Felaktig objektbeskrivning tomt/byggrätt
I somras köpte vi en tomt och enligt objektbeskrivningen som mäklaren delade ut står att tomten har en viss byggrätt.
Vi skulle givetvis ha dubbelkollat denna byggrätt med kommunen men gjorde inte det eftesom mäklaren är ansedd som mycket seriös.
Nu har det visat sig att objektbeskrivningen innehöll felaktig information om byggrätten. Detta innebär att vi får bygga totalt 40kvm mindre än vad som framgick i objektbeskrivningen.
Vi har konfronterat mäklaren men denne säger att vi har missuppfattat objektbeskrivningen. Vi har ett 10-tal bekanta plus 2 arkitekter som tittat på den och samtliga tolkar objektbeskrivnignen så som vi tolkat den.
Så; är det någon som varit med om något liknande eller har någon som helst input att ge? Ska vi släppa det eller stå på oss mot mäklaren?
Vi skulle givetvis ha dubbelkollat denna byggrätt med kommunen men gjorde inte det eftesom mäklaren är ansedd som mycket seriös.
Nu har det visat sig att objektbeskrivningen innehöll felaktig information om byggrätten. Detta innebär att vi får bygga totalt 40kvm mindre än vad som framgick i objektbeskrivningen.
Vi har konfronterat mäklaren men denne säger att vi har missuppfattat objektbeskrivningen. Vi har ett 10-tal bekanta plus 2 arkitekter som tittat på den och samtliga tolkar objektbeskrivnignen så som vi tolkat den.
Så; är det någon som varit med om något liknande eller har någon som helst input att ge? Ska vi släppa det eller stå på oss mot mäklaren?
Vad är denna byggrätt värd? Är du beredd att slåss i domstolar under flera år för de pengarna, riskera att förlora och få betala rättegångskostnader för det hela?
I sådana fall bör du kontakta en advokat som är duktig på jordabalksfrågor att konsultera om det finns stöd i paragraferna för ett yrkande gentemot mäklaren.
En annan smidig väg, om denna tomt verkligen inte passar er, är att kanske mäklaren kan åta ta sig att sälja den för er räkning, men arvodeslöst upp till den summa ni betalade, och allt däröver har han en bra procent på eller liknande upplägg.
I sådana fall bör du kontakta en advokat som är duktig på jordabalksfrågor att konsultera om det finns stöd i paragraferna för ett yrkande gentemot mäklaren.
En annan smidig väg, om denna tomt verkligen inte passar er, är att kanske mäklaren kan åta ta sig att sälja den för er räkning, men arvodeslöst upp till den summa ni betalade, och allt däröver har han en bra procent på eller liknande upplägg.
Angivande av byggrätt är ingen enkel fråga. Din beskrivning kan naturligtvis inte ge oss någon större ledning. Utifrån det du skriver verkar det vara en differens som bygger på något annat än att jämföra en tänkt byggnads storlek på marken i förhållande till tomtstorleken, och då kan det verkligen skilja sig åt.Hanna25 skrev:
Att du låter många titta på en objektsbeskrivning eller någon arkitekt resulterar inte i att mäklaren med automatik har fel.
Tänk därför över en process, det är mycket som du skall bevisa; inte bara felet utan även felets påverkan.
Om vi antar att felet inte är rent faktarelaterat (dvs. en ren lögn) utan att det mer handlar om formellt korrekt men missledande information då tror jag inte att du har någon chans rent juridiskt, för då kommer saker som köparens undersökningsplikt in i bilden.
Nästa fråga är ju självklart: Hur stor effekt har det här "felet" på era byggplaner, innebär det att ni överhuvudtaget inte vill ha tomten, eller kan ni få in ett acceptabelt om än inte optimalt hus på tomten ändå. Tänk på att man i många fall kan få dispens för att bygga lite större som "smärre avvikelse". Det borde kunna finnas utrymme för en förhandling med mäklaren, om han i övrigt har gott rykte på orten (en mycket ovanlig egenskap för en mäklare) så har han troligen ett intresse att se till att ni är nöjda med affären. Jag skulle tro att ni kan förhandla om summor som motsvarar en del av mäklararvodet, alternativt som det föreslogs här ovan att han får sälja tomten åt er på fördelaktiga arvodes villkor (troligen aldrig ett noll arvode, men med kraftigt rabatt).
Nästa fråga är ju självklart: Hur stor effekt har det här "felet" på era byggplaner, innebär det att ni överhuvudtaget inte vill ha tomten, eller kan ni få in ett acceptabelt om än inte optimalt hus på tomten ändå. Tänk på att man i många fall kan få dispens för att bygga lite större som "smärre avvikelse". Det borde kunna finnas utrymme för en förhandling med mäklaren, om han i övrigt har gott rykte på orten (en mycket ovanlig egenskap för en mäklare) så har han troligen ett intresse att se till att ni är nöjda med affären. Jag skulle tro att ni kan förhandla om summor som motsvarar en del av mäklararvodet, alternativt som det föreslogs här ovan att han får sälja tomten åt er på fördelaktiga arvodes villkor (troligen aldrig ett noll arvode, men med kraftigt rabatt).
Nej, en rättslig process med domstolar är det inte värt för mig, och vi kommer inte heller vilja sälja tomten pga detta. Däremot så hade vi inte varit beredda att betala så mycket för tomten som vi gjorde om vi hade vetat den "faktiska byggrätten".
Svårt att kortfattat beskriva det hela men jag gör ett försök:
I objektbeskrivningen stod: "Huvudbyggnad får uppföras i två våningar på 1/10 av tomtmarken....(här emellan stod en del om bygghöjden och källare)......Därutöver får ytterliggare komplementsbyggnad uppföras på max 40 kvm av arealen".
Dvs, vi tolkar det som ett bostadshus om max 1/10 av tomtens yta och utöver detta ett garage på 40 kvm.
Den faktiska byggrätten enligt kommunen är att max 1/10 av tomtens yta får bebyggas, oavsett vilken typ av byggnad det är. Alltså "går vi miste" om 40 kvm garage om vi maximerar ytan på bostadshuset.
Mäklarens respons på detta är att vi borde insett att när hon skrev "areal" i i meningen om komplementsbyggnad så är det synonymt med 1/10 av tomtytan. Detta känner jag är ett svagt svar, en efterkonstruktion för att försöka släta över ett misstag eller en medveten felformulering för att få tomten att framstå i bättre dager. Jag skulle i princip nöjt mig med ett mer ödmjukt svar från mäklaren med en ursäkt och att hon var ledsen över missförståndet och att hon framöver ska använda en annan formulering så missförståndet inte upprepas hos andra köpare.
Svårt att kortfattat beskriva det hela men jag gör ett försök:
I objektbeskrivningen stod: "Huvudbyggnad får uppföras i två våningar på 1/10 av tomtmarken....(här emellan stod en del om bygghöjden och källare)......Därutöver får ytterliggare komplementsbyggnad uppföras på max 40 kvm av arealen".
Dvs, vi tolkar det som ett bostadshus om max 1/10 av tomtens yta och utöver detta ett garage på 40 kvm.
Den faktiska byggrätten enligt kommunen är att max 1/10 av tomtens yta får bebyggas, oavsett vilken typ av byggnad det är. Alltså "går vi miste" om 40 kvm garage om vi maximerar ytan på bostadshuset.
Mäklarens respons på detta är att vi borde insett att när hon skrev "areal" i i meningen om komplementsbyggnad så är det synonymt med 1/10 av tomtytan. Detta känner jag är ett svagt svar, en efterkonstruktion för att försöka släta över ett misstag eller en medveten felformulering för att få tomten att framstå i bättre dager. Jag skulle i princip nöjt mig med ett mer ödmjukt svar från mäklaren med en ursäkt och att hon var ledsen över missförståndet och att hon framöver ska använda en annan formulering så missförståndet inte upprepas hos andra köpare.
