Gemensamhetsanläggning & servitut - hur hanteras ekonomin?

ixob · 14 okt 09:04

Hej!

Vi är nära att köpa en fastighet (tomt) och har en del frågor kring gemensamhetsanläggning och servitut.

Bakgrund:

Nuvarande markägare har på sin fastighet styckat av 6 st tomter. 4 av de nybildade fastigheterna delar på ett minireningsverk via en GA och de 2 andra nybildade fastigheterna delar på ett annat minireningsverk i en separat GA. Vägen upp till dessa 6 st tomter ligger på nuvarande fastighetsägares mark och är inte en del av något GA. Vägen ska istället nyttjas genom ett avtalservitut. Så här långt är jag med i hur allt är uppbyggt.

Frågor:

Hur hanterar man kostnaderna för minireningsverkets GA? T.ex. slamtömning, underhåll och service. Varje fastighet är ju delägare i GA, men vi har ju ingen samfällighetsförening så hur gör man rent praktiskt med ekonomin? Är det så enkelt att alla leverantörer måste skicka separata fakturor till varje delägare? Eller skapar man någon form av förening?

Samma fråga gäller egentligen avtalsservitutet för vägen. Där tecknar nuvarande fastighetsägare separata enskilda avtalsservitut med alla 6 nya fastigheter. Hur hanterar man då ekonomin, t.ex. snöröjning? Ska snöröjaren fakturera alla 6 fastigheter separat också?

Allt hade varit lättare om det var en samfällighet vad jag förstår, men så är inte tanken just nu om jag förstått allt rätt. Kan någon på forumet ge oss lite guidning i hur det funkar i praktiken? Det kan inte vara unikt för dessa tomter tänker jag.

Blombergs · 14 okt 10:39

Hej!
Oftast vill inte leverantörer eller i det här fallet kommunens slamhantering dela upp fakturan till flrea olika mottagare. man vill oftast ha en kontaktperson. Problemet blir då när övriga inte sköter sig. En annan fråga kan bli mot andra myndighet, skattefrågor, tillstånd, länsstyrelser.
En förening i någon form som debiterar i andra hand är att föredra.
Fråga någon hygglig person på lantmäteriet vad som är bäst för just era förhållanden.

hempularen · 14 okt 11:38

Med "bara" en GA utan samfällighetsförening så gäller i princip konsenus om alla beslut. Säger en nej till en ändring så gäller det. Så om en delägare strular så kan det bli problem med reparationer och underhåll. Om ni bildar en samfällighetsförening (har för mig, minst 3 medlammar), så gäller istället majoritetsbesult, utom i enstaka speciella frågor.

Nötegårdsgubben · 14 okt 12:33

Vägen verkar som gjord för bråk. Sex missnöjda servitutsäfgare äch en markägare som inte vill släppa kontrollen. Det går att tvinga fram en GA av den med, men det kostar ju. Hade varit bättre att göra i samma förrättning.

Vad gäller avloppen är det väl lättast att vara två om man kommer överens, men bättre att vara fyra om en trilskas. Är man bara två blir det ju aldrig någon majoritet utan att båda är överens, vare sig man bildar förening eller ej.

Claes Sörmland · 14 okt 12:49

Är servituten redan skrivna för vägen? Om inte kan ni se till att formulera det som ett gemensamt servitut med andelstal i avtalet så räknas det som att ni är en samfällighet enligt samfällighetslagen. Då kan ni också bilda en samfällighetsförening som förvaltar det gemensamma servitutet. Men det ställer krav på att alla fastigheter har behov av alla delar av vägen, det är ett krav för att upplåta servitutsrätt enligt jordabalken.

ixob · 14 okt 12:59

Claes Sörmland skrev:
Är servituten redan skrivna för vägen? Om inte kan ni se till att formulera det som ett gemensamt servitut med andelstal i avtalet så räknas det som att ni är en samfällighet enligt samfällighetslagen. Då kan ni också bilda en samfällighetsförening som förvaltar det gemensamma servitutet. Men det ställer krav på att alla fastigheter har behov av alla delar av vägen, det är ett krav för att upplåta servitutsrätt enligt jordabalken.

Servituten är inte skrivna än. Så här är det formulerat, se nedan.

Jag tolkar det som ett gemensamt servitut, dock saknas andelstal, men det står att de härskande fastigheterna gemensamt ska svara för kostnaderna.

Men alla fastigheter har ju av naturliga skäl inte behov av alla delar av vägen. Husen längst ner på vägen behöver ju inte nyttja hela vägen, medan huset längst upp på vägen har behov av det.

"
Härskande fastigheter: (De 6 nyavstyckade tomterna)
Tjänande fastighet: Ursprungsfastigheten

Ägare till härskande fastighet: XX
Ägare till tjänande fastigheter: XX

Servitutsändamål: Servitutet avser rätt att anlägga, nyttja, underhålla och förnya befintlig väg med
tillhörande anordningar på den tjänande fastigheten.

Upplåtelse
Ägaren av den tjänande fastigheten, xxxx, upplåter härmed till förmån för den
härskande fastigheten ovan ett avtalsservitut enligt 14 kap. Jordabalken.

Servitutet upplåts för att bereda den härskande fastigheten tillgång till annan anslutande väg samt för
transporter till och från fastigheten.

Servitutet omfattar följande anläggningar:
- Vägbana med en bredd om cirka 5 meter, Tillhörande diken och dräneringsrör för vägavvattning,
Samt en vändplats som ligger i direkt anslutning till vägens avslutning.

Vägens läge framgår av bilagd karta (Bilaga 1). Kartan utgör en del av detta avtal. Vägens läge får inte
ändras utan samtycke från berörda fastighetsägare.

