Försäljning - Friskrivning eller ej?
Hej,
Här kommer ytterligare en fråga om friskrivningsklausuler.
Jag har läst på rätt mycket, och tror mig veta villkoren för att en sådan skall vara gällande eller ej, och frågan rör mest "lämpligheten" att ha med en sådan.
Jag håller just nu på att sälja mitt hus som är ett fritidshus på dryga 60kvm, byggt -64
Köparen utger sig för, och verkar vara en kvalificerad fackman (målare) och denne gjort en egen besiktning på huset och upptäckt alla brister jag känner till, samt några till. Detta har lett till att vår muntliga överenskomna köpeskilling är lägre än vad som var utgångspunkten.
Han har själv föreslagit en friskrivningsklausul som en väg för honom att förhandla ner priset, och det är inkl. en sådan vi är överens om köpeskillingen.
Det finns dock ett par områden där han känner sig osäker. Bland annat skicket på ryggåstaket, då han bedömer att ventilationen är bristfällig. Oro finns oxå för en del av krypgrunden som är "sluten" och ej är tillgänglig att krypa in i.
Idag blev jag kontaktad igen, med ett erbjudande att han ökar sitt bud om vi slopar friskrivningsklausulen. Han erbjuder 20'000 "extra" om vi tar bort den.
De två alternativ jag ser är följande:
1. Jag säljer utan friskrivningsklausul, men skriver in i kontraktet att köparen påpekat att han misstänker brister i namngivna delar av huset, och att köpeskillingen reglerats med hänsyn till dessa.
2. Jag säljer med friskrivningsklausul, och förlorar 20'000 (ca: 1,5% av köpeskillingen)
Alternativ 1...
Eventuella fel i de två riskområden som nämnts borde aldrig kunna kvalificera in som ett dolt fel, eftersom misstanke om brist redan uttryckts av köparen, och då priset är reglerat som följd av detta. Utanför dessa områden kan jag inte föreställa mig några ställen där man skulle kunna hävda dolt fel, eftersom undersökningsmöjligheterna här är goda. Jag är dessutom lekman som säljer till fackman vilket skulle värderas i en eventuell tvist.
Alternativ 2...
Enl. min analys är jag helt friad från ekonomiska anspråk, förutsatt att avtalet formulerats rätt, samt att jag har ett fritt samvete i form av att ha informerat om alla brister jag känner till.
Många skulle säkert tycka att saken är "klar som korvspa" eftersom det rör sig om så lite pengar i skillnad, men jag är osäker på vilket extra skydd jag verkligen får för mina 20'000kr. Den säkerhet jag möjligen skulle få är skydd mot om det finns några konstruktionstekniska fel, eller om några tätskikt i badrummet skulle ha brister. (Detta renoverades med kakel/klinkers 2003, precis före jag köpte huset) Det finns inte några ritningar på huset.
Som läget är nu erbjuder köparen båda de möjliga alternativen, och det är upp till mig att välja.
Vad säger ni om detta?
Här kommer ytterligare en fråga om friskrivningsklausuler.
Jag har läst på rätt mycket, och tror mig veta villkoren för att en sådan skall vara gällande eller ej, och frågan rör mest "lämpligheten" att ha med en sådan.
Jag håller just nu på att sälja mitt hus som är ett fritidshus på dryga 60kvm, byggt -64
Köparen utger sig för, och verkar vara en kvalificerad fackman (målare) och denne gjort en egen besiktning på huset och upptäckt alla brister jag känner till, samt några till. Detta har lett till att vår muntliga överenskomna köpeskilling är lägre än vad som var utgångspunkten.
Han har själv föreslagit en friskrivningsklausul som en väg för honom att förhandla ner priset, och det är inkl. en sådan vi är överens om köpeskillingen.
Det finns dock ett par områden där han känner sig osäker. Bland annat skicket på ryggåstaket, då han bedömer att ventilationen är bristfällig. Oro finns oxå för en del av krypgrunden som är "sluten" och ej är tillgänglig att krypa in i.
Idag blev jag kontaktad igen, med ett erbjudande att han ökar sitt bud om vi slopar friskrivningsklausulen. Han erbjuder 20'000 "extra" om vi tar bort den.
De två alternativ jag ser är följande:
1. Jag säljer utan friskrivningsklausul, men skriver in i kontraktet att köparen påpekat att han misstänker brister i namngivna delar av huset, och att köpeskillingen reglerats med hänsyn till dessa.
2. Jag säljer med friskrivningsklausul, och förlorar 20'000 (ca: 1,5% av köpeskillingen)
Alternativ 1...
Eventuella fel i de två riskområden som nämnts borde aldrig kunna kvalificera in som ett dolt fel, eftersom misstanke om brist redan uttryckts av köparen, och då priset är reglerat som följd av detta. Utanför dessa områden kan jag inte föreställa mig några ställen där man skulle kunna hävda dolt fel, eftersom undersökningsmöjligheterna här är goda. Jag är dessutom lekman som säljer till fackman vilket skulle värderas i en eventuell tvist.
Alternativ 2...
Enl. min analys är jag helt friad från ekonomiska anspråk, förutsatt att avtalet formulerats rätt, samt att jag har ett fritt samvete i form av att ha informerat om alla brister jag känner till.
Många skulle säkert tycka att saken är "klar som korvspa" eftersom det rör sig om så lite pengar i skillnad, men jag är osäker på vilket extra skydd jag verkligen får för mina 20'000kr. Den säkerhet jag möjligen skulle få är skydd mot om det finns några konstruktionstekniska fel, eller om några tätskikt i badrummet skulle ha brister. (Detta renoverades med kakel/klinkers 2003, precis före jag köpte huset) Det finns inte några ritningar på huset.
Som läget är nu erbjuder köparen båda de möjliga alternativen, och det är upp till mig att välja.
Vad säger ni om detta?
Tja, en sommarstuga från -64. Vad skulle han kunna hitta där som skulle kvalificera sig som dolt fel? Menar köparen att han så småningom ska öppna upp mot ryggåstaket eller krypgrunden, hitta skador där och sen försöka få dig att betala renoveringen? Det finns ju inte en chans, särskilt inte när han redan har uttryckt farhågor för att det är dåligt.
Tack för responsen.
Köparen har meddelat att han nog kommer öppna upp krypgrunden, samt undersöka skicket på taket ordentligt snart efter tillträde. Han har dock inte antytt att han kommer kräva mig på några pengar för eventuella fel.
Jag tror att han tog upp friskrivningen som ett rent förhandlingsargument från början.
Varför han nu kommit med det andra erbjudandet förstår jag inte riktigt om jag skall vara ärlig. Enda förklaringen borde juh vara att han bedömer att det är värt de 20'000 extra för tryggheten att vara utan klausulen. Men det är märkligt att han är öppen för båda alternativen.
Som jag sagt tidigare är badrumet det i huset som återstår, som har några dolda utrymmen att tala om. Låt säga att man upptäcker att något är fel med det. Kan jag "åka på" något då? Badrummet är nygjort av tidigare ägaren, och jag har ingen aning om kvaliteten på jobbet, mer än att det ser mycket bra ut.
Köparen har meddelat att han nog kommer öppna upp krypgrunden, samt undersöka skicket på taket ordentligt snart efter tillträde. Han har dock inte antytt att han kommer kräva mig på några pengar för eventuella fel.
Jag tror att han tog upp friskrivningen som ett rent förhandlingsargument från början.
Varför han nu kommit med det andra erbjudandet förstår jag inte riktigt om jag skall vara ärlig. Enda förklaringen borde juh vara att han bedömer att det är värt de 20'000 extra för tryggheten att vara utan klausulen. Men det är märkligt att han är öppen för båda alternativen.
Som jag sagt tidigare är badrumet det i huset som återstår, som har några dolda utrymmen att tala om. Låt säga att man upptäcker att något är fel med det. Kan jag "åka på" något då? Badrummet är nygjort av tidigare ägaren, och jag har ingen aning om kvaliteten på jobbet, mer än att det ser mycket bra ut.
Om badrummet är relativt nytt och det visar sig vara felgjort på något sätt så är det troligen den största risken för dig.
I princip så tycker jag att ditt alternativ 1, låter som det bästa.
Man skall kanske tänka på friskrivning inte bara i termer om vad ett ev. fel som upptäcks kan kosta. En friskrivnings klausul minskar även risken att drabbas av felaktiga krav för dolda fel. Det kan kosta en hel del tid, pengar och oro att få ett krav från en köpare för ett dotl fel, även om man är helt övertygad om att köparen har fel och inte kommer att ha en chans att vinna en ev. stämmning.
Om en friskrivningsklausul minskar risken att drabbas av ett sådant krav så kanske det ändå är värt en del pengar för säljaren.
I princip så tycker jag att ditt alternativ 1, låter som det bästa.
Man skall kanske tänka på friskrivning inte bara i termer om vad ett ev. fel som upptäcks kan kosta. En friskrivnings klausul minskar även risken att drabbas av felaktiga krav för dolda fel. Det kan kosta en hel del tid, pengar och oro att få ett krav från en köpare för ett dotl fel, även om man är helt övertygad om att köparen har fel och inte kommer att ha en chans att vinna en ev. stämmning.
Om en friskrivningsklausul minskar risken att drabbas av ett sådant krav så kanske det ändå är värt en del pengar för säljaren.
Som jag fattat det så har tidigare ägare gjort om badrummet själva.
Det är alltså gjort av en amatör, möjligen med expertkonsultation, men vad vet jag.
Min tanke just nu är att ha en bilaga till avtalet, liknande den frågelista som ibland finns, där följande tas upp.
Tak - Köparen har upptäckt kondens, samt anser ventilationen som bristfällig. Denne misstänker därför risk för brister i takets beskaffenhet.
Grund - Köparen misstänker risk för brist i del av sluten del av krypgrund.
Badrum - Säljarens bild av badrummet är att det är i gott skick, men informerar om att det enl. utsago byggts av tidigare ägare. Eej en fackman.
Med en sådan skrivelse, borde jag rimligen styrkt vår diskussion gällande berörda riskområden i en sådan utsträckning, att ett krav om ekonomisk ersättning för ett dolt fel aldrig borde kunna beviljas, trots avtal utan friskrivningsklausul?
Det är alltså gjort av en amatör, möjligen med expertkonsultation, men vad vet jag.
Min tanke just nu är att ha en bilaga till avtalet, liknande den frågelista som ibland finns, där följande tas upp.
Tak - Köparen har upptäckt kondens, samt anser ventilationen som bristfällig. Denne misstänker därför risk för brister i takets beskaffenhet.
Grund - Köparen misstänker risk för brist i del av sluten del av krypgrund.
Badrum - Säljarens bild av badrummet är att det är i gott skick, men informerar om att det enl. utsago byggts av tidigare ägare. Eej en fackman.
Med en sådan skrivelse, borde jag rimligen styrkt vår diskussion gällande berörda riskområden i en sådan utsträckning, att ett krav om ekonomisk ersättning för ett dolt fel aldrig borde kunna beviljas, trots avtal utan friskrivningsklausul?
Hej!
Jag skulle aldrig sälja ett hus utan friskrivningsklausul. Tänk att vara ekonomiskt ansvarig i tio år efter överlåtandet. Kan man sova gott då? Med tanke på badrummet som är gjort av en amatör.
Jag skulle skriva en friskrivningsklausul som följer:
"Efter köpet får köparen inte göra några som helst anspråk gällande grund av fel i fastigheten. Säjaren har upplyst köparen om fel som är dolda som han känner till."
MVH
CS1
Jag skulle aldrig sälja ett hus utan friskrivningsklausul. Tänk att vara ekonomiskt ansvarig i tio år efter överlåtandet. Kan man sova gott då? Med tanke på badrummet som är gjort av en amatör.
Jag skulle skriva en friskrivningsklausul som följer:
"Efter köpet får köparen inte göra några som helst anspråk gällande grund av fel i fastigheten. Säjaren har upplyst köparen om fel som är dolda som han känner till."
MVH
CS1
Nytt sedan senast, är att köparen av någon anledning tagit tillbaka sitt alternativ om 20'000 extra betalt och köp utan friskrivningsklausul. Frågan är därför per automatik besvarad, och det blir en affär med klausulen.
Jag skickade en text till min mäklare som är direkt kopia från en prejudicerande dom i HD, gällande friskrivningsklausuler. Av någon anledning har de gjort mindre förändringar på den, och kom tillbaka med ett utkast på avtal där det står som följer..