Utgår ifrån att det är ett ordagrant referat.
Det som gör det lite besvärligt är att det står två saker mot varandra vilka inte går att förena.
Det ena är att det anges "därutöver får ytterliggare komplementbyggnad uppföras på max ...."
Det andra är "...av arealen"
Med kunskap om formuleringar i detaljplaner och äldre planer (vilka i princip har haft samma ordalydelse i decennier) skulle man - även sett med facit i hand - finna att formuleringen "40 kvm av arealen" är så avvikande från gängse formuleringar (och därför oklar) att man särskilt skulle fråga om formuleringens innebörd.
Nu är det emellertid så att formuleringen skall tolkas mot bakgrund av vad den normale tomtköparen med hyfsad insikt om fastighetsrättsliga förhållanden kan uppfatta.
Visserligen står det att komplementbyggnaden får vara en viss max storlek av någon areal och därför skulle komplementbyggnadens storlek räknas av från något annat. Emellertid står mot detta att "Därutöver får ytterligare... "
Vid en avvägning mellan dessa två alternativ borde den övervägande delen av "bonus pater tomtköpare" (dvs den normalt insiktsfulle tomtköparen) framstå som att byggrätten är en huvudbyggnad om 1/10 av tomtytan samt därutöver en komplementbyggnad om max 40 kvm, dvs om tomten är 1000 kvm är byggrätten 100+40 kvm.
Tilläggas kan att areal i meningen om komplementbyggnad kan inte bli synonymt med av tomtytan; arealen om 40 kvm har inte med tomtytan att göra, utan är fast och gör i så fall huvudbyggnaden mindre. Det här är dock överkurs
Om man nu sållar sig till att mäklaren har fel blir då frågan hur mäklaren har kommit fram till byggrätten. Det första man måste ställa sig är; finns det någon plan som anger byggrätten och hur är formuleringarna i denna? Har mäklaren bara skrivit av planen ordagrant, blir det betydligt svårare att hävda mäklarens fel mot det förhållande att mäklaren gjort en egen analys av byggrätten.
Det som gör det lite besvärligt är att det står två saker mot varandra vilka inte går att förena.
Det ena är att det anges "därutöver får ytterliggare komplementbyggnad uppföras på max ...."
Det andra är "...av arealen"
Med kunskap om formuleringar i detaljplaner och äldre planer (vilka i princip har haft samma ordalydelse i decennier) skulle man - även sett med facit i hand - finna att formuleringen "40 kvm av arealen" är så avvikande från gängse formuleringar (och därför oklar) att man särskilt skulle fråga om formuleringens innebörd.
Nu är det emellertid så att formuleringen skall tolkas mot bakgrund av vad den normale tomtköparen med hyfsad insikt om fastighetsrättsliga förhållanden kan uppfatta.
Visserligen står det att komplementbyggnaden får vara en viss max storlek av någon areal och därför skulle komplementbyggnadens storlek räknas av från något annat. Emellertid står mot detta att "Därutöver får ytterligare... "
Vid en avvägning mellan dessa två alternativ borde den övervägande delen av "bonus pater tomtköpare" (dvs den normalt insiktsfulle tomtköparen) framstå som att byggrätten är en huvudbyggnad om 1/10 av tomtytan samt därutöver en komplementbyggnad om max 40 kvm, dvs om tomten är 1000 kvm är byggrätten 100+40 kvm.
Tilläggas kan att areal i meningen om komplementbyggnad kan inte bli synonymt med av tomtytan; arealen om 40 kvm har inte med tomtytan att göra, utan är fast och gör i så fall huvudbyggnaden mindre. Det här är dock överkurs
Om man nu sållar sig till att mäklaren har fel blir då frågan hur mäklaren har kommit fram till byggrätten. Det första man måste ställa sig är; finns det någon plan som anger byggrätten och hur är formuleringarna i denna? Har mäklaren bara skrivit av planen ordagrant, blir det betydligt svårare att hävda mäklarens fel mot det förhållande att mäklaren gjort en egen analys av byggrätten.
