HJÄLP! Är vi helt ute och cyklar?
Fick oss minst sagt en rejäl kalldusch när vi var på våra första bankbesök angående lån/byggkreditiv häromdagen. >
Efterssom våra kalkyleringar hemmavid, flera besök hos hustillverkare, och ett par kalkyler gjorda tillsammans med hustillverkaren vi är mest intresserade av, verkade rimliga ,var det med gott mod vi stegade iväg till banken. Vi är två vuxna med fasta jobb ,utan några större utgifter, och utan större lån (55,000 på bilen kvar ,samt studielån ca 30,000 var) som inte planerar att skaffa barn... Och vi har redan tomten.
Men hos banken var det med mycket möda och stort besvär bankkvinnan bemödade sig att göra en kalkyl. Hon pustade litegrann och sa att det ser svårt ut för oss. När jag bad henne att kalkylera på en något större kontantinsats, och lite mindre i lån frågade hon lite surt: vart ska du hitta ett så billigt hus? (vi tänkte först låna 2,3 miljoner, men jag ville även kalkylera på 1,6 miljoner, efterssom detta är vad vi räknar att hamna på med stomrest hus, men med att vi gör jobbet själva) Jag blev lite ställd, efterssom jag gott och väl kan räkna upp många hus på marknaden + flera hustillverkare som kan erbjuda stomresta hus för ca 1,5 miljoner...
Nåväl, efter många om och men gjorde hon en kalkyl på 1,6 miljoner, vilken visade att vi efter ränta, amorteringar, driftskostnader samt levnadskostnader skulle ha ca 8,000 kvar i månaden (räknat på 3% högre ränta än dagsläget) Nä, det går inte! var hennes reaktion...
Väl hemma satte jag mig och jämförde mina kalkyler från bankmötet (FSB) med de från hustillverkaren (SEB) . Och ingenting stämmer ju :-?
Exempel: FSB räknar med lagfartskostnad på 1,5% + avgift på lånets storlek, medan SEB räknat på 1,5% + avgift på tomtens värde..? Vad stämmer?
FSB räknar månadskostnaden för ränta till ca 6000, medan SEB räknar till 4000...
FSB räknar på högre driftskostnad med el och uppvärmning än hustillverkaren... Borde man inte förlita sig till vad tillverkaren anger istället för "schablonen"= Det skiljer ju många tusen om året där?
Nej, vi ska räkna mer på våra faktiska kostnader, och gå till annan bank, vi kände bara att vi var i vägen och vi hann knappt ut ur dörren innan hon låste sitt kontor och drog iväg...
Hur upplever ni bankens kalkyler? För vi trodde verkligen att vi kunde klara av ett lån på mellan 1,5 - 2 miljoner med en gemensam årsinkomst på ca 450000, men det verkar ju enligt banken omöjligt... SUCK!
Efterssom våra kalkyleringar hemmavid, flera besök hos hustillverkare, och ett par kalkyler gjorda tillsammans med hustillverkaren vi är mest intresserade av, verkade rimliga ,var det med gott mod vi stegade iväg till banken. Vi är två vuxna med fasta jobb ,utan några större utgifter, och utan större lån (55,000 på bilen kvar ,samt studielån ca 30,000 var) som inte planerar att skaffa barn... Och vi har redan tomten.
Men hos banken var det med mycket möda och stort besvär bankkvinnan bemödade sig att göra en kalkyl. Hon pustade litegrann och sa att det ser svårt ut för oss. När jag bad henne att kalkylera på en något större kontantinsats, och lite mindre i lån frågade hon lite surt: vart ska du hitta ett så billigt hus? (vi tänkte först låna 2,3 miljoner, men jag ville även kalkylera på 1,6 miljoner, efterssom detta är vad vi räknar att hamna på med stomrest hus, men med att vi gör jobbet själva) Jag blev lite ställd, efterssom jag gott och väl kan räkna upp många hus på marknaden + flera hustillverkare som kan erbjuda stomresta hus för ca 1,5 miljoner...