"Köparen har ingående undersökt fastigheten och godkänner dess skick. Med bindande
verkan avstår köparen från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i
fastigheten.
Köparen är fullt införstådd med att ovanstående villkor är en friskrivning av säljarens
ansvar som avses i Jordabalken 4 kap 19 § avseende s.k. ''dolda fel''. Köparen får efter
köpet inte göra gällande några påföljder gentemot säljaren på grund av fel i fastigheten,
dess byggnader och byggnadstillbehör."
Vad tror ni?
Finns det någon anledning att begära en justering på detta?
Jag skickade en text till min mäklare som är direkt kopia från en prejudicerande dom i HD, gällande friskrivningsklausuler. Av någon anledning har de gjort mindre förändringar på den, och kom tillbaka med ett utkast på avtal där det står som följer..
"Köparen har ingående undersökt fastigheten och godkänner dess skick. Med bindande
verkan avstår köparen från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i
fastigheten.
Köparen är fullt införstådd med att ovanstående villkor är en friskrivning av säljarens
ansvar som avses i Jordabalken 4 kap 19 § avseende s.k. ''dolda fel''. Köparen får efter
köpet inte göra gällande några påföljder gentemot säljaren på grund av fel i fastigheten,
dess byggnader och byggnadstillbehör."
Vad tror ni?
Finns det någon anledning att begära en justering på detta?
Hur skiljer den sig mot det ursprungliga?
Jag vet att det funnits en del juridiska bryderier om huruvida en generell friskrivningaklausul är giltig.
Det KAN tänkas att man måste väga orden på guldvåg för att inte skriva ihop ngt. som är ogiltigt.
Jag vet att det funnits en del juridiska bryderier om huruvida en generell friskrivningaklausul är giltig.
Det KAN tänkas att man måste väga orden på guldvåg för att inte skriva ihop ngt. som är ogiltigt.
Min ursprungliga formulering var enl. nedan, och jag inser att det faktiskt är exakt samma formulering i mäklarens text, dock kompletterad av ytterligare text...
köparen inte får göra gällande några påföljder gentemot säljaren pga. fel i fastigheten, dess byggnader och byggnadstillbehör.
källa: http://www.lawline.se/besvaradfraga.php?id=1629
Det borde nog vara rätt så bra ändå...
köparen inte får göra gällande några påföljder gentemot säljaren pga. fel i fastigheten, dess byggnader och byggnadstillbehör.
källa: http://www.lawline.se/besvaradfraga.php?id=1629
Det borde nog vara rätt så bra ändå...
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 313 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 313 inlägg
..och köparen bör få sig ett gott skratt på köpetCS1 skrev:
Det finns väl en LITEN motsägelse i att upplysa om dolda fel som man känner till. I och med att man känner till felen är dom ju inte dolda eller hur? Eller ska vi anta att säljaren har någon hitintills okänd övernaturlig förmåga?
Tar man bort "dolda" låter det lite mer rimligt men en sådan skrivning bör nog åtföljas av en uppräkning av de fel man känner till annars fyller skrivningen ingen funktion.
Här kommer den klassiska "frågelistan" in i bilden, och en sådan kommer vara bilaga till kontraktet även i detta fall.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 313 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 313 inlägg
Hmm, frågelistan kan vara lite juridiskt lurig och säljarens uppgifter, i frågelistan, har inte tillmätts något större bevisvärde. Man har vid prövning helt enkelt uitgått från att säljaren är ganska korkad och att säljaren därmed inte riktigt förstått vad frågorna innebär.David_Berglund skrev:
Utgå således inte från att frågelistan löser problemet med att avgränsa kända fel.
Hur ser intresset för huset ut? Amatörpsykologi har jag i andra fall inte mycket till övers för, men rent spontant känns din spekulant som ett eventuellt framtida problem, den typen som ex. gärna kan hitta en vattenskada i badrummet om han får chansen... Samtidigt, som andra i tråden är inne på, vi pratar om ett hus byggt 64 och i slutändan skall det mycket till för att du inte skulle få rätt vid eventuell tvist, men så var det detaljen med sömnlösa nätter...
Sammanfattningsvis, finns det fler intressenter skulle jag välja någon annan och hellre gå ner lite i pris.
Sammanfattningsvis, finns det fler intressenter skulle jag välja någon annan och hellre gå ner lite i pris.