Hjälp med bedömning offert markentreprenad och bottenplatta
Vi har sedan i våras inväntat en offert på totalentreprenad för ett hus från Värsåsvillan till vår tomt på en ö i norra Bohuslän. Eftersom bygget ska ske på en ö så är såklart en fördyrande omständighet att allt och alla ska fraktas över havet. Det stora frågetecknet som varit svårt att reda ut är (som för många nybyggen) vilka mark och entreprenadarbeten som krävs innan den gjutna bottenplattan kan komma på plats. Tidigare är de totalbelopp som diskuterats för oss att vi skulle landa på en totalentreprenad inklusive allt utom kommunala avgifter och KA på ca 2,6 MSEK. I veckan kom så en offert på 2,9 vilket kändes betydligt dyrare än vad vi hört tidigare men ändå ok.
Vid närmare detaljgranskning visade det sig emellertid att markentreprenaden, trots väntetiden sedan i våras, inte var inkluderad i totalen om 2,9 - ridå ner. Istället skickades en separat offert på markentreprenaden på 400 tkr ytterligare vilket ger en totalkostnad på 3,3 exklusive anslutningsavgifter i jämförelse med förväntade 2,6. Då vår maxbudget ligger kring 3 så är detta ett stort problem och jag skulle därför vilja be om hjälp från Er som har erfarenhet och kunskap om markentreprenad och grund om nedan offerter är rimliga?
Förutsättningar:
- Gynnsam tomt med berg i dager där huset/grunden placeras mellan två "klackar". Enligt grävgubben som var och provgrävde var detta väldigt bra förhållanden som "Bara är att schakta ur och fylla upp" och inte kräver sprängning, pålning eller andra fördyrande omständigheter.
- Svag lutning från klackarna vilket kräver en del fyllnadsmassor för att hamna jämnt. Lutningen innebär dock att dräneringsförhållandena blir gynnsamma.
- Bottenplatta om 104 KVM med vattenburen golvvärme
- Infartsväg (ca 10 m) med diken krävs för att tomten ska bli tillgänglig för transport av hus och material
- husets placering enligt nedan bild (ledningsrätten som syns är borta):
Erhållna offerter,
Hus-/totalentreprenadsofferten:
- Här framgår att grunden (bottenplattan) kostar 330 tkr. Här ingår också en del transport med färjan som inte är specad men jag skulle gissa på ca 50 tkr. Det skulle alltså ge en total för plattan och jobbet på 280 tkr vilket motsvarar 2692 kr/KVM (helt exklusive fyllnadsmassor och markjobb). Är detta rimligt? Finns några riktmärken för kr/KVM?
Markentreprenadofferten:
- Takpris satt till 400 tkr inkl moms. Över detta belopp tar grävaren enligt offerten all risk
Specifikation enligt nedan (alla belopp exkl moms):
- 132 ton 0-150 Bergkross väg: 11.748 kr
- 81 ton 0-18 topp väg och rör: 7.371 kr
- 66 ton 0-90 Förstärkningslager hus: 6.798 kr
- 66 ton 16-32 Makadam dränering och hus: 8.250 kr
- 15 ton 4-8 kross topp för gjutning: 2.325 kr
- 100 timmar arbetare Arbetare: 45.000 kr
- ATV/Biljetter: 8.000 kr (oklart vad detta är)
- Rör/Material: 30.000 kr
- 134 timmar Grävmasin stor: 113.900 kr
- 55 timmar Transport: 77.000 kr (Blir förvisso några lass men vet inte vad som tar 55 timmar eftersom färjan tar max 2 timmar tur och retur men denna tar jag separat givet förutsättningarna på ö)
- V/A Schakt: 7.000 kr
- Totalt blir det 360 ton material, är det rimligt?
- Om vi bortser från transporttiden är 234 timmar (gubbe+grävmasin) rimligt?
- Är priserna för material rimligt?
Inser att det blev en lång fråga med all bakgrund med ytterst tacksam för all input från er som har koll!
Vid närmare detaljgranskning visade det sig emellertid att markentreprenaden, trots väntetiden sedan i våras, inte var inkluderad i totalen om 2,9 - ridå ner. Istället skickades en separat offert på markentreprenaden på 400 tkr ytterligare vilket ger en totalkostnad på 3,3 exklusive anslutningsavgifter i jämförelse med förväntade 2,6. Då vår maxbudget ligger kring 3 så är detta ett stort problem och jag skulle därför vilja be om hjälp från Er som har erfarenhet och kunskap om markentreprenad och grund om nedan offerter är rimliga?
Förutsättningar:
- Gynnsam tomt med berg i dager där huset/grunden placeras mellan två "klackar". Enligt grävgubben som var och provgrävde var detta väldigt bra förhållanden som "Bara är att schakta ur och fylla upp" och inte kräver sprängning, pålning eller andra fördyrande omständigheter.
