Hur göra, är det dolt fel ens?

[Plåthuset]

Samtidigt kan man ju tycka att en advokat som åtar sig ett uppdrag i det läget skaffar sig en uppfattning ifall det är värt att driva ett fall eller ej utan att behöva lägga ner så mycket tid på det. På så sätt tycker jag nog att bedömningen av ifall det är värt att driva ingår i vad som i andra branscher kallas offertarbete.

"Uppfattningen" kommer oftast ganska fort, det är i alla fall min erfarenhet. Från denna "uppfattning" till att lämna ifrån sig något som klienten kan stämma en för om det skulle visa sig vara fel tar det oftast längre tid.

Och jag som tyckte att 2500 kr/h var hutlöst. Det visar väl bara att konkurrensen inte funkar på advokatmarknaden. För mig känns dessa priser som rent ocker. Sen att det är en bransch som till stor del lever på statliga bidrag gör ju det inte bättre.

Nu var du ju ute efter en duktig och erfaren fastighetsrättsspecialist, eller hur? Det kostar. Om du istället tar en "bonnadvokat" kommer du säkert betydligt billigare undan.

De flesta advokater tjänar nog inte så jäkla mycket mer än hantverkare sett på månadsbasis. Skillnaden i timpenningen beror (bl.a. ) på att hantverkarna ofta har jobb som sträcker sig över veckor/månader medan advokaten har ett case som sträcker sig över en dag.

Det finns heller inga statliga subventioner för den här typen av ärenden. Du kanske tänker på försvarare i brottmål. De är dock bundna till den av staten fastställda "taxan" om ca 1.200 kr/timme.

 

[lbgu]

Det finns heller inga statliga subventioner för den här typen av ärenden. Du kanske tänker på försvarare i brottmål. De är dock bundna till den av staten fastställda "taxan" om ca 1.200 kr/timme.

Med ditt resonemang om priser innan så anser du väl då att det enbart är s.k. 'bonnadvokater' som tar sig an brottsmål med tanken på den 'låga' timlönen. Eller de kanske väljer den enkla vägen och skruvar upp antalet timmar som staten får betala för så att de får en anständig timlön. Hu, att behöva jobba för 1200 kr/h.

 

[Plåthuset]

Min blygsamhet förbjuder mig att besvara detta.
I övrigt tror jag att du missförstår mina försök att förklara som försöka att försvara.
Jag tror inte vår lilla dialog om advokatarvoden kommer föra denna tråd framåt så vi kanske ska avsluta den här?

 

[sa_mmy88]

Blev många kommentarer så jag sammanfattar igen se om de rätar ut några frågetecken!
Huset är från 44!
I kompendiet från mäklaren så står det ordagrant "Alla avlopps- och vattenrör är bytta i huset under 2000talet"
(tycker jag är en väldig tydlig utfästelse att ALLA avlopps- och vatten rör ÄR BYTTA i huset inte enbart bara dom som är synliga! För då skulle de stå alla utanpåligande avloppsrör är nya!)
Vi har de kompendiet som bevis alltså inget muntligt utan de står i klartext!
Vi har film på att det är gamla rör som är spruckna och läcker där det nya möter de gammla fortfarande i huset!

hoppas ni förstår bättre och får mer en gärna komma med en dom om de är ett dolt fel eller inte!

 

[hempularen]

Men objektbeskrivningen där det står "Alla avlop..." finns den upptagen som bilaga i köpekontraktet? Eller har du någon annan form av bevis på att säljaren står bakom det påståendet? Detta är så att säga första tröskeln.

Sedan kommer den mer filosofiska frågan om rör som går i gruset under plattan är att anse som I huset eller under (=utanför).

Som kuriosa kan jag nämna att ett grannhus hade brott på avloppsrör under huset. Det huset är pålat (med källare). Marken har sjunkit så mycket under huset att det gick att krypa in under plattan och byta ut det skadade röret, utan ingrepp inne i huset. Det vär väl iofs därför röret hade gått av också.

 

[sa_mmy88]

Japp det står i köpekontrakt att objektbeskrivning tillhör köpekontraktet!

 

[Odjuret]

Ja, enligt JB 4 kap 12 § andra stycket måste talan om hävning väckas inom ett år från tillträdet såvida inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. 19 § hänvisar till § 12 gällande avdrag på köpeskillingen och hävning.

Du ser jag hade inte drömt!
Tack så mycket!

 

[Thomas59]

...och jag tycker att du ska passa dig för att säga att andra skribenter har fel utan att förvissa dig om att du har förstått vad de menar.

Ja eftersom du skriver:

"Dolda fel" är svårt att få igenom eftersom huvudregeln är att köparen ska undersöka huset och upptäcka alla eventuella fel som finns och anpassa köpeskillingen därefter.

