Kan grannen ha förmånsservitut på vår fastighet utan vår vetskap?
Det här är ett långt inlägg, hoppas att någon kanske kan hjälpa mig eller ge mig några bra tips.
Bakgrund:
Vi köpte vårt hus i augusti 2008. Grannhuset låg VÄLDIGT nära vårt hus och enligt den tomtkarta vi fick vid försäljningen såg det t.o.m. ut som att en del av deras hus stod på vår sida av tomtgränsen.
Tomtkartan var dock från när vår säljare i sin tur köpte huset för 26 år sedan så vi trodde att det kanske var ett tryckfel eller liknande. Dessutom går det en syrenhäck mellan husen, så vi antog att den gick utmed tomtgränsen.
Vår tomt (X 3:2) är avstyckad från en stamfastighet (X 3:1), medans grannens tomt (Y 1:5) tillhör en annan stamfastighet (Y 1:1)
Båda fastigheterna har servitut att ta vatten ur en grävd brunn som tillhör X 3:1, samt att nyttja utfartsvägen som tillhör Y 1:1. (Dock måste grannen först åka över vår tomt för att komma till utfartsvägen)
Någon månad efter att vi köpt huset tog grannen ut en minigrävare och började gräva ett dike från sitt hus och över vår tomt, för att lägga ner sina vattenledningar på frostfritt djup.
När vi upptäckte detta bad vi lantmäteriet att komma och märka ut tomtgränsen så vi skulle se exakt hur den egentligen gick.
Det visade sig då att en del av grannens hus (en hall som är tillbyggd senare än orginalhuset) står på vår sida av tomtgränsen och att diket de börjat gräva är helt på vår sida av gränsen.
När grannen fick se gränspinnarna som satts upp slutade dom med diket. (Enligt dom för att minigrävaren de använt inte kunde gräva så djupt som de hade velat lägga ledningarna, men sedan dess har inget mer hänt och ett ca 10m långt och 1m djupt dike står och gapar på våran tomt)
Det är inte de nuvarande grannarna som byggt den del som är på vår sida tomtgränsen. (De köpte huste bara något halvår/ år tidigare än oss)
Det jag nu undrar är:
1. Kan grannen ha ett förmåns-servitut att använda "vår" väg, för att komma ut på den utfartsväg vi båda har rätt till, utan att det finns något belastnings-servitut på våran fastighet?
2. Vad gäller när grannens hus skjuter över på vår tomt?
(När vi var på kommunen och sökte bygglov för vår tillbyggnad kunde han inte hitta några papper alls på grannens fastighet, är hela huset ett svartbygge??)
3. Vad gäller juridiskt sett om vi i framtiden skulle vilja bygga t.ex. en carport som då skulle hamna 4,5m från tomtgräns men bara 3,5m från deras husvägg (eftersom huset står på vår sida...)?
Grannens gäster och besökare brukar ofta parkera på vår mark, antingen i den kurva som grannen måste köra igenom för att komma till utfartsvägen, eller ibland t.o.m. på våran parkeringsplats (medans vi bygger har vi gjort iordning så att en eller högst två bilar får plats, vi brukar dock ibland köra fram ända till huset med vår bil, men om någon då ställer sig på vår parkering så kommer vi inte förbi om vi vill ut igen...)
Vi har hittills försökt se genom fingrarna med alla dessa småsaker, för vi vill ju ändå hålla sams med grannarna, men många bäckar små...
Det skulle kännas bra att veta vad som gäller och vem som har rätt till vad om vi inte skulle komma överens.
Bakgrund:
Vi köpte vårt hus i augusti 2008. Grannhuset låg VÄLDIGT nära vårt hus och enligt den tomtkarta vi fick vid försäljningen såg det t.o.m. ut som att en del av deras hus stod på vår sida av tomtgränsen.
Tomtkartan var dock från när vår säljare i sin tur köpte huset för 26 år sedan så vi trodde att det kanske var ett tryckfel eller liknande. Dessutom går det en syrenhäck mellan husen, så vi antog att den gick utmed tomtgränsen.
Vår tomt (X 3:2) är avstyckad från en stamfastighet (X 3:1), medans grannens tomt (Y 1:5) tillhör en annan stamfastighet (Y 1:1)
Båda fastigheterna har servitut att ta vatten ur en grävd brunn som tillhör X 3:1, samt att nyttja utfartsvägen som tillhör Y 1:1. (Dock måste grannen först åka över vår tomt för att komma till utfartsvägen)
Någon månad efter att vi köpt huset tog grannen ut en minigrävare och började gräva ett dike från sitt hus och över vår tomt, för att lägga ner sina vattenledningar på frostfritt djup.
När vi upptäckte detta bad vi lantmäteriet att komma och märka ut tomtgränsen så vi skulle se exakt hur den egentligen gick.
Det visade sig då att en del av grannens hus (en hall som är tillbyggd senare än orginalhuset) står på vår sida av tomtgränsen och att diket de börjat gräva är helt på vår sida av gränsen.
