Jag tänker att man beslutar om en nyupplåtelse på stämman och där också fattar beslut om det blivande andelstalet. D v s att upplåta lägenheter till höger och vänster är inget styrelsen ägnar sig åt för egen maskin i en etablerad förening.C cpalm skrev:
Förvaltaren skrevAlfredo skrev:
Jag har svårt att tolka det på annat sätt än att förvaltaren tänkte uppdatera på eget bevåg. Det har inte skett några upplåtelser sen vår uppläts alltså. Tio år sedan.
Ja, det måste man ju i så fall göra. Men i så fall blir ju konsekvensen att TS inte skall betala någon avgift alls. Eftersom det till synes inte togs något stämmobeslut om andelstalet vid upplåtelsen.Claes Sörmland skrev:
Eftersom det åtminstone inte finns något skriftligt upplåtelseavtal (vad vi kan hitta i alla fall) så är det ev. i grunden en ogiltig upplåtelse enl. BRL nedan.C cpalm skrev:
Upplåtelseavtalet
![[K4]](/forum/proxy.php?image=https%3A%2F%2Flagen.nu%2Frsrc%2Fimg%2FK4.png&hash=7ed17561d612d90a2040b24ced82a1d9 "[K4]")
5 § Ett avtal som innebär att en lägenhet upplåts med bostadsrätt ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna, om inte något annat följer av lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.Kankse också på andra grunder, jag vet inte. Då följer att
Ogiltiga upplåtelser m.m.
7 § En upplåtelse som skett i strid med bestämmelserna i 3 kap. 1 § med krav på en registrerad ekonomisk plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Den som bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersättning för skada. Har lägenheten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från tillträdet. Väcks inte talan om upplåtelsens ogiltighet inom två år från den dag då upplåtelsen skedde, är rätten till sådan talan förlorad.Vi kan därför åtminstone landa i att upplåtelsen numera får anses vara giltig, och då bör villkoren som meddelats gälla. Två år bör rimligen också vara föreningens / styrelsens tid för att väcka talan.
Vet inte riktigt om det är vettigt men det är min tankegång...
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 21 915 inlägg
När vi ändå vränger lag.
Om jag förstår det rätt så innehåller era stadgar regler om att andelen ska vara proportionerlig mot den kostnad lägenheten utgör av föreningens helhet. Detta är alltså en typ av bestämmelse som måste finnas enligt 9 kap. 5 § p. 5 BRF-lagen och helt i sin ordning.
När lägenheten var en del av en lokal var den högre avgiften säkert också ett rimligt slitagetillägg jämfört med en bostadslägenhet. När det nu är två bostäder vore denna avgift dock stadgevidrig att ha kvar, och lägenheterna ”borde” fått lägre andelar.
Alternativet vore att ändra stadgarna. Detta är dock en svär process för avgiftsberäkning, som beskrivs i 9 kap. 23 § BRF-lagen: Antingen ska alla medlemmar (alltså inte bara de som gitter komma till en stämma, utan alla, rösta för det på en stämma, eller så ska det röstas igenom på två efter varandra följande stämmor, då man måste ha en 75 %-ig majoritet för (av de deltagande), på den andra stämman.
Detta är minimikrav, föreningen kan enligt 9:24 ha ännu strängare regler. Stadgarna ska därtill vara registrerade hos Bolagsverket för att vara giltiga enligt 9:25, så nåt ”jo, men vi bestämde nog det en gång 2002” håller inte.
Så ja, ju mer man gräver och funderar, desto svagare blir föreningens position. Sannolikt har man gång på gång fattat och genomfört stadgevidriga beslut då ingen förstått bättre. Starkt om du lyckas få dem att hålls på med sånt. 👍
Om jag förstår det rätt så innehåller era stadgar regler om att andelen ska vara proportionerlig mot den kostnad lägenheten utgör av föreningens helhet. Detta är alltså en typ av bestämmelse som måste finnas enligt 9 kap. 5 § p. 5 BRF-lagen och helt i sin ordning.
När lägenheten var en del av en lokal var den högre avgiften säkert också ett rimligt slitagetillägg jämfört med en bostadslägenhet. När det nu är två bostäder vore denna avgift dock stadgevidrig att ha kvar, och lägenheterna ”borde” fått lägre andelar.
