Kan vårt garages betongplatta gå under dolda fel?
Hej!
Vi köpte vår villa i slutet på 2023 och med det så kom det även till ett garage. Villan är byggd 1965 och garaget är byggt 1995, ca 30 år efter huset. När vi tittade på huset så såg vi att det fanns tydliga sprickor i betongplattan till garaget och även sättningssprickor i de putsade lekra-väggarna, däremot så hade föregående ägare sagt att dessa sprickor inte hade förändrats sedan de köpte huset, detta finns även nedskrivet i protokollet för husbesiktningen.
Våren 2024 så tog vi ner inredning och kaklet på väggarna i garaget och tyckte redan då att sprickorna i väggarna blev något värre och bestämde oss för att låta garaget vara. Planen var att sätta upp nya innerväggar och byta taket, men på grund av kvalitén av väggarna avstod vi. Det var alltså på den nivån att vi kunde tydligt röra på väggarna genom att bara putta på dem.
I slutet på sommaren 2024 så grävde vi ny uppfart, det var en gammal asfalterad uppfart framför garaget och vi valde då att gråva upp den samt runt garaget och lägga singel. Vi hade en firma som löste detta åt oss fackmannamässigt. När de gjorde detta så upptäckte de att stuprören på garaget endast gick ner i marken med ett kort plaströr, se första bilden, och att schaktningen under garaget var undermålig eller rent av icke-existerande, se andra och tredje bilden.
Med andra ord så är det endast, vad de kunde se, jord under betongplattan. Firman som va här tyckte det var mycket konstigt då garaget inte är så gammalt, de trodde först till och med att garaget också var från 60-talet. Sedan uppfarten blev lagd har det då skett en del förvärring av sprickorna i väggen och plattan i sig har även märkbart sjunkit ytterligare. Nu finns det dränering till en stenkista på uppfarten med avledance plaströr från stuprören.
Vet att dolda fel är svårt och att det inte alls är lätt att yrka på det. Men i detta fallet, när till och med en fristående firma tyckar att detta är felbyggt, även för ett 90-tals bygge, så kanske det finns viss fog för ett dolt fel?
Finns lite mer bilder och jag kan säkert förklara bättre, men jag tänker att jag börjar såhär. Hur hade ni sett på det här, är det värt att försöka dra i detta med säljaren/mäklaren? Har vi någon grund att stå på för att påstå ett dolt fel här?
All feedback uppskattas!
Vi köpte vår villa i slutet på 2023 och med det så kom det även till ett garage. Villan är byggd 1965 och garaget är byggt 1995, ca 30 år efter huset. När vi tittade på huset så såg vi att det fanns tydliga sprickor i betongplattan till garaget och även sättningssprickor i de putsade lekra-väggarna, däremot så hade föregående ägare sagt att dessa sprickor inte hade förändrats sedan de köpte huset, detta finns även nedskrivet i protokollet för husbesiktningen.
Våren 2024 så tog vi ner inredning och kaklet på väggarna i garaget och tyckte redan då att sprickorna i väggarna blev något värre och bestämde oss för att låta garaget vara. Planen var att sätta upp nya innerväggar och byta taket, men på grund av kvalitén av väggarna avstod vi. Det var alltså på den nivån att vi kunde tydligt röra på väggarna genom att bara putta på dem.
I slutet på sommaren 2024 så grävde vi ny uppfart, det var en gammal asfalterad uppfart framför garaget och vi valde då att gråva upp den samt runt garaget och lägga singel. Vi hade en firma som löste detta åt oss fackmannamässigt. När de gjorde detta så upptäckte de att stuprören på garaget endast gick ner i marken med ett kort plaströr, se första bilden, och att schaktningen under garaget var undermålig eller rent av icke-existerande, se andra och tredje bilden.
Med andra ord så är det endast, vad de kunde se, jord under betongplattan. Firman som va här tyckte det var mycket konstigt då garaget inte är så gammalt, de trodde först till och med att garaget också var från 60-talet. Sedan uppfarten blev lagd har det då skett en del förvärring av sprickorna i väggen och plattan i sig har även märkbart sjunkit ytterligare. Nu finns det dränering till en stenkista på uppfarten med avledance plaströr från stuprören.
Vet att dolda fel är svårt och att det inte alls är lätt att yrka på det. Men i detta fallet, när till och med en fristående firma tyckar att detta är felbyggt, även för ett 90-tals bygge, så kanske det finns viss fog för ett dolt fel?