Nåväl, efter många om och men gjorde hon en kalkyl på 1,6 miljoner, vilken visade att vi efter ränta, amorteringar, driftskostnader samt levnadskostnader skulle ha ca 8,000 kvar i månaden (räknat på 3% högre ränta än dagsläget) Nä, det går inte! var hennes reaktion...
Väl hemma satte jag mig och jämförde mina kalkyler från bankmötet (FSB) med de från hustillverkaren (SEB) . Och ingenting stämmer ju :-?
Exempel: FSB räknar med lagfartskostnad på 1,5% + avgift på lånets storlek, medan SEB räknat på 1,5% + avgift på tomtens värde..? Vad stämmer?
FSB räknar månadskostnaden för ränta till ca 6000, medan SEB räknar till 4000...
FSB räknar på högre driftskostnad med el och uppvärmning än hustillverkaren... Borde man inte förlita sig till vad tillverkaren anger istället för "schablonen"= Det skiljer ju många tusen om året där?
Nej, vi ska räkna mer på våra faktiska kostnader, och gå till annan bank, vi kände bara att vi var i vägen och vi hann knappt ut ur dörren innan hon låste sitt kontor och drog iväg...
Hur upplever ni bankens kalkyler? För vi trodde verkligen att vi kunde klara av ett lån på mellan 1,5 - 2 miljoner med en gemensam årsinkomst på ca 450000, men det verkar ju enligt banken omöjligt... SUCK!
tror inte Banken ligger helt fel i sin uträkning. Men det här med stomrest, innebär enormt mycket jobb, och knappast något man gör på lediga stunder.Att då ta ledigt från jobbet innebär minskad inkomst. Att få huset så färdigt att ni kan bo i det tar ju många månader i anspråk (halvår). Under denna tid skall ni även betala för ert nuvarande boende, kanske också körningar mellan bostad-huset-jobbet. Finns nog anledning att Ni kollar upp innan ni fortsätter med bankfunderingar.
Om det inte finns annan säkerhet för banken, så är ett stomrest hus inte mycket att komma med som säkerhet. Vad jag förstår så vill Banken inte att Ni skall få problem framöver. Att amortera är inte nödvändigt de första åren.
Om det inte finns annan säkerhet för banken, så är ett stomrest hus inte mycket att komma med som säkerhet. Vad jag förstår så vill Banken inte att Ni skall få problem framöver. Att amortera är inte nödvändigt de första åren.
8000 kvar efter "ränta, amorteringar, driftskostnader samt levnadskostnader" - och då antar jag att era andra lån ingick och att man säger 5-6 tkr per person i levnadskostnader. Låter bra tycker jag. Om de dessutom räknar med 3% ränta uppåt - typ 5,5-6,5% nånstans.zephirex skrev:
Har du använt konsumentverkets eller föreningssparbankens lånekalkyl ? Dom är rätt bra på att ge ett begripligt resultat!
Leta upp en annan bank
Japp, vi vet mycket väl vilket arbete som ligger framför oss med ett stomrest hus. Släkten är full av duktiga husbyggare och vi har tillgång till allt vad maskiner och verktyg heter, så vi är bara positiva till att få göra mycket själva Boende (gratis) har vi ca 500 meter därifrån, så det blir inte heller några större problem... Tomten är vår, dock ej på papperet än (efterssom vi vill veta vad vi kan bygga). Finns alltså inom släkten
Att räntan skiljer på 2000 i månaden beror inte på att bankernas kalkyler har olika räntestas, utan att de fördelat räntan olika... Dessutom tyckte bankkvinnan igår att en kontantinsats på 100000 inte går att använda, utan att vi måste låna hela beloppet...? Och amortera var vi tvugna att göra direkt. När hon räknade på att vi om 10 år skulle behöva betala full fastighetsskatt, ville hon inte ta med i beräkningarna att vi båda med största sannorlikhet har lite högre lön - för det kan man inte räkna med (förutom att jag har svart på vitt att min lön höjs med 1200:- om året de närmaste tre åren + därefter individuellt...?)
Nej, annan bank får det bli, och vi ska kolla över alternativen att renovera upp ett färdigt hus istället... Men det finns inte så mycket att välja på där vi kommer att bo, och vi har ju redan en jättefin tomt med vidunderlig utsikt...SUCK >
Boende (gratis) har vi ca 500 meter därifrån, så det blir inte heller några större problem... Tomten är vår, dock ej på papperet än (efterssom vi vill veta vad vi kan bygga). Finns alltså inom släkten Att räntan skiljer på 2000 i månaden beror inte på att bankernas kalkyler har olika räntestas, utan att de fördelat räntan olika... Dessutom tyckte bankkvinnan igår att en kontantinsats på 100000 inte går att använda, utan att vi måste låna hela beloppet...? Och amortera var vi tvugna att göra direkt. När hon räknade på att vi om 10 år skulle behöva betala full fastighetsskatt, ville hon inte ta med i beräkningarna att vi båda med största sannorlikhet har lite högre lön - för det kan man inte räkna med (förutom att jag har svart på vitt att min lön höjs med 1200:- om året de närmaste tre åren + därefter individuellt...?)
Nej, annan bank får det bli, och vi ska kolla över alternativen att renovera upp ett färdigt hus istället... Men det finns inte så mycket att välja på där vi kommer att bo, och vi har ju redan en jättefin tomt med vidunderlig utsikt...SUCK >
Jag ville inte medverka till att drömmen om ett nytt hus skulle lämnas därhän.
Men det är mycket pengar som skall ut i början, pantbrev, bygglov, geoteknisk undersök. kanske, tillkommande grundarbeten, vatten o avlopp, el o s v.
Räntan på lånet blir ingen större månadskostnad f n. (ca 3000:-/mån)
Men det är mycket pengar som skall ut i början, pantbrev, bygglov, geoteknisk undersök. kanske, tillkommande grundarbeten, vatten o avlopp, el o s v.
Räntan på lånet blir ingen större månadskostnad f n. (ca 3000:-/mån)
Låter som ett praktexemplar (alt. extremt stressad) bankman...
När det gäller lagfarten; på oss räknade de 1,5 % på TOMTEN! (Och så pantbrev på 2 % på hela lånet).
Att det skiljer 2000/mån i ränta förvånar mig inte (även om det kanske borde göra det)... Vi tog också in kalkyler från FSB och SEB och den sistnämnda kunde ge betydligt bättre ränta!
När de gäller uppvärmning coh drift, så skiljer det ju på de olika "schablonerna". Man tycker ju att husleverantören ska ha bra koll på sina egna hus, men det skiljer ju även där t.ex. beroende på var i landet du bygger.
Banken räknar nog hellre lite högt, än att lita på huslev. (Ev.) "lyckokalkyl"...
Är det FSB som nekade? Varför inte gå till någon annan bank? Att få ett lån på 1,6 miljoner med er inkomst (och dessutom fast arbete) ska ju inte vara omöjligt! :-/
Vi upplevde lite samma grej när vi hade vårt första lånesamtal med vår dåvarande bank (nordea), de ville max låna oss 1,1 milj och tog ingen hänsyn till om vi byggde nytt eller köpte begagnat, då vände vi oss till Handelsbanken istället och vår bankman (kvinna) var mycket mer positiv (vi får låna 1,6 milj). Jag förstår ju oxå att de i viss mån vill skydda oss från "överlåning", men samtidigt som måste man ju själv kunna göra en bedömning om vad man klarar av! Lycka till!!
Japp, ny bankman blir det! Var inne och kikade runt lite på andra hustillverkare idag, och tro det eller ej, men vi hittade en ny modell som vi med lite ändringar i planlösningen ska kolla upp som alternativ. Då skulle vi hamna under 1,5 miljoner med god marginal (smålandsvillan). Vi är mycket väl medvetna om alla avgifter och utgifter som tillkommer och räknar med alla dessa i kalkylerna, i överkant.
Detta tycker jag verkar mycket märkligt.
Jag var på FSB och fick utan problem lånelöfte på 1,5 milj kr. Då var det räknat på ett begagnat hus och våra inkomster tillsammans räknades till 462.000:-/år samt att vi har 2 barn med medföljande kostnader samt intäkter (barnbidrag).
Då räknade han tax värde på 1 miljon = 10.000:-/år i skatt
Drift på 2917:-/mån
Ingen kontantinsats
Amortering 1875:-/mån
Räntekostnad på 4075:-/mån
Våran boendekostnad inkl amortering skulle då bli 8478:-/mån
Kvar att leva på 19500:-
Budget för familjen -11560:-
Överskott 7940:-
Samma kalkyl med ett nybyggt hus blir ju lite bättre. Ingen fastighetsskatt, lägre drift och inga dyra renoveringar.
Jag var på FSB och fick utan problem lånelöfte på 1,5 milj kr. Då var det räknat på ett begagnat hus och våra inkomster tillsammans räknades till 462.000:-/år samt att vi har 2 barn med medföljande kostnader samt intäkter (barnbidrag).
Då räknade han tax värde på 1 miljon = 10.000:-/år i skatt
Drift på 2917:-/mån
Ingen kontantinsats
Amortering 1875:-/mån
Räntekostnad på 4075:-/mån
Våran boendekostnad inkl amortering skulle då bli 8478:-/mån
Kvar att leva på 19500:-
Budget för familjen -11560:-
Överskott 7940:-
Samma kalkyl med ett nybyggt hus blir ju lite bättre. Ingen fastighetsskatt, lägre drift och inga dyra renoveringar.
zephirex skrev:
Fråga om hustillverkaren har en bank/bankman de rekommenderar - de är ju intresserade i att sälja huset
Själv har jag en gång blivit rekommenderad av en mäklare att be om en speciell bank(kvinna) i min bank - hennes och mäklarens son spelade i samma fotbollslag nämligen
Sedan lät det ju på din beskrivning som om att du mötte en stressad person. Tror det skiljer mindre på banker och mer på vilken person man möter - tråkigt nog. Att komma väl förberedd (med bankens egen kalkyl på lånet i handen från internet) är alltid en höjdare....
Kan vara väldigt "störande" att i nybyggandets startskede få träffa sånna här nötter .
Vi hade lite liknande erfarenheter, vi hade bodde själva i ganska stor central lägenhet med hyra på 6600:- i månaden/inga lån och "hyffasade" löner på strax under 400k/år per person. Våran säljare såg inga som helst problem med att få lån och ansåg väl affären vara så gott som i hamn.
Vi traskade in på FSB där vi fick höra att någon i våran familj skulle vara tvungen att gå i borgen för oss, deras kalkyl såg VÄLDIGT annorlunda ut från säljarens. Vi gick dit i tron om att det inte skulle vara några problem och kom ut kännandes som fattiga luffare som borde bo i en skolåda.
Nästa bank var Handelsbanken och där var det inga problem att få lån, vi tjänade bra och skulle med råge klara alla tuffa kalkyler hon kunde vränga fram..DOCK så gällde detta om vi ville köpa ett beg. hus INTE om vi ville bygga nytt för hon ansåg nämligen att vi var för unga > (24 år var vi då) och "man vet ju aldrig vad det blir värt när det är klart".
Vi ringde till våran säljare och förklarade bemötandet vi hade fått. Han hade en kund till som hade fått ungefär liknande bemötande och var ganska vansinnig pga detta. Han frågade om vi ville att han skulle gå ut och "ragga" bank åt oss. Några dagar senare hörde SEB av sig, med bra rabatter och ett glatt/positivt sätt.
Helt underbart när FSB hörde av sig igen och undrade om vi skulle nappa på deras "erbjudande" och vi fick svara att vi aldrig kommer att sätta våran fot där igen och kommer rekomendera alla nära/kära att göra likadant och vi ville avsluta alla våra konton där för att gå över till SEB. Några dagar senare ringde de upp igen och ville gärna ge oss ett nytt erbjudande och en ny bankman som skulle räkna/kika på ärendet, NEJ TACK!
Vi har nu bott i huset 3 år och säljarens kalkyler stämde väldigt bra, både vad gäller boende- och byggkostnad. Lånebeloppet som vi ville ha var på 1.5miljoner, bygget slutade på 1.35milj.
.Vi hade lite liknande erfarenheter, vi hade bodde själva i ganska stor central lägenhet med hyra på 6600:- i månaden/inga lån och "hyffasade" löner på strax under 400k/år per person. Våran säljare såg inga som helst problem med att få lån och ansåg väl affären vara så gott som i hamn
. Vi traskade in på FSB där vi fick höra att någon i våran familj skulle vara tvungen att gå i borgen för oss, deras kalkyl såg VÄLDIGT annorlunda ut från säljarens. Vi gick dit i tron om att det inte skulle vara några problem och kom ut kännandes som fattiga luffare som borde bo i en skolåda.
Nästa bank var Handelsbanken och där var det inga problem att få lån, vi tjänade bra och skulle med råge klara alla tuffa kalkyler hon kunde vränga fram..DOCK så gällde detta om vi ville köpa ett beg. hus INTE om vi ville bygga nytt för hon ansåg nämligen att vi var för unga >
(24 år var vi då) och "man vet ju aldrig vad det blir värt när det är klart".Vi ringde till våran säljare och förklarade bemötandet vi hade fått. Han hade en kund till som hade fått ungefär liknande bemötande och var ganska vansinnig pga detta. Han frågade om vi ville att han skulle gå ut och "ragga" bank åt oss. Några dagar senare hörde SEB av sig, med bra rabatter och ett glatt/positivt sätt.
Helt underbart när FSB hörde av sig igen och undrade om vi skulle nappa på deras "erbjudande" och vi fick svara att vi aldrig kommer att sätta våran fot där igen och kommer rekomendera alla nära/kära att göra likadant och vi ville avsluta alla våra konton där för att gå över till SEB. Några dagar senare ringde de upp igen och ville gärna ge oss ett nytt erbjudande och en ny bankman som skulle räkna/kika på ärendet, NEJ TACK!
Vi har nu bott i huset 3 år och säljarens kalkyler stämde väldigt bra, både vad gäller boende- och byggkostnad. Lånebeloppet som vi ville ha var på 1.5miljoner, bygget slutade på 1.35milj.
Bemötandet av en lånekund på banken baseras på två vedertagna teser. Det står var och en fritt att bygga sitt beteende på samma sanningar, att förneka dem, att bortförklara dem, eller att uppträda som om de inte fanns. Iallafall lyder de såhär -
Tes 1: Ett hus är en konsumtionsvara. Ingen konsument betalar mer för ett hus än den som byggt det åt sig själv. Alltså: Om den som byggt sitt eget hus tvingas sälja det (istället för att flytta in i det) kommer ingen annan att betala lika mycket för det som det kostat att bygga.
Tes 2: Banken måste ha full säkerhet för varje utlånad krona. En låntagare kan - i princip - tvingas sälja fastigheten vilket ögonblick som helst. Värdet på fastigheten i detta ögonblick är lättare att förutse om vi talar om en fullt färdig villa än om en trave byggmaterial på en kaotisk byggplats. Alltså: Den som bygger själv bör sätta in större egen insats än den som köper ett fullt färdigt hus.
Tes 1: Ett hus är en konsumtionsvara. Ingen konsument betalar mer för ett hus än den som byggt det åt sig själv. Alltså: Om den som byggt sitt eget hus tvingas sälja det (istället för att flytta in i det) kommer ingen annan att betala lika mycket för det som det kostat att bygga.
Tes 2: Banken måste ha full säkerhet för varje utlånad krona. En låntagare kan - i princip - tvingas sälja fastigheten vilket ögonblick som helst. Värdet på fastigheten i detta ögonblick är lättare att förutse om vi talar om en fullt färdig villa än om en trave byggmaterial på en kaotisk byggplats. Alltså: Den som bygger själv bör sätta in större egen insats än den som köper ett fullt färdigt hus.
Håller med tidigare skribenter om att ni ska byta bank. Tänk så här: ni har tittat på låt säga 15 olika hustillverkare, varför skulle ni nöja er med att bara fråga EN bank?
En gång för alla: en bank är ett företag som, precis som alla andra företag, vill tjäna pengar. Sedan skiljer det sig åt hur man vill förverkliga detta. Antingen genom höga/låga priser eller genom kundrelationer eller nåt annat.
Om du ska försäkra bilen, nöjer du dig med att fråga ett försäkringsbolag om offert? De kan ju vara dyrast. Det vet man inte förrän man kollat med fler...
Upp med hakan och gå och fråga en ny bank (eller fler).
Jag menar, så länge ni inte har betalningsanmärkningar och har fasta jobb, så finns det alltid nån bank som är villig att låna er pengar, frågan är bara hur mycket.
Och 1.6 miljoner på 450000kr/år? (nedan följer en supergrov uträkning)
1600000*0.06 = 96000kr/år i ränta
Jag antar att 450000 är bruttolön, så ni har kvar 2/3 i netto (ingen aning om er kommunal/inkomstskatt)
Alltså 300000.
Drift brukar ligga runt 30000/år. Cirka.
Amortering brukar man kunna slippa under åtminstone 5 år. Annars blir det på 60 år, 1600000/60 = 26667kr/år
Taxeringsvärde slipper ni om det är nybyggt.
Så, med amortering går ungefär 96+30+27=153tusen kr/år till boende 300-153=147 (147/12 = 12250 kr kvar i månaden)
Utan amortering: 96+30=126, 300-126=174, (174/12=14500 kr kvar i månaden)
Nu har jag säkert missat massor, men med en ränta på 6% så borde ni kunna få ett lån på 1.6 miljoner utan problem, speciellt om ni kan få amorteringsfritt ett par år.
Leta vidare...och glöm inte att det kanske lönar sig att jämföre SEB, FSB, NB, HB med andra banker och bolåneinstitut som t.ex Östgöta Enskilda Bank, Skandiabanken etc.
En gång för alla: en bank är ett företag som, precis som alla andra företag, vill tjäna pengar. Sedan skiljer det sig åt hur man vill förverkliga detta. Antingen genom höga/låga priser eller genom kundrelationer eller nåt annat.
Om du ska försäkra bilen, nöjer du dig med att fråga ett försäkringsbolag om offert? De kan ju vara dyrast. Det vet man inte förrän man kollat med fler...
Upp med hakan och gå och fråga en ny bank (eller fler).
Jag menar, så länge ni inte har betalningsanmärkningar och har fasta jobb, så finns det alltid nån bank som är villig att låna er pengar, frågan är bara hur mycket.
Och 1.6 miljoner på 450000kr/år? (nedan följer en supergrov uträkning)
1600000*0.06 = 96000kr/år i ränta
Jag antar att 450000 är bruttolön, så ni har kvar 2/3 i netto (ingen aning om er kommunal/inkomstskatt)
Alltså 300000.
Drift brukar ligga runt 30000/år. Cirka.
Amortering brukar man kunna slippa under åtminstone 5 år. Annars blir det på 60 år, 1600000/60 = 26667kr/år
Taxeringsvärde slipper ni om det är nybyggt.
Så, med amortering går ungefär 96+30+27=153tusen kr/år till boende 300-153=147 (147/12 = 12250 kr kvar i månaden)
Utan amortering: 96+30=126, 300-126=174, (174/12=14500 kr kvar i månaden)
Nu har jag säkert missat massor, men med en ränta på 6% så borde ni kunna få ett lån på 1.6 miljoner utan problem, speciellt om ni kan få amorteringsfritt ett par år.
Leta vidare...och glöm inte att det kanske lönar sig att jämföre SEB, FSB, NB, HB med andra banker och bolåneinstitut som t.ex Östgöta Enskilda Bank, Skandiabanken etc.