Jag tror att få privatpersoner köper sin bostad baserat på om det finns stor potential för framtida prisökning eller inte. De flesta köper för att man vill äga sitt eget boende, och för att man får mer bostad för sina surt förvärvade slantar.
Det som enligt min mening driver bostadspriserna är förutom efterfrågan och tillgång helt och hållet "månadskostnaden" där räntorna vanligen utgör den största komponenten. Vanligt folk tittar på "månadskostnaden" när dom bestämmer vad dom är villiga att betala. Vad ett aktuellt hus igentligen "är värt", jämfört med produktionskostnaden av ett likvärdigt hus tex, bekymmrar väldigt få.
Ytterst begränsas prisökningarna av det faktum att folk faktiskt också måste ha råd att äta. Därför är allt tal om kontinuerliga prisökningar på 15-20% per år alltid totalt orealistiska så länge inte tillväxten i ekonomin inte håller samma takt.
Kvar är då räntan. Halvera räntan och priserna går upp något fenomenalt och vice versa.
Min teori - och nu handlar det verkiligen bara om mina egna tankar- är att räntorna kommer att förbli relativt låga. Världsekonomin är globaliserad och det finns otroligt mycket kapital som jagar avkastning ute i världen. Det finns helt enkelt ingen anledning för utgivare av bostadsobligationer och liknande papper att betala högre realränta än någon procent. Att det skulle bli någon kraftig global inflation när det finns så mycket effektiv produktionskapacitet att tillgå (Kina, Indien etc) är också lite svårt att tro.
Det som enligt min mening driver bostadspriserna är förutom efterfrågan och tillgång helt och hållet "månadskostnaden" där räntorna vanligen utgör den största komponenten. Vanligt folk tittar på "månadskostnaden" när dom bestämmer vad dom är villiga att betala. Vad ett aktuellt hus igentligen "är värt", jämfört med produktionskostnaden av ett likvärdigt hus tex, bekymmrar väldigt få.
Ytterst begränsas prisökningarna av det faktum att folk faktiskt också måste ha råd att äta. Därför är allt tal om kontinuerliga prisökningar på 15-20% per år alltid totalt orealistiska så länge inte tillväxten i ekonomin inte håller samma takt.
Kvar är då räntan. Halvera räntan och priserna går upp något fenomenalt och vice versa.
Min teori - och nu handlar det verkiligen bara om mina egna tankar- är att räntorna kommer att förbli relativt låga. Världsekonomin är globaliserad och det finns otroligt mycket kapital som jagar avkastning ute i världen. Det finns helt enkelt ingen anledning för utgivare av bostadsobligationer och liknande papper att betala högre realränta än någon procent. Att det skulle bli någon kraftig global inflation när det finns så mycket effektiv produktionskapacitet att tillgå (Kina, Indien etc) är också lite svårt att tro.
Det kanske är en generationsfråga, men jag är född på slutet av 70-talet och framtida prisökningar är absolut och utan tvekan den största drivkraften i mina kretsar. Köper man inte innan "tåget har gått" så får man tälta resten av livet och köpa sin bostad är det enda sättet för en vanlig svensk att bli rik osv.mycke_nu skrev:
Tidigare var jag helt övertygad om samma sak. Men bara de senaste åren har fastighetspriserna stigit med 10% per år samtidigt som räntekostnaden dubblerats.mycke_nu skrev:
Word!mycke_nu skrev:
Se ovan. Man har precis dubblerat räntan och priserna stiger ändå. Eventuellt kan det finnas en viss eftersläpning. Men den ligger i så fall på ~2 år. I så fall ska priserna sjunka "något fenomenalt" i två år nu.mycke_nu skrev:
Kina har en inflation på 6-7% (i spåren av att västvärlden lagt ut sin produktion till landet). Kineserna börjar nu skriva in klausuler om prishöjningar för att skydda sig mot inflationen. Det här kommer självklart drabba oss. Alternativet är att åter igen flytta produktionen.mycke_nu skrev:
Frågan är NÄR man blir rik. Min kåk har antagligen gått upp 3 miljoner, men jag har inga planer på att sälja. Är jag rik då?? Antagligen blir jag stenrik när jag säljer vid 87 års ålder och flyttar till hemmet.. Var tänker du och dina kompisar bo när ni sålt bostaden?
Vill du bli rik på fastigheter och kunna pensionera dej tidigt gör så här:
1. Köp en bra bostad till dej själv, betala lånet så fort du kan. Vill du sluta jobba vid 50, så se till att lånet är borta då. Därefter bor du gratis, i stort sett.
2. Köp också en andra fastighet, tex ett litet hyreshus med ett par lgh, som kan genererar till räckligt med inkomster för att betala allt löpande. Efter 20 år säljer du hyresfastigheten och tjänar ett par miljoner.