Finns lite mer bilder och jag kan säkert förklara bättre, men jag tänker att jag börjar såhär. Hur hade ni sett på det här, är det värt att försöka dra i detta med säljaren/mäklaren? Har vi någon grund att stå på för att påstå ett dolt fel här?
All feedback uppskattas!
Finns en stor uppförsbacke i resonmanget med dolt fel här tycker jag.H Havaste skrev:
Det skall inte kunna förutsättas med tanke på ålder eller skick. Garaget är 30 år gammalt, och även om man även då borde ha lagt ett kapilärbrytande skikt, så såg ni ju vid köp att det fanns sprickor och sättningar: ergo varken dolt eller helt nygjort. Dock borde värdet av ett 30 år gammalt garage vs inget kunna vara tillräckligt i sig (man räknar ju ersättning för dolda fel på det sättet, typ).
Sen att föregående ägare har "sagt" något: Då skall det vara en väldigt specifik utfästelse om det skall ta bort undersökningsplikten.
Så felgjort verkar det vara; Men då för 30 år sen. Och ni hade indikationer på att det fanns problem (sprickbildning och "rangliga väggar"). Sen är frågan om man då kan hämta ngt i föregående ägares uttalande: Men återigen: Hur specifikt var det. Om det bara var "vi har inte sett något förvärrande av sprickorna på 5 år" - så kanske det är sant. Det betyder ju inte att det alltid kommer vara så. Är det "Vi har dokumentation från entrepenören att dessa sprickor är normala och har avstannat efter första året och inte rört sig sen dess" så kanske det är mer specifikt. Och då förstås att sprickorna var små och inte indikerade på ngt större problem.
Ja, har inte lagt direkt fokus på att problemen inte kan förvärras. Men det är väl mer att det är felbyggt, och även felbyggt på ett sådant sätt som inte rimligtvis går att kontrollera vid köpet av huset.klaskarlsson skrev:
Sättningsprickor är ju normalt och något som förekommer vid helt korrekta byggnationer, saker rör ju på sig liksom. Det fanns ju inredning på väggarna i garaget som kakel som dolt en hel del av de sprickbildningar som fanns. Det är inte sprickorna i sig som jag är orolig för, det är bärigheten i konstruktionen och i nuläget så verkar bärigheten vara så pass tvivelaktig att man i princip behöver påla betongplattan eller gjuta en ny platta (vilket indirekt betyder att garaget som helhet behöver rivas först).
Förstår skepticisimen och att vi kanske hade kunnat tänka på detta innan köp, men samtidigt så finns det ju ett besiktningprotokoll där man har tittat på garaget och har det noteras som sättningssprickor men ingen notering kring att detta skulle vara på grund av något fundamentalt problem.
Kanske är lite blåögd men vad är det då för syfte med konceptet dolda fel om det inte är t.ex. konstruktionsfel i byggnad?
Jag tycker att klaskarlsson's resonemang redan täcker det mesta, men vad det gäller "dolda fel" är det något väldigt "diffust" som sällan kan åberopas, men det ska ju vara ett oväntat fel som man inte kunde anta skulle uppstå.
Nu hade ju garaget redan sprickor så helt oväntat är det ju inte. Att konstruktionsfel är inte nödvändigtvis ett dolt fel. Skillnaden där blir ju att ett konstruktionsfel får man jaga den som byggt, medan ett dolt fel är det den som sålt er huset.
I det här fallet är det ju en ganska omfattande "skada" så det kan ju löna sig att jaga, men frågan som då uppstår är ju att både säljaren och ni har konstaterat att det finns sprickor och sättningsproblematik för garaget så man kan ju anta att något inte stod rätt till.
Frågan blir således att avgöra om man kunde anta att plattan, eller underlaget, var felaktigt konstruerat och orsakade sprickorna?
Nu är jag ingen jurist, men jag tror att det blir svårt att bevisa detta i en rättegång (vilket det troligen blir) att det var ett oväntat och okänt fel... tyvärr..
Nu hade ju garaget redan sprickor så helt oväntat är det ju inte. Att konstruktionsfel är inte nödvändigtvis ett dolt fel. Skillnaden där blir ju att ett konstruktionsfel får man jaga den som byggt, medan ett dolt fel är det den som sålt er huset.
I det här fallet är det ju en ganska omfattande "skada" så det kan ju löna sig att jaga, men frågan som då uppstår är ju att både säljaren och ni har konstaterat att det finns sprickor och sättningsproblematik för garaget så man kan ju anta att något inte stod rätt till.
