Dolt fel - hur ser processen ut? Är det värt att dra igång det ens?

[bart112]

Känner mig lite rådvill i hur processen ser ut vid ett eventuellt dolt fel. Var börjar man? Kontakta mäklaren som sålde huset? Är det värt att göra resan för att ens ta reda på om det täcks?

Bakgrund:
Köpte vårt hus hösten -22.
Vid renovering av köket uppdagades att en innervägg mot yttervägg någon gång har blivit lagad, bakom ett uppskruvat högskåp.
Det jag tror har hänt är att man fått en vattenläcka där vägg har blivit fuktskadad. Att det har hänt må så vara men att man vid lagningen inte har bytt ut den uppkapade innerväggen utan bara smällt upp högskåpet. Det i sig är väl ingen fara men det som jag reagerar över är att ångspärren har blivit punkterad. Vi har märkt ett kallras på golvet ibland, nu har jag svaret på varför.

Jag har gjort en egen fuktmätning och kan inte se att något tagit skada.

Tips och råd tas emot med öppna armar!

 

[Claes Sörmland]

Nu när du har hittat en äldre dålig reparation, har ni haft en stor kostnad för att laga den punkterade ångspärren? Varför i så fall? Det är ju bara lite billig plast som ska tejpas upp, något som kan löses för några hundralappar.

 

[useless]

Punkterad ångspärr ger inte kalldrag. Låter mer som en dålig reparation i största allmänhet.

Men för att klassas som "dolt fel" enligt jordabalken måste felet haft en väsentlig påverkan på husets pris om det varit känt vid köptillfället. Det låter inte som att det nämnda felet skulle avskräckt särskilt många budgivare.

 

[Bästerortarn]

Enbart baserat på informationen du gett så är det på tok för litet/billigt "fel" för att det ska räknas som dolt fel. Glöm och gå vidare!

 

[JPTS]

Frågan är vem som gjort den bristande lagningen??
Förra ägaren eller förrförra ägaren eller ett hantverkjobb som ingen av föregående ägare har aning om..

 

[Farstatjej90]

Jag har gjort en egen fuktmätning och kan inte se att något tagit skada.

Om ingen skada finns, vad tänker du att processen ska leda till? Du kan rimligen inte få någon ersättning för att tejpa upp lite plast och någon annan ersättning är ju inte aktuell om ingen skada finns. Så vad tänker du att du i slutändan av en eventuell process ska få?🤔

 

[Stefan N]

Exakt 0% att du ska få nånting alls.

 

[Thomas59]

Frågan är vem som gjort den bristande lagningen??
Förra ägaren eller förrförra ägaren eller ett hantverkjobb som ingen av föregående ägare har aning om..

Det spelar ingen roll vem som gjort lagningen. Är det ett ”dolt fel”, vilket det inte är, är det den som sålde till dig som är ansvarig. Denne får i sin tur driva processen mot föregående ägare, osv.

Ang dolt fel är det alldeles för låg kostnad att åtgärda för att uppfylla ”kostnadsrekvisitet”. Därför behöver man inte bedöma övriga rekvisit.

Bara att laga och se glad ut.

 

[Kane]

Jag har gjort en egen fuktmätning och kan inte se att något tagit skada.

Så vad vill du uppnå med en "dolt fel process"? Noll kronor i ersättning?

 

[Hammarskallen]

Allvarligt? Tejpa hålet och gå vidare med ditt liv...ångspärr och kallras har inget samband.

 

[SueCia]

Känner mig lite rådvill i hur processen ser ut vid ett eventuellt dolt fel. Var börjar man? Kontakta mäklaren som sålde huset? Är det värt att göra resan för att ens ta reda på om det täcks?

Bakgrund:
Köpte vårt hus hösten -22.
Vid renovering av köket uppdagades att en innervägg mot yttervägg någon gång har blivit lagad, bakom ett uppskruvat högskåp.
Det jag tror har hänt är att man fått en vattenläcka där vägg har blivit fuktskadad. Att det har hänt må så vara men att man vid lagningen inte har bytt ut den uppkapade innerväggen utan bara smällt upp högskåpet. Det i sig är väl ingen fara men det som jag reagerar över är att ångspärren har blivit punkterad. Vi har märkt ett kallras på golvet ibland, nu har jag svaret på varför.

Jag har gjort en egen fuktmätning och kan inte se att något tagit skada.

Tips och råd tas emot med öppna armar!

Släpp dolda fel, du har inte köpt ett hus med garanti, du har köpt ett gammalt hus med skavanker som du får fixa till.

 

[Fairlane]

Känner mig lite rådvill i hur processen ser ut vid ett eventuellt dolt fel. Var börjar man? Kontakta mäklaren som sålde huset? Är det värt att göra resan för att ens ta reda på om det täcks?

Bakgrund:
Köpte vårt hus hösten -22.
Vid renovering av köket uppdagades att en innervägg mot yttervägg någon gång har blivit lagad, bakom ett uppskruvat högskåp.
Det jag tror har hänt är att man fått en vattenläcka där vägg har blivit fuktskadad. Att det har hänt må så vara men att man vid lagningen inte har bytt ut den uppkapade innerväggen utan bara smällt upp högskåpet. Det i sig är väl ingen fara men det som jag reagerar över är att ångspärren har blivit punkterad. Vi har märkt ett kallras på golvet ibland, nu har jag svaret på varför.

Jag har gjort en egen fuktmätning och kan inte se att något tagit skada.

Tips och råd tas emot med öppna armar!

Processen är den att man först konstaterar om man tror att det dolt fel föreligger, om ja så går man till säljaren (mäklaren har inget med det att göra) och begär ersättning, om nej så lägger man ned.

Tanken bakom "dolda fel" (det heter inte så i lagen, utan det är bara vad man allmänt säger) är att köparen ska ha någon form av skydd mot oväntade fel som inte går att upptäcka (utan förstörande ingrepp), fel som inte är förväntade (tänk exempelvis ett 50 år gammalt badrum, där kan man nog förvänta sig att det inte är perfekt) och framförallt att det skulle påverkat köpeskillingen signifikant om felet var känt. Det senare innebär alltså att man tror att felet skulle påverkat med kanske 10% (kanske lite lägre).

Ser man då på detta fel så är det nog så att det uppfyller kravet på att det inte ska vara möjligt upptäcka.
Är felet förväntat? Det beror lite på. Är huset 50 år gammalt så är det nog vara förväntat med alla möjlig fel om saker inte renoverats.
Hade inte påverkat något köpeskillingen? Nej, det är inte troligt att priset på huset varit säg 500' lägre om felet var känt.
Det är det inläggen ovan avser, att detta inte klassas som ett dolt fel. Det räcker inte med att man inte kan se det.

 

[Thomas59]

Känner mig lite rådvill i hur processen ser ut vid ett eventuellt dolt fel. Var börjar man? Kontakta mäklaren som sålde huset? Är det värt att göra resan för att ens ta reda på om det täcks?

Bakgrund:
Köpte vårt hus hösten -22.
Vid renovering av köket uppdagades att en innervägg mot yttervägg någon gång har blivit lagad, bakom ett uppskruvat högskåp.
Det jag tror har hänt är att man fått en vattenläcka där vägg har blivit fuktskadad. Att det har hänt må så vara men att man vid lagningen inte har bytt ut den uppkapade innerväggen utan bara smällt upp högskåpet. Det i sig är väl ingen fara men det som jag reagerar över är att ångspärren har blivit punkterad. Vi har märkt ett kallras på golvet ibland, nu har jag svaret på varför.

Jag har gjort en egen fuktmätning och kan inte se att något tagit skada.

Tips och råd tas emot med öppna armar!

Om det hade rört sig om något fel som skulle kunna vara ersättningsbart (alla rekvisit bedöms uppfyllda)ser processen i grova drag ut som nedan: Kan variera lite beroende på motpartens agerande.

-du hittar något i din fastighet som skulle kunna vara ett dolt fel, dvs sannolikt uppfyller samtliga rekvisit

-är det något du rivit/bygger och då hittar ett misstänkt fel som orsakat skada avbryter du rivningen/byggnationen

-du reklamerar felet till säljaren omedelbart/omgående eller iaf inom en kort tid och ger säljaren möjlighet att inspektera felet/skadan (så säljaren kan se att du inte bara hittar på)

-du dokumenterar felet/skadan, helst via besiktningsman/annan oberoende expert. VIKTIGT1

-måste felet/skadan åtgärdas AKUT får du göra det men dokumentera i detalj

-du meddelar säljaren att du kommer att kräva denne på uppskattat x kr och att summan kan komma att bli högre/lägre när åtgärd sker

-beroende på felets/skadans art åtgärdar du det, eller avvaktar säljarens respons

-du framställer ett formellt krav på x kr till säljaren, helst via jurist

-a/säljaren betalar det du kräver, b/ ni förhandlar fram en lägre summa som säljaren betalar, typ förlikning, c/säljaren vägrar betala

-vid a-b ovan är saken klar

-vid c, säljaren vägrar betala, skickar juristen normalt ett skriftligt krav och hotar med stämning om betalning ej sker

-vägrar säljaren ändå att betala skickar din jurist in en stämningsansökan till tingsrätten (TR)

-säljaren meddelas av TR om stämningsansökan och ombedes inkomma med svaromål (sitt svar alltså).

-såsmåningom, kan ta LÅNG TID, blir du och säljaren (med era resp ombud) kallade till en muntlig förhandling hos TR, med domaren. Målsättningen är att få er att förlikas, dvs göra upp utan rättegång

-förlikas ni inte kallas ni tids nog, kan ta ännu längre tid, till rättegång

-vid rättegången lägger parterna (ni och säljaren) fram era bevis för det ni påstår ocg får tids nog ett domslut. Någon vinner, helt eller delvis.

