Gåva, ingångsvärde och reavinst
Situationen är följande:
En fastighet skall generationsväxlas till tre barn. Ett av barnen skall ta över och bli ensam ägare till fastigheten, men ambitionen är att alla tre skall få lika delar på ett eller annat sätt. Ingångsvärdet som nuvarande ägare kan göra gällande är mycket lågt (fastigheten har funnits i dennes ägo mycket länge och det finns få kvitton på utgifter/underhåll), och man kan för enkelhetens skull säga att nästan hela värdet skulle bli kapitalvinst vid en "vanlig" försäljning.
Hur gör man detta för att få så liten reavinstskatt som möjligt ? Jag ser flera alternativ:
1. Barn 1 köper fastigheten på vanligt sätt. Föräldern skattar bort 22% av kapitalvinsten, och delar ut återstående kapital i tre lika delar till de tre barnen. Enkelt, men inte speciellt fördelaktigt.
2. Fastigheten ges som gåva till barn 1, vilken sedan betalar ett belopp motsvarande en tredjedel av fastighetens värde minus latent kapital/reavinstskatt till de två andra barnen. Föräldern skriver in detta villkor i gåvobrevet, och behöver inte betala reavinstskatt själv. Mer komplicerat för barnen.
Enda fördelen med alternativ två är att kapitalvinstskatten skjuts på framtiden, för beloppet bör ju bli detsamma som i alternativ 1 ? Eller finns det någon möjlighet att fastställa ett nytt ingångsvärde vid en gåva eller på annat sätt slippa skatta bort mer än nödvändigt (nu och i framtiden) ? Andra idéer ?
Skall givetvis kontakta en skattejurist i ärendet också, men det är aldrig fel med flera åsikter. Även en "expert" kan ju slinta på något.....
En fastighet skall generationsväxlas till tre barn. Ett av barnen skall ta över och bli ensam ägare till fastigheten, men ambitionen är att alla tre skall få lika delar på ett eller annat sätt. Ingångsvärdet som nuvarande ägare kan göra gällande är mycket lågt (fastigheten har funnits i dennes ägo mycket länge och det finns få kvitton på utgifter/underhåll), och man kan för enkelhetens skull säga att nästan hela värdet skulle bli kapitalvinst vid en "vanlig" försäljning.
Hur gör man detta för att få så liten reavinstskatt som möjligt ? Jag ser flera alternativ:
1. Barn 1 köper fastigheten på vanligt sätt. Föräldern skattar bort 22% av kapitalvinsten, och delar ut återstående kapital i tre lika delar till de tre barnen. Enkelt, men inte speciellt fördelaktigt.
2. Fastigheten ges som gåva till barn 1, vilken sedan betalar ett belopp motsvarande en tredjedel av fastighetens värde minus latent kapital/reavinstskatt till de två andra barnen. Föräldern skriver in detta villkor i gåvobrevet, och behöver inte betala reavinstskatt själv. Mer komplicerat för barnen.
Enda fördelen med alternativ två är att kapitalvinstskatten skjuts på framtiden, för beloppet bör ju bli detsamma som i alternativ 1 ? Eller finns det någon möjlighet att fastställa ett nytt ingångsvärde vid en gåva eller på annat sätt slippa skatta bort mer än nödvändigt (nu och i framtiden) ? Andra idéer ?
Skall givetvis kontakta en skattejurist i ärendet också, men det är aldrig fel med flera åsikter. Även en "expert" kan ju slinta på något.....
ALternativ 2 är såvitt jag förstår det mest förmånliga, möjligen inte om vi skulle få ett prisfall på fastigheter, så finns det risk att de övriga 2 blir överkompenserade.
Däremot så skulle det kunna finnas en hake med altertnativ 2. En gåva åt ett håll som kvittas med en gåva åt andra hållet är misstänkt lik en försäljning. Så det skulle kunna finnas en risk att det skattemässigt inte anses som en gåva utan som försäljning. Jag vet inte om det är en reel risk, men kanske bör kontrolleras.
Däremot så skulle det kunna finnas en hake med altertnativ 2. En gåva åt ett håll som kvittas med en gåva åt andra hållet är misstänkt lik en försäljning. Så det skulle kunna finnas en risk att det skattemässigt inte anses som en gåva utan som försäljning. Jag vet inte om det är en reel risk, men kanske bör kontrolleras.
Ponera att det finns ett antal utgifter gjorda för underhåll av fastigheten de senaste fem åren. Om det går som gåva och fastigheten säljs om låt säga 10 år - då kommer dessa utgifter att ha brunnit inne och kan inte utnyttjas för att sänka den kapitalvinst som då utfaller, om man kör enligt alternativ 2.
Om man gör ett mellansteg för att beta av/cleara de små utgifter som ändå kan användas och barn 1 köper fastigheten för under 85% av taxeringsvärdet - då räknas det ju fortfarande som gåva och ingen stämpelskatt utgår.
Men om det är gåva i det fallet, kan det då räknas som försäljning ur kapitalvinstperspektivet: Att föräldern drar av ingångsvärde och utgifter från köpeskillingen och skattar för mellanskillnaden, och köparen kan anse köpeskillingen vara ingångsvärde ?
Om man gör ett mellansteg för att beta av/cleara de små utgifter som ändå kan användas och barn 1 köper fastigheten för under 85% av taxeringsvärdet - då räknas det ju fortfarande som gåva och ingen stämpelskatt utgår.
Men om det är gåva i det fallet, kan det då räknas som försäljning ur kapitalvinstperspektivet: Att föräldern drar av ingångsvärde och utgifter från köpeskillingen och skattar för mellanskillnaden, och köparen kan anse köpeskillingen vara ingångsvärde ?
Om nu inte föräldern vill ha pengar, utan ser det som ett för tidigt arvsskifte så kan föräldern ge bort fastigheten till barn 1, som samtidigt skriver ett skuldebrev på en överenskommen summa som motsvarar den arvsdel som föräldern anser att barn 1 skall få pgav överlåtelsen. När föräldern sedan avlider så ingår skuldebrevet i dödsboet som tillgång och kvittas mot barn1's arvslott. Eventuell reavinst i framtiden blir problemet för nya ägaren/barn1 och får viktas mot skuldebrevsbeloppet.
Förmodligen så vill man ha en rättvis fördelning av arvet i slutänden, och sätter man ett lågt försäljningspris för att minska reavinst eller stämpelskatt så har ju barn 1 i praktiken fått ett större arv än övriga barn.
Förmodligen så vill man ha en rättvis fördelning av arvet i slutänden, och sätter man ett lågt försäljningspris för att minska reavinst eller stämpelskatt så har ju barn 1 i praktiken fått ett större arv än övriga barn.