Hyresberäkning för uthyrning av villa?
Jag har kollat lite på hyresnivåer för uthyrning av villa.
Först så har det kommit ny lagstiftning:
Nya regler för uthyrning av bostadsrätter och villor
http://www.omboende.se/sv/Aktuellt/Nyhetsarkiv-for-2013/Ny-lag-om-andrahandsuthyrning/
1 februari börjar den nya lagen om privatuthyrning av bostäder att gälla. Den största nyheten är att hyresvärden och hyresgästen ges större frihet att komma överens om hyran.
De bostäder som omfattas av den nya lagen är villor, bostadsrätter, möblerade och omöblerade rum samt ägarlägenheter.
Jag hittade en artikel från USA år 2006 (http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/20060325a1.asp) där man råder hyresvärd att begära mellan 0,75 till 1,25% av husets värde/månad i hyra.
1,25% är för billiga hus och 0,75% för dyrare hus.
Man säger att gå under 0,8% av husets värde innebär en risk för förlust om t.ex. räntorna ökar, huset stor tomt en tid eller huset blir vandaliserat.
Hur räntenivån var 2006 i USA vet jag ej eller som ingår i hyran i där men jag har också hört från annat håll att man i USA försöker ta 1/7 av husets värde årshyra.
I Sverige har jag hört att årshyran för lägenheter i hyreshus ligger på ca 12,5% av husets värde.
Där ingår troligen bl.a. sophämtning, snöröjning och uppvärmning.
Men villor är ofta mer underhållskrävande i stället.
De villor jag har sett till uthyrning har legat under 1% av husvärde i månadshyra.
Kommentarer?
Först så har det kommit ny lagstiftning:
Nya regler för uthyrning av bostadsrätter och villor
http://www.omboende.se/sv/Aktuellt/Nyhetsarkiv-for-2013/Ny-lag-om-andrahandsuthyrning/
1 februari börjar den nya lagen om privatuthyrning av bostäder att gälla. Den största nyheten är att hyresvärden och hyresgästen ges större frihet att komma överens om hyran.
De bostäder som omfattas av den nya lagen är villor, bostadsrätter, möblerade och omöblerade rum samt ägarlägenheter.
Jag hittade en artikel från USA år 2006 (http://www.bankrate.com/brm/news/real-estate/20060325a1.asp) där man råder hyresvärd att begära mellan 0,75 till 1,25% av husets värde/månad i hyra.
1,25% är för billiga hus och 0,75% för dyrare hus.
Man säger att gå under 0,8% av husets värde innebär en risk för förlust om t.ex. räntorna ökar, huset stor tomt en tid eller huset blir vandaliserat.
Hur räntenivån var 2006 i USA vet jag ej eller som ingår i hyran i där men jag har också hört från annat håll att man i USA försöker ta 1/7 av husets värde årshyra.
I Sverige har jag hört att årshyran för lägenheter i hyreshus ligger på ca 12,5% av husets värde.
Där ingår troligen bl.a. sophämtning, snöröjning och uppvärmning.
Men villor är ofta mer underhållskrävande i stället.
De villor jag har sett till uthyrning har legat under 1% av husvärde i månadshyra.
Kommentarer?
Framförallt tror jag man kommer väldigt fel om man försöker jämföra USA med Sverige. De flesta villor i USA är relativt sett billiga, men man får oftast inte låna med långa löptider. Det är vanligt att bostadslån ligger med max 15 års amortering. Den som äger en belånad villa och hyr ut ser säkerligen amorteringen som en kostnad (som det egentligen inte är) som man vill täcka med hyran.
De relativt låga priserna ger att driftskostnaderna blir höga i förhållande till värdet av huset.
De relativt låga priserna ger att driftskostnaderna blir höga i förhållande till värdet av huset.