NU är du rik. Och fortfarande i stånd att njuta av livet.
Vill du bli rik på fastigheter och kunna pensionera dej tidigt gör så här:
1. Köp en bra bostad till dej själv, betala lånet så fort du kan. Vill du sluta jobba vid 50, så se till att lånet är borta då. Därefter bor du gratis, i stort sett.
2. Köp också en andra fastighet, tex ett litet hyreshus med ett par lgh, som kan genererar till räckligt med inkomster för att betala allt löpande. Efter 20 år säljer du hyresfastigheten och tjänar ett par miljoner.
NU är du rik. Och fortfarande i stånd att njuta av livet.
Nu skjuter du budbärarenmycke_nu skrev:
Jag tror inte på fantasifulla prisuppgångar. Jag tror att fast egendom (och bostadsrätter) är inflationsskyddade och att man kanske kan vänta sig en liten värdestegring motsvarande 1-2% per år. I stort sett ingenting, i alla fall inte i något kortare perspektiv. Den stora vinsten ligger ju i att leva "fattigt" i många år för att betala av lånet och sedan sitta i en obelånad fastighet med endast driften som utgift.
De senaste 10 åren har ju dock fastighetspriserna på sina ställen stigit med 150%. Den stora frågan är ju om det här är en engångseffekt som beror på den nya räntepolitiken, nya kreditregler, globalisering eller vad det nu må vara. Eller om det är en bubbla som skall korrigeras. :eek:
..sorry, det var inte meningen, missförstod dej i så fall
Vissa heta marknader kommer ju alltid att finnas, ställen där folk med pengar bara MÅSTE bo, och prisstegringen blir därefter. Men, som sagt, om folk i allmänhet ska få pengar över till mat så kan inte priserna stiga mycket snabbare än ekonomin i övrigt under några längre tidsperioder.
Jag tycker man skall se på bostadsägandet ungefär som långsiktigt pensionssparande i aktier. Man vet att börsen ger ca 10% i snitt över långa tidsperioder. Köp bra aktier, och låt sedan börsen gå upp och ned som den vill. Du kommer att vara rik som ett troll på pensionsdagen oavsett hur många bubblor och krascher som inträffar under tiden.
Köp en bra bostad i ett bra läge och du kan lungt räkna med samma utdelning.
Vissa heta marknader kommer ju alltid att finnas, ställen där folk med pengar bara MÅSTE bo, och prisstegringen blir därefter. Men, som sagt, om folk i allmänhet ska få pengar över till mat så kan inte priserna stiga mycket snabbare än ekonomin i övrigt under några längre tidsperioder.
Jag tycker man skall se på bostadsägandet ungefär som långsiktigt pensionssparande i aktier. Man vet att börsen ger ca 10% i snitt över långa tidsperioder. Köp bra aktier, och låt sedan börsen gå upp och ned som den vill. Du kommer att vara rik som ett troll på pensionsdagen oavsett hur många bubblor och krascher som inträffar under tiden.
Köp en bra bostad i ett bra läge och du kan lungt räkna med samma utdelning.
Man skulle ju kunna tänka sig en utveckling där vanligt folk (även höginkomsttagare) inte har råd att bo i Stockholms innerstad, Malmö och Göteborg, utan får bosätta sig en liten bit utanför de hetaste områdena. Nu blir de riktigt attraktiva lägena bebodda av riktigt stenrika, medan de högavlönade flyttar till förorterna, medan de som bodde i förorterna flyttar till kranskommunerna, osv. Dvs priserna kan gå upp i alla led ett bra tag till medan den ekonomiska segregationen ökar och de som tjänar mindre får söka sig allt längre från storstäderna. Varför kan då inte priserna på bostäder i attraktiva lägen fortsätta gå upp med kanske 100% till? Jag säger inte att det blir så, men är det inte möjligt?mycke_nu skrev:
/Pontus
Vad är rikedom och vad är värde? Värdet på något är inte detsamma som priset. Man kallar köpeskillingen som erläggs vid ett husköp för huspris, men i själva verket skulle jag vilja beskriva det som att det handlar om priset på pengar.mycke_nu skrev:
Pengar har inget värde. Du kan dock sälja dem och därigenom köpa något av värde för dem, exempelvis en fastighet. Till skillnad från pengar så är en fastighet ett realt värde som du kan ta på och få glädje av, och är historiskt sett dessutom en mycket säkrare värdeförvaring än pengar. Med pengar kan du i princip vara säker på att de tappar i pris på sikt, medan en fastighet ofta behåller värdet.