När grannen fick se gränspinnarna som satts upp slutade dom med diket. (Enligt dom för att minigrävaren de använt inte kunde gräva så djupt som de hade velat lägga ledningarna, men sedan dess har inget mer hänt och ett ca 10m långt och 1m djupt dike står och gapar på våran tomt)
Det är inte de nuvarande grannarna som byggt den del som är på vår sida tomtgränsen. (De köpte huste bara något halvår/ år tidigare än oss)
Det jag nu undrar är:
1. Kan grannen ha ett förmåns-servitut att använda "vår" väg, för att komma ut på den utfartsväg vi båda har rätt till, utan att det finns något belastnings-servitut på våran fastighet?
2. Vad gäller när grannens hus skjuter över på vår tomt?
(När vi var på kommunen och sökte bygglov för vår tillbyggnad kunde han inte hitta några papper alls på grannens fastighet, är hela huset ett svartbygge??)
3. Vad gäller juridiskt sett om vi i framtiden skulle vilja bygga t.ex. en carport som då skulle hamna 4,5m från tomtgräns men bara 3,5m från deras husvägg (eftersom huset står på vår sida...)?
Grannens gäster och besökare brukar ofta parkera på vår mark, antingen i den kurva som grannen måste köra igenom för att komma till utfartsvägen, eller ibland t.o.m. på våran parkeringsplats (medans vi bygger har vi gjort iordning så att en eller högst två bilar får plats, vi brukar dock ibland köra fram ända till huset med vår bil, men om någon då ställer sig på vår parkering så kommer vi inte förbi om vi vill ut igen...)
Vi har hittills försökt se genom fingrarna med alla dessa småsaker, för vi vill ju ändå hålla sams med grannarna, men många bäckar små...
Det skulle kännas bra att veta vad som gäller och vem som har rätt till vad om vi inte skulle komma överens.
Redigerat av moderator:
1. Hur menar du utan er vetskap? Lantmäteriet har koll på om det finns ett servitut för infart av väg. Saknar de papperna så är det upp till era grannar att bevisa annat.
2. Trist, sådant som kan hända. Ni kan inte göra mycket åt saken. Kanska få en "liten" ersättning, men inte mycket. Att tvinga grannarna ta bort / flytta huset kommer inte att gå.
3. Inga problem, bara ni följer brandkraven.
//Anders
2. Trist, sådant som kan hända. Ni kan inte göra mycket åt saken. Kanska få en "liten" ersättning, men inte mycket. Att tvinga grannarna ta bort / flytta huset kommer inte att gå.
3. Inga problem, bara ni följer brandkraven.
//Anders
Oj, det här är inte helt lätt, men det är inte så ovanligt "på landet".
Om relationen med grannarna är bra, så kanske ni kan sätta er ned och skissa på en lösning där ni byter lite tomtmark med varandra så deras hus hamnar på sin tomt och där de får ett servitut för nyttjande av väg om de behöver det etc. Rimligen står de för den kostnaden till lantmäteriverket eftersom det är deras fastighet som är orsaken till detta.
Om relationen med grannarna är bra, så kanske ni kan sätta er ned och skissa på en lösning där ni byter lite tomtmark med varandra så deras hus hamnar på sin tomt och där de får ett servitut för nyttjande av väg om de behöver det etc. Rimligen står de för den kostnaden till lantmäteriverket eftersom det är deras fastighet som är orsaken till detta.
Jag är ingen expert, men vill tycka lite.
Servitut finns som sagt registrerade och går att kolla upp, men det verkar du veta. Jag har hör någon gång att man har rätt till väg till sin fastighet, även om den måste gå över någon annans mark. Kanske vet någon annan mer om det?
Att grannens gäster parkerar bilar på din tomt tycker jag du ska göra något åt, om det ställer till problem för dig. Om du inte vill prata med grannen kanske du kan sätta upp skyltar som talar om att det är privat parkering. Då borde folk tveka innan de parkerar där i alla fall.
Servitut finns som sagt registrerade och går att kolla upp, men det verkar du veta. Jag har hör någon gång att man har rätt till väg till sin fastighet, även om den måste gå över någon annans mark. Kanske vet någon annan mer om det?
Att grannens gäster parkerar bilar på din tomt tycker jag du ska göra något åt, om det ställer till problem för dig. Om du inte vill prata med grannen kanske du kan sätta upp skyltar som talar om att det är privat parkering. Då borde folk tveka innan de parkerar där i alla fall.
Officialservitut är alltid registrerade, men avtalsservitut finns både (frivilligt) registrerade, samt oregistrerade.
Ett avtalsservitut, fungerar som avtal i övrigt. D.v.s. även muntliga är gällande.
Problemet då uppstår när bevisning av avtalets existens efterfrågas. Ofta är bara en av parterna som ingått avtalet närvarande, eller kanske t.o.m. i livet. Denne blir då partisk och utredningen strandar.
Om er granne skulle hävda att han har ett servitut, så är det alltså en bevisfråga om det stämmer eller ej. Utgår vi presumtivt för att det stämmer, så har han rättighet till att åka oavsett vad som kan uppvisas i form av dokumentation.
Vems bevisbördan är i ett sådant fall vet jag inte, men rimligen borde det ligga hos förmånstagaren.