Alternativet vore att ändra stadgarna. Detta är dock en svär process för avgiftsberäkning, som beskrivs i 9 kap. 23 § BRF-lagen: Antingen ska alla medlemmar (alltså inte bara de som gitter komma till en stämma, utan alla, rösta för det på en stämma, eller så ska det röstas igenom på två efter varandra följande stämmor, då man måste ha en 75 %-ig majoritet för (av de deltagande), på den andra stämman.
Detta är minimikrav, föreningen kan enligt 9:24 ha ännu strängare regler. Stadgarna ska därtill vara registrerade hos Bolagsverket för att vara giltiga enligt 9:25, så nåt ”jo, men vi bestämde nog det en gång 2002” håller inte.
Så ja, ju mer man gräver och funderar, desto svagare blir föreningens position. Sannolikt har man gång på gång fattat och genomfört stadgevidriga beslut då ingen förstått bättre. Starkt om du lyckas få dem att hålls på med sånt. 👍
Om det inte finns någon skriftlig upplåtelse så har TS ingen bostadsrätt alls? Får reklamera till föregående innehavare, säljaren, enligt köplagen?
Om det inte finns något stämmobeslut om att ändra andelstalens inbördes fördelning så måste de bostadsrätter som lokalen delats i summera till samma andelstal som den tidigare lokalen hade, eftersom annars alla andra bostadsrätter fått en ny relativ andel?
Och vid en kommande stämma bör beslut fattas om upplåtelse/ändring av andelstal enligt ett kommande förslag från förvaltaren?
Om det inte finns något stämmobeslut om att ändra andelstalens inbördes fördelning så måste de bostadsrätter som lokalen delats i summera till samma andelstal som den tidigare lokalen hade, eftersom annars alla andra bostadsrätter fått en ny relativ andel?
Och vid en kommande stämma bör beslut fattas om upplåtelse/ändring av andelstal enligt ett kommande förslag från förvaltaren?
Finns väl olika aspekter av detta.A adron skrev:
1. Finns lokalen kvar? Den har inte formellt sagts upp, därför kanske det andelstalet finns kvar för det företaget. Jag uppfattar ändå att någon måste fatta ett beslut om att säga upp den bostadsrätt(slokal)en. Vore ett väldigt problem om dessa kom tillbaka och säger att det är deras lokal.
2. Om den inte finns kvar så har ju det andelstalet försvunnit när den försvann. Då ändras det relativa förhållandet.
3. Det betyder inte nödvändigtvis att nya upplåtelser måste matcha lokalens. och även om det skulle göra det så kan väl jag fortfarande ha mitt andelstal, ettan kan väl ha resten i så fall. (Väldigt orättvist för ettan men så kan det ju vara).
4. Någon upplåtelse har skett, vi har ju fått ett andelstal och har betalat avgifter, är med på stämmor och med i förteckningen osv. Som tidigare sagt så om en upplåtelse inte sker korrekt (dvs skriftligt med avtal osv) så är den ändå giltig efter två år om ingen har klagat. Frågan är vad är det för upplåtelse som har skett? Rimligen är det den som har registrerats och ingen har klagat på.
5. Så vitt jag förstår så är det inte säljarens fel om det är fel i förteckningen heller, hon har ju i detta fall också köpt samma andel som mig. HD har i ett annat ärende beslutat att föreningen är skadeståndsskyldig vid felaktiga uppgifter i förteckning. Det ärendet gällde förvisso pantsättningar men bör vara vägledande.
https://www.hsb.se/contentassets/07...adestandsskyldig-pantuppgift-hd-t-1559-18.pdf
6. Jag hoppas verkligen vi kan fatta beslut på stämma. Nuvarande styrelse verkar dock inte gilla transparens eller att medlemmarna ska få vara med och fatta beslut.
Spännande, det här måste jag kolla på!
Om vissa medlemmar får en högre avgift pga uppdaterade andelstal kommer antagligen inte stämman att bli ren formalia utan mer av ett Stockholmsderby.
Alltså, alla är så gamla så att de dör nog på vägen till stämman. Medelåldern är väl nästan 80 i föreningen. (liten överdrift, men många rollatorer är det)jakobsbygge skrev:
ja det smarta sättet för styrelsen är väl att rätta allt till som det borde vara och sen få ett stämmobeslut på det för giltighet..
Bästa är att inte fördjupa sig i felen och bristerna och saknaden av vissa beslut och än mindre att nån liten andel ev försvinner från ts och alla andra då får nån krona till på "hyran"
Börjar man grotta ner sig i att förklara allt som står här i tråden så är väl risken stor att folk nekar då det kan innebära några kronor extra för många. och för många så är det då nej röst även om det vore 3 kr och det egentligen är rätt.. särskillt om det är 80 ++ på mötet och låg pension är huvudämnet i övrigt..