Rimligen är du inte rik för att du innehar en stor mängd pengar utan värde, vars pris ständigt faller, utan rik är du för att du besitter ägodelar av ett stort värde.
Rik blev du framförallt när du köpte fastigheten för så lite pengar, förutsatt att det inte var såpass länge sedan du köpte huset att det bara är frågan om inflation, eller att fastigheten ändrat karaktär på ett sådant sätt att prisökningen faktiskt motsvaras av en värdeökning. Fattig hade du varit om du haft kvar pengarna och sett dem falla i värde.
När man köper ett hus med belåning så kan man se det som att man blankar valutan man betalar med. Man lånar pengar man inte har och köper något av fastare värde och hoppas att pengarnas pris faller så att man kan köpa tillbaka dem för ett mindre värde
Eller så blir du fattigare, ifall pengarna du får har ett mindre värde än fastigheten du säljer.
Jo, det kan absolut hända. Se tex på Los Angeles där vanligt folk måste bosätta sig i öknen öster om bergen och pendla 2x2 timmar till jobbet varje dag.Pongu skrev:
Därför ska man köpa i ett attraktivt område, dvs i bra miljö nära ekonomiska centra. I sådana områden är man dessutom mycket mer skyddad mot effekter av ökad arbetslöshet och stigande energipriser vilka påverkar kostnaden för pendling.
I New York och Washington områdena, vilka jag känner till väl eftersom jag bott där i 16 år, ser man dessa effekter tydligt just nu.
Kombinationen av subprimekrisen och och fyrfaldigade bensinpriser (från $0.8 till $3.5 per gallon på några år) har drabbat ytterområdena mycket hårt. Samtidigt är mer välmående områden (jfr med Täby, Danderyd och Stocksund i Stockholmsområdet) klarat sig väldigt bra. På Manhattan pågår till och med en köpfest utan dess like på bostadsmarknaden.
Självbyggare
· Stockholm
· 8 228 inlägg
Här är en utveckling som jag definitivt tror på.Nyfniken skrev:
I kina, östeuropa osv osv - så kommer dom närma sig vår levnadsstandard. det kan dom göra på två sätt: Vi får en deflation, eller dom får en inflation (eftersom fler och fler har mer pengar och efterfrågan = priserna då kommer stiga - även globalt)
Att vi kommer få en deflation är inte troligt. det troligaste scenariot på sikt globatl sett är att vi måste minska våra löneökningar (billigare att producera längre bort) och att dom måste kämpa för att hålla nere inflationen medans deras löner/levnadsstandard ökar. Sedan efter ett tag kommer en jämvikt att infinna sig - alternativt nya marknader med billig arbetskraft öppna sig. Jag tror nog på att vi går mote ne mer globaliserad värld, men mer fler lokala inkomstklyftor. Så om 10-20 år är det inte Usa mot Kina Mot Europa mot Afirka (rent generellt) utan - rika och fattigare i olika länder/områden.
/K
Läste nyligen en bok som refererade till en amerikansk undersökning kring när man subjektivt upplever sig rik. Det typiska svaret (i genomsnitt) var att de svarande skulle anse sig vara rika om de hade dubbelt så mycket som de hade för tillfället. Personligen har min uppfattning av rikedom blivit ett "moving target". I vilken form man har sin kapital (cash, hus, frimärken, mynt, veteranbilar, konst, aktier osv) beror nog på intresse.mycke_nu skrev:
Angående inflation: fackföreningarna har under senaste året vuxit sig starkare i Kina vilket bidrar till högre löner.
Kan man då flytta produktionen till ett annat land som är billigare än Kina? Svaret är nog nja beroende på hur avancerade produkterna är. Enkel textilproduktion kan flyttas till Bangladesh, Vietnam, Indonesien osv men dessa länder är (än så länge) inte några high tech länder. Adidas ledning berättade för några veckor sedan att trots stigande priser i Kina kommer Adidas att behålla produktionen av krävande "high tech"-produkter i Kina då det inte finns tillräckligt bra alternativ (som är billigare).
Centralbankernas/regeringarnas försvar av banksystemen sedan augusti 2007 med räddningen av bla Bear Stearns och Northern Rock kan tänkas ha sått frön till framtida inflation (detta hävdar bla Bill Gross/Pimco). Växande penningmängd (M3) brukar sedan 20 år tillbaka följas av stigande inflation (med ca 18 månaders fördröjning). Förutsättningarna för att drastiskt sänka räntorna vid nästa konjunkturnedgång kan därmed vara begränsade men med lite trixande av inflationsstatistiken kan man nog sänka räntorna och på pappret uppfylla inflationskraven, Trots centralbankernas "oberoende" kommer de troligtvis att pressas av politiker som kräver lägre räntor. Köpkraften på papperspengar gröps på lång sikt ur av perioder av inflation och det är mycket vanskligt att (på lång sikt) lita på politiker och centralbanker. På kort sikt (1-2 år) ser jag dock inte kontanter som ett dåligt alternativ och om ECB och Riksbanken lyckas hålla nere inflationen med hjälp av högre räntor kan bankkontot bli attraktivare än på länge.