...så lämnar du ju inte så stort (inget!) utrymme för tolkningar. Vad har jag missförstått?

Sanningen är ju att svårigheten med att få ersättning för dolda fel INTE HAR ETT DUGG MED UNDERSÖKNINGSPLIKTEN ATT GÖRA.

Ditt påstående är alltså helt felaktigt, vilket jag påpekade. Du försöker ju ge intryck av att du behärskar ämnet och då är det väl extra viktigt att felaktiga påståenden uppmärksammas. Skriv fel kan vem som helst göra.

Eftersom du tycker att jag ska "passa mig" för att påpeka att du har fel kan du väl upplysa mig om vad jag skulle ha gjort istället?

 

[Lolle]

Eh...ursäkta Plåthuset. Nu är vi där igen. Om du inte har koll på "dolt-fel"-juridiken ska du vara lite försiktig med att uttala dig. Nu har du blandat ihop begreppen, igen.

Att det kan vara svårt att få igenom krav på ersättning pga dolt fel har inget med undersökningsplikten vid fastighetsköp att göra. Undersökningsplikten syftar på undersökning av en fastighet (besiktning) i syfte att hitta fel som INTE ÄR DOLDA. Ett fel kan under vissa förutsättningar (rekvisit) bedömas dolt då det INTE kan hittas vid en professionellt utförd undersökning/besiktning.

Att filma rören ingår inte i undersökningsplikten OM inte någon indikation på fel hittats.

Inget hindrar att en köpare kräver ersättning för dolt fel, ÄVEN om ingen besiktning gjorts.

Skälet till att det kan vara svårt att "få igenom" ersättningskrav för dolt fel är att de kriterier som nämns till stor del är subjektiva. Domstolarna är medvetna om detta och sätter ganska höga beviskrav samtidigt som praxis inte ger 100% vägledning. Många fall slutar därför i förlikning.

Huruvida det i just detta fall är fråga om en utfästelse/garanti som kan anses avtalad är ytterst tveksamt. En utfästelse/garanti måste vara mycket specifik för att kunna göras gällande. Nu kommer jag inte ihåg vad TS skrev men utfästelser typ "...alla avloppsrör i huset är bytta..." lär inte kvalificera som en utfästelse/garanti som krävs för att TS ska ha ett case men det är i slutänden domstolen som avgör så det blir en fråga om hur väl man kan argumentera/bevisa saken.

I detta fall har TS och/eller TS ombud att ta ställning till fyra frågor:

1/Omfattas felet (om du nu är ett fel) av undersökningsplikten. Troligen NEJ

2/Finns det indikationer på fel som gör att undersökningsplikten utökas? NEJ troligen inte det heller utifrån TS beskrivning.

3/Har säljaren gjort en utfästelse som inte stämmer. Svårt att säga men troligen inte.

4/Givet att svaret på fråga 1-2 är NEJ kan det vara fråga om ett dolt fel OM TS inte kan förvänta sig felet med tanke på husets allmänna skick, ålder, kända riskkonstruktioner och pris.

Thomas jag är inte säker att jag håller med dig om kritiken mot Plåthuset och min expertis är just fastighetsrätt och entreprenadjuridik vid sidan om försäkringsrätt.

Om du läser det Plåthuset skriver så talar han om vad de flesta jurister och advokater skulle ta upp som anledning för att domstolar är restriktiva i sin tolkning. Säljaransvar i 10 år vid en affär mellan två lika parter som i detta fall är ett tungt åliggande vilket då också villkoras med rekvisit som skall uppfyllas för att ansvar skall föreligga. JB är aningens allmänt hållen så det blir öppet för tolkning i fastighetsaffärer då det finns en sådan bredd i det som kan uppkomma som fel efter köp. Bedömningen domstolar gör är generellt just att ålägga ett ansvar för köpare att upptäcka eventuella fel för att säljare inte ska kunna åläggas för tungt ansvar i avtalsförhållande två konsumenter emellan.

Ser man till frågan i TS fall så ser jag precis som Plåthuset att detta ärende har med säljares utfästelse att göra och inte med vad som borde ha upptäckts eller ej. Anledningen är helt enkelt att köpare borde ha kunnat förutsätta i ett hus av sådan ålder att ett sådant fel kan föreligga. Nu vet vi åldern på huset men redan innan kunde vi gissa att huset är gammalt om man anses ha bytt alla rör för flertalet år sedan vilket TS framhållit flertalet gånger.

