FUKTSKADAT BJÄLKLAG VID BESIKTNING INFÖR KÖP
Hej!
Se nedan för frågor om allvarlighet kring information som framkommit vid besiktning och om alternativ för korrigering av bristerna. Jag och min sambo är väldigt nya med allt detta så det finns risk för att vissa av frågorna kanske är "dumma".
Jag och min sambo kommer om allt går väl till bli husägare till en fantastiskt vacker tegelbyggnad med torpargrund och en ålder om +120 år. I samband med visning fick vi information om att förhöjda fuktvärden uppmäts i ett av sovrummen, vilket vi är väl införstådda med inte är något ovanligt i hus med denna grund och ålder.
Vid besiktningen får vi information om ovan nämnda sovrum att "Bjälklaget ligger i kontakt med marken. Fuktkvoten i golvbjälken indikerades till över fibermättnad (28%) och bjälken är mikrobiellt skadad". På besiktningsmannen verkar detta allvarligt men mäklaren i sin tur menar att besiktningsmannen sagt att "huset är över 120 år gammalt och att grunden har sett likadan ut i många år och bör se likadan ut om t.ex. 50 år". I övrigt inga anmärkningar som är av denna sort.
- Fråga 1 är därmed) Hur allvarligt bedömer ni ovanstående vara. Mäklare har lagt fram möjligheten till att checka av prisjustering med säljarna. Slutpriset landade på 3,7 milj. Vad är en rimlig justering?
- Fråga 2) "Riskfri" grund har presenterats vara att ta bort golvbjälkarna, lägga makadam och cellplast och gjuta platta. Behövs detta i så fall göras för grunden i sin helhet eller räcker det att göra det för den mest utsatta delen?
- Fråga 3) Har läst mig till att man istället för att gjuta platta kan göra de andra stegen men istället för att gjuta byta bjälklag och sätta in avfuktare. Är detta möjligt att endast göra i den extra utsatta delen av huset eller måste det göras för hela grunden och vad är prisskillnaden mellan de olika alternativen?
Många frågor men TACKSAM för alla slags svar!
Se nedan för frågor om allvarlighet kring information som framkommit vid besiktning och om alternativ för korrigering av bristerna. Jag och min sambo är väldigt nya med allt detta så det finns risk för att vissa av frågorna kanske är "dumma".
Jag och min sambo kommer om allt går väl till bli husägare till en fantastiskt vacker tegelbyggnad med torpargrund och en ålder om +120 år. I samband med visning fick vi information om att förhöjda fuktvärden uppmäts i ett av sovrummen, vilket vi är väl införstådda med inte är något ovanligt i hus med denna grund och ålder.
Vid besiktningen får vi information om ovan nämnda sovrum att "Bjälklaget ligger i kontakt med marken. Fuktkvoten i golvbjälken indikerades till över fibermättnad (28%) och bjälken är mikrobiellt skadad". På besiktningsmannen verkar detta allvarligt men mäklaren i sin tur menar att besiktningsmannen sagt att "huset är över 120 år gammalt och att grunden har sett likadan ut i många år och bör se likadan ut om t.ex. 50 år". I övrigt inga anmärkningar som är av denna sort.
- Fråga 1 är därmed) Hur allvarligt bedömer ni ovanstående vara. Mäklare har lagt fram möjligheten till att checka av prisjustering med säljarna. Slutpriset landade på 3,7 milj. Vad är en rimlig justering?
- Fråga 2) "Riskfri" grund har presenterats vara att ta bort golvbjälkarna, lägga makadam och cellplast och gjuta platta. Behövs detta i så fall göras för grunden i sin helhet eller räcker det att göra det för den mest utsatta delen?
- Fråga 3) Har läst mig till att man istället för att gjuta platta kan göra de andra stegen men istället för att gjuta byta bjälklag och sätta in avfuktare. Är detta möjligt att endast göra i den extra utsatta delen av huset eller måste det göras för hela grunden och vad är prisskillnaden mellan de olika alternativen?
Många frågor men TACKSAM för alla slags svar!
Mina första tankar;
- lite aldrig på mäklaren, de vill sälja ett objekt.
- spontant så låter det ganska omfattande och dyrt. Bärande och vitala delar av konstruktionen som är allvarligt rötskadade är ju inget man åtgärdar själv på en helg.
- är ni på allvar intresserade hade jag knytit an med en seriös besiktningsman (som du anlitar) eller välrenommerad entreprenad som kn ge en kostnadsuppskattning. För jag tror det är väldigt svårt för ett forum med bristfällig information att ge svar med tillräcklig substans för ett köp.
- lite aldrig på mäklaren, de vill sälja ett objekt.
- spontant så låter det ganska omfattande och dyrt. Bärande och vitala delar av konstruktionen som är allvarligt rötskadade är ju inget man åtgärdar själv på en helg.
- är ni på allvar intresserade hade jag knytit an med en seriös besiktningsman (som du anlitar) eller välrenommerad entreprenad som kn ge en kostnadsuppskattning. För jag tror det är väldigt svårt för ett forum med bristfällig information att ge svar med tillräcklig substans för ett köp.
Hej Viktor! Tack för ditt svar!
1) Tycker mäklaren är toppen men NEJ, litar på henne det gör vi inte.