Frågan blir således att avgöra om man kunde anta att plattan, eller underlaget, var felaktigt konstruerat och orsakade sprickorna?
Nu är jag ingen jurist, men jag tror att det blir svårt att bevisa detta i en rättegång (vilket det troligen blir) att det var ett oväntat och okänt fel... tyvärr..
Har garaget alltid varit uppvärmt till åtminstone 10-12 grader?
Och marken ser ut som sand eller liknande, inte jord.
Och marken ser ut som sand eller liknande, inte jord.
Medlem
· Västra Götaland
· 3 096 inlägg
Du drar inte slutsatsen att ni själva skapat förvärringen av sprickor genom att gräva och jag gissar padda så nära grunden?H Havaste skrev:
I och med att det står i besiktningsprotokollet att det är sprickor så blir det köparen som ska undersöka varför det är sprickbildning, besiktningen påpekar köparen undersöker. I det läget behöver köparen ta dit en egen kunnig person som undersöker orsaken. Undersökningsplikten är långtgående, ibland kan man tycka att den är alltför långgående men försäkringsbolagen skyddar sig så mycket som det bara går, t.ex. är det ett rör i väggen som springer läck och huset inte är tillräckligt gammalt för att man ska kunna anta det, då är det ett dolt fel. Det kan ju vara värt ett försök men jag tror att det blir svårt att få det som dolt fel. Kontakta Villiaägarnas juridiska avd. för att få juridisk, gratis om du är medlem. Det finns ju också jurister som är specialiserade på dessa frågor.H Havaste skrev:
Medlem
· Västernorrland
· 11 308 inlägg
det ska ju poängteras att det inte är förbjudet att bygga på fel sätt...........Även om man såklart utgår ifrån att alla byggnationer är fackmannamässigt byggda och konstruerade.
Är det platta på sand är det inget direkt fel, sand är dränerande.H Havaste skrev:
Min granne byggde ett garage för ca 15 år sedan och vid schaktning visade det sig att marken under matjorden var sand, ingen vidare schaktning gjordes.
Om jag själv skulle bygga på sand hade jag nog lagt makadam under, men inget direkt fel att ha sand.
Och om garaget aldrig varit uppvärmt och fryser ner vid kalla vintrar behövs det inte mycket fukt för att få tjälskjutningar med sprickbildningar som följd.
Det är något som ska väcka eftertanke att ett aldrig uppvärmt utrymme även i bästa fall drabbas av rörelser med frost, fukt och torrväder omväxlande.
Har plattan ordentlig isolering under funkar det, men dina bilder visar ingen isolering som i så fall borde gå minst 600 mm utanför plattan, helst 1200.
Återigen är sprickbildningen inte i fråga, det är fullt normalt med sättningssprickor. Problemet är ju att marken under inte är tillräcklig för att hålla uppe konstruktionen.mikethebik skrev:
Hela tomten är i princip sand under ytskiktet. Byggnormerna var såklart annorlunda på 90-talet men underlaget är helt klart undermåligt till dess syfte i detta fallet. Det har varit ett antal hantverkare, bland annat de som la uppfarten, som inte tycker att garaget går att lite på konstruktions mässigt.
Kan väl köpa på något plan att vi borde kollat upp detta vid köp, men jag tycker att bara för att de finns sättningssprickor så är de inte i sig något problem. Det är lite väl långsökt i min mening att se skulle vara skäl nog att undersöka schaktarbetet under garaget.
En oschaktad mark är stabilare än en avschaktad och uppfylld.H Havaste skrev:
Så har man tagit bort matjorden och gjutit en platta på orörd sand så rör den sig inte mera än orörd mark för övrigt.
Det ser ut som att garaget är dockat till huset, så ett uppvärmt hus dockat till ett ouppvärmt garage är ingen bra kombo.
Tittade på din andra tråd om garaget och det utrymmet har garanterat varit uppvärmt tidigare, men ett tidigare uppvärmt dockat garage som plötsligt kallställs är ett bekymmer i vardande, speciellt om plattan inte är isolerad.
Att det är inrett på ett sätt med kakling på väggarna tyder på det, men så måste det inte vara förstås.H Havaste skrev:
Riskabelt med ett kallställt utrymme som sitter ihop med ett varmt.
Fast det vet väl din säljare bäst antagligen, eller också har din säljare valt att inte värma upp utrymmet som tidigare rimligen varit det, elen är dyr på senare år.
Om det aldrig suttit radiatorer där kanske man haft en Elbjörn eller liknande för att hålla åtminstone frostfritt, fast jag vet ju inte.