Förhandsbesked, argument för

[noone70]

Vi håller på att söka förhandsbesked(med hjälp av en större hustillverkare) för två tomter på vår mark och vi har redan fått indikationer i ett brev på att handläggaren kommer rekommendera nämden att neka oss det. Men vi kommer ändå att gå vidare eftersom de flesta som sökt förhandsbesked(i princip alla har i ett första skede avslagits av kommunen) har fått det efter att det överklagats till högre instanser. Men vi kommer ändå att skicka in en skrivelse för att argumentera för vår sak

Längre ner finns ett lite utdrag från brevet vi fått.

Det jag tycker är lite konstigt och motsägelsefullt så jag skulle behöva lite feedback på argumenten mot:
1. Detaljplanskravet, handläggaren hävdar att det har akutaliserats men kommunen har definiterat övrig grönstruktur vilket innebär att det inte finns några som helst planer på någon DP.
2. Övrigt grönområde låter kanske bra, men där vi har tänkt stycka av är det nu ett nyavverkat kalhygge.
3. Kulturminnesmärkt ja, men det har beviljats 3 förhandsbesked sedan tidigare som ligger betydligt närmare kulturminnesmärket(allt som finns var av detta är en fallfärdig lada)
4. "Prejudicerande effekt", Det skulle jag hävda redan har skett. Längs hela vägen (3-4) km som går igenom området så har det beviljat ett antal förhandsbesked de senaste åren.
5. Med hänsyn till punkt 4 så borde vi oxå få förhandsbesked.
6. (den här är bara menat mot politikerna i nämnden) Det råder bostadsbrist och akut kris i byggbranchen, varje sådan tomt skulle tex innebär att arbetstillfällen för 3-5 byggarbetare(hustillverkaren använder sig av lokala byggföretag) under 6-12 månader. Att då neka förhandsbesked till personer och företag som är villig att satsa i kommunen är direkt kontraproduktivt för kommunens utveckling.



utdrag från brevet:
"Enligt kommunens översiktsplan (2030) definieras den framtida
markanvändningen för fastigheten som övrig grönstruktur. Generellt betraktas
områden som, i översiktsplanen, definieras som övrig grönstruktur som
områden där det inte föreslås någon exploatering "
...
"Fastigheten ligger utanför kommunalt verksamhetsområde för vatten och
avlopp och omfattas inte heller av kommunens utbyggnadsplan för kommunalt
vatten och avlopp."
...
"Av 4 kap. 2 § punkten 4a plan- och bygglagen framgår bland annat att
kommunen, med en detaljplan, ska pröva ett mark- eller vattenområdes
lämplighet för bebyggelse samt reglera bebyggelsemiljöns utformning för ett
nytt byggnadsverk om byggnadsverket kräver bygglov och får betydande
inverkan på omgivningen eller om det råder stor efterfrågan på området för
bebyggande.
Förvaltningens uppfattning är att det råder stor efterfrågan på bebyggande i
området och att sökt åtgärd får betydande inverkan på
omgivningen. Förvaltningens bedömning är att föreslagen byggnation, på
fastigheten, kan få en prejudicerande effekt och successivt
över tid leda till en förändrad bebyggelsestruktur. Eftersom sannolikheten för
att ytterligare fastighetsägare önskar vidta liknande åtgärder är stor får
föreslagen åtgärd betydande inverkan på omgivningen varför detaljplanekravet,
i enlighet med 4 kap. 2 § plan- och bygglagen, aktualiseras.
Sammantaget är det förvaltningens bedömning att den sökta åtgärden
aktualiserar detaljplanekravet enligt 4 kap. 2 § plan- och bygglagen.
Möjligheten att bebygga fastigheten med föreslagen byggnation behöver
utredas i ett planarbete."

 

[LaszloToth]

Det är bara att köra en överklagan så får ni väl se. Vi har hjälpt några kunder med förhandsbesked där vi och kommunen tyckt olika. Vi har väl vunnit 80-90 % av fallen när vi har överklagata, såklart med bra motivering och bra underlag.

 

[noone70]

Det är bara att köra en överklagan så får ni väl se. Vi har hjälpt några kunder med förhandsbesked där vi och kommunen tyckt olika. Vi har väl vunnit 80-90 % av fallen när vi har överklagata, såklart med bra motivering och bra underlag.

Ok, låter bra.

Men det jag är mest förundrad över är detaljplanekravet. Om kommunen har tagit beslut i översiktsplanen att det ska vara övrig grönstruktur, då tycker jag som lekman att de inte kan använda dp-krav argumentet eftersom det tolkas som att de har utredd vad området ska användas till och har tagit ett aktivt beslut om att det inte kommer bli DP i området och att kommunalt VA inte finns med är ännu ett tecken på det?

För annars skulle ju kommunerna enkelt kunna stoppa alla förhandsbesked med att definiera ett område till övrig grönstruktur och vips så slipper de jobbiga medborgare som vill bygga hus.

 

[Noell]

Ok, låter bra.

Men det jag är mest förundrad över är detaljplanekravet. Om kommunen har tagit beslut i översiktsplanen att det ska vara övrig grönstruktur, då tycker jag som lekman att de inte kan använda dp-krav argumentet eftersom det tolkas som att de har utredd vad området ska användas till och har tagit ett aktivt beslut om att det inte kommer bli DP i området och att kommunalt VA inte finns med är ännu ett tecken på det?

För annars skulle ju kommunerna enkelt kunna stoppa alla förhandsbesked med att definiera ett område till övrig grönstruktur och vips så slipper de jobbiga medborgare som vill bygga hus.

Om jag inte missförstår vad du menar så skulle jag hävda precis tvärtom.

Om området är utpekat i översiktsplanen som något annat än bostadsbebyggelse så innebär det att den åtgärden du vill göra inte överensstämmer med översiktsplanen. Jag kan inte se hur detta i sig skulle vara ett argument mot detaljplan? Det är ju snarare så att det ställs större krav på detaljplaneprocessen om det man vill göra inte är i linje med översiktsplanen.

Det faktum att området är utpekat som grönstruktur i översiktsplanen är ju inte heller det något som i sig säger att det inte kommer detaljplaneläggas. Finns behov för det kan ju området absolut planläggas som just grönområde. (Även om det är ovanligt då det ofta finns lämpligare regleringsåtgärder).

 

[Nötegårdsgubben]

Vad som är droppen som får bägaren att rinna över kan man ju alltid fråga sig, men någonstans kommer förstås en sådan droppe, och er ansökan är kanske den.

Då är det utifrån dagens lagstiftning rimligt att kommunen vill ha en detaljplan före ytterligare exploatering sker. Att det samtidigt är orimligt att kommunen kan vägra förhandsbesked med hänvisning till en detsljplaneprocess de inte tänkt dra igång är också sant, i alla fall för oss som värnar äganderätten.

Så jag tycker att punkterna 4 och 5 är rimliga skäl, men risken är ändå att ni hamnar i ett detaljplanelimbo om kommunen säger dig förbereda detaljplan och vill invänta den.

 

[hempularen]

Som sagt resonemanget om detaljplan i skrivelsen tror jag skall tolka så att om det blir en viss mängd bebyggelse i området, så får det bara ske under "kontroll" av en detaljplan. Och därmed får man inte bygga eftersom det inte finns en detaljplan. Och det förstärks ytterligare av att det enlig översiktsplanen inte skall vara bebyggelse i området.

Det är ju tänkbart tat det skulle vara lättare att få igenom en avstyckning, och sedan följa upp med nästa efter ett par år.

 

[noone70]

Som sagt resonemanget om detaljplan i skrivelsen tror jag skall tolka så att om det blir en viss mängd bebyggelse i området, så får det bara ske under "kontroll" av en detaljplan. Och därmed får man inte bygga eftersom det inte finns en detaljplan. Och det förstärks ytterligare av att det enlig översiktsplanen inte skall vara bebyggelse i området.

Det är ju tänkbart tat det skulle vara lättare att få igenom en avstyckning, och sedan följa upp med nästa efter ett par år.

ja det är så jag har tolkat det
Men kommunen har använt typ samma argument när folk söker förhandsbesked
Vi letade under 1 års tid efter mark att stycka av och alla som vi hade kontakt med sa samma sak, kommunen nekade förhandsbesked med det argumentet.

Tom en handläggare på kommunen medgav det (på telefon och förnekade det sen på mail när denna insett att hon/han hade sagt för mycket) att gör så för hela den kommunendelen.

 

[DBSP]

Ok, låter bra.

Men det jag är mest förundrad över är detaljplanekravet. Om kommunen har tagit beslut i översiktsplanen att det ska vara övrig grönstruktur, då tycker jag som lekman att de inte kan använda dp-krav argumentet eftersom det tolkas som att de har utredd vad området ska användas till och har tagit ett aktivt beslut om att det inte kommer bli DP i området och att kommunalt VA inte finns med är ännu ett tecken på det?

För annars skulle ju kommunerna enkelt kunna stoppa alla förhandsbesked med att definiera ett område till övrig grönstruktur och vips så slipper de jobbiga medborgare som vill bygga hus.

Hej,

Jobbar med detaljplaner på kommun och i som konsult i egen verksamhet.

Jag anser att kommunen inte riktigt argumenterar för varför en byggnation inte skulle vara lämplig, utan snarare lutar sig på aktualisering av detaljplanekravet. Den grundläggande frågan gällande aktualiseringen av detaljplanekravet är hur området ser ut idag och hur pass koncentrerad efterfrågan på byggnation i området är. Det är svårt att säga något om utan att sätta sig in i området lite djupare.

Rent praktiskt är det orimligt att planlägga för två enbostadshus i ett område som i övrigt saknar detaljplan. Syftet med en detaljplan är i grunden att samordna frågor och lösa övergripande frågeställningar om markens lämplighet för en större utbyggnad/ byggnader som har en stor omgivningspåverkan (i detta begrepp räknas inte två bostadshus längs en väg). Detaljplan är troligtvis inte ett lämpligt verktyg om området består av ett mindre antal hus utspridda längs en längre landsväg då den här bebyggelsen inte behöver samordnas för att fungera.

En rimlig lösning, som andra också uppmärksammat, är att argumentera mot kommunen genom att överklaga ett eventuellt negativt förhandsbesked. Du skriver att andra i området har överklagat negativa förhandsbesked. Jag hade begärt ut handlingarna och sedan hittat stöd i deras argumentation.

En annan rimlig lösning om ni äger en större fastighet, eller kan samordna er med andra fastighetsägare i området, är att försöka få till en större utbyggnad genom en detaljplaneprocess. Detta är en process ni kan initiera genom att ansöka om planbesked. Det är dock alltid kommunen som beslutar om en detaljplan ska påbörjas eller inte.

Sannolikheten att kommunen är villiga att påbörja en detaljplaneprocess verkar dock vara ganska små med tanke på att området är utpekat som "övrig grönstruktur" i översiktsplanen. Däremot ska mark används för det ändamål som ur allmän synpunkt är mest lämplig. Är översiktsplanen gammal, och exploateringsönskan stor, kan förutsättningarna på platsen ändrats i den grad att marken inte längre används bäst för "övrig grönstruktur". Det kan därför finnas en viss chans att kommunen är villiga att ta fram en detaljplan för området, trots att den skulle strida mot översiktsplanen. Men det är svårt att sia om utan att veta förutsättningarna på platsen och i slutändan är det kommunen som har sista ordet.

/ DBSP