Som någon klok person sa en gång: "Det råder delade meningar om vad man gemensamt kommit överens om." - Ords innebörd när det gäller fastighet är alltid viktiga, och betyder inte alltid juridiskt vad vi vanliga dödliga tror att de betyder.
Egentligen borde man alltid, även vid minsta skitsak, (obs! inte denna som refererats i den här tråden!) anlita juridisk sakkunskap för säkerhets skull - vilket jag personligen tycker är irriterande. Dock - med en jurist som maka - får jag väl hålla truten. En sak har hon lyckats inpränta i mig, - och det är att orsaken till de flesta tvisteförhandlingar i rätten beror på att man är överens, sätter det man är överens om på ett papper och skriver under utan juristers inblandning ("för vi vet ju precis vad vi vill och menar"), upptäcker plötsligt att en av parterna inte fått vad han/hon ville, går till tinget - och det undertecknade dokumentet synas under lupp av jurister som i ordval, termer osv i dokumentet ser något helt annat än kanske båda de som undertecknat avtalet tänkte sig... Och så står man där - med skägget i brevlådan.. Och den som står där längst ( =har längst skägg) får betala kalaset...
Själva har vi precis sålt ett hus och köpt ett annat - men fasen vet om jag vågat genomföra den affären om jag inte först låtit hustrun kolla dokumenten vi båda skulle underteckna på banken... Mäklaren vände sig hela tiden till mig i alla förklaringar av objekt och juridiska termer (jag fattade nada) och bevärdigade inte hustrun med en blick. Jag var dock inte beredd att skriva under förrän hon läst det finstilta. Och vid några tillfällen krävde hon att ett och annat ord skulle bytas ut mot ett annat till mäklarens förvåning. Men jag hade det ju bra förspänt med en jurist på plats - och känner mig inte bara priviligierad - utan känner också med alla de som inte har den möjligheten utan får lita till att "mäklaren sa, mäklaren försäkrade..." osv. Hu, får mardrömmar bara av tanken på en sådan sits!
Egentligen borde man alltid, även vid minsta skitsak, (obs! inte denna som refererats i den här tråden!) anlita juridisk sakkunskap för säkerhets skull - vilket jag personligen tycker är irriterande. Dock - med en jurist som maka - får jag väl hålla truten. En sak har hon lyckats inpränta i mig, - och det är att orsaken till de flesta tvisteförhandlingar i rätten beror på att man är överens, sätter det man är överens om på ett papper och skriver under utan juristers inblandning ("för vi vet ju precis vad vi vill och menar"), upptäcker plötsligt att en av parterna inte fått vad han/hon ville, går till tinget - och det undertecknade dokumentet synas under lupp av jurister som i ordval, termer osv i dokumentet ser något helt annat än kanske båda de som undertecknat avtalet tänkte sig... Och så står man där - med skägget i brevlådan.. Och den som står där längst ( =har längst skägg) får betala kalaset...
Själva har vi precis sålt ett hus och köpt ett annat - men fasen vet om jag vågat genomföra den affären om jag inte först låtit hustrun kolla dokumenten vi båda skulle underteckna på banken... Mäklaren vände sig hela tiden till mig i alla förklaringar av objekt och juridiska termer (jag fattade nada) och bevärdigade inte hustrun med en blick. Jag var dock inte beredd att skriva under förrän hon läst det finstilta. Och vid några tillfällen krävde hon att ett och annat ord skulle bytas ut mot ett annat till mäklarens förvåning. Men jag hade det ju bra förspänt med en jurist på plats - och känner mig inte bara priviligierad - utan känner också med alla de som inte har den möjligheten utan får lita till att "mäklaren sa, mäklaren försäkrade..." osv. Hu, får mardrömmar bara av tanken på en sådan sits!