2) Absolut men det är ett gammalt hus som för oss är ett långsiktigt boende och vi är därmed beredda på att det kommer med mer eller mindre omfattande skavanker.
3) Det låter vettigt. Besiktningsmannen har vi ju förvisso redan anlitat men vid genomgången så var det mycket som var nytt för oss och därmed mycket att ta in. Vi har kommit överens med honom att höras på måndag igen för att prata vidare om just golvbjälklaget i detta sovrummet. Du har rätt i att det är omfattande frågor - MEN, tankarna går på högvarv kring detta så tanken med inlägget var att skapa någon slags eventuell klarhet just nu. Tycker också att det är viktigt att lyfta att man till viss del inte bara ifrågasätter mäklaren utan också besiktningsmanen - Besiktningsmannen har mycket att förlora på missade detaljer.
1) Tycker mäklaren är toppen men NEJ, litar på henne det gör vi inte.
2) Absolut men det är ett gammalt hus som för oss är ett långsiktigt boende och vi är därmed beredda på att det kommer med mer eller mindre omfattande skavanker.
3) Det låter vettigt. Besiktningsmannen har vi ju förvisso redan anlitat men vid genomgången så var det mycket som var nytt för oss och därmed mycket att ta in. Vi har kommit överens med honom att höras på måndag igen för att prata vidare om just golvbjälklaget i detta sovrummet. Du har rätt i att det är omfattande frågor - MEN, tankarna går på högvarv kring detta så tanken med inlägget var att skapa någon slags eventuell klarhet just nu. Tycker också att det är viktigt att lyfta att man till viss del inte bara ifrågasätter mäklaren utan också besiktningsmanen - Besiktningsmannen har mycket att förlora på missade detaljer.
Även om en besiktningsman inte lagar hus, eller sitter med prisuppgifter på allt, så brukar det gå att klämma ur dem lite mer info än som står i protokollet.
När vi köpte senast var det en gård med tre boningshus mer än 200 år hamla, så det var klart att det fanns massor med saker i protokollet. Vi ville bara veta vilka vi ”måste” fixa och i vilken härad kostnaden skulle hamna. Han ville först inte svara, men när jag frågade vilka saker på listan kostar mer än 50K styck att fixa och vilka av dem kan vi låta vara de närmaste tio åren gick det lättare och han pekade enkelt ut dem.
När vi köpte senast var det en gård med tre boningshus mer än 200 år hamla, så det var klart att det fanns massor med saker i protokollet. Vi ville bara veta vilka vi ”måste” fixa och i vilken härad kostnaden skulle hamna. Han ville först inte svara, men när jag frågade vilka saker på listan kostar mer än 50K styck att fixa och vilka av dem kan vi låta vara de närmaste tio åren gick det lättare och han pekade enkelt ut dem.
Jag skulle inte nöja mig med det svaret. Be att få dit en expert på området och sedan en indikering på vad det kostar. Sedan om man har fukt på ett ställer är det väl inte heller omöjligt att det finns på andra ställen. Har man kollat efter hussvamp? Att reparera är dyrt och jobbigt så få en offert på vad det kommer kosta innan ni förhandlar och om ni är osäkra.. leta vidare efter ert nya hus.
Om man vill kunna släppa tanken på grunden så är det bara att riva ur allt och gjuta platta i hela huset. Det är såklart ett stort ingrepp, och dyrt, men förmodligen det enda rätta.
Var i landet är det? Är grunden krypbar?
Var i landet är det? Är grunden krypbar?
Men är det ett måste att gjuta hela grunden? Vad jag förstått är det särskilt två rum som ligger vid ena gaveln som är extra utsatta.F Fokj skrev:Kan inte sånt här men har svårt att tro att grunden är krypbar eftersom det är putsat runtomkring. Right?Huset är i de sydligare delarna av Skåne.
Ok, så då har dom tagit hål i golvet för att kunna få reda på fukten i bjälklaget?F Fokj skrev:Kan inte sånt här men har svårt att tro att grunden är krypbar eftersom det är putsat runtomkring. Right?
Hej
Har gjort liknande jobb på mina föräldrars gamla torp så räkna med att lossa upp allt golv och gräva ur då man gärna lade organisk material som isolering. Då brukar man också kunna se status på bärande delen mot grund som en duktig snickare kan ersätta. Sedan jämnar man av med grus/lecakulor o isolerar mot mark med kapillärbrytande material sedan på med ångtät folie plus att man bör använda en frånluftsfläkt som duger ut luften under den närmaste tiden då huset har värme kan sedan gå på lägre varv för underhåll plus ev. Radon. Givetvis måste man täta grunden så att ingen luft kommer in okontrollerat. Jag skulle köra igen om jag fick chansen.
Har gjort liknande jobb på mina föräldrars gamla torp så räkna med att lossa upp allt golv och gräva ur då man gärna lade organisk material som isolering. Då brukar man också kunna se status på bärande delen mot grund som en duktig snickare kan ersätta. Sedan jämnar man av med grus/lecakulor o isolerar mot mark med kapillärbrytande material sedan på med ångtät folie plus att man bör använda en frånluftsfläkt som duger ut luften under den närmaste tiden då huset har värme kan sedan gå på lägre varv för underhåll plus ev. Radon. Givetvis måste man täta grunden så att ingen luft kommer in okontrollerat. Jag skulle köra igen om jag fick chansen.
