Hur tolka gråzoner i anläggningsbeslut för samfällighet?
Hej,
Vår samfällighet håller på att ta fram en underhållsplan för vår gemensamhetsanläggning och försöker hantera gråzoner i anläggningsbeslutet på ett konsekvent sätt (har inte funnits sedan den bildades).
Ändamålet omfattar “garage, körvägar, soprum, parkeringar, vattenmätare, lekplats, grönområden och gångvägar.”
För att skapa struktur och veta vad som ingår och inte ingår experimenterar vi med att ha olika förvaltningsnivåer A–D. A (kärnfunktion) är oftast tydligt från anläggningsbeslutet (garage) – det är B, C och D som är svåra i praktiken.
Exempel på sådana gränsfall hos oss:
B – Funktionsstöd (normalt nödvändigt)
Metallnät mellan garageplatser
Kodlås och fläkt i soprum
Linjer på asfalt för att markera parkeringar
Lekbord/stol i sandlåda 1
Plattor över grönområde
Träd och buskar vid grönområde
C – Standardhöjning / tillval
Betongsuggor (gångväg)
Parkeringsräcken (parkeringar)
Bord och bänk (grönområde eller lekplats)
Soptunna (lekplats) frågan är även vem skall tömma om det ingår
D – Ingår ej i GA
Motorer till garageportar (somliga har satt in motorer själv)
Vatten-/avloppsinstallationer mellan husen (står bara vattenmätare)
Ett konkret exempel är lekplatsen med flera sandlådor:
Sandlåda 1 med lekbord och stol: + sarg och sand = A (grundfunktion även om det bara står lekplats)
Sandlåda 2: sarg + sand = C (finns men standardhöjning)
Sandlåda 3: sarg + sand = C (finns men standardhöjning)
Extra möbler/lekbord/gunga i Sandlåda 2 = B eller C beroende på synsätt
Om ni köper den tänkta uppdelningen (A-D), hur skulle ni hantera följande:
1. När skulle ni klassa något som funktionsstöd (B) istället för kärnfunktion (A)?
2. Hur gör ni med saker som finns fysiskt (B) eller (C) men inte uttryckligen nämns i anläggningsbeslutet?
3. Är det rimligt att vissa delar dokumenteras men inte budgeteras (D)?
4. Hur strikt bör man vara i relation till anläggningsbeslutet för att både vara juridiskt korrekt och praktiskt rimlig?
Vi vill undvika både att ta på oss för mycket ansvar – och att bli onödigt rigida.
Alla erfarenheter eller praxis uppskattas.
Vår samfällighet håller på att ta fram en underhållsplan för vår gemensamhetsanläggning och försöker hantera gråzoner i anläggningsbeslutet på ett konsekvent sätt (har inte funnits sedan den bildades).
Ändamålet omfattar “garage, körvägar, soprum, parkeringar, vattenmätare, lekplats, grönområden och gångvägar.”
För att skapa struktur och veta vad som ingår och inte ingår experimenterar vi med att ha olika förvaltningsnivåer A–D. A (kärnfunktion) är oftast tydligt från anläggningsbeslutet (garage) – det är B, C och D som är svåra i praktiken.
Exempel på sådana gränsfall hos oss:
B – Funktionsstöd (normalt nödvändigt)
Metallnät mellan garageplatser
Kodlås och fläkt i soprum
Linjer på asfalt för att markera parkeringar
Lekbord/stol i sandlåda 1
Plattor över grönområde
Träd och buskar vid grönområde
C – Standardhöjning / tillval
Betongsuggor (gångväg)
Parkeringsräcken (parkeringar)
Bord och bänk (grönområde eller lekplats)
Soptunna (lekplats) frågan är även vem skall tömma om det ingår
D – Ingår ej i GA
Motorer till garageportar (somliga har satt in motorer själv)
Vatten-/avloppsinstallationer mellan husen (står bara vattenmätare)
Ett konkret exempel är lekplatsen med flera sandlådor:
Sandlåda 1 med lekbord och stol: + sarg och sand = A (grundfunktion även om det bara står lekplats)
Sandlåda 2: sarg + sand = C (finns men standardhöjning)
Sandlåda 3: sarg + sand = C (finns men standardhöjning)
Extra möbler/lekbord/gunga i Sandlåda 2 = B eller C beroende på synsätt
Om ni köper den tänkta uppdelningen (A-D), hur skulle ni hantera följande:
1. När skulle ni klassa något som funktionsstöd (B) istället för kärnfunktion (A)?
2. Hur gör ni med saker som finns fysiskt (B) eller (C) men inte uttryckligen nämns i anläggningsbeslutet?
3. Är det rimligt att vissa delar dokumenteras men inte budgeteras (D)?
4. Hur strikt bör man vara i relation till anläggningsbeslutet för att både vara juridiskt korrekt och praktiskt rimlig?
Vi vill undvika både att ta på oss för mycket ansvar – och att bli onödigt rigida.
Alla erfarenheter eller praxis uppskattas.
Alltid knepigt med gränsdragningar i GA. Men i grunden måste samfällighetsföreningen ta ställning vad som är och inte är en del av GA, alltså kategorierna A-C samt D. Det som faller utanför GA (D) får samfällighetsföreningen inte ägna sig åt, alltså förvalta dessa saker och finansiera deras underhåll. Det är ett krav i 18 § samfällighetslagen. Så kategorisering i D innebär att saken inte ska underhållas av samfällighetsföreningen.
Vad gäller för kategorierna A-C som ju ingår i GA är mer en prioritering för samfälligheten, alltså vilken nivå man vill planera GAn för för långsiktigt. Det finns flexibilitet här., T ex om man även fortsatt vill ha kodlås till soprummet (B) och betongsuggor i anläggningen (kategori C). Det lämpliga är väl om styrelsen tar ställning till vilka delar av A-C man tycker det ska göras underhållsplan för, alltså som ska bevaras långsisktigt. I praktiken är det väl mest kategori C som är uppe för diskussion tänker jag. Och sen presenterar det för stämma för att få förankring så att en majoritet stödjer underhållsnivån man planerar.
Vad gäller för kategorierna A-C som ju ingår i GA är mer en prioritering för samfälligheten, alltså vilken nivå man vill planera GAn för för långsiktigt. Det finns flexibilitet här., T ex om man även fortsatt vill ha kodlås till soprummet (B) och betongsuggor i anläggningen (kategori C). Det lämpliga är väl om styrelsen tar ställning till vilka delar av A-C man tycker det ska göras underhållsplan för, alltså som ska bevaras långsisktigt. I praktiken är det väl mest kategori C som är uppe för diskussion tänker jag. Och sen presenterar det för stämma för att få förankring så att en majoritet stödjer underhållsnivån man planerar.
jag bli lite osäker på om jag riktigt köper indelningen här. Motorer till garageportar. Det är ju en sak om föreningen beslutar att inte ha motorer, och om då vissa sätter in det på eget bevåg. Men säger man att det ligger utanför anläggningsbeslutet så får föreningen inte sätta in eller underhålla motorerna oavsett om medlemmarna röstar för motorer.
Och jag har lite svårt att se att det skulel vara otillåtet att ha motordrivna garageportar om anläggningsbeslutet säger att garage ingår. Det borde vara något föreningen kan införa eller inte inom ramen för anläggningsbelsutet
Och jag har lite svårt att se att det skulel vara otillåtet att ha motordrivna garageportar om anläggningsbeslutet säger att garage ingår. Det borde vara något föreningen kan införa eller inte inom ramen för anläggningsbelsutet
Står det i anläggningsbeslutet om gemensamhetsanläggningen tog över befintliga anläggningar, eller var det med rätt att anlägga? Ett anläggningsbeslut som säger till exempel att en gemensamhetsanläggning tar över "befintliga körvägar" innebär att det är de befintliga körvägarna som omfattas av anläggningsbeslutet. Då blir förvaltningens mål att underhålla dessa och motverka att de förfaller eller växer igen. Men om de befintliga körvägarna var av grus så får man inte genomföra en standardförbättring till asfalt utan nytt anläggningsbeslut, däremot får man lägga oljegrus/IMT och liknande beläggningar.S Snicke Snacka skrev:
Lekplatsens omfattning styrs alltså av hur den såg ut när gemensamhetsanläggningen tog över den eller hur den såg ut när gemensamhetsanläggningen färdigställdes. Var det till exempel en klätterställning och en gungställning och en sandlåda så bör man hålla det på den nivån, och att bygga en äventyrspark med stora klätterställningar får anses ligga utanför anläggningsbeslutet. Men att ta bort klätterställningen och sandlådan och bara ha gungor kan också strida mot anläggningsbeslutet. Syftet med en gemenskapsanläggning är förvaltning, inte avveckling eller utveckling, även om viss utveckling är tillåten genom praxis i domslut.
Så vad som omfattas i er gemensamhetsanläggning styrs till stor del av vad som fanns där från början. Jag skulle dock säga att plankstaket till parkeringsplatser och fläkt till soprum är en naturlig del av dessa anläggningar, även om de inte fanns där från start. Väljer ni också att installera en soptunna vid lekplatsen blir ni skyldiga att tömma den. Om den fanns från början skulle jag säga att ni bör ha den kvar.
Ni ska ha en ändamålsenlig anläggning och den får inte försämras eller vara i ett sämre utförande än den varit från början, och det ska underhålls- och investeringsplanen återspegla.
Jag skulle också säga att motorer till garageportarna ingår om föreningen beslutar om att köpa in och installera motorer till garageportarna. Jag har inga domslut i rockärmen på att det inte är en väsentlig standardförbättring som faller utanför anläggningsbeslutet, men jag hittar minst en förening som har fattat liknande beslut. Motorer till garageportarna känns som en naturlig del av ett garage, om föreningsstämman beslutar om det, även om motorerna inte fanns där från början.H hempularen skrev:
Tack för väldigt bra och klargörande svar. Det låter som att ni förstår det vi brottas med. Intressant också era kommentarer om att omfattningen i praktiken ofta styrs av hur anläggningen såg ut från början, inte bara av vad som råkar finnas idag.
Samtidigt vill jag nyansera med hur situationen faktiskt ser ut hos oss.
Lekplats / Sandlådor
Vi har tre sandlådor. Historiskt har det funnits både gunga i en sandlåda och gungbräda i en annan. Dessa togs bort vid olika tillfällen (före ca 2015 respektive runt 2019), främst av säkerhetsskäl när utrustningen blev murken och när man bedömde att en av sandlådorna var för liten för dagens säkerhetskrav.
Efter detta har återanskaffning diskuterats i många år (inkl. bidrag från kommun/EU), men:
När något har funnits men varit borttaget i 5–10 år utan beslut om återställande – ska det fortfarande betraktas som självklar kärnfunktion, eller som en ambitionsfråga som kräver nytt ställningstagande och finansiering?
Garageportsmotorer
Motorer har installerats individuellt av vissa garageägare, på eget initiativ och ur egen ficka. Alla har inte motorer och alla har inte velat installera.
Därför blir frågan inte om motorer kan vara en naturlig del av ett garage, utan hur man hanterar:
Samtidigt vill jag nyansera med hur situationen faktiskt ser ut hos oss.
Lekplats / Sandlådor
Vi har tre sandlådor. Historiskt har det funnits både gunga i en sandlåda och gungbräda i en annan. Dessa togs bort vid olika tillfällen (före ca 2015 respektive runt 2019), främst av säkerhetsskäl när utrustningen blev murken och när man bedömde att en av sandlådorna var för liten för dagens säkerhetskrav.
Efter detta har återanskaffning diskuterats i många år (inkl. bidrag från kommun/EU), men:
- inga beslut har exekverats,
- medel har tagits in i budgeten, men de har aldrig använts och det fanns ingen plan för vad som skulle köpas in,
- och utrustningen har i praktiken varit borta länge.
När något har funnits men varit borttaget i 5–10 år utan beslut om återställande – ska det fortfarande betraktas som självklar kärnfunktion, eller som en ambitionsfråga som kräver nytt ställningstagande och finansiering?
Garageportsmotorer
Motorer har installerats individuellt av vissa garageägare, på eget initiativ och ur egen ficka. Alla har inte motorer och alla har inte velat installera.
Därför blir frågan inte om motorer kan vara en naturlig del av ett garage, utan hur man hanterar:
- likabehandling,
- ansvar för privat installerad utrustning,
- och om föreningen i efterhand ska ta över drift/underhåll eller bekosta motorer även för de som inte valt detta - därav jag vill ha (D) med så att en ny ägare kan gå in och se vad som inte ingår.
Hör var ju en tråd nyligen om garagedörrar, som en samfällighet historiskt hävdade att medlemmarna skulle sköta själva. Föreningen hade tom uppmanat till ett gemensamt inköp av nya portar som vissa gick med i.S Snicke Snacka skrev:
Sedan hade en ny styrelse insett att de bef portarna måste vara föreningens ansvar, och skulle nu byta resterande portar. Och frågan dök upp om hur man kunde kompensera de som redan bytt på egen bekostnad. Det har väl vissa likheter med installation av motorer i ditt fall,
Det rerna beslutet som i så fall troligen inte kan klandras. Är att föreningen installerar nya motorer på samtliga portar. Men att på något sätt kompensera dem som redan gjort det är en knepigare fråga. Troligen finns ingen skyldighet att kompensera, men om man VILL göra det så finns en del risker.
När det gäller lekplatserna, så skulle jag nog i ett normafall bara återställa funktionen till ungefär det som funnits historiskt. Alltså några gungor kanske inte just en gungbräda men någon liknande lekutrustning. Så länge man inte börjar bygga en massa nya lekplatser, eller superutrusta dem till "tivolistandard" så tror jag att man är inom anläöggningsbeslutet.
OM jag vet med mig att vi har någon rättshaverist som kommer att bråka om en upprustning oavsett vad vi gör, så får man väl granska det juridiska finliret lite mer innan man gör något.
OM jag vet med mig att vi har någon rättshaverist som kommer att bråka om en upprustning oavsett vad vi gör, så får man väl granska det juridiska finliret lite mer innan man gör något.
Att anläggningsbeslut kan antingen omfatta en redan utförd anläggning eller gälla beslutet att en anläggning ska utföras inom en utförandetid. I det första fallet definieras anläggningen av hur den såg ut vid inrättande och i det andra fallet definieras anläggningen av hur den faktiskt utförs inom utförandetiden. Utförde man inte en del av GA inom utförandetiden i anläggningsbeslutet så har den delen av anläggningsbeslutet förfallit. Exempel: Missade man att utföra en lekplats enligt anläggningsbeslutet inom utförandetiden så är den beslutade lekplatsen inte längre en del av GA.S Snicke Snacka skrev:
Sen det där med hur mycket man kan ändra på en GA utan att det strider mot syftet som definieras i anläggningsbeslutet, ja de blir en bedömningsfråga från fall till fall. Domstolarna har varit lite strama och men visat viss flexibilitet när det gäller samhällets tekniska utveckling.
Ja, här är det tydligt att gunga och sandlådor är en del av GA men att underhållet inte har skett som det ska. Flexibilitet? Måste lekplatsen se exakt ut som när den utfördes? Jag tror inte det, men den ska nog i alla fall ha de typiska funktionerna som en lekplats hade när den inrättades som GA och som sammanfaller 2026 med vad som är en lekplats, t ex sandlåda och gungor.S Snicke Snacka skrev:
Här är det tydligare, motorerna är inte en del av GA och tillhör de enskilda som har installerat dem eller de som de har överlåtit motorerna till. Det är inga problem med egen installerad utrustning i GA-garage om viss garageplats tillhör viss fastighet. Finns ett rättsfall där förening kunde installera lastbalanserare som del av GAs elsystem så att enskilda delägarfastigheters ägare kunde installera sina privata laddboxar.S Snicke Snacka skrev:
Redigerat:
Det kan ju också vara omvänt, att en rättshaverist börjar bråka för att man har tagit bort lekutrustning på lekplatserna utan att ersätta dem, i praktiken en försämring av anläggningen/uteblivet underhåll.H hempularen skrev:
Men i praktiken brukar väl de flesta vara mest pragmatiska, och det bästa är väl om man kan planera för att ta in de medel som behövs över tid (fondera) så att det slipper bli chockartade höjningar som väcker ont blod bland medlemmarna. Så jag skulle planera långsiktigt för att återställa det som tagits bort och planera för att ta in de medel som krävs för att göra det. En 3-årsplan kanske?
Tack Martin och Claes!
(Ursäktar för att jag inte är helt vän med forumets formattering och citeringar 😊)
Jag håller med om att utgångspunkten bör vara att återställa ungefär den funktion som fanns tidigare. Samtidigt tycker jag att det finns några praktiska aspekter som blir viktiga när detta ska göras 2026, och inte vid den tidpunkt då lekutrustningen faktiskt togs bort.
En ”återställning” 2026 är inte samma sak som 2010. Säkerhetskraven för lekutrustning har skärpts sedan dess, och än mer sedan 90-talet, särskilt vad gäller fallutrymme, underlag och säkerhetszoner. I praktiken innebär det att en gunga eller gungvippa som fick plats i en sandlåda då inte nödvändigtvis gör det idag utan att man bygger om ytan, tar mer grönyta i anspråk och sannolikt hamnar närmare intilliggande fastigheter.
Hos oss togs utrustning bort just av säkerhetsskäl. Om man dessutom sätter tillbaka gungor idag kan det därför krävas större sandlåda, flytt av sarg och utökad säkerhetszon. Då uppstår frågan om det fortfarande är ett rent återställande – eller om det i praktiken blir en ombyggnad som kräver stämmans - eller ännu värre lantmäteriets beslut?
Det leder till två konkreta frågor:
Utöver det så tänker jag att det får bli stämman som får besluta C) och kanske vissa B), som då kanske borde vara C).
(Ursäktar för att jag inte är helt vän med forumets formattering och citeringar 😊)
Jag håller med om att utgångspunkten bör vara att återställa ungefär den funktion som fanns tidigare. Samtidigt tycker jag att det finns några praktiska aspekter som blir viktiga när detta ska göras 2026, och inte vid den tidpunkt då lekutrustningen faktiskt togs bort.
En ”återställning” 2026 är inte samma sak som 2010. Säkerhetskraven för lekutrustning har skärpts sedan dess, och än mer sedan 90-talet, särskilt vad gäller fallutrymme, underlag och säkerhetszoner. I praktiken innebär det att en gunga eller gungvippa som fick plats i en sandlåda då inte nödvändigtvis gör det idag utan att man bygger om ytan, tar mer grönyta i anspråk och sannolikt hamnar närmare intilliggande fastigheter.
Hos oss togs utrustning bort just av säkerhetsskäl. Om man dessutom sätter tillbaka gungor idag kan det därför krävas större sandlåda, flytt av sarg och utökad säkerhetszon. Då uppstår frågan om det fortfarande är ett rent återställande – eller om det i praktiken blir en ombyggnad som kräver stämmans - eller ännu värre lantmäteriets beslut?
Det leder till två konkreta frågor:
- Finns det utrymme att avstå från återställande om det som var rimligt och ekonomiskt försvarbart för 10–15 år sedan, eller ännu längre tillbaka, idag innebär betydligt större kostnader?
- Kan man välja att ta bort en sandlåda helt, om den inte längre är lämplig för lekutrustning och i praktiken mest blir en ”kattlåda”, särskilt när den inte används av barn (det kommer att finnas 1 sandlåda med lekutrustning kvar)? Det är väl funktionen "lekplats" som är det viktiga, eller?
Utöver det så tänker jag att det får bli stämman som får besluta C) och kanske vissa B), som då kanske borde vara C).
Formellt finns ingen sådan möjlighet för en samfällighetsförening att sluta förvalta en GA för att t ex styrelsen eller stämman tycker det är lämpligt. Den formella vägen att gå då är att ansöka om att ompröva GA så att dessa saker inte ingår och om förhållandena har ändrats kan Lantmäteriet besluta om att minska GAs omfattning på förrättning.S Snicke Snacka skrev:
I verkligheten så finns det ingen tillsyn av samfällighetsföreningar och GA. Så är medlemmarna överens om att låta någon del av GA förfalla till den grad att den inte aktivt alls förvaltas så finns ingen motpart som kan klaga och det är i praktiken genomförbart. En bubblare är att fastigheter byter ägare så det kommet nya medlemmar till föreningen, de kan ju då bli en motpart och kräva att GAn ska förvaltas enligt anläggningsbeslutet.
Utanför detta ämne är det inte tillåtet att sätta motor på befintliga portar bara så där.
Finns massa regler om CE märkning, krav på återkommande service, besiktning mm när porten inte är privat.
Om samfällden tillhandahåller motordrift kommer troligtvis dessa regler och ansvar falla på samfällden.
Bäst är nog att låta folk sätta upp dessa själva och sen blunda.
Finns massa regler om CE märkning, krav på återkommande service, besiktning mm när porten inte är privat.
Om samfällden tillhandahåller motordrift kommer troligtvis dessa regler och ansvar falla på samfällden.
Bäst är nog att låta folk sätta upp dessa själva och sen blunda.
I vårt anläggningsbeslut står det ”lekplats” – inte tre sandlådor, inte gungor, inte gungvippa. Det står inte t.ex. vilken utforming garage skall ha - vi kan byta från trä till plåt-väggar som jag ser det. Även om dessa fanns när samfällighetens bildades från en gammal bostadsrättsförening.Claes Sörmland skrev:
För mig innebär det att:
- funktionen lekplats ska finnas (och det tänker jag uppfylls med 1 större sandlåda med en liten sittgunga som ser ut som en bil dvs. inte en gungställning),
- men att exakt hur många sandlådor eller vilken typ av lekutrustning som finns kan variera över tid, så länge ändamålet uppfylls.
- högre säkerhetskrav,
- större ansvar,
- och större riskexponering för en samfällighetsförening.
Jag tror absolut att anläggningsbeslutet uppfylls även med en rätt mnimalt utrustad lekplats. Men att styrelsen också kan välja att ha en rätt rikt utrustad lekplats utan att det bryter mot anläggningsbelsutet.
Det är ju relativt vanligt att åldern på medlemmarna i samfälligheten går i cykler. Det kan vara 10 - 20 år när det i princip inte finns ett enda barn i området, sedan sker en generationsväxling. Jag tror att bara det finns några barn som kan nyttja lekplatserna så är det bra för alla om det finns bra lekplatser. Att gynna samvaron mellan medlemmar är alltid bra.
Det är ju relativt vanligt att åldern på medlemmarna i samfälligheten går i cykler. Det kan vara 10 - 20 år när det i princip inte finns ett enda barn i området, sedan sker en generationsväxling. Jag tror att bara det finns några barn som kan nyttja lekplatserna så är det bra för alla om det finns bra lekplatser. Att gynna samvaron mellan medlemmar är alltid bra.