Med en sån klausul kan givetvis köparen hoppa av med hänvisning till precis vad som helst, t.ex att tapeterna är fula.
Om du inte på några villkor vill gå igenom försäljningsprocessen igen är det väl istället en friskrivningsklausul du vill ha istället. Men då har du kommit med ny information som antagligen hade påverkat budgivningen, och riskerar att köparen hoppar av.
Som skrivits tidigare innebär alla sorters villkorade öppet köp-klausuler en betydande risk för tvistemål om villkoren är uppfyllda eller inte.
Om du inte på några villkor vill gå igenom försäljningsprocessen igen är det väl istället en friskrivningsklausul du vill ha istället. Men då har du kommit med ny information som antagligen hade påverkat budgivningen, och riskerar att köparen hoppar av.
Som skrivits tidigare innebär alla sorters villkorade öppet köp-klausuler en betydande risk för tvistemål om villkoren är uppfyllda eller inte.
Det är inte en obefogad oro. Men det finns ingen vettig lösning på det problemet. Tom. formuleringen att köparen efter att ha besiktigat har rätt att hoppa av, innehåller ett villkor som kan ge en tolkningstvist. Antag att köparen väljer att ångra sig, han tar dit sin kompis som är snickare som tittar.h-man skrev:
Har han då utfört en besiktning, eller kan du som säljare neka hävning av köpet med motiveringen att köparen inte hävt EFTER en utförd besiktning?
Men om vi tar det där med takpannorna, en köpare kan helt ärligt hävda att han inte begrep vad det betyder att taket är från 1971. Han kanske ser framför sig att han själv kan plocka 4 pannor i famnen, klättra upp på taket och byta panna efter panna i lagom takt.
När bes. mannen berättat om underlagspapp, läkt, plåtdetaljer, så kanske köparen inser att det där var mycket värre.
Lite av finessen med en besiktning är ju just att även en helt okunnig köpare skall kunna få klart för sig vad husets skick är.
Vi har fått en alternativ formulering:
§ 14 Fastighetens skick Fastigheten överlåtes i det skick den är på köpekontraktsdagen om annat inte överenskommits.
Köpare och säljare är informerade om sin undersöknings- respektive upplysningsplikt. Säljaren har för köparen lämnat följande uppgifter om fel eller brister i fastigheten. Se bilagd frågelista.
Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten. Denna besiktning skall göras senat 10 arbetsdager efter detta avtals undertecknande. Om det vid sådan besiktning framkommer fel vars sammanlagda åtgärdandekostnad uppgår till minst 100.000 kr äger köparen rätt att begära köpets återgång.
Besiktningen skall utföras av SBR godkänd besiktningsman. Parterna förbinder sig att acceptera besiktningsmannens åsikt om vad som utgör fel.
Kostnaden för åtgärdande av fel skall, för det fall besiktningsmannen inte åtar sig attuttala sig härom, bestämmas med ledning av offert som skall inhämtas från etablerat fackföretag. Parterna förbinder sig att acceptera detta företags åsikt om kostnaderna för åtgärdande av fel.
Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast 5 arbetsdagar efter utförd besiktning, varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Handläggande mäklare skall tillställas kopia av brevet med begäran av återgång.
För det fall besiktningsmannen förordar en fortsatt teknisk utredning eller gör påpekanden i den s k riskanalysen, äger köparen rätt att låta utföra en fortsatt utredning. Tidpunkten för begäran om köpets återgång skall i sådant fall framflyttas ytterligare fem arbetsdagar. Krävs ingrepp i fastigheten, krävs säljarens godkännande för att ingrepp skall få ske. Vill säljaren inte godkänna ingreppet, har köparen alltid rätt att begära köpets återgång. För det fall ingrepp sker och köparen kräver köpets återgång, skall han ersätta säljaren för eventuell kostnad för återställande av ingreppet.
Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s k dolda fel enligt jordabalkens regler.
Jag gillar inte den här formuleringen i fjärde stycket "Parterna förbinder sig att acceptera besiktningsmannens åsikt om vad som utgör fel."
Är det här standard? Finns det nåt alternativt sätt att formulera definitionen av "fel"?
§ 14 Fastighetens skick Fastigheten överlåtes i det skick den är på köpekontraktsdagen om annat inte överenskommits.
Köpare och säljare är informerade om sin undersöknings- respektive upplysningsplikt. Säljaren har för köparen lämnat följande uppgifter om fel eller brister i fastigheten. Se bilagd frågelista.
Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten. Denna besiktning skall göras senat 10 arbetsdager efter detta avtals undertecknande. Om det vid sådan besiktning framkommer fel vars sammanlagda åtgärdandekostnad uppgår till minst 100.000 kr äger köparen rätt att begära köpets återgång.
Besiktningen skall utföras av SBR godkänd besiktningsman. Parterna förbinder sig att acceptera besiktningsmannens åsikt om vad som utgör fel.
Kostnaden för åtgärdande av fel skall, för det fall besiktningsmannen inte åtar sig attuttala sig härom, bestämmas med ledning av offert som skall inhämtas från etablerat fackföretag. Parterna förbinder sig att acceptera detta företags åsikt om kostnaderna för åtgärdande av fel.
Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast 5 arbetsdagar efter utförd besiktning, varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Handläggande mäklare skall tillställas kopia av brevet med begäran av återgång.
För det fall besiktningsmannen förordar en fortsatt teknisk utredning eller gör påpekanden i den s k riskanalysen, äger köparen rätt att låta utföra en fortsatt utredning. Tidpunkten för begäran om köpets återgång skall i sådant fall framflyttas ytterligare fem arbetsdagar. Krävs ingrepp i fastigheten, krävs säljarens godkännande för att ingrepp skall få ske. Vill säljaren inte godkänna ingreppet, har köparen alltid rätt att begära köpets återgång. För det fall ingrepp sker och köparen kräver köpets återgång, skall han ersätta säljaren för eventuell kostnad för återställande av ingreppet.
Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s k dolda fel enligt jordabalkens regler.
Jag gillar inte den här formuleringen i fjärde stycket "Parterna förbinder sig att acceptera besiktningsmannens åsikt om vad som utgör fel."
Är det här standard? Finns det nåt alternativt sätt att formulera definitionen av "fel"?
Kör med en vanlig (numera) öppen klausul. Här har du för det första ingen garanti för att inte bes. mannen tar upp fel som redan var kända, det måste han göra för att inte själv riskera att få ersätta för de felen. Det finns inte reglerat VEM som tar in offerter för underlag till om hävning är OK.
Och det finns säkert fler fallgropar som jag inte kommer på nu.
Att säga att bes. mannen definierar om ett fel är ett fel eller ej, är troligen den absolut bästa vägen. Det finns en utsedd domare som båda parter förbinder sig att lyda.
Formuleringen ger totalt en orimligt lång "öppet tid". Köparen kan först vänta i 10 dagar (antar att det avses 10 arbetsdagar? Ytterligare en oklarhet.) Sedan 5 dagar för att fundera över protokollet, ytterligare 5 dagar för fördjupad undersökning,
Jag är övertygad om att man kan hitta minst 10 punkter i avtalet att starta en tvist runt. Och det är precis det man vill undvika.
Med den här formuleringen så går du i ovisshet i 3 - 4 veckor. En vanlig öppen klausul brukar stänga efter 2 veckor.
Om köparen ångar sig så kommer han inte att ha problem med att hitta en bes. man som garanterar att han kan hitta fel för över 100000.
Och det finns säkert fler fallgropar som jag inte kommer på nu.
Att säga att bes. mannen definierar om ett fel är ett fel eller ej, är troligen den absolut bästa vägen. Det finns en utsedd domare som båda parter förbinder sig att lyda.
Formuleringen ger totalt en orimligt lång "öppet tid". Köparen kan först vänta i 10 dagar (antar att det avses 10 arbetsdagar? Ytterligare en oklarhet.) Sedan 5 dagar för att fundera över protokollet, ytterligare 5 dagar för fördjupad undersökning,
Jag är övertygad om att man kan hitta minst 10 punkter i avtalet att starta en tvist runt. Och det är precis det man vill undvika.
Med den här formuleringen så går du i ovisshet i 3 - 4 veckor. En vanlig öppen klausul brukar stänga efter 2 veckor.
Om köparen ångar sig så kommer han inte att ha problem med att hitta en bes. man som garanterar att han kan hitta fel för över 100000.
Det kommer du inte ifrån med den klausulen. Om jag vore din köpare så hade jag lätt kunnat få igenom en juridiskt giltig hävning på nästintill alla hus med en sådan här klausul. Bara det sätts risk på ett badrum pga gammal ålder så är det enkelt att få offert över villkorssumma. Lösa takpannor likadant då jag inte godtar lagning utan vill känna mig trygg i mitt hus och därför tar in offert på nytt tak. Är det svart mögelpåväxt uppe på vinden (otroligt vanligt) så spelar det ingen roll att risken är obefintlig så tar jag som köpare in offert på sanering och tilläggsventilation plus ombyggnad etc. Det går alltid att hitta fel som man sedan kan få en relativt dyr lösning på och i slutändan blir det bara diskussion om åtgärdsförslag.h-man skrev:
Att besiktningsmannen inte skall anmärka på saker är föga sannolikt då han själv har ansvar enligt ktjl för sin undersökning. Har även sätt lösningar där besiktningsmannen skall utse entreprenör som ger åtgärdsförslag alternativt att parterna skall ta fram varsitt förslag och medelpris ska gälla för villkorad hävning. Ingen sådan lösning är särskilt funktionell utan risken är överhängande för process.
En villkorad klausul är synnerligen hopplös och gagnar ingen part förutom ev jurister när köpare och säljare inte kan komma överrens.
Vill du vara säker på att inte köpare ska kunna försöka häva eller pruta pga vad som helst så är det i praktiken bara att inte låta köpare få någon besiktningsklausul alls som fungerar. Antingen får de besiktiga före kontrakt eller inte alls, som de flesta förstår så fungerar inte sådana krav i de flesta affärer. Den lösning man då får acceptera är just en öppen besiktningsklausul och leva med risken för prut eller hävning.