Huset läcker, vems ansvar?

[Troberg]

Jag köpte ett hus i somras, och nu när det varit lite varmare så har snön börjat smälta lite, och det läcker in vatten på tre ställen i huset. Jag talar inte om enstaka droppar, jag pratar om 5-10 liter per dygn per ställe. Utöver det så hänger det på ett ställe stora istappar inne under takfoten, från vatten som kommer från insidan av konstruktionen. Jag tror inte att det finns några fuktskador, eftersom läckorna är under såpass kortvariga omständigher, men jag avvaktar att ge ett definitivt omdöme där tills jag låtit en expert titta på det.

Jag lät naturligtvis en besiktningsman gå genom huset i samband med köpet, och han hittade inte läckorna (utan smältande snö så är det ju inget problem). Utöver det så lät jag göra en andra besiktning bara för att jag fick den gratis i samband med en försäkring. Inte heller han såg problemet.

Jag har mycket svårt att tro att förra ägaren inte känt till problemen. Man märker när det droppar ett par droppar i sekunden och det blir en stor pöl på golvet.

Jag tolkar det så här:

Det här är ett dolt fel som är säljarens ansvar. Jag har fullgjort min undersökningsplikt i och med att besiktningsmännen båda missade problemen så kan det knappast förväntas att jag skulle kunnat hitta dem.

Mina planerade åtgärder är:

1. Besiktningsmannen kommer på tisdag och tittar på det.
2. Kontakta mäklaren, så att han får huvudansvaret för att finna en lösning.
3. Min hållning kommer att vara att detta är säljarens problem, och att jag ska gå skadefri eller i stort sett skadefri. Jag kommer inte rakt ut att säga att jag tror att säljaren medvetet dolt något, men jag kommer att antyda att man känt till det, men att informationen råkat fastna hos någon i deras organisation (det var inte en privatperson), vilket gör att jag behåller lite press på dem men samtidigt ger dem en väg att backa ner utan at tappa ansikte.

Tänker jag rätt?

 

[Thomas59]

Om förra ägaren känt till "felet" är det inte ett dolt fel. Du kan fortfarande yrka ersättning men på andra grunder.

Det kan ju som parentes möjligen medföra vissa problem i en kommande process att bevisa att säljaren kände till problemet.

Fullgörandet av din undersökningplikt har inget med dolda fel att göra men det är givetvis bra att du fullgjort den.

Din första åtgärd att besiktiga skadan är ju bra.

Klart du kan kontakata mäklaren men detta är ju i första hand en fråga mellan dig och säljaren. Mäklaren har inget med saken att göra och har ingen skyldighet att "ta tag i saken" om det inte är så att du även anser mäklaren på något sätt skyldig till skadan.

Det är således mycket osannorlikt att mäklaren på något sätt tar på sig huvudansvaret för att finna en lösning.

Tyvärr är detta i allra högsta grad "ditt problem". Det är du som måste ta tag i det hela och utgången är inte självklar även om du anser dig ha rätten på din sida.

Om du framför någon form av krav och motparten (säljaren) avvisar detta återstår för dig att stämma motparten och yrka ersättning. Det kan bli en långdragen och kostsam process med osäker utgång (även om du objektivit sett har rätt).

Om besiktningen visar på kostsamma skador och du sedan bestämmer dig för att driva ersättningskrav mot säljaren bör du nog allvaarligt överväga att anlita en jurist/advokat. Det är ingen bra idé att driva sådant själv.

 

[hempularen]

För det första dokumentera! Ta bilder.

Sedan så måste du nog satsat på att ta reda på varför dte läcker in. Vad vet du om taket? Kommenterade inte besiktningsmännen taket överhuvudtaget? Hur gammalt är taket?

Och som sagt mäklaren har troligen inget med detta att göra. Det är ändå bra att kontakta mäklaren, en del mäklare jobbar aktivt med att lösa sådan här problem när de uppstår, men det är viktigt att inse att det är inget de behöver ta i.