Man skall ju komma ihåg att även de nya lagen ger egentligen inte utrymme för att hyra ut med vinst, utan bara kostnadstäckning. Den "tillåtna" hyran skall ju räknas ut på en kalkylränta av 4%, plus ev. faktiska drift och underhållskostnader.
Den vinst man kan göra ligger i att en avkastning på 4% är relativt hög. Det är inte helt lätt att investera pengar till högre avkastning inom samma låga riskområde som en fastighetsinvestering.
Problemen med höjd ränta löser man med att höja hyran, går räntan upp så har du ju faktiskt en högre kostnad. Vandalisering skall inet behöva vara något problem med en rimlig deposition, och lite bakgrundskoll på hyresgästen.
Men som sagt det är inte meningen att detta skall vara en affärsdrivande verksamhet, bara ett sätt att undvika stora kostnader om man tillfälligt inte själv bor i huset.
Den vinst man kan göra ligger i att en avkastning på 4% är relativt hög. Det är inte helt lätt att investera pengar till högre avkastning inom samma låga riskområde som en fastighetsinvestering.
Problemen med höjd ränta löser man med att höja hyran, går räntan upp så har du ju faktiskt en högre kostnad. Vandalisering skall inet behöva vara något problem med en rimlig deposition, och lite bakgrundskoll på hyresgästen.
Men som sagt det är inte meningen att detta skall vara en affärsdrivande verksamhet, bara ett sätt att undvika stora kostnader om man tillfälligt inte själv bor i huset.
Jag tror du får problem med hyresnämnden om du begär 30 000 för en 3milj villa. Enl regelverket får du ta 120' i avkastning per år, dvs. 10' i månaden. Det skulle ge 20 000 i månaden i drift och underhåll, helt orimligt.
vad är dina månadsutgifter på huset+lägg på lite vinst= hyran?
(månadskostnad=el,vatten,värme och underhåll)
(månadskostnad=el,vatten,värme och underhåll)
4% av husvärdet plus drift och underhåll känns som en rimlig nivå och då undviker man antagligen problem med myndigheterna.
/Krille
/Krille
Vad jag förstår får man inte ta betalt för räntekostander vilket innebär att det kan vara en förlust om fastigheten är belånad.
Jag har för mig att en hyresreglering inte gäller för villor eller friköpta radhus, till skillnad från hyres- eller bostadsrättslägenheter, utan att man där kan ta den hyra någon är villig att betala.
Jodå hyresregleringen gäller alla bostäder. Men enl. senaste lagändringen så behöver man inte längre följa bruksvärdesprincipen när man hyr ut sin egen bostad. Utan nu får man ta ut för faktiska kostnader.
Råkade se denna
http://3etage.capitex.se/ObjDesc.aspx?GUID=46LRJOQHROH15GIQ&TYP=CMFastighet
Kolla hyresintäckterna!! Har de skrivit en nolla för mycket, eller?
Inte riktigt 1% av fastighetens värde, men ändå en väldigt bra hyresinkomst.
Fler bilder finns här
http://www.blocket.se/malmo/Framhallagatan_7__Malmo_stad_50228625.htm?ca=23_11&w=0
http://3etage.capitex.se/ObjDesc.aspx?GUID=46LRJOQHROH15GIQ&TYP=CMFastighet
Kolla hyresintäckterna!! Har de skrivit en nolla för mycket, eller?
Inte riktigt 1% av fastighetens värde, men ändå en väldigt bra hyresinkomst.
Fler bilder finns här
http://www.blocket.se/malmo/Framhallagatan_7__Malmo_stad_50228625.htm?ca=23_11&w=0
Jag uppfattar inte hyran som så hög med tanke på att lägenheterna är stora och i nyrenoverade? Hyran motsvarar en direktavkastning på 7,5% per år och är en ganska normal hyra/avkastning för en hyresfastighet.nimhed skrev:
Sen kan man ju fråga sig varför Malmö stad hyr den här typen av lägenheter men det är kanske en annan fråga?
/Krille