Ett avtalsservitut, fungerar som avtal i övrigt. D.v.s. även muntliga är gällande.
Problemet då uppstår när bevisning av avtalets existens efterfrågas. Ofta är bara en av parterna som ingått avtalet närvarande, eller kanske t.o.m. i livet. Denne blir då partisk och utredningen strandar.
Om er granne skulle hävda att han har ett servitut, så är det alltså en bevisfråga om det stämmer eller ej. Utgår vi presumtivt för att det stämmer, så har han rättighet till att åka oavsett vad som kan uppvisas i form av dokumentation.
Vems bevisbördan är i ett sådant fall vet jag inte, men rimligen borde det ligga hos förmånstagaren.
Börjar med att konstatera att följande påståenden gränsar till spekulation..
Men ett servitut är juh knutet till fastighen och inte ägaren. Annars skulle man kunna betrakta det som en överenskommelse om nyttjanderätt. Säkerligen kan ett servitutsavtal regleras i paragraf på ett sådant sätt att det upphör vid ägarbyte. Och då är vi tillbaka till bevisningen om innehållet i det muntliga avtalet.
Att skriva ett servitut som ger en fastighet förmån att nyttja en väg över någon annans fastighet, med villkor att det bara gäller befintlig ägare, vore juh ganska korkat. Som ägare av den förmånstagande fastigheten måste man juh inse att det kan bli bekymmersamt att sälja en fastighet som saknar avtal om framfartsväg, så fort ägarbytet är genomfört.
Men ett servitut är juh knutet till fastighen och inte ägaren. Annars skulle man kunna betrakta det som en överenskommelse om nyttjanderätt. Säkerligen kan ett servitutsavtal regleras i paragraf på ett sådant sätt att det upphör vid ägarbyte. Och då är vi tillbaka till bevisningen om innehållet i det muntliga avtalet.
Att skriva ett servitut som ger en fastighet förmån att nyttja en väg över någon annans fastighet, med villkor att det bara gäller befintlig ägare, vore juh ganska korkat. Som ägare av den förmånstagande fastigheten måste man juh inse att det kan bli bekymmersamt att sälja en fastighet som saknar avtal om framfartsväg, så fort ägarbytet är genomfört.
Ett enkelt tillrättaläggande: Jordabalkens 14 kap anger formkrav för avtalsservitut. Där framgår bland annat att servitut måste vara skriftliga. Muntliga avtal gäller därför inte en ny ägare efter fastighetens överlåtelse. Ska villkoren fortsätta gälla måste köparen blivit informerad om avtalet och förbundit sig att överta det.
"Svartbygge" är ett starkt ord som samtidigt inte är särskilt förpliktande. Massor av äldre byggnader har uppförts utan formellt bygglovsbeslut. Massor av byggnader står (helt eller delvis) på annans mark. När bygglovsmyndigheten beslutar om nya bygglov måste man utgå från "pågående markanvändning" enligt Plan- och bygglagen. I klartext betyder det att carporten (i det tänkta exemplet) måste hamna 5,5 istället för 4,5 meter från tomtgräns.
Jag tycker Swetrots förslag är vettigaste lösningen. Grannens beteende avslöjar att han bekymrar sig, och säkert är intresserad av en konstruktiv förhandling och ett tryggt avtal.
"Svartbygge" är ett starkt ord som samtidigt inte är särskilt förpliktande. Massor av äldre byggnader har uppförts utan formellt bygglovsbeslut. Massor av byggnader står (helt eller delvis) på annans mark. När bygglovsmyndigheten beslutar om nya bygglov måste man utgå från "pågående markanvändning" enligt Plan- och bygglagen. I klartext betyder det att carporten (i det tänkta exemplet) måste hamna 5,5 istället för 4,5 meter från tomtgräns.
Jag tycker Swetrots förslag är vettigaste lösningen. Grannens beteende avslöjar att han bekymrar sig, och säkert är intresserad av en konstruktiv förhandling och ett tryggt avtal.
Tråkigt när sånt här händer och mitt inlägg är ingen lösning, vill bara nämna att:
i USA, åtminstone i delstaten Delaware så gör lantmätaren vid varje fastighetsaffär alltid en uppmätning av tomtgränserna, då kan ev oklarheter klaras ut före köpet. Naturligtvis kostar det en extra slant, men det kan nog vara värt ibland.
i USA, åtminstone i delstaten Delaware så gör lantmätaren vid varje fastighetsaffär alltid en uppmätning av tomtgränserna, då kan ev oklarheter klaras ut före köpet. Naturligtvis kostar det en extra slant, men det kan nog vara värt ibland.
Håller med gnagaren, att huset står på annans mark är inte heller ett bra försäljningsargument den dagen grannen skall sälja...
Tyvärr kostar det väl en 20 kkr och uppåt bara att få Lantmätaren att ta i ärendet. Fixa servitutet samtidigt, det gör Lantmätaren med glädje.
Tyvärr kostar det väl en 20 kkr och uppåt bara att få Lantmätaren att ta i ärendet. Fixa servitutet samtidigt, det gör Lantmätaren med glädje.