 

[andersmc]

Du måste i vilket fall börja med att ta reda på vad det är som är fel. Det kan ju vara en bagatell, några takpannor som flyttat på sig i höststormarna, eller plåtar som arbetat sig lösa (beroende på vad du har för tak.)
Om det har läckt in på detta sätt tidigare så brukar det lämna spår. Fuktfläckar i taket, missfärgningar på trä etc.

 

[Troberg]

Det kan ju som parentes möjligen medföra vissa problem i en kommande process att bevisa att säljaren kände till problemet.

Tja, på ett ställe, där det läcker ut under takfoten, är en målning genomförd på precis det området. Det tyder väl på något.

Klart du kan kontakata mäklaren men detta är ju i första hand en fråga mellan dig och säljaren. Mäklaren har inget med saken att göra och har ingen skyldighet att "ta tag i saken" om det inte är så att du även anser mäklaren på något sätt skyldig till skadan.

Jag har en bra mäklare som verkar föredra att hjälpa till för att få en bra affär. Självklart kan jag driva det själv, men det är bättre om man kan ha ett proffs i mitten som vet vad som gäller.

Det var också en rätt så dyr fastighet, så man får väl ta det lite som att det är anledningen till att han fick bra betalt för sitt jobb...

Om du framför någon form av krav och motparten (säljaren) avvisar detta återstår för dig att stämma motparten och yrka ersättning. Det kan bli en långdragen och kostsam process med osäker utgång (även om du objektivit sett har rätt).

Jag tror inte att det kommer att gå så långt, det är en bra säljare. Om det skulle göra det så gäller som alltid i svenska rättsystemet: Tingsrätten är bara en påkostad slumpgenerator, eskalera allt ovanför dem.

Om besiktningen visar på kostsamma skador och du sedan bestämmer dig för att driva ersättningskrav mot säljaren bör du nog allvaarligt överväga att anlita en jurist/advokat. Det är ingen bra idé att driva sådant själv.

Naturligtvis.

För det första dokumentera! Ta bilder.

Done.

Sedan så måste du nog satsat på att ta reda på varför dte läcker in.

Det är bland annat därför jag tar dit besiktningsman.

Kommenterade inte besiktningsmännen taket överhuvudtaget?

Bara en trasig panna, vilken inte berör mer än möjligen ett av läckagen.

Hur gammalt är taket?

Varierar. Även typen varierar. Byggnaden är byggd i tre omgångar, och det är två olika åldrar på takpannor och en bit med falsad plåt.

Du måste i vilket fall börja med att ta reda på vad det är som är fel. Det kan ju vara en bagatell, några takpannor som flyttat på sig i höststormarna, eller plåtar som arbetat sig lösa (beroende på vad du har för tak.)

Självklart. Som sagt, därför jag tar dit besiktningsman.

Om det har läckt in på detta sätt tidigare så brukar det lämna spår. Fuktfläckar i taket, missfärgningar på trä etc.

Ett ställe kan man se att färgen flagnat, men det är gammal förg och orsakade därför inga misstankar, speciellt då förra ägaren haft huset "nedstängt" och ouppvärmt på vintern. I övrigt märks inget som föranleder misstanke.

Vädret har säker spelat in. Det är mellan 2-10 cm is över merparten av taket, med snö ovanpå. Det kan säkert innebära att vatten och avrinning inte funkar som avsett.

 

[klaskarlsson]

Om taket är gammalt just där det läcker kan också dolt fel vara svårt att få igenom- just eftersom man kanske kan "förvänta sig det av skick och ålder".

Men ta dit en bes. man och ställ ett krav mot säljaren - det kan du ju alltid göra...

/K

 

[Troberg]

Om taket är gammalt just där det läcker kan också dolt fel vara svårt att få igenom- just eftersom man kanske kan "förvänta sig det av skick och ålder".

Nja, dels så är det inte gammalt (som äldst kanske 50 år), dels så ska man väl aldrig vänta sig att det ska läcka in vatten?

 

[klaskarlsson]

Nja, dels så är det inte gammalt (som äldst kanske 50 år), dels så ska man väl aldrig vänta sig att det ska läcka in vatten?

