Väsentlig förändring kräver stämmobeslutClaes Sörmland skrev:
Styrelsen har av stämman utsetts till att förvalta föreningens hus och sköta den löpande verksamheten. När det kommer till ändringar av huset gäller det att skilja ut vad som enligt lag är ”väsentlig förändring”, som kräver beslut av föreningsstämma.
GRÄNSDRAGNINGARNA MELLAN VAD styrel- sen kan besluta om och vad som kräver stämmobeslut kan vara svåra att göra, och det finns även fall där jurister är oeniga. Grunden är dock vad som står i bostads- rättslagens 9 kap 15 §. Där står det: ”Beslut som innebär väsentliga förändringar av för- eningens hus eller mark skall fattas på en föreningsstämma, om inte annat har be- stämts i stadgarna”. Men vad dessa väsen- liga förändringar är för något är inte vidare specificerat, vilket kan leda till osäkerhet. För att komplicera det ytterligare finns det därför fall som inte räknas som väsentlig förändring, men där det ändå är lämpligt att låta en stämma ta beslutet, särskilt gäl- ler det beslut som rör stora kostnader. Som väsentlig förändring räknas ny- till- eller ombyggnad, men som huvudregel inte un- derhålls- och renoveringsåtgärder.
Klart är vilken roll styrelsen har, nämli- gen att sköta den löpande förvaltningen samt underhållet av föreningens hus. Ett exempel att utgå från är fasaderna. Om det handlar om ett rent underhållsarbete såsom målning med likadan färg som tidigare kan styrelsen ta beslut i frågan. Skulle det hand- la om en fasadputsning kan det utifrån akt- samhetsplikten vara lämpligt att låta en stämma besluta i och med att det är en stor kostnad. Handlar det om att styrelsen vill ändra färg på fasaden räknas det i lagens mening inte som en väsentlig förändring, men det går att anta att medlemmarna har starka åsikter om vilken färg som är bäst. Även här kan det vara lämpligt att låta stämman besluta. Slutligen finns fallet när det enligt lagens mening är en väsentlig för- ändring, exempelvis att bygga balkonger som alltid kräver ett stämmobeslut.
Vad som bör beslutas av föreningssstämma respektive styrelse är inte alltid glasklart.
DET FINNS ANDRA tydliga exempel, förut- om balkonger, då det rör sig om väsentlig förändring: flytt av medlemmarnas förråd, nytillbyggnader, anläggande av lekplats, ombyggnation av trapphus, hissinstallation, eller där föreningen tar över en del av en bostadsrätt i samband med ombyggnation.
Vad som inte kräver stämmobeslut och som räknas som förvaltning är till exempel: inköp av ny tvättstugeutrustning såsom tvättmaskiner, renovering av befintlig lek- plats eller renovering av gård som inte innebär någon väsentlig förändring.
Ett stambyte i sig kräver inte stämmobe- slut men det är en stor kostnad. Om stam- bytet inbegriper ändringar i medlemmar- nas badrum eller kök är ett stämmobeslut
obligatoriskt.
Den sista komplikationen handlar om till-
vägagångssättet vid själva stämman. Här gäl- ler det att förstå om någon medlem anses vara berörd av beslutet. Vid balkongbygge går det att anta att någon granne får ökad in- syn eller blir skuggad av en ny balkong. Om berörda medlemmar inte accepterar beslutet behöver stämman besluta med tvåtredjedels majoritet samt att beslutet godkänns i Hyres- nämnden. Skulle ingen vara berörd, såsom ändring av fasadens färgsättning, räcker det med enkel majoritet, det vill säga mer än hälften av rösterna på stämman.
Mer information finns i faktabladet För- eningsstämma, under Allt om bostadsrätt på bostadsratterna.se. Styrelsen kan givetvis även i oklara fall vända sig till Bostadsrät
https://www.bostadsratterna.se/site...ernadirekt/bostadsratterna_direkt_2015_08.pdf
Styrelsen är utsedd att förvalta föreningens ekonomiska ärenden. Dvs detta beslut kan föreningen ta utan att blanda in medlemmarna. I lagen finns också en skrivelse om att man inte får ta ett beslut som ger en fördel till en medlem på bekostnad av annan.A A-Man_08 skrev:
Jag är av åsikten att det inte alltid går att få allt rättvist men att inte göra något åt detta skulle kunna falla under detta.
Ja precis, texten som du citerar beskriver att stämmobeslut inte krävs för att ändra på årsavgiftens uttaxering.K kortis skrev:
Nu torde det krävas stor ombyggnad för att göra om till individuell mätning både i fastighet och eller i
Lgh så stämmobeslut är nödvändigt.
Citat”För att komplicera det ytterligare finns det därför fall som inte räknas som väsentlig förändring, men där det ändå är lämpligt att låta en stämma ta beslutet, särskilt gäl- ler det beslut som rör stora kostnader. Som väsentlig förändring räknas ny- till- eller ombyggnad,
Det är tekniskt färdigt redan, allt som krävs är tydligen en liten elmätaren i de nya moderna undercentralerna som redan finns i varje lägenhet. Någon ny- till- och ombyggnad är inte aktuellt i trådens fall. Det handlar mer om ett styrelsebeslut och inköp av en tjänst från en elinstallationsfirma.K kortis skrev:
Hm. Den var en luring!Alfredo skrev:
Fast om underhållsansvaret för centralerna ligger på bostadsrättshavaren, får föreningen då peta på dem?
Men jag antar det. Föreningen ansvarar ju för stigarna som levererar el till undercentralerna så då borde de ha rätt att sätta elmätare där på kabelns anslutning till undercentralen.
Eller det kanske är enklare att sätta elmätaren i källaren där stigaren utgår ifrån? Så har vi det men vi har separata abonnemang så det är mätartavla och hela baletten.
Redigerat:
Jaha till min moderna lgh så blir det stor ombyggnad i sådana fall iaf, men det är ju olika.
Och de styrelser som hittar varje litet halmstrå för att kunna köra sitt eget race borde skämmas öronen av sig, de bör sig åt som om det fore ett företag och en ledningsgrupp och inte en förening
Det låter ju inget bra. Det är bättre om styrelsen förankrar sina beslut i medlemskåren. T ex kan frågan tas upp på ett medlemsmöte som styrelsen kallar till för att skapa konsensus eller i alla fall minska konflikterna om en viss fråga.K kortis skrev:
Finns en del nybyggen som har så.D Dilato skrev:Vad blir nästa steg, att värme debiteras separat kanske, vattenmätare i varje lägenhet
I mina ögon det mest rättvisa!
Man betalar för det man använder och för den temperatur man vill ha.
Menar att en del nyare lägenheter har separat mätning och debitering av förbrukad el, värme, kall och varmvatten.A A-Man_08 skrev:
Är du energieffektiv så sparar du en hel del. Slösar du, badar flera gånger i veckan, har 24° inne och lagar massor med mat så betalar du för ditt slöseri och dina grannar drabbas inte.
Jag håller med, men mitt inlägg gällde i första hand befintliga föreningar där det tidigare ingått i avgiften men nu när det blivit dyrare ska man ändra till individmätning.Huddingebo skrev:
Det har funkat i många många år tidigare, men nu verkar det inte gå med kollektiva lösningar längre...
Det är väl bara att köra vidare om föreningen trivs med gemensam el utan individuell mätning. Effekten är ju en högre kostnad för föreningskollektivet med individuella vinnare och förlorare på systemet.D Dilato skrev: