Nej det är klart att det inte påverkar huruvida ansvar för dolt fel föreligger. Däremot har man som säljare risken att man missar många fel som inte anses dolda. Då kraven för dolt fel är såpass omfattande i praxis krävs väldigt stor kunskap och erfarenhet något som inte ens alla besiktningsmän tyvärr besitter.
Skall man vara något tryggad så gäller det att välja rätt besiktningsman och antingen få en korrekt genomförd jordabalksundersökning eller överlåtelsebesiktning som man själv utvidgat med nödvändiga bitar (el, vvs, handlingar, vatten, radon, skorstenar etc etc). I slutändan är det inte besiktningsmannen som är ansvarig utan köparen, besiktningsmannen är bara en fackman som man anlitar - problemet är att detta är svårt att ens få referenser på. De flesta kunder är såpass underlägsna tekniskt att de kan inte ge tillfredställande referens tyvärr, jag vet flera besiktningsmän som än idag får goda referenser av sina kunder som jag i gengäld inte riktigt anser vara kompetenta på ett sådant sätt som egentligen borde kunna krävas. Att bara vara medlem i branschorganisationen har också varit rätt tydligt sakna tillräcklig relevans kunskapsmässigt tyvärr
Så absolut ett dolt fel går att åberopa oavsett hur man köpt huset men risken finns att många fel som inte anses vara dolda aldrig upptäcks. Dessa kanske hade upptäckts vid en korrekt undersökning så köparen kunnat ta ställning i rätt skede för att omförhandla eller helt enkelt acceptera felen. Dessutom blir det ibland märker jag ett problem att säljarna är mindre öppna för att kompromissa och förhandla om de inte anser att köparen undersökt fastigheten korrekt. Jag har sett flera säljare som förhandlat och förlikats pga okunskap över att deras rättställning kanske var bättre än de trodde, det var enligt mig inte ett dolt fel utan bara en okunnig besiktningsman. Hade man inte besiktigat fastigheten är risken att förlikning inte hade kommit till skott då säljaren varit mer benägen att tro på sina chanser och neka förhandling.
Flummigt förklarat men jag är hemma sjuk och tankeverksamheten är inte på topp, sorry
MVH Lorant
Skall man vara något tryggad så gäller det att välja rätt besiktningsman och antingen få en korrekt genomförd jordabalksundersökning eller överlåtelsebesiktning som man själv utvidgat med nödvändiga bitar (el, vvs, handlingar, vatten, radon, skorstenar etc etc). I slutändan är det inte besiktningsmannen som är ansvarig utan köparen, besiktningsmannen är bara en fackman som man anlitar - problemet är att detta är svårt att ens få referenser på. De flesta kunder är såpass underlägsna tekniskt att de kan inte ge tillfredställande referens tyvärr, jag vet flera besiktningsmän som än idag får goda referenser av sina kunder som jag i gengäld inte riktigt anser vara kompetenta på ett sådant sätt som egentligen borde kunna krävas. Att bara vara medlem i branschorganisationen har också varit rätt tydligt sakna tillräcklig relevans kunskapsmässigt tyvärr
Så absolut ett dolt fel går att åberopa oavsett hur man köpt huset men risken finns att många fel som inte anses vara dolda aldrig upptäcks. Dessa kanske hade upptäckts vid en korrekt undersökning så köparen kunnat ta ställning i rätt skede för att omförhandla eller helt enkelt acceptera felen. Dessutom blir det ibland märker jag ett problem att säljarna är mindre öppna för att kompromissa och förhandla om de inte anser att köparen undersökt fastigheten korrekt. Jag har sett flera säljare som förhandlat och förlikats pga okunskap över att deras rättställning kanske var bättre än de trodde, det var enligt mig inte ett dolt fel utan bara en okunnig besiktningsman. Hade man inte besiktigat fastigheten är risken att förlikning inte hade kommit till skott då säljaren varit mer benägen att tro på sina chanser och neka förhandling.
Flummigt förklarat men jag är hemma sjuk och tankeverksamheten är inte på topp, sorry
MVH Lorant
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 320 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 320 inlägg
Det är en (av väldigt många) vanlig missuppfattning kring dolda fel men det är precis som du konstaterar att det inte påverkar möjligheten att hävda dolt fel. Det enda jag kan se som möjligen påverkas av att en besiktning görs är möjligheten att påvisa att felet fanns redan vid överlåtelsen. Konstruktionsfel är ju vanligtvis inga problem men rena "skador" och andra typer av fel/brister kan ställa till problem vad gäller den delen av bevisningen.injonil skrev:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 320 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 320 inlägg
Du har ju självklart rätt i ditt påstående om fördelarna (nödvändigheten) med en grundlig undersökning av köpeobjektet vilket troligen skulle ha hjälpt TS i detta fall. Tyvärr säljer dock de flesta besiktningsföretag en prispressad "standardbesiktning" som inte på något sätt uppfyller undersökningsplikten för köparen och kompetensen hos många besiktningsmän kan med fog starkt ifrågasättas. Det finns ett fåtal högkvalitativa besiktningsföretag varav tex Densia sticker ut lite extra. Köparna å andra sidan är antingen okunniga och låter sig nöjas med en bristfällig besiktning eller dumsnåla och försöker spara några tusenlappar. Referenser från kunder till besiktningsföretagen är precis som du konstaterar inte mycket värda av de skäl du anger.kinglolle skrev:
Ett välformulerat krav på ersättning pga dolt fel kan ju lyckas även om felet inte är dolt. Ni anar inte hur många som faller till föga inför hot om stämmning och en segsliten rättsprocess. Att fastigheten inte besiktigades kan ju dock ge säljaren en falsk säkerhet som gör att "pokerbluffen" har svårare att lyckas.
Ser fortfarande fram emot svar på mina frågor i ett tidigare inlägg.
Tydligen där hade jag fel.kamilenski skrev:
Den omfattar alla fastigheter i 10 år och bostadsrättslägenheter i 2.
http://www.dn.se/bostad/besiktning-ingen-garanti-1.267689
Är ingen garanti om jag får vara petig utan det handlar om lagstadgad reklamationsrätt. Fastighetsköp regleras i jordabalken med 10 års reklamationsrätt medan bostadsrätt inte anses vara fast egendom och därför regleras detta i köplagen med 2 års reklamationsrätt. Där finns andra kriterier än i jordabalken gällande fel i fastighetkamilenski skrev:
Mvh lorant
Håller med om Densia även om det finns enstaka besiktningsmän som också är väldigt kompetenta. Det som Densia är lite unika på är att de är mig veterligen en av få som har en korrekt företagsförsäkring med ansvarsförsäkring omfattande hela jordabalksundersökningenThomas59 skrev:
Är också nyfiken på skadans omfattning?
MVH Lorant
Hempularen: Jag håller med dig om att han borde flyttat bakaret för att anses ha uppfyllt sin undersöningsskyldighet. Däremot ställer jag mig frågande till om man förväntas kunna förstå att manchett saknas och då också kunna dra slutsatsen att tätskikt saknas. Lagen föreskriver inte att du behöver ha sakkunskaper utan det räcker med att man är "normalt funtad" och gör en noggrann undersökning.hempularen skrev:
Värre är om besiktningsman anlitats - då skärps plötsligt kraven på vad man borde upptäckt. Kan ju i så fall prova att driva ärendet mot besiktningsmannen..... :S
Hur som helst, så hade jag nog kontaktat säljaren för att reklamera felet.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 320 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 320 inlägg
I praktiken krävs en besiktning av en professionell besiktningsman för att den byggtekniska delen av undersökningsplikten ska anses uppfylld. Vad lagen säger är lite missledande sett till hur man i rättspraxis har tolkat lagen. Det räcker således INTE med att en lekman undersöker så gott han/hon kan.Nanny Fine skrev:
Att kolla brunnsmanchetten är så grundläggande att det inte får missas. Att vid undersökning av brunnsmanchetten även vara familjär med manchettens funktion och utformning är ett krav enligt praxis. Detsamma gäller reglerna kring byte av brunn vid renovering samt en del andra regler avseeede tex vägg/golvgenomföringar, tröskeluppvik, infästning/kortlingar, rördragning etc etc. Avsaknad av brunnsmanchett innebär i praktiken att man kan utgå från att badrummet saknar godkänt tätskikt och således bör helrenoveras.
Undersökningspliktens omfattning ändras INTE (skärps INTE!) i och med att köparen anlitar en besiktningsman. Var har du fått detta ifrån?
Tyvärr utkrävs sällan ansvar för bristfällig besiktning vad gäller professionella besiktningsmän. Dels är bevisfrågan svår och dels har de flesta besiktningsmän utvecklat ett finurligt språkbruk (ett antal standardformuleringar) i sina besiktningsprotokoll som försvårar möjligheterna att ställa besiktningsmännen till ansvar.
Det finns rättsfall på detta. Jag kan på rak arm komma på i alla fall ett exempel på köpare som besiktigat med besiktningsman där besiktningsmannen förutsatts dra slutsatser åt dig som ingen begärt att du skulle fattat om du besiktigat huset själv. Jag får väl leta upp det aktuella fallet om det är så.
Självklart kan du göra en besiktning själv! Kopierade Jordabalken 4 kap 19§ betr. s.k. dolda fel:
<A name=K4P19S1>19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i <A title="12 § Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande,.." href="#K4P12">12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
Du kan alltså åberopa dolda fel om du gjort en undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick osv, och vad som anges i tidigare stycke, avviker från vad man med fog kunnat förutsätta. Lagen säger alltså INTE att fackman, besiktningsman, eller dylikt, måste ha utfört besiktningen.
Självklart kan du göra en besiktning själv! Kopierade Jordabalken 4 kap 19§ betr. s.k. dolda fel:
<A name=K4P19S1>19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i <A title="12 § Har fastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande,.." href="#K4P12">12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
Du kan alltså åberopa dolda fel om du gjort en undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick osv, och vad som anges i tidigare stycke, avviker från vad man med fog kunnat förutsätta. Lagen säger alltså INTE att fackman, besiktningsman, eller dylikt, måste ha utfört besiktningen.
Nanny Fine, du har helt rätt i att det ej krävs professionell besiktningsman utan det går lika bra att göra själv! MEN, att det skulle vara så låga krav på kunskap hos den som besiktar som du hävdar tror jag INTE stämmer. Det låter helt orimligt; då skulle mängder av typer av fel, som om pannor är spikade eller ej, felaktiga fasadkonstruktioner, etc etc kunna slinka igenom.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 320 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 320 inlägg
Jag tror att du har missuppfattat mitt svar och kanske också syftet med en besiktning.Nanny Fine skrev:
Visst kan du besiktiga själv. Du kan tom strunta i att besiktiga. Struntar du i att besiktiga kan du ändå föra talan angående dolt fel.Hur du väljer att besiktiga (själv eller med besiktningsman) påverkar dock inte bedömningen av huruvida ett fel är dolt eller ej. Besiktningen handlar nämligen INTE om att hitta dolda fel. Struntar du helt i att besiktiga eller besiktigar du själv kan det dock i vissa fall försvåra bevisföringen angående att felet fanns vid tillrädet men det är en helt annan sak.
Undersökningspliken och dolt fel är helt olika saker som ofta blandas ihop. Den besiktning som görs för att uppfylla underökningsplikten har inget att göra med förekomstena av dolda fel. Dolda fel är ju per definition just dolda och kan inte hittas vid en normal besiktning. Sen spelar det ingen roll om den besiktningen utförs av en lekman eller ett proffs. Hittas felet vid besiktningen är det ju inte dolt.
Jag förstår att du läst lagtexten men i praktiken (praxis) har undersökningsplikten (OBS! det gäller alltså när köparen HÄVDAR DOLT FEL) tolkats strängare än lagtexten ger uttryck för. Det räcker inte att en "normalsvensson" kollar igenom fastigheten. I praktiken krävs en professionell besiktningsman alternativt en person med motsvarande kompetens och erfarenhet. Det innebär dock inte att man MÅSTE anlita en besiktningsman men uppkommer frågan om dolt fel kommer rätten i princip utgå från vad som kan hittas av en professionell besiktningsman är INTE dolt fel. Det är INTE så att kraven sänks om du väljer att besiktiga själv.
Indikationer på fel som upptäcks vid besiktningen utökar normalt undersökningsplikten och det kan då bli frågan om förstörande underökningar för att fastställa om det finns ett fel eller en brist.OBS! Vi pratar fortfarande INTE om DOLDA FEL.
Du får gärna leta fram det rättsfall du syftar på. Jag kan ju ha missat det men det verkar inte troligt.
Jag gissar att det gäller en annan situation än den vi talar om här - men jag kan ju ha fel. Det låter mer som ett rättsfall angående ev försummelse från besiktningsmannens sida avseende fel som INTE är dolda och det är ju något annat än vi talar om här. Skulle besiktningsmannen ha kunnat dra slutsatsen om ev förekomst av ett fel eller en brist skulle ju felet inte ha varit dolt eller hur?
Om vi återgår till situationen som TS beskriver. Det förerfaller helt solklart att OM man kan undersöka brunnen så ligger det i undersökningsplikten att upptäcka att tätskikt saknas. Det som kan vara lite i gråzonen här är huruvida man som del i undersökningsplikten måste flytta/demontera ett stort bubbelbadkar för att komma åt att undersöka brunnen.
Jag skulle tro att man måste det. Bara det faktum att brunnen är placerad så att den inte går att undersöka utan att flytta badkaret, tyder på ett icke fackmannamässigt utförande, och borde ge en indikation på att man måste göra en fördjupad undersökning.
Jag skulle tro att man måste det. Bara det faktum att brunnen är placerad så att den inte går att undersöka utan att flytta badkaret, tyder på ett icke fackmannamässigt utförande, och borde ge en indikation på att man måste göra en fördjupad undersökning.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 320 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 320 inlägg
Jag är benägen att hålla med dig "Hempularen".hempularen skrev:
Jag har själv erfarenhet från två fall där besiktningsmannen redogjorde för 1/risken med att ej undersöka en krypgrund som ej var tillgänglig efter om-/utbyggnad samt 2/risken med att ej besiktiga en vind på ett garage som saknade besiktningslucka.
I båda fallen var det tydligt att ev fel som i efterhand skulle kunna upptäckas i dessa utrymmen med största sannorlikhet INTE skulle skulle gå att klassa som dolda fel ÄVEN om man i dessa fall skulle kunna hävda att en ev undersökning skulle vara "förstörande".
Att i ett fall som detta inte besiktiga golvbrunnen ligger nog TS till last. Felet är i praktiken inte dolt om det går att besiktiga genom att flytta/demontera badet. I tillägg skulle nog, som hempularen skriver, också det faktum att golvbrunnen inte var enkelt tillgänglig för inspektion vara en indikation på ej fackmässigt utfört arbete och således utöka underökningsplikten. En utökad undersökningsplik innebär att "förstörande" undersökning kan bli aktuell även om man nog inte kan kalla en flytt-/demontering av badet som förstörande.
Vad TS möjligen kunde ha gjort i ett fall som detta hade varit att kräva en specificerad och skriftlig utsaga i köpekontraktet angående tex badrummets överensstämmelse med reglerna för våtutrymmen. Då skulle troligen undersökningsplikten för just denna golvbrunn minska. Sådana utfästelser är inte helt enkla att få juridiskt hållbara och bör därför utformas av en rutinerad fastighetsrättsjurist.