 

[GK100]

OT: Ju fler trådar jag läser där Plåthuset excellerar åtminstone i oförblommerad arrogans desto mer stärks min inre känsla av att en del av detta skråets olika företrädare är rent mänskligt drav som skulle må riktigt gott av att möta en riktigt hård verklighet. Inte bra att fastna med nosen läsande spelbrädets baksida och tro att det är där allt ljus bibringas mänskligheten. Det som fick mig att skriva detta lätt överilade var ditt #46, förundransvärt om det du skriver där är representativt för de giganter du spelar med.

En advokats storslägga? Jag skakar i länderna vid blotta tanken på något sådant.

 

[Jocke Best]

Ja eftersom du skriver:



...så lämnar du ju inte så stort (inget!) utrymme för tolkningar. Vad har jag missförstått?

Sanningen är ju att svårigheten med att få ersättning för dolda fel INTE HAR ETT DUGG MED UNDERSÖKNINGSPLIKTEN ATT GÖRA.

Ditt påstående är alltså helt felaktigt, vilket jag påpekade. Du försöker ju ge intryck av att du behärskar ämnet och då är det väl extra viktigt att felaktiga påståenden uppmärksammas. Skriv fel kan vem som helst göra.

Eftersom du tycker att jag ska "passa mig" för att påpeka att du har fel kan du väl upplysa mig om vad jag skulle ha gjort istället?

Nu är jag amatör men kan tycka att det ibland blir ett form av SM i att missförstå varandra medvetet. Om jag ska ge mig på att förklara hur jag i min enfald tror att ni egentligen tycker likadant, men uttrycker det olika, eller tolkar frågan om varför "dolda" fel är svåra att få genom, på olika sätt är att man ju faktiskt inte i frågeställningen vet om felet är dolt, därav citationstecken, och för att utesluta alla övriga fel, gömda, glömda eller öppna, så finns ju undersökningsplikten. När allt detta är uteslutet återstår ju bara de ev dolda felen. Hade alla alltså fullföljt sin plikt så hade säkert de dolda felen därefter fåtts genom desto oftare. Det är väl detta ni måste enas om? Jag gissar att Plåthuset alltså inkluderar alla fel och oklarheter, och därav använder citationstecken, eftersom man talar om gemene mans syn på alla fel en ofta okunnig husköpare hittar, medan Thomas bara talar om de "rätta" dolda felen, där man alltså inte behöver ha undersökt något, men då har man säkerligen haft en otrolig tur.

Så tolkar jag iallafall det hela. Kan jag få er att förstå varandra kanske jag kan bli resande fredsförhandlare i FN...

 

[Plåthuset]

OT: Ju fler trådar jag läser där Plåthuset excellerar åtminstone i oförblommerad arrogans desto mer stärks min inre känsla av att en del av detta skråets olika företrädare är rent mänskligt drav som skulle må riktigt gott av att möta en riktigt hård verklighet. Inte bra att fastna med nosen läsande spelbrädets baksida och tro att det är där allt ljus bibringas mänskligheten. Det som fick mig att skriva detta lätt överilade var ditt #46, förundransvärt om det du skriver där är representativt för de giganter du spelar med.

En advokats storslägga? Jag skakar i länderna vid blotta tanken på något sådant.

Ska man få kritik är det ju alltid trevligt när den är tjusigt formulerad

Men jag blir uppriktigt förvånad över att det är #46 du reagerar över. (Jag menar, jag har ju skrift f-n så mycket arrogantare inlägg än det.)

#46 är ett svar på en direkt fråga om hur TS skulle kunna försöka sig på en egen kontakt med säljaren. Vad är det för arrogant med det? Är det "storsläggan" du reagerar på? Varför, i så fall?

Du måste ju också ha i åtanke att advokaten alltid företräder någon annan. Det är inte advokatens (personliga) åsikt som förs fram, utan klientens. Det är ju exempelvis väldigt många gånger jag efter dialog med uppdragsgivaren har tagit på mig rollen som "bad guy" och skriver något riktigt högtravande och konfrontatoriskt till motparten som sedan uppdragsgivaren kan gå in och släta över med ett "ja, du vet ju hur jurister är, ska vi inte se till och lösa detta själva?".

 

[Plåthuset]

Eftersom du tycker att jag ska "passa mig" för att påpeka att du har fel kan du väl upplysa mig om vad jag skulle ha gjort istället?

Jag har skrivit det förr: du är väldigt pigg på att i aggressiv ton (denna gång kom dock versalerna först i andra inlägget) hävda att andra skribenter har fel för att därefter komma med en lång utläggning som inte nödvändigtvis motsäger det du invänder mot. Det tycker jag är irriterande.

 

[Thomas59]

Thomas jag är inte säker att jag håller med dig om kritiken mot Plåthuset och min expertis är just fastighetsrätt och entreprenadjuridik vid sidan om försäkringsrätt.