Om taket är 50 år så är det ju att anses som "förbrukat" i princip (man brukar ju räkna med att man måste lägga om taket ca vart 30e år lite beroende på vad det är byggt av, sen kan det hålla både 40,50 och 60 år iof - men det kan man inte räkna med)...
Då kan man inte förvänta sig att det håller tätt förstås...

Ett tak, liksom annat i en byggnad, håller ju inte i evighet.

/K

 

[mycke_nu]

Om taket är 50 år så är det ju att anses som "förbrukat" i princip (man brukar ju räkna med att man måste lägga om taket ca vart 30e år lite beroende på vad det är byggt av, sen kan det hålla både 40,50 och 60 år iof - men det kan man inte räkna med)...
Då kan man inte förvänta sig att det håller tätt förstås...

Ett tak, liksom annat i en byggnad, håller ju inte i evighet.

/K

Ja, så resonerar vi. Kåken är gammal, och en dag regnade det in ganska rejält (vatten rann igenom två våningsplan).

- Titta det regnar in! Det får vi fixa!

Och så gjorde vi det.

Sedan läckte det på två ställen till. Vi fixade dom oxo.

Säljaren träffar vi på ibland, men inte pratar vi om några tusenlappar på en kåk som kostade åtskilliga miljoner. Det var inte säljaren som trissade upp priset en bra bit över skorstenen, det gjorde vi själva under den svindlande budgivningen..

 

[Troberg]

Om taket är 50 år

Jag uttryckte mig nog oklart. Det är den delen av byggnaden som är så gammal, takpannorna är betydligt nyare.

Säljaren träffar vi på ibland, men inte pratar vi om några tusenlappar på en kåk som kostade åtskilliga miljoner.

Rör det sig bara om några tusingar så tänker inte jag heller bråka, då fixar jag det själv. Visar det sig att det kräver omfattande fix och vi pratar tio- eller hundratusenlappar, då har jag inget annat val än gå till säljaren, då är det för mycket för min ekonomi just nu (Speciellt då banken effat upp så att jag i ett halvår amorterat 13 000 i månaden istället för 3000 i månaden, något jag märkte först för några veckor sedan. Sånt tenderar att dränera ens ekonomi...).

Ett tak, liksom annat i en byggnad, håller ju inte i evighet.

Ja och nej. Visst, ett tak håller inte i evighet, men samtidigt så kan man förvänta sig en viss miniminivå. Om det inte håller tätt så förväntar man sig att bli informerad, så att det kan bli en faktor i prisdiskussionen, då det inte lever upp till denna miniminivå.

Hela meningen med ett tak är ju att hålla vädret ute!

 

[-MH-]

Du kan inte förvänta dig att bli informerad om husets skick, du måste ta reda på det själv.

Återkom gärna om resultatet.

 

[ordain]

Speciellt då banken effat upp så att jag i ett halvår amorterat 13 000 i månaden istället för 3000 i månaden, något jag märkte först för några veckor sedan. Sånt tenderar att dränera ens ekonomi....

En amortering innebär ju inte att du förlorar några pengar alls. Banken kommer säkert gå med på att låna ut de pengarna du amorterat extra igen.

Ja och nej. Visst, ett tak håller inte i evighet, men samtidigt så kan man förvänta sig en viss miniminivå. Om det inte håller tätt så förväntar man sig att bli informerad, så att det kan bli en faktor i prisdiskussionen, då det inte lever upp till denna miniminivå.

Hela meningen med ett tak är ju att hålla vädret ute!

Tja, det är säkert så att många förväntar sig att bli informerade om att taket läcker, men det finns inga fullständiga krav på att säljaren måste upplysa om det.

Om husets skick och ålder är av sådant slag att man rimligen kan förvänta sig ett fungerande tak, och inga tecken som kan upptäckas vid en noggrann besiktning finns på att det är fel på taket, men det ändå är så att det läcker in och säljaren känner till det, ja, då ska han sannolikt upplysa om det.

Ålder på taket är av högsta betydelse, inte bara för om det i ert fall kan röra sig om ett dolt fel (och inte ett fel man får räkna med), utan också för hur stor ersättning ni kan få.

