Dolt fel i badrum - vad är man som säljare skyldig till?

[Thomas59]

Injonil tolkar mig korrekt. Man måste inte anlita en sakkunnig person (proffs) för att uppfylla villkoren för en jordabalksbesiktning, men den person som gör undersökningen måste ha tillfredsställande sakkunskaper för att köparen sedan ska kunna hävda att den aktuella bristen inte var möjlig/rimlig att upptäcka. Det framgår av förarbetena till jordabalken.

Exakt vad som krävs för undersökning enligt köplagen vet jag inte (men kanske hinner kolla), men jag misstänker starkt att den inte är lika grundlig som vid köp enligt jordabalken.

För att återgå till frågan skulle jag ändå säga att marknadsföringen av bostadsrätten "trumfar" eventuella undersökningar som skulle kunna ha gjorts. Det är den viktigaste skillnaden att ha i åtanke vad gäller köp av bostadsrätt respektive fast egendom. TS ursprungsfråga är således helt omöjlig att besvara utan ytterligare info.

Det blir otroligt snurrigt då ni (Odjuret, Hempularen, Injonil och du) ska försöka förklara vad som gäller. Av förarbetena framgår INTE alls att den som besiktigar MÅSTE ha tillfredställande sakkunskaper. Var läser du det? Är du jurist? Är ni andra jurister? Jag tvivlar!

Det är i bedömningen av vad som är dolt fel som rätten UTGÅR från en besiktningsman med tillfredställande sakkunskaper och vad denne skulle kunna hitta. Det är något helt annat.

1 - Vad gäller dolt fel kan detta åberopas oavsett om besiktning gjorts eller ej. Dock kan en besiktning underlätta när det gäller av visa att felet var ursprungligt, dvs fanns vid överlåtelsetillfället.

2 - Den som gör en besiktning behöver rent juridiskt inte ha några kunskaper alls, även om det iofs är önskvärt vilket följer av punkten 1 ovan.

3 - Domstolen gör en bedömning utifrån vad en tänkt, professionell, besiktningsman skulle ha kunnat upptäcka. Vad den aktuella besiktningsmannen, som gjort besiktningen, hade för kunskaper är juridiskt irrelevant.

Vad gäller marknadsföringen av bostadsrätten så stämmer det inte att "marknadsföringen" övertrumfar alla eventuella undersökningar, som borde ha gjorts. För att befria/mildra köparens undersökningsplikt måste utfästelser om skick och funktion vara väldigt specifika och helst skriftliga (lättare att bevisa). Helst i avtalet. "Nyrenoverat" räcker tex inte för att befria en köpare från undersökningsplikt. Nyrenoverat kan i princip innebära vad som helst. Nya kranar och lite färg. Kakel på kakel. Ja ni fattar.

I praxis kan man väl kanske utläsa att underökningsplikten vad gäller köp av lös egendom är mildare/mindre omfttande men det beror rimligen på objektets karaktär. Det är helt enkelt mindre risk för fel i en bostadsrätt och bostadsrättsägarens ansvar är begränsat av att föreningens ansvar. Jmf bjälklag, tak, va-anslutningar osv som föreningen ansvarar för.

I det aktuella fallet har säljaren en stark position och bör avvisa alla krav tills vidare. Att sen vara behjälplig med att ta en dialog med utföraren är väl inte direkt fel men man ska nog akta sig för att ta alltför aktiv del i detta. Det kan göra att köparen missuppfattar säljarens hjälpsamhet som att säljaren på något sätt är ansvarig och kan således slå tillbaks mot säljaren tex genom nya ogrundade krav.

 

[Nerre]

Det stämmer att det inte spelar nån roll vem som har gjort besiktningen för att något ska räknas som dolt fel eller inte.

Men syftet med en besiktning är ju att hitta alla de fel som INTE räknas som dolda fel (eftersom de hade kunnat upptäckas vid en ordentlig besiktning). Det verkar som en del tror att tanken med besiktning är att se till att man kan kräva säljaren på ersättning för dolda fel.

 

[injonil]

Jag håller med Thomas59 om vad som sägs om krav på besiktning och besiktningsman.

Särskilt punkt 3 i Thomas59 inlägg är viktigt! Det är också vad jag försökte säga men Thomas59 uttryckte det tydligare.

Jag gör dock inte samma bedömning som Thomas59 om marknadsföring etc. Det finns tydliga rättsfall som pekar i riktningen att marknadsföring har stort inflytande över vad man har rätt att förvänta sig av en fastighet/brf.

 

[Plåthuset]

Det blir otroligt snurrigt då ni (Odjuret, Hempularen, Injonil och du) ska försöka förklara vad som gäller. Av förarbetena framgår INTE alls att den som besiktigar MÅSTE ha tillfredställande sakkunskaper. Var läser du det? Är du jurist? Är ni andra jurister? Jag tvivlar!

Det är i bedömningen av vad som är dolt fel som rätten UTGÅR från en besiktningsman med tillfredställande sakkunskaper och vad denne skulle kunna hitta. Det är något helt annat.

1 - Vad gäller dolt fel kan detta åberopas oavsett om besiktning gjorts eller ej. Dock kan en besiktning underlätta när det gäller av visa att felet var ursprungligt, dvs fanns vid överlåtelsetillfället.

2 - Den som gör en besiktning behöver rent juridiskt inte ha några kunskaper alls, även om det iofs är önskvärt vilket följer av punkten 1 ovan.

3 - Domstolen gör en bedömning utifrån vad en tänkt, professionell, besiktningsman skulle ha kunnat upptäcka. Vad den aktuella besiktningsmannen, som gjort besiktningen, hade för kunskaper är juridiskt irrelevant.

Vad gäller marknadsföringen av bostadsrätten så stämmer det inte att "marknadsföringen" övertrumfar alla eventuella undersökningar, som borde ha gjorts. För att befria/mildra köparens undersökningsplikt måste utfästelser om skick och funktion vara väldigt specifika och helst skriftliga (lättare att bevisa). Helst i avtalet. "Nyrenoverat" räcker tex inte för att befria en köpare från undersökningsplikt. Nyrenoverat kan i princip innebära vad som helst. Nya kranar och lite färg. Kakel på kakel. Ja ni fattar.

I praxis kan man väl kanske utläsa att underökningsplikten vad gäller köp av lös egendom är mildare/mindre omfttande men det beror rimligen på objektets karaktär. Det är helt enkelt mindre risk för fel i en bostadsrätt och bostadsrättsägarens ansvar är begränsat av att föreningens ansvar. Jmf bjälklag, tak, va-anslutningar osv som föreningen ansvarar för.

I det aktuella fallet har säljaren en stark position och bör avvisa alla krav tills vidare. Att sen vara behjälplig med att ta en dialog med utföraren är väl inte direkt fel men man ska nog akta sig för att ta alltför aktiv del i detta. Det kan göra att köparen missuppfattar säljarens hjälpsamhet som att säljaren på något sätt är ansvarig och kan således slå tillbaks mot säljaren tex genom nya ogrundade krav.

Jisses vad aggressivt. Du har en mycket otrevlig benägenhet att i tråd efter tråd nedvärdera andra skribenter genom att berätta hur fel de har (gärna med versaler) och sedan komma med en drapa som inte bidrar med så mycket nytt. Din otrevliga ton gör dig inte mer trovärdig, snarare tvärtom. Ja, jag är yrkesverksam (affärs)jurist, dock inte specialiserad på fastighetsrätt. Själv då?

Jag kan erkänna att min beskrivning av undersökningsplikten inte var klockren, utan snarare lite populistiskt uttryckt. Av prop.1989/90:77, sid 41 kan man läsa följande:

"Jag delar utredningens och flertalet remissinstansers uppfattning att en
köpare inte skall behöva anlita en sakkunnig för att vara säker på att inte
själv behöva stå för ett fel. Som regel skall det räcka med en normalt
erfaren och på området normalt bevandrad köpares undersökning. Vad
som är normalt i dessa hänseenden torde variera beroende på köpeobjektet.
Det synes t. ex. naturligt att utgå från att den som förvärvar en
industrifastighet normalt har större sakkunskap i byggnadstekniska frågor
än den som förvärvar ett småhus. Om det finns symtom på fel (fuktfläckar,
dålig lukt eller dylikt) som köparen inte själv kan dra några slutsatser av,
bör det normalt krävas att köparen går vidare med sin undersökning. I så
fall kan köparen tvingas anlita en sakkunnig för att fullgöra undersökningsplikten.
Kraven på försiktighet från köparens sida måste dock givetvis
anpassas till omständigheterna, bl. a. fastighetens ålder. T. ex. bör en
konsument som köper en fastighet med en nyuppförd byggnad av en
näringsidkare som regel kunna utan ytterligare undersökning utgå från att
en fuktfläck beror på något annat än ett allvarligt byggfel. Det anförda
torde överensstämma med gällande rätt.
Några mer detaljerade regler om undersökningspliktens omfattning kan
inte ställas upp. Därtill är omständigheterna vid fastighetsköp alltför olika.
Hur ingående undersökning som bör göras blir, som tidigare sagts, beroende
bl. a. av de iakttagelser som kan göras på fastigheten. Men även uppgifter
som säljaren lämnar om fastigheten kan vara av betydelse. Sådana
uppgifter kan reducera köparens undersökningsplikt. Om t. ex. säljaren
lämnar en förklaring till ett felsymtom som ger ett intryck av att felet är
bagatellartat, kan säljaren normalt inte åberopa bristande undersökning
från köparens sida, om felet visar sig vara av allvarlig art. Säljarens
uppgifter kan också vara av betydelse på det sättet att de utgör varningssignaler
som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida.
Mot bakgrund av det anförda anser jag att en lagregel om köparens
undersökningsplikt bör utformas så att den får till följd att köparen skall
undersöka fastigheten i den utsträckning som påkallas med hänsyn till den
aktuella fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga
fastigheter samt omständigheterna vid köpet."

Sen delar jag inte din bedömning avseende vikten av marknadsföringen. Den är väldigt viktig och om säljaren, exempelvis i prospekt, använder ord som "luxuös", "totalrenoverat badrum" minskar det omfattningen av köparens undersökningsplikt. Allt får ju bedömas från fall till fall förstås.

 

[hempularen]

Det blir otroligt snurrigt då ni (Odjuret, Hempularen, Injonil och du) ska försöka förklara vad som gäller. Av förarbetena framgår INTE alls att den som besiktigar MÅSTE ha tillfredställande sakkunskaper.

Jag fattar inte riktigt sambandet mellan något jag skrivit i tråden, och detta...?

 

[Odjuret]

Då hänger jag med... Det var precis som vanligt.... När det gäller kravet på eventuell sakkunnig... Det måste smugit sig in någon felformulering. Eller misstolkning från min sida.

Tja... När det gäller undersökningsplikten enligt JB så finns det en del rättsfall avgjorda i HD vilket innebär att Proppen du hänvisade till, kanske bättre ha hänvisats till HD. Men det är detaljer. (Ibland går det snabbare att hitta vissa saker) Dock visar den det jag själv misstänkt hela tiden... Däremot tror jag att det underlättar att ta in en sakkunnig om inte innan man får för sig att driva ett fall... Så man vet om det faktiskt räknas som dolt.... eller nått sånt...

Jag är dock inte helt överens när det gäller utformning av annons och undersökningsplikt. Men jag kan inte precisera mig överhuvudtaget när det gäller detta utan jag går enbart på min känsla. (Inom juridiken så passar inte känslor ) Så i det här fallet så skulle jag väldigt gärna för att lära mig mer gärna se någon dom gärna i HD men i det här fallet tänker jag inte vara så kinkig

 

[Plåthuset]

För att förtydliga bostadsrättssäljarens marknadsföringsansvar klipper jag in några citat från proppen till köplagen (1988/89:76). Understrykningarna är gjorda av mig. Eventuella stavfel och konstiga avstavningar beror på att jag kopierat från nätet.

Sid. 32 f:

Det sagda innebär att säljaren bör åläggas ett marknadsföringsansvar. När del gäller uppgifter som har lämnats av säljaren eller hans företrädare bör del innebära att varan skall anses felaktig, om den inte överensstämmer med uppgifter om dess egenskaper eller användning som har lämnats vid marknadsföringen av varan eller i övrigt före köpet. Det bör inte vara nödvändigt alt uppgiftema har lämnats direkt till köparen. Felansvaret bör i stället omfatta också uppgifter som har förekommit i säljarens all¬ männa marknadsföring, såsom vid annonsering och i annan reklam. Fel- ansvaret bör emellertid inte vara generellt vid alla sådana avvikelser från lämnade uppgifter, utan en förutsättning bör vara att uppgifterna kan antas ha inverkat på köpet. Den fömtsättningen innebär dessutom att säljaren bör kunna undgå felansvaret genom att i tillräcklig tid rätta felaktiga uppgifter på ett tydligt sätt.

Sid 33 ff:

Som jag redan har nämnt erhåller köparen ofta viktig information om en vara från någon annan än säljaren. Ibland kan det dessutom vara svårt att avgöra från vem informationen kommer, då en varas hela distributionskedja kan framstå som en kommersiell enhet. Jag anser därför att det inte finns någon rimlig anledning att begränsa säljarens ansvar för marknadsföringsuppgifter lill uppgifter som han själv har lämnat, utan hans ansvar bör omfatta också sådana för köpet betydelsefulla uppgifter som någon annan än säljaren, i tidigare säljled eller för säljarens räkning, har lämnat vid marknadsföringen av varan. Fel bör således anses föreligga när en vara inte överensstämmer med uppgifter som har lämnats i broschyrer, annon¬ser eller annan reklam från exempelvis varans tillverkare eller distributör även när dessa inte har sålt varan till den ifrågavarande köparen.Felansvaret med avseende på uppgifter som har lämnats av någon annan än säljaren bör inte föutsätta att uppgifterna skall ha åberopats av säljaren. Om säljaren inte har känt till eller ens bort känna till att uppgifterna lämnats och därför också har saknat möjlighet att rätta dem bör han däremot inte behöva ansvara för dem.

Vid en felbedömning som tar sikte på uppgifter som har lämnats av säljaren eller någon annan bör det emellertid inte ha någon betydelse om säljaren känt till eller bort känna till att uppgiften var felaktig. Lämnas ingen reservation för uppgifternas riktighet skall säljaren därför bära an-svaret för dessas innehåll även om han var i god tro. Det bör inte heller vara tillräckligt att åberopa ett allmänt förbehåll, såsom att varan sålts "i befintligt skick" eller liknande, för att undgå ansvaret för uppgifter som lämnats. Ett förbehåll måste för att beaktas vara konkret till sitt innehåll och tydligt ange vilka uppgifter som förbehållet avser.

Lika betydelsefullt som det är för köparen att den information som lämnas är riktig, lika betydelsefullt är det att inte väsentliga förhållanden rörande varan förtigs. I vart fall för vissa fall är det således angeläget att säljaren åläggs en viss upplysningsplikt. Ett fall är när säljaren tillämpar avtalsvillkor som i allmänna ordalag gör förbehåll för varans skick, t. ex. om det anges att varan säljs i befintligt skick. För att ett sådant allmänt formulerat förbehåll inte skall vara ägnat att tjäna otillbörliga syften bör en vara även om den säljs med ett sådant förbehåll anses felaktig, om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som säljaren mås¬te antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, allt under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet.
För det fall att avtalet inte innehåller något sådant allmänt utformat förbehåll beträffande varans skick, behövs inte någon motsvarande uttrycklig regel om upplysningsplikt. Som jag strax återkommer till kommer jag nämligen alt förorda en sådan utformning av de allmänna reglerna för Varans beskaffenhet den felbedömning som skall ske i dessa fall att säljaren får en indirekt upplysningsplikt. Säljaren måste för att undgå felansvaret i viss utsträckning ge köparen upplysning om relevanta brister hos varan.

Sid 36:

Då en vara har sålts i "befintligt skick" eller med liknande allmänt förbehåll sänks naturligtvis de krav som kan ställas även vid en abstrakt bedömning. Som jag tidigare har framhållit bör ett sådant allmänt förbehåll inte kunna tilläggas den betydelsen att en köpare skall behöva acceptera vilken standard som helst. En bedömningsregel bör därför ges som i dessa fall anger en minimistandard, som förbehåll av ifrågavarande typ inte skall kunna påverka. Jag förordar därför en regel av innehåll att fel skall anses föreligga när en vara sålts med ett allmänt formulerat förbehåll beträffande varans skick, om varan visar sig vara i ett väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog haft anledning att förutsätta.

 

[Plåthuset]

Angående bostadsrättsköparens undersökningsplikt klipper jag in följande från samma proposition:

20 §
Köparen får inte såsom fel åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet.

Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.

Första stycket
Bestämmelsen saknar motsvarighet i 1905 års lag.
Paragrafen anger vissa förutsättningar för köparens rätt att göra gällande påföljder på grund av fel.
Om köparen när han ingick köpeavtalet var medveten om en viss egenskap hos varan, kan han inte senare göra gällande alt den egenskapen utgör ett fel. För all köparen skall förlora sin rätt att åberopa felet krävs emellertid att köparen inte bara var medveten om den faktiska omständigheten som felet hänför sig lill utan också har haft en uppfattning om omständighetens betydelse. Om säljaren exempelvis före köpet har nämnt en om¬ ständighet som utgör fel i varan, men köparen som saknar nödvändiga fackkunskaper inte rimligen kan antas ha insett vilken betydelse den påpekade omständigheten har, förlorar köparen inte rätten all åberopa felreglerna. Bedömningen får bli beroende av varuslag, köparens kunskaper på det aktuella området och andra omständigheter i det enskilda fallet.

Bestämmelsen är självfallet inte tillämplig på situationer där det har 20 § avtalats eller annars har varit förutsatt att säljaren skulle avhjälpa felet efter köpet.

Lagtextens hänvisning till omständigheter som köparen måste antas ha känt till innebär att man principiellt förutsätter en faktisk kunskap hos köparen om den ifrågavarande omständigheten. Samtidigt avser formuleringen att medge en viss lättnad i kravet på bevis om köparens vetskap.

Andra stycket

Bestämmelsen motsvarar, tillsammans med tredje stycket, 47 § i 1905 års lag.

Andra stycket reglerar betydelsen av köparens undersökning av varan före köpet. Huvudregeln är att köparen inte såsom fel får åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen.

Köparen har inte, såvida inte annat följer av avtal, av handelsbruk eller av annan sedvänja, någon skyldighet att på eget initiativ undersöka en vara före köpet, inte ens om det kan ske utan större besvär. Har köparen emellertid gjort en sådan undersökning, eller trots uppmaning från sälja¬ren underlåtit det, kan det inverka på hans rätt att göra gällande påföljder av fel.

En uppmaning från säljaren att undersöka varan behöver inte i varje situation vara given i klara ordalag, utan den kan efter omständigheterna anses lämnad indirekt, exempelvis genom att varan vid förhandlingar om köpet har förevisats eller hållits tillgänglig för undersökning av köparen. Bland omständigheter som kan utgöra en godtagbar anledning för köparen att underlåta att trots uppmaning undersöka varan kan nämnas att det i det särskilda fallet skulle vara alltför kostsamt eller besvärligt för honom. Varan kan exempelvis befinna sig på en för köparen avlägsen ort. Säljarens uppträdande kan vidare på olika sätt ge köparen anledning att begränsa sin undersökning eller att helt avstå från den. Den vanligaste situationen torde vara att säljaren har lämnat vissa uppgifter om varan eller utfästelser. Köparen torde då vara berättigad att uppfatta säljarens uppgifter och uttalanden som en omständighet som befriar honom från skyldigheten att undersöka varan i de hänseenden som uppgifterna avser.

Att en undersökning har ägt rum eller har underlåtits utan godtagbar anledning innebär, såsom framgår av lagtexten, inte att köparen senare är betagen alla möjligheter att åberopa fel. Han förlorar endast rätten att göra gällande sådana fel som han borde ha märkt vid undersökningen. Det betyder alt omfattningen av köparens undersökningsplikt blir beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Bedömningen får därvid ske med utgångspunkt i den grad av omsorg som kan krävas av en person i köpa¬rens ställning.Av lagtexten framgår att de begränsningar av köparens rätt att åberopa fel som regleras i förevarande paragraf inte aktualiseras i de fall då säljaren har handlat i strid mot tro och heder. Om säljaren har förfarit så, kan alltså köparen ändå åberopa ett fel som han borde ha märkt då han undersökte varan.