-vinner du, helt eller delvis åläggs motparten, förutom det belopp du tilldömts, att även betala hela/delar av dina rättegångskostnader, givet att ditt ombud yrkat det. Förlorar du gäller det omvända.

-anta att du vinner; du kan nu kräva säljaren på beloppet och betalar säljaren inte skickar du kravet till inkasso med domen bifogad.

-med lite tur har säljaren pengar att betala och då är saken ur världen, om säljaren inte överklagar. Då börjar cirkusen om igen och hamnar i hovrätten.

-HELA PROCESSEN KAN TA FLERA ÅR och det är aldrig säkert att du vinner även om allt talar till din fördel. Det är inte samma sak att få rätt som att ha rätt.

Den enda säkra vinnare i detta är din och säljarens ombud (advokat/jurist eller annan)

Obs! Ovan beskrivning är starkt förenklad och kan se lite olika ut beroende på omständigheterna samt ditt och motpartens agerande.

 

[klimt]

Om det hade rört sig om något fel som skulle kunna vara ersättningsbart (alla rekvisit bedöms uppfyllda)ser processen i grova drag ut som nedan: Kan variera lite beroende på motpartens agerande.

-du hittar något i din fastighet som skulle kunna vara ett dolt fel, dvs sannolikt uppfyller samtliga rekvisit

-är det något du rivit/bygger och då hittar ett misstänkt fel som orsakat skada avbryter du rivningen/byggnationen

-du reklamerar felet till säljaren omedelbart/omgående eller iaf inom en kort tid och ger säljaren möjlighet att inspektera felet/skadan (så säljaren kan se att du inte bara hittar på)

-du dokumenterar felet/skadan, helst via besiktningsman/annan oberoende expert. VIKTIGT1

-måste felet/skadan åtgärdas AKUT får du göra det men dokumentera i detalj

-du meddelar säljaren att du kommer att kräva denne på uppskattat x kr och att summan kan komma att bli högre/lägre när åtgärd sker

-beroende på felets/skadans art åtgärdar du det, eller avvaktar säljarens respons

-du framställer ett formellt krav på x kr till säljaren, helst via jurist

-a/säljaren betalar det du kräver, b/ ni förhandlar fram en lägre summa som säljaren betalar, typ förlikning, c/säljaren vägrar betala

-vid a-b ovan är saken klar

-vid c, säljaren vägrar betala, skickar juristen normalt ett skriftligt krav och hotar med stämning om betalning ej sker

-vägrar säljaren ändå att betala skickar din jurist in en stämningsansökan till tingsrätten (TR)

-säljaren meddelas av TR om stämningsansökan och ombedes inkomma med svaromål (sitt svar alltså).

-såsmåningom, kan ta LÅNG TID, blir du och säljaren (med era resp ombud) kallade till en muntlig förhandling hos TR, med domaren. Målsättningen är att få er att förlikas, dvs göra upp utan rättegång

-förlikas ni inte kallas ni tids nog, kan ta ännu längre tid, till rättegång

-vid rättegången lägger parterna (ni och säljaren) fram era bevis för det ni påstår ocg får tids nog ett domslut. Någon vinner, helt eller delvis.

-vinner du, helt eller delvis åläggs motparten, förutom det belopp du tilldömts, att även betala hela/delar av dina rättegångskostnader, givet att ditt ombud yrkat det. Förlorar du gäller det omvända.

-anta att du vinner; du kan nu kräva säljaren på beloppet och betalar säljaren inte skickar du kravet till inkasso med domen bifogad.

-med lite tur har säljaren pengar att betala och då är saken ur världen, om säljaren inte överklagar. Då börjar cirkusen om igen och hamnar i hovrätten.

-HELA PROCESSEN KAN TA FLERA ÅR och det är aldrig säkert att du vinner även om allt talar till din fördel. Det är inte samma sak att få rätt som att ha rätt.

Den enda säkra vinnare i detta är din och säljarens ombud (advokat/jurist eller annan)

Obs! Ovan beskrivning är starkt förenklad och kan se lite olika ut beroende på omständigheterna samt ditt och motpartens agerande.

Frågor kring fel som kan ge ersättning (”dolda fel”) är uppe då och då på detta forum. Denna beskrivning visar väl vilken komplicerad och troligen tidskrävande procedur det rör sig om, många tror nog att det är enklare hantering.

 

[Thomas59]

Frågor kring fel som kan ge ersättning (”dolda fel”) är uppe då och då på detta forum. Denna beskrivning visar väl vilken komplicerad och troligen tidskrävande procedur det rör sig om, många tror nog att det är enklare hantering.

Så är det och då ska man även veta att jag förenklat processen betydligt. Har en närstående som är inblandad i en process som påbörjades för snart ett år sedan och TR har ännu inte kallat till förberedande förhandling.