Hus från 1909, vågar vi?
Vi ska på visning av ett hus byggt 1909. Det är ett fantastiskt vackert hus, en riktig dröm, men jag och min man är helt nya på husägande och har inga speciella kunskaper inom bygg osv.
Huset har en stomme av trä och grunden är en torpargrund med mindre källare och betongplatta.
En besiktning är utförd med några kommentarer som jag funderar kring, se nedan.
Vad tror ni, vågar vi fast vi saknar kunskap? Vilka åtgärder tror ni man behöver göra (om några)?
Andra tankar om det som står i besiktningen?
Fasad
"Delar av fasaden "står på" grundmuren, vilket kan leda till fuktuppsug och i förlängningen skador."
Torpargrund
"Grundens utformning betecknas som en riskkonstruktion."
"Kontroll av konstruktionen och fuktmätning har utförts i ytterst begränsad omfattning via ventil/hål i grundmuren. Inga konkreta skador noterades i bjälklaget från denna position, dock noterades att markmaterialet delvis förefaller vara fuktigt. Vid fuktmätning i trämaterial som nåddes via inspektionshål. mättes fuktvärden under kritiska nivåer. Det kritiska gränsvärdet för mikrobiell tillväxt brukar anges till ca 17% fuktkvot (FK). Fuktkvoten mättes till ca 15-16%."
"Observera att fukthalten varierar över året, och är generellt högre under sommaren.-Man måste som köpare vara medveten om att huset är mycket gammalt, således kan naturligtvis nedsättningar i dess bjälklag förekomma"
Källare
Stensatt mindre källare med varmvattenberedare.-Denna typ av utrymme kan vara svår att hålla fri från fukt, då det kan förekomma fuktpåslag från grundmurar och betongplattan.Dock brukas en avfuktare i utrymmet, samt påverkar "värmespillet" från varmvattenberedaren utrymmet positivt/torkande.
Nockvind
Vid kontroll av konstruktionen mättes fuktvärden under kritisk nivå för mikrobiell tillväxt. Det kritiska gränsvärdet för mikrobiell tillväxt brukar anges till ca 17% fuktkvot (FK). Fuktkvoten mättes till ca 11% i trädetaljer i vindsutrymmet.
Huset har en stomme av trä och grunden är en torpargrund med mindre källare och betongplatta.
En besiktning är utförd med några kommentarer som jag funderar kring, se nedan.
Vad tror ni, vågar vi fast vi saknar kunskap? Vilka åtgärder tror ni man behöver göra (om några)?
Andra tankar om det som står i besiktningen?
Fasad
"Delar av fasaden "står på" grundmuren, vilket kan leda till fuktuppsug och i förlängningen skador."
Torpargrund
"Grundens utformning betecknas som en riskkonstruktion."
"Kontroll av konstruktionen och fuktmätning har utförts i ytterst begränsad omfattning via ventil/hål i grundmuren. Inga konkreta skador noterades i bjälklaget från denna position, dock noterades att markmaterialet delvis förefaller vara fuktigt. Vid fuktmätning i trämaterial som nåddes via inspektionshål. mättes fuktvärden under kritiska nivåer. Det kritiska gränsvärdet för mikrobiell tillväxt brukar anges till ca 17% fuktkvot (FK). Fuktkvoten mättes till ca 15-16%."
"Observera att fukthalten varierar över året, och är generellt högre under sommaren.-Man måste som köpare vara medveten om att huset är mycket gammalt, således kan naturligtvis nedsättningar i dess bjälklag förekomma"
Källare
Stensatt mindre källare med varmvattenberedare.-Denna typ av utrymme kan vara svår att hålla fri från fukt, då det kan förekomma fuktpåslag från grundmurar och betongplattan.Dock brukas en avfuktare i utrymmet, samt påverkar "värmespillet" från varmvattenberedaren utrymmet positivt/torkande.
Nockvind
Vid kontroll av konstruktionen mättes fuktvärden under kritisk nivå för mikrobiell tillväxt. Det kritiska gränsvärdet för mikrobiell tillväxt brukar anges till ca 17% fuktkvot (FK). Fuktkvoten mättes till ca 11% i trädetaljer i vindsutrymmet.
Medlem
· Västernorrland
· 12 012 inlägg
Låter helt normalt för den typen av hus.........men samtidigt så ska man nog inte ha tummen mitt i handen heller.......
Tänker du, utifrån kommentarerna i protokollet, att det är något som behöver åtgärdas omgående?S Stefan1972 skrev:
Inget att höja på ögonbrynen åt. Huset är med stor sannolikhet äldre än 1909 då man satt 1909 som byggår generellt på hus som är från det året eller äldre. Med stor sannolikhet ett timrat hus från 1800-talet. Vi har ett sådant och tycker det är underbart med ett gammalt timrat hus. Är så mycket charm och historia i gamla hus, om man gillar sånt vilket vi gör!
Fasaden som står på grundmuren är bara att kapa ett par centimeter så att den inte gör det längre. Inte ovanligt att fasader på gamla timmerhus står på grundsten efter att huset satt sig. Alla timmerhus sätter sig ganska rejält den första tiden efter att det står färdigt. Mellanrummet mellan timmerstockarna klämmer ihop sig över tid. Det fortsätter inte att sätta sig när det satt sig klart så att säga efter ett par år.
Torpargrund är ingen riskkonstruktion så länge man vet att den är frisk. Finns drösvis av torpargrunder som klarat tidens tand i hundratals år. En frisk torpargrund skulle jag påstå är nästintill odödlig (här lyser det igenom att jag gillar gamla hus och är lite jävig). Protokollet pekar ju inte på några problem i grunden men se till att kolla extra på visning.
Fuktiga källare är väl mer regel än undantag. Besiktningen pekar här inte på något värre. Det kommer uppdagas när ni bor där om det är ett problem eller ej.
Sen kommer alla gamla hus med överraskningar så färvänta er inte ett helt smärtfritt husägande. Hur är det med el, avlopp, uppvärmning och vatten? Det är dyra punkter som kan behöva åtgärdas om de är uttjänta. Summa summarum från min sida; kör!
Fasaden som står på grundmuren är bara att kapa ett par centimeter så att den inte gör det längre. Inte ovanligt att fasader på gamla timmerhus står på grundsten efter att huset satt sig. Alla timmerhus sätter sig ganska rejält den första tiden efter att det står färdigt. Mellanrummet mellan timmerstockarna klämmer ihop sig över tid. Det fortsätter inte att sätta sig när det satt sig klart så att säga efter ett par år.
Torpargrund är ingen riskkonstruktion så länge man vet att den är frisk. Finns drösvis av torpargrunder som klarat tidens tand i hundratals år. En frisk torpargrund skulle jag påstå är nästintill odödlig (här lyser det igenom att jag gillar gamla hus och är lite jävig). Protokollet pekar ju inte på några problem i grunden men se till att kolla extra på visning.
Fuktiga källare är väl mer regel än undantag. Besiktningen pekar här inte på något värre. Det kommer uppdagas när ni bor där om det är ett problem eller ej.
Sen kommer alla gamla hus med överraskningar så färvänta er inte ett helt smärtfritt husägande. Hur är det med el, avlopp, uppvärmning och vatten? Det är dyra punkter som kan behöva åtgärdas om de är uttjänta. Summa summarum från min sida; kör!
Medlem
· Västernorrland
· 12 012 inlägg
nä anmärkningarna går ju hand i hand med så gamla hus och är inget man behöver åtgärda. I övrigt så menade jag mest att äldre hus ofta kräver intresserade ägare och att de kan göra en del saker själv. Ska man anlita för precis allt så kan det ju bli kämpigt. Det är ju en livsstil mer eller mindre att äga ett gammalt hus.J jessica_lindgren skrev:
Husägare
· Småländska höglandet
· 5 634 inlägg
Som ägare till ett hus med "byggår 1909" (verkligt byggår 1890-tal) vill jag bara varna för klantigt utförda moderniseringar och renoveringar. Själva originalhuset brukar inte vara problematiskt (hade det varit det, hade det rasat redan på 1900-talet). Men har någon isolerat utan luftspalt eller något annat dumt kan det bli bekymmer.
Tack för ditt urförliga svar! Vi vill ju gärna våga men noviser som vi är blir man ju ändå lite orolig om man ska klara av det.A anderslofwall skrev:Inget att höja på ögonbrynen åt. Huset är med stor sannolikhet äldre än 1909 då man satt 1909 som byggår generellt på hus som är från det året eller äldre. Med stor sannolikhet ett timrat hus från 1800-talet. Vi har ett sådant och tycker det är underbart med ett gammalt timrat hus. Är så mycket charm och historia i gamla hus, om man gillar sånt vilket vi gör!
Fasaden som står på grundmuren är bara att kapa ett par centimeter så att den inte gör det längre. Inte ovanligt att fasader på gamla timmerhus står på grundsten efter att huset satt sig. Alla timmerhus sätter sig ganska rejält den första tiden efter att det står färdigt. Mellanrummet mellan timmerstockarna klämmer ihop sig över tid. Det fortsätter inte att sätta sig när det satt sig klart så att säga efter ett par år.
Torpargrund är ingen riskkonstruktion så länge man vet att den är frisk. Finns drösvis av torpargrunder som klarat tidens tand i hundratals år. En frisk torpargrund skulle jag påstå är nästintill odödlig (här lyser det igenom att jag gillar gamla hus och är lite jävig). Protokollet pekar ju inte på några problem i grunden men se till att kolla extra på visning.
Fuktiga källare är väl mer regel än undantag. Besiktningen pekar här inte på något värre. Det kommer uppdagas när ni bor där om det är ett problem eller ej.
Sen kommer alla gamla hus med överraskningar så färvänta er inte ett helt smärtfritt husägande. Hur är det med el, avlopp, uppvärmning och vatten? Det är dyra punkter som kan behöva åtgärdas om de är uttjänta. Summa summarum från min sida; kör!
Du skriver "kolla extra på visning" men vad ska vi kolla efter? 🙈
Angående värmen står det "Direktverkande el, luftvärmepumpar och eldstad". En luft/luft värmepump installerades 2007, två nya luftvärmepumpar installerades 2011. Det finns också en fungerande kakelugn.
Angående elen står att läsa "2006 Ny el/jordfelsbrytare" och "2007-2009 All el som inte bytts ut 2006 byttes successivt ut förutom en ledning i trappan invändigt som elektrikern ansåg var ok." samt "2015 Egen elcentral installerades i uthuslänga".
Det står också i besiktningsprotokollet "Elanläggningen är till stora delar bytt, samt har vvs bytts i erfoderlig omfattning i samband med renoveringar."
Det är kommunalt vatten och avlopp och en varmvattenberedare från 2020.
Tack för din input. Är inte detta något som borde varit upptaget i besiktningsprotokollet eller hur kan vi veta detta?
Tack för din input. Ja, vi får fundera över om vi är beredda på det.S Stefan1972 skrev:
Som tidigare skrivits. Hade huset varit felbyggt hade det inte stått kvar efter 100 år.
Men, här är det viktigaste med gamla hus. Om man som ägare vill leva med ett gammalt hus, att själv läsa på om byggteknik, använda lite äldre metoder.
Det farligaste för ett gammalt hus är någon som vill modernisera det och hyr in (eller själv gör) någon som tillämpar moderna metoder på all renovering och byter ut allt gammalt.
Inte bara förstör man ett kulturellt värdefullt hus genom att ta bort gamla detaljer. Sannolikt så ändrar man en konstruktion som var tänkt att hantera fukt till en modern konstruktion som inte kan hantera att fukt kommer in. Det är två helt olika principer. Nya hus försöker "stänga ute" fukt genom täta plastfilmer. Gamla hus är "otäta" och därigenom kan träet både klara av att bli fuktigt och torka ut.
Om ambitionen är att isolera huset med gullfiber, påbyggd fasad, 3-glasfönster osv så låt bli att köpa.
Om ambitionen är att ha ett fint hus i originalskick och ni har intresset för det, så kommer ni kunna lära er att sköta huset. Gamla hus var byggda för att kunna repareras med ganska enkla medel.
Låter inte som besiktningen är något att oroa sig för. Oroa er som sagt mer för "moderna ändringar" än ursprungskonstruktionen.
Med det sagt finns givevis massor av gamla hus där det regnat in, ruttnat osv.
Men, här är det viktigaste med gamla hus. Om man som ägare vill leva med ett gammalt hus, att själv läsa på om byggteknik, använda lite äldre metoder.
Det farligaste för ett gammalt hus är någon som vill modernisera det och hyr in (eller själv gör) någon som tillämpar moderna metoder på all renovering och byter ut allt gammalt.
Inte bara förstör man ett kulturellt värdefullt hus genom att ta bort gamla detaljer. Sannolikt så ändrar man en konstruktion som var tänkt att hantera fukt till en modern konstruktion som inte kan hantera att fukt kommer in. Det är två helt olika principer. Nya hus försöker "stänga ute" fukt genom täta plastfilmer. Gamla hus är "otäta" och därigenom kan träet både klara av att bli fuktigt och torka ut.
Om ambitionen är att isolera huset med gullfiber, påbyggd fasad, 3-glasfönster osv så låt bli att köpa.
Om ambitionen är att ha ett fint hus i originalskick och ni har intresset för det, så kommer ni kunna lära er att sköta huset. Gamla hus var byggda för att kunna repareras med ganska enkla medel.
Låter inte som besiktningen är något att oroa sig för. Oroa er som sagt mer för "moderna ändringar" än ursprungskonstruktionen.
Med det sagt finns givevis massor av gamla hus där det regnat in, ruttnat osv.
Hej igen,J jessica_lindgren skrev:
Det du skriver som är åtgärdat låter ju bra. Direktverkande el kan man ju ha betänkligheter kring när elen inte är gratis men nytt värmesystem kan man ju ta på sikt om man vill och plånboken tillåter. Kommer vara en rätt stor kostnad då befintligt vattenburet system saknas så ha det i åtanke att ett antal hundra tusen kommer gå åt om ni vill uppdatera värmesystemet.
Kika in mellan grundstenar på alla ställen ni kommer åt och försök se hur bjälklag etc mår. Bästa är ju om det går att krypa/åla in någonstans. Är bjälkar ruttna/fuktiga/mjuka/gått sönder? Ligger de fritt eller i jord någon stans? Titta noga efter hur trossbotten ser ut. Hänger den ned någon stans? Har den kollapsat på något ställe? Trossbotten är alltså de brädor/skivor som sitter mellan bjälkarna i bjälklaget och håller uppe den golvisolering som finns. Har isolering inte bytts någon gång är det sannolikt kutterspån eller kålstybb. Att åtgärda kollapsad trossbotten betyder med stor sannolikhet att golv behöver brytas upp. Egentligen ingen jättesak som kräver enorm förkunskap men arbetskrävande och känns tråkigt. Är bjälklaget dåligt är det en större insats men är grunden frisk är det låg risk att ni behöver byta ut bjälklaget.
Lycka till!
Tack snälla du! Då vet vi lite vad vi ska titta efter!A anderslofwall skrev:
Medlem
· Västernorrland
· 12 012 inlägg
Det som låter som den värsta stötestenen är nog värmen...........Vilka bodde där tidigare? Jag har själv ett gammalt hus från 1900 och som är dragigt och inte åtgärdat på många sätt. Jag har inget emot ett kök som håller 12 grader vissa dagar på året och jag skulle nog tuppa av om jag hade mer än 18-20 rent generellt så människor är olika............Den värme som finns i huset idag kanske inte riktigt rimmar med vad de flesta moderna människor söker idag.........
Om ni vill ha ett äldre hus och bevara det/renovera det som ett äldre hus, KÖR!
Om ni däremot förväntar er att ha spikraka väggar och golv som inte lutar och komfort som ett modernt byggt hus, välj då ett sådant.
Vårat timrade hus är från 1850-talet och det är ont om raka golv och väggar. De bågnar och går åt lite alla möjliga håll. Visst ställer det till det lite, men det är otroligt mycket mer historia och charm i det här huset än ett från säg 60-talet. Men det passar inte alla.
Baserat på det du beskriver ser jag inte några problem. Men som andra skriver, var beredda på att lära er lite snickrande och fixande. Och då av lite annan typ än i moderna hus helst. Helst mindre gipsskivor, plastlister och latexfog och mer linoljefärg och solitt trä.
Om ni däremot förväntar er att ha spikraka väggar och golv som inte lutar och komfort som ett modernt byggt hus, välj då ett sådant.
Vårat timrade hus är från 1850-talet och det är ont om raka golv och väggar. De bågnar och går åt lite alla möjliga håll. Visst ställer det till det lite, men det är otroligt mycket mer historia och charm i det här huset än ett från säg 60-talet. Men det passar inte alla.
Baserat på det du beskriver ser jag inte några problem. Men som andra skriver, var beredda på att lära er lite snickrande och fixande. Och då av lite annan typ än i moderna hus helst. Helst mindre gipsskivor, plastlister och latexfog och mer linoljefärg och solitt trä.
Ingen fara!J jessica_lindgren skrev:
Sen är det bra synpunkter från övriga i tråden! Köp inte ett gammalt timrat hus och ni vill ha raka väggar, tak och golv med skarpa hörn. Förvänta er heller inte isolering som i ett modernt hus. Sen tycker jag ofta att folk överdramatiserar hur dåligt isolerat och dragigt ett timmerhus är men med det sagt, det är långt ifrån ett nybyggt hus och ska heller inte vara som ett nybyggt hus då timmerkonstruktionen inte är gjord för att stängas in mellan lager av plast och glasfiberisolering.
Sen är det inga problem att göra isolerande åtgärder om man vill i ett timrat hus utan att förstöra det. Finns olika typer av isolering nu för tiden (träfiber, cellulosa etc) som har hygroskopiska egenskaper (tillåter fuktvandring) och det finns även vinddukar och ångbromsar som har viss genomsläpplighet. Gäller bara att tänka till ett extra varv och konsultera någon som kan om man inte vill/har ork att läsa på själv.