Dåligt takpappjobb - dolt fel
I januari 2009 köpte vi ett hus där vi fick uppgift om att taket var omlagt med ny papp och läkt 2002, av säljaren till vår säljare. Borde alltså hålla åtminstone 20-25 år tänkte vi - bra. Säljaren hade också gjort en överlåtelsebesktning där inga andra anmärkningar gjordes på taket än att pannorna låg lite snett här och där och hade nagg i kanterna. Vid egen okulär besiktning av vinden tillsammans med mäklaren upptäcktes inget annat än några mörka fläckar som mäklaren kommenterade med att det var gamla läckage som nu var torra eftersom taket lagts om. Var i övrigt torrt och fint.
För ett år sedan upptäckte vi läckage och mögeltillväxt på vinden i anslutning till båda takkuporna. De takkillar som då var här för att laga - delvis lägga om och förbättra - konstaterade att den papp som använts var av synnerligen dålig kvalitet och att den inte var fackmannamässigt lagd - felaktiga skarvar, inte ordentliga överlapp eller uppvik m m. Deras bedömning var att läckaget sannolikt kom från en felaktig skarv, uppe på nocken under nockpannorna!?
Jag övervägde redan då att driva dolt fel mot säljaren men bedömde att kostnaden inte motsvarade besväret.
Nu läcker det igen. Kan vara på samma ställe - har flaggat för reklamation av jobbet hos takkillarna, som kommer och tittar på det i nästa vecka - men kan även vara annat ställe - det tidigare dåligt gjorda jobbet.
Är det någon som har koll på vad som gäller; kan ett tolv år gammalt dåligt pappjobb, där säljaren själv uppgivit att ny papp och läkt lagts på 2002, betraktas som ett dolt fel?
För ett år sedan upptäckte vi läckage och mögeltillväxt på vinden i anslutning till båda takkuporna. De takkillar som då var här för att laga - delvis lägga om och förbättra - konstaterade att den papp som använts var av synnerligen dålig kvalitet och att den inte var fackmannamässigt lagd - felaktiga skarvar, inte ordentliga överlapp eller uppvik m m. Deras bedömning var att läckaget sannolikt kom från en felaktig skarv, uppe på nocken under nockpannorna!?
Jag övervägde redan då att driva dolt fel mot säljaren men bedömde att kostnaden inte motsvarade besväret.
Nu läcker det igen. Kan vara på samma ställe - har flaggat för reklamation av jobbet hos takkillarna, som kommer och tittar på det i nästa vecka - men kan även vara annat ställe - det tidigare dåligt gjorda jobbet.
Är det någon som har koll på vad som gäller; kan ett tolv år gammalt dåligt pappjobb, där säljaren själv uppgivit att ny papp och läkt lagts på 2002, betraktas som ett dolt fel?
Ja, det skulle kunna bedömmas som ett dolt fel. Du har 10 år på dig att reklamera från datumet vid köpet.
Detta är ett typfall av en lite knepigare sort där felet går att upptäcka utan förstörande åtgärder men där felet ändå inte nödvändigtvis hittas vid en besiktning. Det är inte rimligt att ta bort pannorna på hela taket för att kontrollera underlagspappens montering. Man skulle kunna hävda att det vore rimligt att göra något stickprov och kanske då vid ett kritiskt ställe som en skarv vid en takkupa, men det är inte alls säkert att en domstol skulle anse detta vara en krav för att uppfyla undersökningsplikten.
Detta är ett typfall av en lite knepigare sort där felet går att upptäcka utan förstörande åtgärder men där felet ändå inte nödvändigtvis hittas vid en besiktning. Det är inte rimligt att ta bort pannorna på hela taket för att kontrollera underlagspappens montering. Man skulle kunna hävda att det vore rimligt att göra något stickprov och kanske då vid ett kritiskt ställe som en skarv vid en takkupa, men det är inte alls säkert att en domstol skulle anse detta vara en krav för att uppfyla undersökningsplikten.
Ok tack för svar.
För att komplettera bilden ytterligare rör det sig om ett 1,5-plans 40-talshus som ligger i kraftig souterräng med fullhöjd i källaren åt ena hållet och med ett relativt brant tak med ca 10 meter till marken. Alltså inte säkert att gå ut på utan säkerhetsutrustning.