 

[injonil]

Tack Plåthuset!

På detta forum blir det lätt så att vissa ståndpunkter till slut blir sanningar efter att det framförts i olika form av några olika personer. Vi måste hela tiden förhålla oss till lagen/förarbeten/rättsfall etc. Mycket av den gängse uppfattningen på detta forum om dolda fel är mycket tydligt felaktigt vilket blir uppenbart framför allt när man studerar rättsfall.

När det gäller utfästelser från säljaren så kan man väl säga att som köpare är man inte helt säker på att få rätt om inte utfästelsen är skriftlig och med i avtalet. Det betyder dock inte att säljaren går fri om detta inte är uppfyllt, rättsfall visar snarare motsatsen, men utgången är givetvis mer oviss.

 

[Odjuret]

Perfekt! nu har vi fått mer info!
Tack så mycket!
Jag uppskattar att du har tagit dig tid!

Nu vet jag mer!

Jag tycker att det är intressant att så många fortfarande säger att det inte finns "dolda fel" när det gäller BR...
Det finns som jag har lärt mig, en liknande tolkning som i JB...
Så jag tycker att man kan säga att det finns "dolda fel" i en BR...

Eller rätta mig gärna om jag har glömt bort allt för mycket efter all julglögg...

 

[Odjuret]

En fundering...

När det gäller fastighetsköp så har man som jag förstått det hela satt ribban lite högre när det gäller undersökningen av badrum. Vilket jag kan tycka vara vettigt eftersom det är en känd riskkonstruktion... Nu vet jag inte alls hur de resonerar med nyrenoverade badrum... Men min fundering är har de samma resonemang när det gäller gäller BR?

Nu kan jag ha missuppfattat det totalt när det gäller höjden på ribban

Jag lämnar vördsamt över mina teorier att bli sågade eller inte utav Er andra!

 

[Odjuret]

Tack Plåthuset!

På detta forum blir det lätt så att vissa ståndpunkter till slut blir sanningar efter att det framförts i olika form av några olika personer. Vi måste hela tiden förhålla oss till lagen/förarbeten/rättsfall etc. Mycket av den gängse uppfattningen på detta forum om dolda fel är mycket tydligt felaktigt vilket blir uppenbart framför allt när man studerar rättsfall.

När det gäller utfästelser från säljaren så kan man väl säga att som köpare är man inte helt säker på att få rätt om inte utfästelsen är skriftlig och med i avtalet. Det betyder dock inte att säljaren går fri om detta inte är uppfyllt, rättsfall visar snarare motsatsen, men utgången är givetvis mer oviss.

Vi är nog alla lika goda kålsupare i den "sanning" som tillverkas här i forumet....
Men jag ska inte sitta och kasta sten i glashus... Det har jag försökt sluta med.... (blir så dyra räkningar från glasmästaren ) Jag har säkerligen själv bidragit till "sanningarna" och även spridit dessa vidare...

 

[AndersMalmgren]

Jag tycker det verkar vara konstigt att besiktiga alla våtrum vartannat år... vilka kostnader....
Om ett badrum är godkänt år 1 så borde det bli godkänt år 2.... Så det var nog bra att du sålde din lgh...

Man blir mörkrädd när man ser hur mycket slöseri och idioti som föregår i brfer. Enda gången det fungerar är när det sitter eldsjälar i styrelsen, men det gör det allt för sällan

 

[Odjuret]

Jag ska försöka att i framtiden vara lite mer respektfull mot vissa här på forumet... Jag nämner inga namn (Injonil & Plåthuset )
Jag har varit ganska envis ibland....

 

[Nerre]

Ska man vara petig finns det väl inget som heter "dolda fel" i jordabalken heller?

Så det är i princip samma regler som gäller oavsett om man köper ett hus, en bostadsrätt eller en bil?