- Svag lutning från klackarna vilket kräver en del fyllnadsmassor för att hamna jämnt. Lutningen innebär dock att dräneringsförhållandena blir gynnsamma.
- Bottenplatta om 104 KVM med vattenburen golvvärme
- Infartsväg (ca 10 m) med diken krävs för att tomten ska bli tillgänglig för transport av hus och material
- husets placering enligt nedan bild (ledningsrätten som syns är borta):
Erhållna offerter,
Hus-/totalentreprenadsofferten:
- Här framgår att grunden (bottenplattan) kostar 330 tkr. Här ingår också en del transport med färjan som inte är specad men jag skulle gissa på ca 50 tkr. Det skulle alltså ge en total för plattan och jobbet på 280 tkr vilket motsvarar 2692 kr/KVM (helt exklusive fyllnadsmassor och markjobb). Är detta rimligt? Finns några riktmärken för kr/KVM?
Markentreprenadofferten:
- Takpris satt till 400 tkr inkl moms. Över detta belopp tar grävaren enligt offerten all risk
Specifikation enligt nedan (alla belopp exkl moms):
- 132 ton 0-150 Bergkross väg: 11.748 kr
- 81 ton 0-18 topp väg och rör: 7.371 kr
- 66 ton 0-90 Förstärkningslager hus: 6.798 kr
- 66 ton 16-32 Makadam dränering och hus: 8.250 kr
- 15 ton 4-8 kross topp för gjutning: 2.325 kr
- 100 timmar arbetare Arbetare: 45.000 kr
- ATV/Biljetter: 8.000 kr (oklart vad detta är)
- Rör/Material: 30.000 kr
- 134 timmar Grävmasin stor: 113.900 kr
- 55 timmar Transport: 77.000 kr (Blir förvisso några lass men vet inte vad som tar 55 timmar eftersom färjan tar max 2 timmar tur och retur men denna tar jag separat givet förutsättningarna på ö)
- V/A Schakt: 7.000 kr
- Totalt blir det 360 ton material, är det rimligt?
- Om vi bortser från transporttiden är 234 timmar (gubbe+grävmasin) rimligt?
- Är priserna för material rimligt?
Inser att det blev en lång fråga med all bakgrund med ytterst tacksam för all input från er som har koll!
Ser inget som är speciellt konstigt ut.
När det kommer till fyllnadsmassor så är det oftast en viss mängd som brukar ingå. Det är en post som kan komma förändras då det är väldigt svårt att förutspå exakt mängd. Det man skall tänka på i offerter är att det är ett pris som avser de förutsedda kostnaderna. Offerter är också i regel minst 15 procent dyrare än löpande. Har man erkänt duktiga byggjobbare så blir offerter betydligt dyrare. Däremot så är 27% ett rejält påslag mot ordinarie pris. Vad är det som fördyrar? Läget lär vara en sådan faktor och det finns stor risk att man tar till i överkant för att inte riskera gå back på jobbet. Prata och för en diskussion med inblandade parter. Känns det inte bra så bör ni titta på alternativ.
När det kommer till fyllnadsmassor så är det oftast en viss mängd som brukar ingå. Det är en post som kan komma förändras då det är väldigt svårt att förutspå exakt mängd. Det man skall tänka på i offerter är att det är ett pris som avser de förutsedda kostnaderna. Offerter är också i regel minst 15 procent dyrare än löpande. Har man erkänt duktiga byggjobbare så blir offerter betydligt dyrare. Däremot så är 27% ett rejält påslag mot ordinarie pris. Vad är det som fördyrar? Läget lär vara en sådan faktor och det finns stor risk att man tar till i överkant för att inte riskera gå back på jobbet. Prata och för en diskussion med inblandade parter. Känns det inte bra så bör ni titta på alternativ.
Stort tack!Silver78 skrev:
Tycker du tidsåtgången för jobbet ser rimlig ut? Tänker att det borde gå att schakta ur och fylla på en arbetsvecka, även om lager ska paddas osv? När vi hade provgrävning kändes det som allt gick väldigt snabbt...
Om det är rimligt eller inte beror ju faktiskt på vad som skall göras. 134 timmar på grävmaskin låter mycket för att anlägga en grund. Men om det innefattar anslutning av en diverse rör som dränering, avlopp etc så är det många element där grävmaskinen inte är effektiv men likt förbannat står den där och tickar tid medan de andra lägger ned rör t ex. Sen har de ju tagit höjd med säkert 15% som innebär att de har lite manöverutrymme om det inte gått som de tänkt sig. Sen beroende på om offerten är en avtalad totalkostnad så får dom inte gå över den kostnaden som står i offerten utan att kommunicera med er. Finns det däremot vissa saker som är ungefärliga så gäller max 15% över avtalat pris. Lusläs allt. Men som jag sa skrev tidigare så kan det vara värt att kika på andra alternativ för att jämföra. Ta inte det billigaste utan ta det som känns rätt.