Om du läser det Plåthuset skriver så talar han om vad de flesta jurister och advokater skulle ta upp som anledning för att domstolar är restriktiva i sin tolkning. Säljaransvar i 10 år vid en affär mellan två lika parter som i detta fall är ett tungt åliggande vilket då också villkoras med rekvisit som skall uppfyllas för att ansvar skall föreligga. JB är aningens allmänt hållen så det blir öppet för tolkning i fastighetsaffärer då det finns en sådan bredd i det som kan uppkomma som fel efter köp. Bedömningen domstolar gör är generellt just att ålägga ett ansvar för köpare att upptäcka eventuella fel för att säljare inte ska kunna åläggas för tungt ansvar i avtalsförhållande två konsumenter emellan.

Ser man till frågan i TS fall så ser jag precis som Plåthuset att detta ärende har med säljares utfästelse att göra och inte med vad som borde ha upptäckts eller ej. Anledningen är helt enkelt att köpare borde ha kunnat förutsätta i ett hus av sådan ålder att ett sådant fel kan föreligga. Nu vet vi åldern på huset men redan innan kunde vi gissa att huset är gammalt om man anses ha bytt alla rör för flertalet år sedan vilket TS framhållit flertalet gånger.

Det var inte resonemanget om utfästelsens vara eller inte vara som var frågan utan om undersökningsplikten gör det svårare att få ersättning för dolt fel, som Plåthuset påstår. Där har han fel.

Jag tycker nog att du gör samma tankevurpa som Plåthuset då du skriver "...att ålägga ett ansvar för köpare att upptäcka eventuella fel för att säljare inte ska kunna åläggas för tungt ansvar i avtalsförhållande två konsumenter emellan." om du nu menar att det är skälet till att dolt fel fall är svåra att driva.

Att fel som kan upptäckas vid en professionell besiktning inte är dolt fel tror jag är en allmän uppfattning.

Vad gäller utfästelsen håller jag med om att den vid en process troligen blir en knäckfråga. Är den tillräckligt precis och vad är i så fall omfattningen av utfästelsen.

 

[Thomas59]

Nu är jag amatör men kan tycka att det ibland blir ett form av SM i att missförstå varandra medvetet. Om jag ska ge mig på att förklara hur jag i min enfald tror att ni egentligen tycker likadant, men uttrycker det olika, eller tolkar frågan om varför "dolda" fel är svåra att få genom, på olika sätt är att man ju faktiskt inte i frågeställningen vet om felet är dolt, därav citationstecken, och för att utesluta alla övriga fel, gömda, glömda eller öppna, så finns ju undersökningsplikten. När allt detta är uteslutet återstår ju bara de ev dolda felen. Hade alla alltså fullföljt sin plikt så hade säkert de dolda felen därefter fåtts genom desto oftare. Det är väl detta ni måste enas om? Jag gissar att Plåthuset alltså inkluderar alla fel och oklarheter, och därav använder citationstecken, eftersom man talar om gemene mans syn på alla fel en ofta okunnig husköpare hittar, medan Thomas bara talar om de "rätta" dolda felen, där man alltså inte behöver ha undersökt något, men då har man säkerligen haft en otrolig tur.

Så tolkar jag iallafall det hela. Kan jag få er att förstå varandra kanske jag kan bli resande fredsförhandlare i FN...

Haha, ja dolt felproblematiken är inte lätt. Att jag reagerar på Plåthuset påstående är nog precis som du skriver att Plåthuset ger uttryck för gemene mans syn på frågan och den har inte riktigt stöd i lagen.

Det är lätt att falla i fällan och när du tex skriver "...och för att utesluta alla övriga fel, gömda, glömda eller öppna, så finns ju undersökningsplikten." så är det ju viktigt att tänka på att "gömda" fel inte faller under undersökningsplikten, om du syftar på "dolda" och inte menar av säljaren "gömda". Är det så att säljaren medvetet döljer fel blir det andra lagrum som är tillämpliga.

Det är ju heller inte riktigt rätt att det efter gömda, glömda och öppna fel bara återstår dolda fel. I rättens bedömning tas även hänsyn till tex fastighetens ålder, allmänna skick, pris osv. Ett fel som i ett nytt hus bedöms som dolt kan i ett gammalt hus få en annan bedömning. Inte lätt det här.

Man ska ju också vara medveten om att den juridiska processen inte är binär. Det går oftast inte att säga bu eller bä, vilket de flesta som varit i kontakt med en jurist kan intyga. Domstolen värderar saken utifrån vad som framläggs och i förhållande till vad som yrkas och söker ledning i förarbeten och praxis så man kan aldrig vara helt säker.

Sen avgörs många fall i lägsta instans och varken säljare eller köpare orkar gå vidare varför möjligheten ju givetvis finns att högre instanser kunnat göra en annan bedömning.