Byggahus.se

Goda marginaler?

  1. Hene
    Medlem Nivå 4
    Som ny här på forumet och i full färd med mitt och frugans första husbygge så undrar jag lite försynt vad som egentligen menas med "goda marginaler". När räntorna stiger så kan man ju inte låta bli att bli lite nervös. När det också pratas om bubblor och att det kan smälla som på Irland och dylikt så undrar man ju också över vad man gett sig in på. Mina frågor är helt enkelt:

    - Räcker det att man känner själv, när man räknar och gissar på ränteutveckling, att man har goda marginaler? Det verkar ju konstigt eftersom jag mycket väl kan vara en komplett idiot...
    - Finns det något enkelt gränsvärde för hur mycket buffert man bör ha för att känna att marginalerna är just goda (t ex 5-10 % av lånet i buffert, nu när ränteläget är gott)?
    - Är det bättre att ha en så stor buffert (som svaret på frågan ovan) från början eller ska man skicka in allt man har i bygget (så lånet blir mindre) och bygga buffert sedan?
    - Hur hög ränta bör man klara (med amortering på t ex 50 år)?

    Själva har vi ca 8 % av lånet kvar i buffert, lånar 85 % av den totala kostnaden och klarar 7 % ränta med en rak amortering på 50 år (utan att nalla på bufferten). Jag tycker själv att marginalerna är goda, men vad vet jag? Banken säger att marginalerna är goda, men banken vill ju bara låna ut pengar. Så vad säger ni, som sett till övriga diskussioner här på forumet är väldigt kunniga i sådant här?
     
  2. Buster1
    Medlem Nivå 6
    Bara du kan göra bedömningen av dina risker( Jobb, skjukdom ,skilsmässa osv).
    Bara du vet vilken kostnadsnivå du mår bra av avseende övriga kostnader.
    Två semesterresor, kabeltv, bredband, nya bilar, gymkort ,gå på lokal. Dessa kostnader är inte med i bankens uträkning.
    Det är ju intjänandeförmågan som ska ha goda marginaler i förhållande till de kostnader som du har.
    En buffert är bra för att lösa engångshändelser.
    Nä, ingen bra definition.Det beror ju på hur mycket pengar man tjänar eller hur stort sparande man har, vilka övriga tillgångar man har, hur eftertraktad man är på arbetsmarknaden. Beror också på om du har ett nytt eller gammalt hus.
    Om du har möjlighet att spara 15.000kr i månaden så behöver du ha en mindre buffert än om du bara kan spara 2.000kr per månad.

    Beror på hur lång tid det tar för er att tjäna in till en buffert. 3 månadslöner brukar nämnas som en bra buffert för ett villaboende men det är ju ett ganska dumt mått. Är bufferten verkligen till för oförutsedda kostnader eller för att färdigställa tomt och hus. läs trädgård, carport, gräsklippare, utebelysning osv. En buffert är till för de oförutsedda utgifterna.

    Hur hög ränta under hur lång tid? Inte torde räntan kunna ligga på över 8 % någon längre tid i framtiden.

    Klarar 7% utan att behöva göra uppoffringar i form utebliven semesterresa, ny bil, mm.? Det är stor skillnad beroende på hur du har räknat. Den levnadsnivå som eftersträvas idag kräver ofta att man inte vill försaka dessa nöjesutlägg.
    Om du har lånat 2.000.000kr så har du alltså 160.000 kvar i buffert det låter mycket om du inte redan nu har planer för vad du ska använda pengarna till, Bättre att sänka lånet och sedan ta nytt lån när pengarna behövs alternativt spara till buffert om intjänandeförmågan är god.
     
    Redigerat 10 dec 2010 16:50
  3. Hene
    Medlem Nivå 4
    Tack för snabbt och rakt svar. Jag trodde att jag skrev mycket, men självklart saknas massor av info för att det ska gå att säga något om någon annans ekonomi.

    För oss tar det nog ett par år i alla fall att spara ihop den buffert vi har nu (och det är en "räntekostnadsbuffert", inte garage- eller trädgårdsbuffert) vilket gör att jag gärna har den från början och istället amorterar mer per månad i fall räntorna stiger väldigt snabbt i en nära framtid. Om jag istället amorterar ner med bufferten och försöker spara ihop till en räntebuffert så kan det bli jobbigt..., det kanske är feltänkt? Risken att räntorna stiger till över 10 % inom två-tre år är kanske minimal.
     
  4. C
    Medlem Nivå 3
    Det verkar ju inte rimligt att räntan skall nå 10% inom en överskådlig framtid. I så fall lär vi ha någon form av megainflation som vi sällan har skådat tidigare...
    Senast räntan gick upp från låga nivåer tog det nästan tre år innan den var uppe med en toppnotering på 4,75% 2008 från lägstanivån 1.5% 2005.
    http://www.ekonomifakta.se/sv/Fakta...eckling/Styrrantan/?from1554=2000&to1554=2010


    Men osvuret är väl alltid bäst.
     
  5. Nyfniken
    Medlem · Nivå 18
    När jag lånade nu så var bankens tumregel (ja, jag vet, vad vet banken?) den rörliga räntan plus fem procentenheter.

    Själva har vi resonerat såhär: Vi ska klara boendekostnaderna (drift, ränta samt ett litet sparande, 20 kkr/år, till underhåll) med samma utgifter som vi haft i snitt de senaste 3 åren. Då räknar jag med 6% ränta. Vi ska även klara 6% ränta med den högst avlönade arbetslös men med vissa begränsningar i utgifterna (inga biobesök, inga dyra nya kläder, ingen ny hemelektronik etc) och utan att spendera sparpengar.

    Bufferten skall vara så hög så att den täcker dagens räntekostnader i ett år.

    Det känns för mig som ganska små marginaler. Men det är den risk vi valt att ta.
     
  6. Nyfniken
    Medlem · Nivå 18
    Observera att bolåneräntorna toppade på 6-6,5%. Den sista höjningen berodde på ett räknefel av SCB vill jag minnas. Strax därefter slog finanskrisen till.
     
  7. B
    Medlem Nivå 2
    De som minns tillbaka till 90-talet kanske kommer ihåg att en bankränta på 15% inte betraktades som orealistisk...

    Gällande buffert så är tre bruttolöner något som ofta nämns och som sagts så ska bufferten inte nallas av när man gör kapitalinköp som inte är oförutsedda.

    Nuvarande ränta + fem procentenheter är vad min bank också kräver att vi klarar, plus att vi tecknat en försäkring mot om någon av oss dör eller blir oför. Det kan verkligen rekommenderas!
     
  8. lurk12345
    Medlem Nivå 6
    På åttitalet betraktades en låneränta på 12% som helt okej (och många tog lån som var dyrare än så). Under valutakrisen toppade räntorna på 24%. En sak man kan lära av historien är att aldrig säga aldrig...
     
  9. B
    Medlem Nivå 2
    Eller ännu bättre att bara för att det har (eller inte) hänt förr så har det inget med framtiden att göra... Det som nog gör att många svenskar kan sova lugnt är att vi hade vår bankkris på 90-talet och klarar oss hyffsat helskinnade den här gången...
     
  10. lurk12345
    Medlem Nivå 6
    Men under 90-talets bankkris var det relativt få svenskar som var högt skuldsatta. Inflation och obligatorisk amortering hade smält bort de flestas skulder. Så det var få som blev tvugna att paniksälja under krisen och därför hade den trots allt liten effekt på bostadspriserna. Nu ser det lite annorlunda ut--och just därför är erfarenheternerna från nittiotalet inte helt tillämpbara.

    Egentligen vill jag inte kritisera det som sagts i den här tråden. Men när nån säger "det kommer aldrig att ..." vill jag säga emot.
     
  11. C
    Medlem Nivå 7
    Det första resonemanget funkar bara vid helt stokastiska händelser som tärningskast.
    "Den som inte lär av historien är dömd att återuppleva den" är mer tillämpligt här...

    Det andra uttalandet bryter dessutom mot det första :)!
    Bara för att vi klarade oss hyfsat helskinnade den här gången så är det inte säkert att vi gör det nästa gång.

    USA:s kris initerades för övrigt till stor del av att bankerna lurade i husägare att de satt på en egen bank som man kunde ta ut pengar på och leva livet med. Värdet på huset skulle ju bara öka i det oändliga och ingen skulle kräva tillbaka pengarna. Det funkar bara så länge alla är överens om att tro på det, men när tveksamheten började sätta så går det snabbt utför. Det finns lite andra faktorer också som gör att situationen i USA var mer instabil än den förhoppningsvis är här. Men feltänket i grunden är det samma.

    På sikt kommer säkert huspriserna i USA stiga över de som var all-time-high innan kraschen. Men det hjälper ju knappast de som tvingades sälja sina hus till ett katastrofpris långt under huslånet.
     
  12. C
    Medlem Nivå 3
    Man får heller inte glömma bort att när vi hade över 10% ränta så hade vi även en väldigt hög inflation. Sen är Sverige med i EU nu och försöker följa den ränta som sätts av ECB även om vi inte är med i EMU. Så jag är inte så säker på att räntan kommer att gå upp så mycket som många tror. Jag tycker att VA:s makroblogg är bra att följa, Pekka Kääntä har ofta bra analyser av läget. http://www.va.se/asikter/bloggar/makrobloggen/

    Själv hoppas jag att duvorna i riksbanksdirektionen får mer att säga till om då jag kommer att vara högt belånad i ett husbygge under 2011 :wow:
     
    Redigerat 11 dec 2010 20:12
  13. mycke_nu
    Medlem · Nivå 22
    Man får vara beredd på att vad som helst kan hända.

    Min kompis i USA sitter med dyra huslån som inte går att lägga om pga att hans bostadsrätt fallit med 30% i värde sedan han köpte den.

    Hur fixar ni nya lån om kåken helt plötsligt är värd 70% av dagens armoteringsfria lån?

    Hur fixar ni armorteringskrav på 15-30 år?

    Hur fixar ni arbetslöshet?

    Inte så att man aldrig skall våga göra någonting, MEN, ett kvartal i buffert är verkligen inte överdrivet. Helst bör man ha ett år, eller mer.
     
  14. klaskarlsson
    Medlem · Nivå 12
    Alla har olika definitioner av "säkerhet"
    Ett kvartal i buffert, efter nybyggt hus, och täckning för 7% vid 50års rak amortering låter för mig som rätt sunt.
    Sen skulle jag personligen satsa ngt mer på att bygga buffert än att amortera. Kostar ngt ngt mer i längden i ränta, men ger en mkt större frihet iom att man har pengarna.
    Banken lär inte kräva in huset vid prisras så länge det inte blir för mkt (om huset börjar bli värt 50% av lånet på kort tid kanske dom får panik) och så länge du betalar räntorna/amorteringarna i tid...

    /K
     
  15. C
    Medlem Nivå 3
    Lycka till med det om du bor i Stockholm eller Göteborg. Det kanske funkar när man bor på Gotland. Men bor du i en storstad så har du inte de marginalerna och det gäller även hyresrätter.