Friskrivningsklausulen

[shieldfire]

I vårt kontrakt hävdar säljaren friskrivningsklausulen som säger att "Köparen godtar fastighetens skick". Det har gjorts en besiktning nyligen som uppdagade några punkter som behöver åtgärdas och dessa har vi fått upplästa och bekräftade för oss. Arten av dessa är ok för oss och huset är så gammalt (200+ år) att man kan förutsättta att det finns renoveringsbehov i vilket fall som helst. Vi kan godkänna kontraktet så långt.

"Grejen" är att besiktningen är gjord för en annan tilltänkt köpares räkning under året, och vi har inte sett originalhandlingen. De backade ur pga kostnader för omläggning av tak bl a. Vi har i praktiken inte kunnat göra en egen besiktning pga den korta tiden mellan budsacceptans och kontraktskrivande. Mäklaren var med vid besiktningen och står som garant för att det som är beskrivet för oss som problempunkter är det som framkom vid besiktningen. Vi krävde att få stryka meningen "Köparen har beretts möjlighet att före köpet besiktiga huset." men i övrigt låta klausulen stå oförändrad. Tanken var att om något problem som uppstår som säljaren inte kände till och vi i praktiken inte kunnat utröna hamnar i någon annans knä .... Inte för att chansen är större än mininmal men ändå - det är mest en markering från vår sida.

Förmodligen har vi varit dumma som godkänt kontraktet på dessa vilkor, eller?

 

[Thomas59]

Tanken var att om något problem som uppstår som säljaren inte kände till och vi i praktiken inte kunnat utröna hamnar i någon annans knä .... Inte för att chansen är större än mininmal men ändå - det är mest en markering från vår sida.

Förmodligen har vi varit dumma som godkänt kontraktet på dessa vilkor, eller?

Ja, det kanske inte var så genomtänkt men det behöver inte vara en katastrof.

Att köpa ett hus med friskrivningsklausul utan att besiktiga är kanske inte så vanligt men nu verkar ni redan ha skrivit på avtalet så det är inte mycket ni kan göra.

Friskrivningsklausuler kan gälla specifika saker (dränering tex) eller vara generella. Uttrycket "i befintligt skick" har inte bedömts frita säljaren från ansvar så "Köparen godtar fastighetens skick" kanske kan vara en för svävande skrivning och kan ev vara en öppning för er om ni råkar på överraskningar.

Att ni strök skrivningen att köparen beretts tillfälle att besiktiga huset kan också göra skillnad för er då en sådan skrivning normalt bör åtfölja en friskrivningsklausul.

Ni skriver "Mäklaren var med vid besiktningen och står som garant för att det som är beskrivet för oss som problempunkter är det som framkom vid besiktningen.. Vad menar ni med att mäklaren står som GARANT och vad skulle det innebära rent praktiskt. Menar ni att det mäklaren intygar är att de fel som finns beskrivna i besiktningsprotokollet är de som ni fått upplästa för er eller menar ni att mäklaren garanterar att det inte finns andra fel än de som finns beskrivna i protokollet (låter osannorlikt!).

Ska en friskrivning vara bombsäker ska den också ta sikte på att skära av påföljderna helt och innehålla en generell ansvarsbegränsning. En klausul, som säger att ”köparen avstår från att göra några som helst påföljder gällande för fel i fastigheten”, innebär att säljaren i princip är fri från ansvar för alla dolda fel så man skulle kunna hävda att friskrivningen i detta fall har ringa värde men som alltid i sådana här fall går inte juridik och praktik riktigt hand i hand. Man kan ha rätt men får ändå inte rätt.

Värt att veta är att en friskrivningsklausul INTE säkert fritar säljaren från fel som säljaren känt till vid försäljningen men inte upplyst om. Dvs ytterligare en öppning.

Då den befintliga besiktningen är gjord på uppdrag av någon annan kan ni inte utkräva ansvar av besiktningsmannen om han missat något och det verkar osannorlikt att vinna en process mot mäklaren om det mäklaren säger är felaktigt eller om ytterligare fel yppar sig.

Mäklarens uttalande var väl troligen muntligt så det blir i vilket fall omöjligt att bevisa utfästelsen även om den skulle ha något värde

Ni hade iofs kunnat kräva en "besiktningsklausul" och därmed fått möjligheten att besiktiga efter kontraktsskrivning med möjlighet att häva köpet om besiktningen visade på något som ni inte väntat er men den båten har lämnat hamnen.

Det faktum att huset är besiktigat (för någon annans räkning) fritar er inte från egen besiktning vilket i detta fall medför att ni inte kan anses ha uppfyllt er undersökningsplikt enligt Jordabalken. Besiktning är ju trots allt frivillig.

Med lite tur är de problem ni fått kännedom, genom den tidigare besiktningen, ungefär så omfattande som ni tror (kostnads och arbetsmässigt) och att fastigheten i övrigt är i det skick man kan förvänta sig mht ålder, dvs vad som helst kan vara fel! Huset är ju trots allt 200+ år och ni skriver inget om renoveringar och underhåll.

Även utan friskrivningsklausul kan just åldersfaktorn göra att fel ej betraktas som dolda då man kan förvänta sig vissa fel på en gammal fasighet.

Fick ni sedan en rejäl prisreduktion mht friskrivningsklausulen så minskar också sannorlikheten för att fel ska anses som dolda vilket också minskar risken med friskrivningsklausul.

Friskrivningsklausulen i sig KAN således vara ok men det kan ju finnas massor av andra fel som inte är dolda.

Har ni själva gått igenom huset och gjort en budget på vad renoveringar och annat kan kosta?

Tycker väl att mäklaren, som ska arbeta i bådas intresse, agerat dåligt som inte föreslog besiktningsklausul då dessa är mer eller mindre standart vid snabba försäljningar där köparen inte hinner besiktiga.

 

[shieldfire]

Tack för snabbt svar.

Jo, vi gick igenom huset innan och kom väl fram till samma sak som besiktningen (förutom takomläggnignen då). Vi räknar helt kallt med att ett så gammalt hus innehåller renoveringspunkter och så länge taket och grunden är OK kan vi leva me't. Vi fick det dessutom för en bra bit under begärt utgångsbud så även med takomläggning ligger vi förmodligen under det ursprungliga priset.

Mäklarens "garanti" gällde att det som framkom vid besiktningen är det som har förmedlats oss och att man inte undanhållit något från den besiktningen. Vår markeing hade hoppats kunna sätta viss tyngd till denna besiktning och tilltänkta köpare som ev ej förmedlat allt som framkommit. Men det verkar ju vara en fåfäng förhoppning (men det kunde man kanske ana redan innan.).

 

[Thomas59]

Mäklarens garanti är nog inget värd men ni verkar ha koll så det är nog ok.

Skulle något dyka upp har ni, med tanke på de förhållanden du beskrivt, kanske en liten möjlighet att utkräva ansvar av säljaren, i alla fall i teorin.