Ni kan förstås inte räkna med att få ersättning för att lägga in ett helt nytt tak, eftersom köpeskillingen inte avspeglade vad huset vore värt med ett helt nytt tak.

Om taket är låt säga 25 år gammalt, och ni får rätt om ett dolt fel, så ska ni få ersättning som motsvarar skillnaden i värde mellan ett normal-slitet 25-årigt tak (som inte är mycket värt, då det beräknas hålla i ca 5 år till) och ert tak. Detta lär inte hamna i närheten av kostnaden för ett helt nytt tak.

Tillägg: Sedan ska du förstås pressa säljaren på att de kan ha en moralisk skyldighet att ersätta dig mer än lagen kräver. Speciellt eftersom säljaren är en organisation så kan det ibland vara lättare att få ersättning. Det kan vara lättare att vara givmild med andras pengar.

 

[ordain]

Tänker jag rätt?

Lite grand låter det som att du tänker som en hyresgäst, som har alla rättigheter och nästan inga skyldigheter.

Nu är du ägare och då gäller motsatsen. Du har alla skyldigheter och nästan inga rättigheter

Välkommen till (S)verige.

 

[Troberg]

Du kan inte förvänta dig att bli informerad om husets skick, du måste ta reda på det själv.

När jag sålde mitt gamla hus så fick jag ett papper där jag skulle fylla i kända brister. Jag har svårt att tro att säljaren missat hinkvis med vatten på golvet..3

En amortering innebär ju inte att du förlorar några pengar alls.

Javisst, man betalar till sig själv, men det är ändå pengar som inte är disponibla.

Banken kommer säkert gå med på att låna ut de pengarna du amorterat extra igen.

Säkert, men om jag kan slippa så gör jag det.

Ålder på taket är av högsta betydelse, inte bara för om det i ert fall kan röra sig om ett dolt fel (och inte ett fel man får räkna med), utan också för hur stor ersättning ni kan få.

Ni kan förstås inte räkna med att få ersättning för att lägga in ett helt nytt tak, eftersom köpeskillingen inte avspeglade vad huset vore värt med ett helt nytt tak.

Om taket är låt säga 25 år gammalt, och ni får rätt om ett dolt fel, så ska ni få ersättning som motsvarar skillnaden i värde mellan ett normal-slitet 25-årigt tak (som inte är mycket värt, då det beräknas hålla i ca 5 år till) och ert tak. Detta lär inte hamna i närheten av kostnaden för ett helt nytt tak.

Naturligtvis. Det jag ser som risk är egentligen inte reparationen av taket, utan de följdfel som läckande tak kan ge. Att byta lite pannor gör man på en eftermiddag, men att fixa vattenskador kan kosta hur mycket som helst.

Om det dessutom visar sig vara en felkonstruktion som ligger bakom problemet så kan också pengarna rasa iväg.

Sedan ska du förstås pressa säljaren på att de kan ha en moralisk skyldighet att ersätta dig mer än lagen kräver. Speciellt eftersom säljaren är en organisation så kan det ibland vara lättare att få ersättning. Det kan vara lättare att vara givmild med andras pengar.

I det här fallet så kan det funka åt båda hållen. Det är en kyrkoförsamling som är säljare, och de är väldigt måna om att allt ska gå rätt till, men samtidigt så är det j ideella pengar de sitter med.

Den troliga kompromissen är antagligen att de ställer upp med arbetskraft (de har medlemmar som är kvalificerade på området) och material. Det blir billigt för dem och jag får jobbet gjort.

Jag är inte ute efter att "vinna" här, jag är ute efter att hitta en lösning.

 

[Dublin]

Har du koll på den direkta orsaken till läckaget? Detta är ju tämligen avgörande för hela frågan. Förutom allt som nämts ovan så måste du dessutom kunna bevisa att skadan inte uppkommit under den tid du varit ägare till fastigheten. Detta går rimligtvis bort om det är ett konstruktionsfel (fast då kan man undra varför det inte hittades under den ordinarie besiktningen), är det ett fel som beror på nåt som gått sönder så är det ju inte alls säkert att felet fanns där då du tillträdde fastigheten.
Hade du något läckage i höstas? Det regnade ju en del då.