Huspriserna i Sverige varierar extremt mycket så att prata om fastighetsmarknaden är svårt (I orter som Bjärnum, Herrljunga och Karlskoga kan man ju få ett hus för under 1 mkr medan storstadspriserna ofta är 6-8 mkr.) Lönerna för breda yrkersgrupper (lärare, poliser, kommuntjänstemän osv) varierar ju inte så mycket i Sverige. Dvs vi har fått en divergering i betalningsförmåga mellan småstad/"provins" och storstadsområdena, drivet av storstadsinflyttning, låga räntor och spekulation(?).
Vad tror jag då om huspriserna? Vi har idag ungefär nått upp till tysk prisnivå men förutsättningarna är annorlunda (Sverige har demografisk fördel, lägre arbetslöshet, lägre kontantandelskrav men tyskarna har fortsatt höga industrilöner, lägre skatter etc). Jag har svårt att tro att Sveriges huspriser skulle kunna stiga kraftigt de kommande 3-4 åren. För detta krävs kraftig inflation och stora löneökningar i kombination med slapp Riksbank. Denna kombination kan dock inte uteslutas. I ett worst case scenario sjunker inte inflationen när ekonomin tappar fart och då kan det t o m krävas högre räntor vilket skulle vara dämpande för fastighetsmarkanden (jämför med Paul Volckers räntesättning 1980-82 då han hissade upp styrräntan till idag ofattbara nivåer).
Jag har bäst koll på fastighetsmarknaden i Växjö. Här kostar en bra villa ca 2,5-3 miljoner. Är det en större villa med strandtomt precis utanför stan kan den kosta upp mot 6 mille! Tar man vägen österut mot Kalmar kommer man efter 25 min till ett samhälle som heter Lessebo, där det går att hitta en villa i hyggligt skick för bara några hundra tusen! Genom mitt resonemang ovan kan nog priserna fortsätta upp i takt med att fler flyttar till Växjö, medan de som inte får råd att betala flera miljoner antingen väljer mellanvarianten med bosättning i Alvesta 15 min västerut för halva priset, eller Lessebo 25 min österut för en fjärdedel av priset. Båda ligger ju inom bekvämt pendlingsavstånd med Stockholmsmått mätt. Så länge det finns billiga bostäder och billig mark utanför de attraktivaste städerna tror jag prisökningarna kan fortsätta, för det kommer alltid att finnas en minoritet som har råd att betala för de attraktivaste lägena. Först när det blir ohållbart med restid och reskostnader borde det ju bli en avstanning. Eller tänker jag fel?
/Pontus
/Pontus
Nej du tänker nog rätt. Men ditt resonemang bygger på att ingen blir arbetslöseller skiljer sig. I synnerhet inte någon som med sin make/maka köpt en villa i Växjö för 2,8 mille belånad till 85%.Pongu skrev:
Pongu har rätt i ett kortare perspektiv, men för varje år som går så minskar antalet köpare som vill och kan betala 15% mer än fjolårspriset. Det finns en begränsad tillgång även på rikt folk.
På fem år fördubblas priserna, på 10 fyrdubblas dom. Ju längre tiden går desto mer ökar klyftan mellan vad folk i gemen tjänar och vad boendet kostar. Till sist brister bubblan, och priserna korrigeras.
Men, orter som Växjö med sin större och robustare ekonomi kommer alltid att erbjuda en bättre och stabilare bostadsmarknad än kringliggande orter. Jag skulle akta mej för att köpa i Alvesta, Lessebo, eller Tingsryd. När ekonomin viker drabbas dessa orter först, och dom är också mycket mer utsatta för effekterna av lokala företagsnedläggningar etc.
På fem år fördubblas priserna, på 10 fyrdubblas dom. Ju längre tiden går desto mer ökar klyftan mellan vad folk i gemen tjänar och vad boendet kostar. Till sist brister bubblan, och priserna korrigeras.
Men, orter som Växjö med sin större och robustare ekonomi kommer alltid att erbjuda en bättre och stabilare bostadsmarknad än kringliggande orter. Jag skulle akta mej för att köpa i Alvesta, Lessebo, eller Tingsryd. När ekonomin viker drabbas dessa orter först, och dom är också mycket mer utsatta för effekterna av lokala företagsnedläggningar etc.