De härskande fastigheterna ska, tillsammans med övriga fastigheter som har rätt att nyttja vägen,
gemensamt svara för kostnaderna för vägens anläggning, underhåll, förbättringar och drift.

Ingen ersättning ska utgå för upplåtelsen.

Till säkerhet för servitutets fortbestånd, får inskrivning ske i respektive härskande och tjänande
fastigheter.
--------------o---------------
Detta avtal har upprättats i fem likalydande exemplar, varav ägaren till respektive fastighet har tagit
var sitt exemplar."

ixob · 14 okt 13:00

Nötegårdsgubben skrev:
Vägen verkar som gjord för bråk. Sex missnöjda servitutsäfgare äch en markägare som inte vill släppa kontrollen. Det går att tvinga fram en GA av den med, men det kostar ju. Hade varit bättre att göra i samma förrättning.

Vad gäller avloppen är det väl lättast att vara två om man kommer överens, men bättre att vara fyra om en trilskas. Är man bara två blir det ju aldrig någon majoritet utan att båda är överens, vare sig man bildar förening eller ej.

Ja, det är lite det vi är oroliga för även om vi bedömer risken som liten med nuvarande markägare. Det verkar ha missats att göra vägen till en GA i samband med förrättningen, därav servitutet.

Nötegårdsgubben · 14 okt 14:25

I ixob skrev:
De härskande fastigheterna ska /…/
gemensamt svara för kostnaderna för vägens anläggning, underhåll, förbättringar och drift.

Det här har jag oerhört svårt att tro att det håller juridiskt. Ett servitut kan inte förenas med skyldigheter på det sättet.

Bäst vore att bara bita i det sura äpplet och begära att det skapas en GA med en gång.

I den bästa av världar kan man sen ha en samfällighetsförening med tre sektioner: vägen, avlopp 1, avlopp 2.

hempularen · 14 okt 14:30

Problemet om man gemensamt skall svara för underhåll och andra liknande kostnader är att bestämma hur man kommer fram till att en vis åtgärd skall göras. Em delägare är nöjd med vägen så länge inte spåren i den blir så djupa att även hand jeep kör fast- Eller så är det en delägare som kräver att vägen skall asfalteras vart 5e år,

ixob · 14 okt 14:30

Nötegårdsgubben skrev:
Det här har jag oerhört svårt att tro att det håller juridiskt. Ett servitut kan inte förenas med skyldigheter på det sättet.

Bäst vore att bara bita i det sura äpplet och begära att det skapas en GA med en gång.

I den bästa av världar kan man sen ha en samfällighetsförening med tre sektioner: vägen, avlopp 1, avlopp 2.

Kan du utveckla vad du menar med förenas med "skyldigheter på det sättet"?

Ja, tanken var att skapa en GA för vägen vid förrättningen/avstyckningen av tomterna men något missades i handläggningen vilket gjorde att vägen inte blev en GA.

Nötegårdsgubben · 14 okt 14:44

I ixob skrev:
Kan du utveckla vad du menar med förenas med "skyldigheter på det sättet"?

Ett härskande servitut är en rättighet. Genom att få den rätten kan man inte (i normalfallet) samtidigt påtvingas skyldigheter, som ansvaret att sköta vägen. Man får en rätt att sköta vägen, men inte en skyldighet. Om någon vill smita undan sin del av skötseln går det inte att tvinga denne att hjälpa till eller ens betala.

För det senare krävs en GA förvaltad av en samfällighetsförening.

Nötegårdsgubben · 14 okt 14:55

Man kan väl iofs. tänka sig att fullgörandet av väghållningen och utebliven betalning är en grund för att häva servitutet för den fastigheten, men då ska tjänande fastighet driva den frågan. Mycket lättare (även nu) att bara göra GA av det.

Det hela är reglerat i 14 kap. jordabalken om du vill läsa lagtext.

hempularen · 14 okt 15:07

Nötegårdsgubben skrev:
Man kan väl iofs. tänka sig att fullgörandet av väghållningen och utebliven betalning är en grund för att häva servitutet för den fastigheten,

Fast vem bestämmer vilken standard som alla skall vara med och betala? En vill ha dit en snöröjare efter 5 snöflingor, en annan tycker det räcker att beställa plogning när det kommit 40 cm snö.

Claes Sörmland · 14 okt 15:08

I ixob skrev:
Men alla fastigheter har ju av naturliga skäl inte behov av alla delar av vägen. Husen längst ner på vägen behöver ju inte nyttja hela vägen, medan huset längst upp på vägen har behov av det.

Det här kan vara ett problem med jordabalkens reglering eftersom ett krav för att tjänande fastighet ska få upplåta servitutsrätt till annan fastighet är att "Servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten". Man kan fråga sig om det är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten att få hålla en vägstump som inte behövs för infart till den. Å andra sidan finns en vändplan i den planerade servitutsrätten och en sådan kan ju behövas för trafiken även till fastigheter som ligger närmast allmän väg, t ex för avfallshämningen, posten, slamtömningen och byggmaterial.

Claes Sörmland · 14 okt 15:10

Nötegårdsgubben skrev:
Man kan väl iofs. tänka sig att fullgörandet av väghållningen och utebliven betalning är en grund för att häva servitutet för den fastigheten, men då ska tjänande fastighet driva den frågan. Mycket lättare (även nu) att bara göra GA av det.

Det hela är reglerat i 14 kap. jordabalken om du vill läsa lagtext.

Så tänker jag nog om gemensamma servitut, att en härskande fastigheten kan förlora servitutsrätten om man inte följer servitutsavtalets skyldigheter. Men håller annars med om att lagstiftaren erbjuder GA som lösning just för att slippa denna juridiska osäkerhet.