Hur räknar vi vid försäljning?

[hempularen]

Du efterlyser vad lagen säger.

Om ni är gifta, och inte har något äktenskapsförord så är huset giftorättsgods. Och pengarna fördelas 50/50 utan hänsyn till vem som har betalat vad från början.

Samma gäller om ni är sambos och har köpt huset som gemensam bostad. Det spelar ingen roll att du betalat större kontantinsats och äger större del. Huset delas lika när ni går isär.

 

[Bob_the_builder]

Det Hempularen skriver gäller ju om man inte kommer överens om annat (och eftersom ni inte verkar vara överens så gynnas du ju t.o.m. av alt 1 kontra sambolagens 50/50-fördelning).

 

[Räknenisse]

Ägarandelarna är proportionerna ni äger i HELA huset.
Då är det HELA försäljningsvärdet som ska delas i de proportionerna.

Tänk att det ni gör är att byta huset mot X kronor i pengar.
Ni äger samma procent av den summan som av huset, dvs.44/56.

Sen äger ni också 50 % av en skuld på Y kronor vardera.

A får 0,44X-0,5Y kr
B får 0,56X-0,5Y kr

 

[Thomas_Blekinge]

Hempularens exempel är rätt så talande. Om en går in med 500.000 insats och den andre med 50.000 insats i samma projekt så har ju den med 500.000 riskerat mer också. det är klart, den ska ju ha mer ut också.

 

[Fairlane]

Hempularens exempel är rätt så talande. Om en går in med 500.000 insats och den andre med 50.000 insats i samma projekt så har ju den med 500.000 riskerat mer också. det är klart, den ska ju ha mer ut också.

Fast blir det inte lite tokigt om den som la in 500' går därifrån med 2 miljoner, medan den som la in 50' går därifrån med 2 miljoner i skuld, trots att huset inte ändrat värde?

En väg som jag kan tycka är rimlig är:
Man drar lån och mäklararvode från försäljningspris
Från kvarvarande slant betalar man först ut insatserna till vardera part och därefter delar man resterande vinst rakt av.


Det finns inget rätt eller fel

 

[Bob_the_builder]

Klart det finns rätt och fel, Fairlane ;-) Du röstar på "alt 1". Det tycker jag är fel och motiverar varför nedan:

Räkneexempel tenderar att bli röriga om man bollar med olika siffror och procentandelar av olika saker. Om vi granskar siffrorna i Hempularens exempel så ser det ut så här:

Köpeskilling: 5 Mkr
Kontant A: 500 kkr
Kontant B: 50 kkr
Lån A+B: 4, 45 Mkr (fördelat 50/50)

Mig veterligen kan man inte dela upp ett bostadslån med gemensam säkerhet på det sättet eftersom banken betraktar båda låntagare som fullt betalningsskyldiga för HELA lånet. Det hindrar ju naturligtvis inte att man privatekonomiskt BETRAKTAR lånet som delat.

Med det resonemanget har i alla fall bostaden finansierats av A med 500 + 2 225 kkr = 2 725 kkr och av B med 50 + 2 225 = 2 275 kkr. Om man räknar andelar så har A 54,5% och B 45,5%. Att hänvisa till att A sköt till mer pengar kontant (över 90 %) är ju ointressant i det här avseendet. En krona in i huset är en krona, oavsett om den fanns kontant eller lånades.

Försäljning då? För att förenkla beräkningen så antar jag att lånet inte har amorterats, ingen värdeändring på huset (säljs för 5 Mkr) och säljs privat (utan mäklare, dvs 0 kr i försäljningskostnad).

Enligt alternativ 1:
Försäljningsintäkt: 5 Mkr
Avbetalning lån: 4,45 Mkr
Återstår: 550 kkr

A får 300 kkr (54,5 %) och B 250 kkr (45,5 %).

Enligt alternativ 2:
Försäljningsintäkt: 5 Mkr
A får 2 725 kkr
B får 2 275 kkr
A och B betalar av respektive halva av lånet (2 225 kkr).

Återstår gör nu A:s 500 kkr och B:s 50 kkr.

Edit: Återigen, det här resonemanget är inte tillämpligt med stöd av sambolagen. Då är det ointressant vem som sköt till vad och vem som betalat vad under tiden bostaden ägts. Är den inköpt för gemensamt bruk så kommer ev vinst eller förlust fördelas 50/50.

 

[Fairlane]

Hej,

Jag röstar inte för alternativ 1, utan för alternativ 3, som råkar bli samma som två i detta fall.

Enligt alternativ 3:
Försäljningsintäkt: 5 Mkr
Avbetalning lån: 4,45 Mkr
A får tillbaks sin kontantinsats: 500kkr
B får får tillbaks sin kontantinsats 50 kkr
Kvar att fördela: 0 kr

 

[Bob_the_builder]

Hej,

Jag röstar inte för alternativ 1, utan för alternativ 3, som råkar bli samma som två i detta fall.

Mja, ok... Inser att du hade en egen variant. Problemet med att fördela vinst som du föreslår är ju att det inte taktar skattelagstiftningen. Äger man olika stora delar så får man olika storlek på sina reavinster (eller förluster, jag antar att du tycker de också ska delas 50-50). Hade du tyckt annorlunda om ägarförhållandena var 90/10?

 

[Fairlane]

Vet ej faktiskt. Det är många faktorer som spelar in tycker jag, exempelvis om man varit ihop länge, barn, renoveringar etc. Säg att man renoverar, gör allt tillsammans, köper material lika etc och värdet av bostaden ökar med 1000' endast pga av detta. Då är det rimligt att dela vinsten lika.

Men varje par får komma överens och går inte det så får man följa lagen.

 

[Bob_the_builder]

Vet ej faktiskt. Det är många faktorer som spelar in tycker jag, exempelvis om man varit ihop länge, barn, renoveringar etc. Säg att man renoverar, gör allt tillsammans, köper material lika etc och värdet av bostaden ökar med 1000' endast pga av detta. Då är det rimligt att dela vinsten lika.

Men varje par får komma överens och går inte det så får man följa lagen.

Absolut, det finns många saker som spelar in i verkligheten, men eftersom TS ställde frågan ur ett mer principiellt perspektiv (utan att blanda in de mjuka värdena) så svarade jag med en princip som är tillämpbar för allt delat ägande.

 

[Vanbeasten]

Ok. Har varit med om den där skiten, där jag och min sambo hade gått in med olika mycket.

Ni äger 50 % var av huset. Punkt. Det står så på köpehandlingarna. Men sen har ni själva kommit överens om att en av er går in med mer pengar än den andra i kontantinsats. Det är inte samma sak som att äga olika mycket av huset (eller har ni fördelat alla kostnader för räntor, amorteringar, drift osv enligt samma princip?)

Från köpeskillingen löses lånen, automatiskt. Det sköter mäklaren när ni skriver över huset. Mäklaren skiter högaktningsfullt i vem av er som betalar vad, så det dras av från köpeskillingen. Kvar blir nettot. Pengarna som blir över ska fördelas så som ni har avtalat om, om ni tycker att den ena ska tjäna mer än den ändra.

Ett annat alternativ; som var fallet med mig och min dåvarande; eftersom vi hade samboavtal, var följande: att när lånen var lösta och alla kostnader för försäljningen var betalda, fick var och en tillbaka sin kontantinsats och vinsten som tillkommit (Dvs mellanskillnaden mellan när vi köpte och när vi sålde) fördelades 50/50. Det var den mest rättvisa fördelningen; ingen riskerade mer än den andra och ingen vann mer än den andra.

 

[Bob_the_builder]

Ni äger 50 % var av huset. Punkt. Det står så på köpehandlingarna.

Får jag lite försiktigt fråga hur du vet det? Det är vanligast, visst, men det finns inget som säger att det måste vara så. TS säger ju att fördelningen är 55/45, så det måste vi ju ha som utgångspunkt när vi svarar.

 

[Vanbeasten]

Får jag lite försiktigt fråga hur du vet det? Det är vanligast, visst, men det finns inget som säger att det måste vara så. TS säger ju att fördelningen är 55/45, så det måste vi ju ha som utgångspunkt när vi svarar.

Dom står på 50% av lånen. Det är så banken har skrivit pantbreven. Och då är också ägarandelen skriven så, i fastighetsregistret. Om det hade varit annorlunda (t ex 40/60) hade dom också lånen fördelats så.

Men det är visserligen ett antagande från min sida, att det står så i fastighetsregistret.

 

[Thomas_Blekinge]

Lånen kan fördelas hur som helst. Det har inget att göra med till vilken andel man äger huset. Vi äger huset 50/50 men lånet står 70/30. Det har lite att göra med skatteavdrag för lånen och kan väljas i samförstånd med banken.

 

[Vanbeasten]

Lånen kan fördelas hur som helst. Det har inget att göra med till vilken andel man äger huset. Vi äger huset 50/50 men lånet står 70/30. Det har lite att göra med skatteavdrag för lånen och kan väljas i samförstånd med banken.

Men då har ni också skrivit extra förmånstagarförordnanden (eller vad det kallas, minns inte just nu) mellan er när lånehandlingarna skrevs under hos banken, som förändrar situationen; eftersom det finns en skillnad mellan er ägarandel och låneandelarna. TS skrev inget om det, så därför antog jag inte att det var en faktor.