vi från början var ganska inställda på att kusinen skulle vara köpare, dock inte till vilket pris som helst. Vi ville se att mäklarens värdering, och därigenom kusinens bud, samt "marknaden" låg på ungefär samma nivå.
När datumet för att öppna anbuden var inne fick alla vi kusiner, genom våra åldriga föräldrar som gett oss försäljningsuppdraget, se anbudslistan.
För en gångs skull tycker jag faktiskt lite synd om en mäklare.
Din syster har knappast något att göra med ett köp du gör av din mamma, om det inte är så att du köper under marknadsvärde. Gör du det så räknas det som ett förtida arv och du får betala din syster efter mammas bortgång. Pratet om att lösa ut systern nu, då verkar det som om du och din syster redan äger din mammas del i gården.
Min mamma har en gång fått sin halva av gården av sin far, långt innan han försvann från jordelivet. Därför vill även hon inte att vi ska köpa hennes halva av gården utan hon vill ge oss den. Men då måste min syster kompenseras och det vill jag göra nu, inte senare. Tänk som om min mamma ger oss två systrar var sin fjärdedel av gården och jag och min sambo köper min systers fjärdedel samt min mosters halva och på så sätt blir ensamma ägare. Det känns som rätt sätt att göra det. Då vet vi klart och tydligt vem som äger vad och det ska inte behöva bli något tjafs senare. Eller har jag missat något?
Jag tycker ni resonerar sunt.Majjijann skrev:
Prata med banken om lån. Handlar det om mycket pengar så kan det bli svårt att låna ensam, och eftersom du skall lösa in 75% är det en rätt hög belåningsgrad. När du gjort det vet du i alla fall vad du har råd att betala.
Sedan behöver ni komma överens om ett pris, vad gården är värd. Det priset bör beakta vad ett marknadsvärde för gården är i det skick den är nu. Det bör också beakta skatteeffekten för reavinsten, beroende på om man köper eller får en gåva så blir det lite olika. I priset bör också ligga begreppet "släktgård". Är det OK att din syster, mamma, moster med respektive har rätt att komma och gå nästan som de vill där, så bör det också avspeglas en del i priset.
Ta hjälp av en familjejurist med samboavtal etc. när ni väl kommit överens om priset.