Jordvärme och servitut, vad gäller?! (Grannen börjar bli närgången)

[byggherrren]

Hej!

Tar chansen att lufta mina funderingar kring servitut för jordvärme och jag delar upp det i två delar: det praktiska resp. det juridiska.

1. Det praktiska
Har köpt en industrifastighet (garage med tillhörande tomt) som är tjänande i det servitut där grannfastigheten (bostadshus) är härskande gällande nedgrävda slingor/rör för jordvärme. Gör detta någon egentlig inverkan för mig rent praktiskt? När man gräver ner jordvärme i sin egen trädgård på ca 1 meters djup så vill man för sin egen skull och bästa effekt inte ställa något ovanpå slingorna. Det är t.ex uteslutet att bygga ett hus ovanpå eftersom hela poängen är att solen ska nå och värma marken osv. I det enkla och kortfattade servitutsavtal som skrivits framgår följande (i stora drag):
- Härskande fastighet har rätt att i all framtid ha sina slingor nedgrävda på tjänande fastighet och att underhålla dessa.
- Härskande fastighet bär ansvar för service / reparation / underhåll av jordvärmesystem.
- Något vederlag för servitutsupplåtelsen ska ej utgå.

Har jag några skyldigheter i övrigt?
Finns det något som säger att jag inte kan använda/bruka ytan ovan jord för valfritt ändamål som t.ex att anlägga en grusplan, ställa dit en container eller att placera ut en friggebod?


2. Det juridiska
Bakgrunden till försäljningen är att tidigare ägare (tidigare gift par som ägde båda fastigheterna) gick skilda vägar. Under tiden för försäljning skrev de ett avtal sinsemellan som gjorde industrifastigheten tjänande för det jordvärmeservitut som bostadshuset nyttjar (där en av de två personerna fortfarande bor kvar). Oklart om jordvärmen installerades i denna veva eller om detta gjorts tidigare.

När jag genomförde köpet fanns det en formulering i köpekontraktet som utformats som "Säljaren garanterar att fastigheten endast belastas av"...en ganska kort lista som avslutas med: "lastande servitut om jordvärmeledning". Jag tänkte att infartsväg och några gamla jordvärmerör inte spelade någon roll, och är knappast något man gör något åt, och därmed skrevs avtalet under. Det som inte framgick då och som jag genom Lantmäteriet fått reda på först nu är att servitutet tar upp ungefär 35-40% av fastighetens areal om ca 2000kvm. Några övriga detaljer hade heller inte gått att tillgå eftersom det inte fanns något servitut vid tiden för kontraktsskrivande.

Detta är tidslinjen:
161104: Fastighet läggs ut på Hemnet

161117: Avtal skrivs på köpet med tillträde 161208. (Här framgår formuleringen som nämns ovan "lastande servitut om jordvärmeledning".

161117: Handpenning betalas / annonsen tas bort från Hemnet.

161202: Vi ses på banken för att betala resterande del av köpeskilling.

161202: En advokatbyrå daterar och skickar in ansökan om servitut till Lantmäteriet. (signaturerna från tidigare ägare bakdateras till 161128)

161205: Lantmäteriet tar emot ansökningshandlingarna och godkänner servitutet som träder i kraft.

161208: Inskrivningsdag med mig som ny ägare av fastigheten enligt Lantmäteriets fastighetsregister.

Med tanke på vilken ordning dessa moment följer så känner jag anledning att ifrågasätta om servitutsavtalet ens är giltigt? Jag har inte för avsikt att ge mig ut på krigsstigen men vill ha kött på benen innan jag påbörjar en vänligt inställd dialog med säljaren tillika min nuvarande granne.

Allmännyttig kuriosa i sammanhanget är:
- att grannen förra vintern (strax efter mitt övertagande) gnällde på att han skulle ha fått nedsatt effekt från jordvärmesystemet som resultat av att vi kört ett fordon över den del av vår tomt som utgörs av servitutet.
- att grannen i somras hägnade in den del av min tomt som utgörs av servitutet för att låta sina hästar gå och beta där.
- att det på Lantmäteriets fastighetskarta klart och tydligt framgår att ett uthus/bod som nyttjas av grannen i själva verket står på min tomt.

Inget av detta har vart problem nog att börja rota i men många bäckar små...

 

[Kojak]

Ja inte något konstigare än att du blivit blåst. Du kan använda 60% av det du betalade för. Inget att grubbla över, bara att gå vidare och se det som läropengar. Vi gör alla våra misstag, det viktiga är att lära sig av dom.

 

[useless]

Värmeslingan tappar effekt om den inte täcks av snö på vintern, så grannen blir säkert inte glad om du anlägger en grusplan och håller den skottad.
I övrigt håller jag med kajak. Eftersom det har framgått att det finns ett servitut borde du ha kollat upp lite mer detaljer kring anläggningen.

 

[Andreas_kalmar]

Fast gäller ett sådant servitut exklusivt nyttjande av marken då skulle ju isåfall grannen börja ställa saker eller bygga ett garage på samma mark

 

[HasseTeknik]

Det står väl inget i servitutet om att grannen har full brukanderätt till marken där ledningarna ligger - eller? Hästbete borde inte höra dit.
När du köpte fastigheten - ingick då inte alla byggnader på " tomten" ? I annat fall, finns det nyttjanderättsavtal för grannen att ha en bod på din fastighet? Vilket skäl skulle grannen kunna åberopa för att få ha boden kvar om det visar sig att den inte tillhör dig?
Jag är ingen jurist, men dessa frågor bör du ställa dig och undersöka.

 

[KnockOnWood]

Det trista med jordvärmeinstallationer är ju att växtligheten kan bli rejält fördröjd där,
förutom att det kan påverka markens beskaffenhet.
Alltså kan resultatet bli så här, kolla på bilderna i den här 5 år gamla Bygga Hus-tråden:
https://www.byggahus.se/forum/threads/kall-och-ojaemn-graesmatta-jordvaerme.193988/

 

[vcx]

- Härskande fastighet har rätt att i all framtid ha sina slingor nedgrävda på tjänande fastighet och att underhålla dessa.
- Härskande fastighet bär ansvar för service / reparation / underhåll av jordvärmesystem.
- Något vederlag för servitutsupplåtelsen ska ej utgå.

Har jag några skyldigheter i övrigt?
Finns det något som säger att jag inte kan använda/bruka ytan ovan jord för valfritt ändamål som t.ex att anlägga en grusplan, ställa dit en container eller att placera ut en friggebod?

Du kan väl göra allt som inte riskerar att skada slingorna eller som hindrar service och underhåll av dessa, sen om effektiviteten minskar är inte ditt problem. Parkeringsplats, ställa dit en friggebod, container etc. är väl en utmärkt användning av ytan.

Detta är tidslinjen:
161104: Fastighet läggs ut på Hemnet

161117: Avtal skrivs på köpet med tillträde 161208. (Här framgår formuleringen som nämns ovan "lastande servitut om jordvärmeledning".

161117: Handpenning betalas / annonsen tas bort från Hemnet.

161202: Vi ses på banken för att betala resterande del av köpeskilling.

161202: En advokatbyrå daterar och skickar in ansökan om servitut till Lantmäteriet. (signaturerna från tidigare ägare bakdateras till 161128)

161205: Lantmäteriet tar emot ansökningshandlingarna och godkänner servitutet som träder i kraft.

161208: Inskrivningsdag med mig som ny ägare av fastigheten enligt Lantmäteriets fastighetsregister.

Med tanke på vilken ordning dessa moment följer så känner jag anledning att ifrågasätta om servitutsavtalet ens är giltigt?

Det är det (ev.) servitutet som fanns när du skrev på avtalet 17/11 som gäller. Ett senare uppkommet servitut, alltså efter att du skrivit under köpeavtalet, borde inte vara giltigt. Detta är dock något som du måste kolla upp med en jurist då det påverkar värdet på fastigheten tämligen markant.

Allmännyttig kuriosa i sammanhanget är:
- att grannen förra vintern (strax efter mitt övertagande) gnällde på att han skulle ha fått nedsatt effekt från jordvärmesystemet som resultat av att vi kört ett fordon över den del av vår tomt som utgörs av servitutet.
- att grannen i somras hägnade in den del av min tomt som utgörs av servitutet för att låta sina hästar gå och beta där.
- att det på Lantmäteriets fastighetskarta klart och tydligt framgår att ett uthus/bod som nyttjas av grannen i själva verket står på min tomt.

Inget av detta har vart problem nog att börja rota i men många bäckar små...

Förklara för grannen att det inte är hans tomt längre. Vill han kunna styra och ställa över marken borde han inte ha sålt den. Jag föreslår att du skickar hyresavi för marken han har annexerat för hästarna och uthuset han nyttjar. Är inget annat avtalat så är uthuset ditt.

 

[HasseTeknik]

Fastigheten har ju uppenbart förändrats mellan tidpunkterna för kontrakt och köp ( avtalsservitut mellan grannar till inskrivet hos LM). Har TS fått läsa förslaget till servitut innan det skickades till LM?

 

[Huruvida]

Från det att köpeavtalet skrevs under, 161117, har säljaren inte längre full förfoganderätt över fastigheten - äganderättsövergången har då påbörjats. Servitutet skrevs sedan under 161128 som jag förstår det, och endast av säljaren (samt ägaren av härskande fastighet). Vid den tidpunkten borde han inte ensam kunna upplåta rättighet i fastigheten, köparen borde också ha fått underteckna servitutsupplåtelsen. (Jag har förutsatt att det är ett avtalsservitut). Eftersom säljare och ägare till härskande fastighet när servitutsavtalet skrevs är samma personer så borde dem också bevisligen haft kännedom om att säljaren inte längre fullt ut förfogade över fastigheten.

Angående hästarna och inhägnad så får en servitutsupplåtelse inte innebära ett totalt ianspråktagande av tjänande fastighet, eller del därav. Inhägnad brukar generellt vara ett exempel på ett alltför extensivt ianspråktagande av servitutsområde. Utöver det ingår ändamålet att ha hästar där absolut inte i servitutsrätten för det servitutet vi diskuterar.