Man förklarar att det begåtts några fel av tidigare styrelse som nu är fixade och att det innebär att några andelstal är justerade till korrekta siffror och att alla hyror from xxx justeras till det och den hyreshöjning man tänkt sig och att det inte finns nåt annat val än rösta ja typ ... 😀
Man presenterar bara positiv info och utelämnar följder och ger inga alternativ, brukar funka om det är bra folk som driver styrelsen som kan få det trovärdigt
Så hanterar dom det krångliga dumsnåla folket på vägföreningsmötet i den bra föreningen jag är medlem i.. man kör igenom allt i rätt ordning och placerar vettigt ja folk närmast och ser till att krångelfolket sitter långt bort och ett rungande ja hörs på besluten även om nån enstaka säger nej borta i hörnet.. 😀
Bästa är att inte fördjupa sig i felen och bristerna och saknaden av vissa beslut och än mindre att nån liten andel ev försvinner från ts och alla andra då får nån krona till på "hyran"
Börjar man grotta ner sig i att förklara allt som står här i tråden så är väl risken stor att folk nekar då det kan innebära några kronor extra för många. och för många så är det då nej röst även om det vore 3 kr och det egentligen är rätt.. särskillt om det är 80 ++ på mötet och låg pension är huvudämnet i övrigt..
Man förklarar att det begåtts några fel av tidigare styrelse som nu är fixade och att det innebär att några andelstal är justerade till korrekta siffror och att alla hyror from xxx justeras till det och den hyreshöjning man tänkt sig och att det inte finns nåt annat val än rösta ja typ ... 😀
Man presenterar bara positiv info och utelämnar följder och ger inga alternativ, brukar funka om det är bra folk som driver styrelsen som kan få det trovärdigt
Så hanterar dom det krångliga dumsnåla folket på vägföreningsmötet i den bra föreningen jag är medlem i.. man kör igenom allt i rätt ordning och placerar vettigt ja folk närmast och ser till att krångelfolket sitter långt bort och ett rungande ja hörs på besluten även om nån enstaka säger nej borta i hörnet.. 😀
.
Går det till stämma blir det väl troligen så att föreningen kommer rösta igenom det ordförande vill och jag är den hemska nej-sägaren
I ett sådant fall ska dock hyresnämnden godkänna beslutet om det inte är enhälligt, så då får man ju i alla fall en kontroll av att det inte är "otillbörligt någon enstaka medlem" (vilket jag menar att det är).
Jo, jag tror dock att det är lite mer än 3kr i det här fallet, kanske 30 i genomsnitt per månad eller så (tänker att ettan bredvid säkert har samma problem). Forffarande inga jättesummor, men tillräckligt för att få folk rasande.P polaris78 skrev:
Går det till stämma blir det väl troligen så att föreningen kommer rösta igenom det ordförande vill och jag är den hemska nej-sägaren
I ett sådant fall ska dock hyresnämnden godkänna beslutet om det inte är enhälligt, så då får man ju i alla fall en kontroll av att det inte är "otillbörligt någon enstaka medlem" (vilket jag menar att det är).Jo så håll er isf till frågan att två medlemmar fått fel och orättvis andelstal/avgifter och be stämman om mandat att korrigera detta.
Om det sedan leder till att styrelsen behöver höja avgifterna något extra för samtliga medlemmar vid nästa avgiftshöjning är ju ett rent styrelsebeslut.
Om det sedan leder till att styrelsen behöver höja avgifterna något extra för samtliga medlemmar vid nästa avgiftshöjning är ju ett rent styrelsebeslut.
Jag tänker att vi är inte där än.M MsTake skrev:
Jag har ju i förteckningen ett andelstal som jag tycker är rimligt så jag har ju inget formellt att klaga på förutom att min avgift är mycket högre än det andelstalet.
Ordföranden försöker ändra andelstalet utan stämma genom att peka på ett dokument från en gammal förvaltare (som han menar är ett beslut) daterat innan man upplät och satte andelstalet för min bostadsrätt. (Dokumentet har ju också varit hemligt i över 10 år, längre än bostadsrätten har funnits.)
(Vet inte om man ska tolka detta som beslut, dokumentet är ev. hänvisat till i ett styrelseprotokoll, men den informationen skulle jag aldrig ha kunnat haft)
Redigerat: