Golvbrunn ej bytt vid renovering, dolt fel?

[ekur]

Hej!

Under tiden jag ägde min förra lägenhet utförde en entreprenör en helrenovering av mitt badrum. Nu ett år efter försäljningen har köparen kontaktat mig om att de upptäckt att golvbrunnen aldrig byttes vid renoveringen. De har anlitat en besiktningsman som väldigt fort när han lyfte på brunnen kunde konstatera att golvbrunnen inte bytts ut trots att den borde gjorts det enligt reglerna.
Kan detta anses som dolt fel som kan lasta mig? Vid köpet gjorde aldrig köparen någon besiktning av badrummet, han fick endast pappren från mig med info om entreprenören och dennes arbetsplan för jobbet. Dock skrevs aldrig nåt kvalitetsdokument vid renoveringen, så något sådant har inte getts till köparen vid köpet.
Kan köparen hävda att mäklaren informerat om att renoveringen utförts fackmannamässigt och att de i så fall inte kan belastas för skadorna? Och i så fall, vad är mäklarens ansvar att uttala sig om att badrummet är fackmannamässigt utfört när denne varken gjort en besiktning av badrummet eller tagit del av några dokument från renoveringen?

Kan även tillägga att entreprenören, som är den som egentligen är skyldig till felet, har gått i konkurs så där finns troligtvis inga pengar att hämta.

/N

 

[hantverkare1]

Det finns inget som heter dolt fel när det gäller lägenhet, om du kan bli skyldig att slanta upp av någon annan anledning är någon annan bättre lämpad att svara på än jag

 

[systemfel]

Hur vet han säkert at golv brunnen inte uppfyller kraven detta är vad som gäller för den

Golvbrunnar tillverkade fore 1991 samt golvbrunnar som
inte uppfyller kraven i standarden
SS-EN 1253 ska bytas ut
vid renovering. Det galler aven golvbrunnar som uppfyller
kraven i
SS-EN 1253 men som inte ar monterade och fixerade
i bjalklaget enligt nu gallande monteringsanvisning.

 

[Lolle]

Hur vet han säkert at golv brunnen inte uppfyller kraven detta är vad som gäller för den

Golvbrunnar tillverkade fore 1991 samt golvbrunnar som
inte uppfyller kraven i standarden
SS-EN 1253 ska bytas ut
vid renovering. Det galler aven golvbrunnar som uppfyller
kraven i
SS-EN 1253 men som inte ar monterade och fixerade
i bjalklaget enligt nu gallande monteringsanvisning.

De har troligen konstaterat att golvbrunnen är äldre än 1991 och därför inte testad under SS-EN 1253.

Problematiken är värre på de golvbrunnar som tyvärr hamnade i försäljning under 1992 och några få i början av 1993 som inte var testade korrekt. Dessa är dock svårare att kunna döma ut på förhand.

Gällande ersättningskrav så finns det för köpare möjlighet att få ersättning för fel som denne ej kunnat förvänta sig med undantag för fel som hade kunnat upptäckas vid en sådan undersökning som var påkallad. Har det getts löften om fackmannamässig renovering så kan det göra att köparen ej kan förvänta sig denna felaktighet. Men det är rätt tveksamt då det är lätt att se vad det sitter för golvbrunn.

Men det är inga stambyten gjorda eller annan anledning till att brunnen ej byttes vid senaste renoveringen? Eller stambyte planerat i snar framtid annars?

 

[hempularen]

Om vi nu antar att det faktiskt är ett fel, ex. en gammal brunn.

Som sagt begreppet dolt fel syftar normalt sett på reglerna i jordabalken som gäller vid fastighetsköp. En bostadsrätt är inte en fastighet, utan räknas som lösöre i juridiska sammanhang. Då gäller istället köplagen, vid affärer mellan privatpersoner.

I köplagen finns det iofs paragrafer som påminner om formuleringarna om dolda fel i sammanhang med fastigheter. Dvs. formulerat ungefär: Köparen kan ha rätt till ersättning om varan inte motsvarar vad köparen hade anledning att förvänta sig. Men där finns även en formulering om att köpare inte har rätt till ersättning om avvikelsen borde ha upptäckts vid en nogrann undersökning.

Alltså i stora drag samma som dolda fel i fastigeheter. Och vore det en fastighet så skulle troligen en icke bytt golvbrunn anses ligga på undersökningsplikten.

Nu ser dels formuleringarna i lagen lite olika ut, dels tror jag att rättspraxis varierar också mellan tolkningen av resp. lag (som jag har sett kinglolle skriva en rad om i en annan tråd).

I köplagen finns det en formulering som jag inte tror är uttryckt lika i jordabalken. Säljaren av lösöre måste aktivt dels ge köparen möjlighet att undersöka varan, dels aktivt uppmana köparen att undersöka varan. Om säljaren inte uppmanar köparen att kontrollera varan så gäller inte undesökningsplikten, då blir säljaren ansvarig även för fel som borde gått att upptäcka. Nu skall jag påpeka att dels är jag inte jurist, dels har jag inte lagen framför mig nu. Jag kan ha missuppfattat. Men det är en faktor att tänka på, hur gick det till när köparen inte undersökte lägenheten.

Edit Kinglolle hann före.

 

[hempularen]

Men om mäklaren på egen hand gjort en utfästelse så är väl inte säljaren ansvarig för den?

 

[phälle]

Tyvärr är det nog så att rent teoretiskt kan säljaren bli ansvarig för mäklarens utfästelser. Mäklaren agerar ju trots allt på uppdrag av säljaren ( att jämnställa med ombud )

Kanske måste man analysera orsak och verkan?

En entreprenör utför en badrumsrenovering utan att uppfylla gällande regler och förordningar. Den nuvarande ägaren upptäcker detta och tvingas att vidta åtgärder. Det förefaller som om entreprenören har orsakat en kostnad för den nuvarande ägaren. För denna kostnad torde entreprenören kunna bli skadeståndsskyldig.

Nyckeln till ansvar i denna tvist är kanske det faktum att entreprenören inte följt det regleverk som gällt eller? Det är inte bara "dåligt hantverk"?

 

[ekur]

Vad gäller i så fall löfte om att renoveringen utförts fackmannamässigt? Om mäklaren sagt detta till köparen vid visningen och det skulle gälla som tillräcklig undersökning för att inte stå betalningsskyldig från köparens sida så kan man undra hur mäklaren kan uttala sig så utan att ens ha frågat mig om papper för hur renovering utfördes eller kvalitetsdokument (som inte ens finns) samt att denne inte heller gjort en besiktning för att få det bekräftat. Tveksamt om mäklaren kan stå skyldig för detta, i så fall hade denne aldrig yttrat sig på det sättet utan att verkligen kontrollerat att renoveringen utförts korrekt.
Det är mäklaren som svarat på frågor på visningen, jag har endast träffat köparen i samband med kontraktsrivning och då haft pappren från entrepenören tillgängligt, som dock endast består av en presentation av företaget, en arbetsplan samt en kopia på RO 05-avtalet, inga kvalitetsdokument om Säkert vatten.

Jag vet inte när renoveringen utfördes gången innan min renovering så kan inte svara på hur gammal golvbrunnen är. Kaklet var dock väldigt slitet och endast kaklat halvväggs upp på väggarna så skulle kunna röra sig om nån gång på åttiotalet. Då tror jag det gjordes i samband med stambyte för flera lägenheter i föreningen hade samma lösning på badrummet så gissar att det var något föreningen gjorde för alla lägenheter.

Även om entreprenören gått i konkurs finns det möjlighet att få ut ersättning på dennes ansvarsförsäkring och hur går man tillväga i så fall (då det inte går att nå entreprenören längre)?

 

[13th Marine]

De har anlitat en besiktningsman som väldigt fort när han lyfte på brunnen kunde konstatera att golvbrunnen inte bytts ut trots att den borde gjorts det enligt reglerna.

Han kunde se det direkt, så oavsett om man kan ha dolt fel på en BR eller inte så var det inte dolt, han kunde ju se det genom att titta på den, köparen har inte fullgjort sin undersökningsplinkt.

 

[phälle]

Jag är helt övertygad att ekur agerat i god tro och att entreprenören försäkrat att entreprenaden vara fackmannamässigt utförd trots att så inte var fallet. Syndaren i det här fallet verkar vara entreprenören.

Om mäklaren gjort utfästelser angående fastigheten som denna inte kontrollerat med er och som senare visat sig vara felaktiga faller ansvaret på mäklaren.Mäklaren har villselett köparen utan säljarens medvetande.

Möjligheten att få ut ersättning från entreprenörens försäkringsbolag är obefintliga efter en konkurs.

 

[Elkludde]

Jag tror oxå att mäklaren kan bli ansvarig av denna utfästelse (inte minst av egen erfarenhet)

 

[phälle]

Han kunde se det direkt, så oavsett om man kan ha dolt fel på en BR eller inte så var det inte dolt, han kunde ju se det genom att titta på den, köparen har inte fullgjort sin undersökningsplinkt.

Problemet här handlar inte om dolt fel. Köparen har naturligtvis undersökningsplikt men det finns gränser. Mäklaren har angivit för köparen att badrumsrennoveringen är fackmannamäsigt utförd. Hade mäklaren inte sagt någonting hade läget varit annorlunda. Nu är det nog tyvärr så att mäklaren lämnat oriktig uppgift och således gjort sig skyldig till ett bedrägeri. Köparen kan inte åläggas att anta att måklarens uppgifter är oriktiga och trots löftet ändå besiktiga badrummet.

 

[Globetrot]

....gar mäklaren intygat detta i skrift? Annars blir det ord mot ord, dessutom kanske säljaren tyckt att det var fackmässigt? Vad grundades detta påstående på? Kvitto från entreprenör?

 

[Nanny Fine]

Nu är det nog tyvärr så att mäklaren lämnat oriktig uppgift och således gjort sig skyldig till ett bedrägeri. Köparen kan inte åläggas att anta att måklarens uppgifter är oriktiga och trots löftet ändå besiktiga badrummet.

Bedrägeri? Är inte det lite vääl? Antar isf att det bör finnas någon sorts uppsåt för att det ska klassas som bedrägeri.... Nu kan jag ju inte Brottsbalken så bra, men det sunda förnuftet säger mig det....

Mäklaren hade ju fått information att badrummet utförts av fackman. Antar att mäklaren (precis som säljaren) då utgått ifrån att fackmannen utfört arbetet fackmannamässigt.

 

[Lolle]

Problemet här handlar inte om dolt fel. Köparen har naturligtvis undersökningsplikt men det finns gränser. Mäklaren har angivit för köparen att badrumsrennoveringen är fackmannamäsigt utförd. Hade mäklaren inte sagt någonting hade läget varit annorlunda. Nu är det nog tyvärr så att mäklaren lämnat oriktig uppgift och således gjort sig skyldig till ett bedrägeri. Köparen kan inte åläggas att anta att måklarens uppgifter är oriktiga och trots löftet ändå besiktiga badrummet.

Är du säker på detta phälle? Tråkigt att låta alltför säker och övertygande i ett ärende som inte alls är självklar annars.

Rent juridiskt är det vissa skillnader mellan jordabalken och köplagen gällande fel och en av dem är förvisso praxis bedömning på vilken undersökning som är påkallad vid olika omständigheter.

Förvisso går det att argumentera för att mäklaren innehar en ställningsfullmakt och att säljaren kan bli bunden vid dennes handlingar förutsatt att köparen är i god tro.

Då kommer dock nästa problem med vad utlåtandet är värt rent juridiskt.
En mäklare förmedlar uppgifter från säljare men ett muntligt utlåtande från förmedlaren är inte alltid att anse som en ren utfästelse. Vi har inte alla omständigheter och vad mäklaren egentligen sagt. Som klagande part är det upp till köparen att göra gällande att en så tydlig utfästelse är presenterad att badrummet ej var nödvändig att undersöka. Bevisbördan åligger som de flesta vet köparen. I detta fallet är felet annars enkelt att upptäcka om man väljer att göra en okulär undersökning.

Sen gällande bedrägeri så förstår de flesta att ett utlåtande utan uppsåt inte kan leda till brottslig handling i detta fallet.

Gällande skadestånd så är det liknande som i jordabalken prisavdrag motsvarande mellanskillnaden mellan köpeskilling och förmodad köpeskilling om felet var känt. Jag är inte alltför säker att det i TS fall omvandlas till den vanligaste beräkningsgraden - alltså kostnad för åtgärd minus åldersavdrag.

I detta fall är risken att skadeståndsersättning blir relativt låg om det är som jag misstänker att föreningen vilket som lär behöva göra stambyte inom rimlig framtid. Bygger säljaren upp argumentationen tillsammans med sakkunnig jurist och mäklare så är risken att rätten knappt tilldömer felet ett alltför större värde med slutresultatet att alla är förlorare.

Frågan är också vad föreningen ens säger om att det sitter en gammal golvbrunn och hur deras planer är för stammarna?