 

[byggherrren]

Ja inte något konstigare än att du blivit blåst. Du kan använda 60% av det du betalade för. Inget att grubbla över, bara att gå vidare och se det som läropengar. Vi gör alla våra misstag, det viktiga är att lära sig av dom.

Nog är det iaf ett försök till blåsning, men något klantigt och fumligt sådant. Första köpet av mark/fastighet och nog lär jag mig på vägen!

 

[byggherrren]

Värmeslingan tappar effekt om den inte täcks av snö på vintern, så grannen blir säkert inte glad om du anlägger en grusplan och håller den skottad.
I övrigt håller jag med kajak. Eftersom det har framgått att det finns ett servitut borde du ha kollat upp lite mer detaljer kring anläggningen.

Ja, jag borde har kollat upp mer men saken är den att de officialservitut som fanns vid avtalstecknande inte berör nämnt avtalsservitut för jordvärme. Ansökan om detta, undertecknad av säljare tillika härskande part, skickades in två veckor efter att avtalet skrivits på att sälja fastigheten.

 

[byggherrren]

Fast gäller ett sådant servitut exklusivt nyttjande av marken då skulle ju isåfall grannen börja ställa saker eller bygga ett garage på samma mark

Precis. Ju mer jag läser och "gräver" (dåligt ordval i sammanhanget) desto mer tydligt blir det att servitutet bara innefattar att ledningarna ska få ligga i marken. That's it. Att säljare/mäklare sedan skrivit ut arealen som mindre än vad fastigheten är enligt Lantmäteriet verkar även det vara ett märkligt försök att försöka behålla lite smått o gott som arbetsbod eftersom de ju alltid använt den tidigare. Sälja men ha kvar och nyttja.

 

[byggherrren]

Det står väl inget i servitutet om att grannen har full brukanderätt till marken där ledningarna ligger - eller? Hästbete borde inte höra dit.
När du köpte fastigheten - ingick då inte alla byggnader på " tomten" ? I annat fall, finns det nyttjanderättsavtal för grannen att ha en bod på din fastighet? Vilket skäl skulle grannen kunna åberopa för att få ha boden kvar om det visar sig att den inte tillhör dig?
Jag är ingen jurist, men dessa frågor bör du ställa dig och undersöka.

Tack för raka och tydliga motfrågor. När jag satte mig med detta igår var det, som alltid till en start, ganska spretigt och svårt att få en samlad bild. Det börjar falla på plats och de avtal som säljaren skrivit med sig själv är både korta och innehållsfattiga. Även om det känns orimligt att avtalet gäller så känner jag att det finns ganska mycket utrymme för tolkning och egen användning av min tomtareal.

 

[byggherrren]

Det trista med jordvärmeinstallationer är ju att växtligheten kan bli rejält fördröjd där,
förutom att det kan påverka markens beskaffenhet.
Alltså kan resultatet bli så här, kolla på bilderna i den här 5 år gamla Bygga Hus-tråden:
[länk]

Tack för input, det där ser inte ut som någon höjdarlösning och förklarar väl varför säljaren tyckte det var bättre att gräva ner jordvärmerören på granntomten än sin egen...

 

[byggherrren]

Du kan väl göra allt som inte riskerar att skada slingorna eller som hindrar service och underhåll av dessa, sen om effektiviteten minskar är inte ditt problem. Parkeringsplats, ställa dit en friggebod, container etc. är väl en utmärkt användning av ytan.
Tack, håller helt och hållet med!



Det är det (ev.) servitutet som fanns när du skrev på avtalet 17/11 som gäller. Ett senare uppkommet servitut, alltså efter att du skrivit under köpeavtalet, borde inte vara giltigt. Detta är dock något som du måste kolla upp med en jurist då det påverkar värdet på fastigheten tämligen markant.
Precis, tack för input! Som jag skrev in ett annat svar så var det spretigt att tolka och smälta allt underlag/material igår men detta känns som den inställning och linje jag/vi kommer att hålla oss till framåt - via jurist om det blir nödvändigt. Även Lantmäteriet bör vara intresserade av upplägget eftersom de inte vetat om att köpeavtal signerats två veckor innan ansökan skickades in. De säger sig dessutom endast göra en "formell prövning".


Förklara för grannen att det inte är hans tomt längre. Vill han kunna styra och ställa över marken borde han inte ha sålt den. Jag föreslår att du skickar hyresavi för marken han har annexerat för hästarna och uthuset han nyttjar. Är inget annat avtalat så är uthuset ditt.

Ja, jag tror jag får bjuda över grannen på en fika och ge honom en reality check. Kommer att agera för att saker ska bli rätt men är samtidigt mån om att hålla god relation till närmsta grannen + att det blir aktuellt att ta upp frågan om att bygga ett plank mellan fastigheterna. Vi gör det för vår egen skull och bekostar det gärna men grannen kan väl ändå sätta sig emot, trots att han rimligtvis också skulle tycka det var skönt att få en avdelning mellan hans bostad och vår industrifastighet...