Vidare är frågan om jag måste invänta ytterligare läckage för att kunna reklamera, eller om det aktuella läckaget räcker för att hävda dolt fel för hela taket? Takkillarna, som visserligen har ett jobbintresse att försvara, undrade redan förra året om det inte utifrån deras bedömning av taket var bättre att lägga om hela taket på en gång.
För att komplettera bilden ytterligare rör det sig om ett 1,5-plans 40-talshus som ligger i kraftig souterräng med fullhöjd i källaren åt ena hållet och med ett relativt brant tak med ca 10 meter till marken. Alltså inte säkert att gå ut på utan säkerhetsutrustning.
Vidare är frågan om jag måste invänta ytterligare läckage för att kunna reklamera, eller om det aktuella läckaget räcker för att hävda dolt fel för hela taket? Takkillarna, som visserligen har ett jobbintresse att försvara, undrade redan förra året om det inte utifrån deras bedömning av taket var bättre att lägga om hela taket på en gång.
Det är inte läckaget i sig du reklamerar utan den felakiga konstruktionen, i detta fall felaktigt monterad takpapp. Detta fel ska du dokumentera noga så att det kan användas som bevis.
Det behöver mao inte läcka alls för att du ska kunna reklamera felet.
Det behöver mao inte läcka alls för att du ska kunna reklamera felet.
Medlem
· Västra götalands län
· 348 inlägg
Jag ser ytterligare problem med att du redan innan kunde se täcken på tidigare läckage.. Redan där bör man dra öronen åt sig och verkligen undersöka det problemet man hittat.
"Mäklaren sa att..." kommer man inte nånstans med tyvärr...
Gjordes ingen egen besiktning av fastigheten?
Min gamla käpphäst funkar fint här också; "Mäklaren finns till bara för att bilhandlare ska verka hederliga"
"Mäklaren sa att..." kommer man inte nånstans med tyvärr...
Gjordes ingen egen besiktning av fastigheten?
Min gamla käpphäst funkar fint här också; "Mäklaren finns till bara för att bilhandlare ska verka hederliga"
Tack för snabbt svar. Ska låta takkillarna dokumentera pappen ordentligt så får vi se.
Svar till mikael_thn. Vid min "besiktning" innan köpet var det torrt och fint och dessutom ingen konstig lukt, vilket jag annars är ganska känslig för, och som hade dykt upp när jag upptäckte läckaget.
Medlem
· Västra götalands län
· 348 inlägg
Hade du tagit dit en "riktig" besiktningsman, så hade han troligtvis gjort en notering om det tidigare skadade området, och skrivit något i stil med att "rekommenderar djupare undersökning", dvs att man verkligen kontrollerar att det tidigare felet är åtgärdat ordentligt.
Att "anta" eller "mäklaren säger" är nog tyvärr fel väg att gå.
Om man inte undersökt det noga, så finns det risk för att man kommer påstå att du inte genomfört din undersökningsplikt ordentligt.. Då kan det bli svårt att driva "dolt fel"..
Det är åtminstone min gissning.. (tonerna på frågorna kring dolda fel brukar vara rätt hårda.. )
Att "anta" eller "mäklaren säger" är nog tyvärr fel väg att gå.
Om man inte undersökt det noga, så finns det risk för att man kommer påstå att du inte genomfört din undersökningsplikt ordentligt.. Då kan det bli svårt att driva "dolt fel"..
Det är åtminstone min gissning.. (tonerna på frågorna kring dolda fel brukar vara rätt hårda..
)Undersökningsplikt är enligt min uppfattning ett abstrakt begrepp som är till för att avgöra om ett fel är att betrakta som dolt eller inte. Antingen är felet på TS tak ett dolt fel eller så är det inte det och detta går att avgöra nu i efterhand. Huruvida TS var tillräckligt kunnig för att göra en besiktning vid köpetillfället blir ganska svårt att fastställa och det är enligt min uppfattning inte heller relevant.
Tack för engagemang!
Har nu talat med takkillarna, som bekräftar att pappen verkade vara av mycket tveksam kvalitet. Enligt dem bekräftas det av att jag nu hittat rostiga spikar i taket som håller läkten, och vilka det allså kan ha läcka in via. Så ska det enligt dem inte vara och så var det inte vid tillträdet för snart sex år sedan.
Har vidare två bra bilder på fastspikade papplappar ovanpå takpappen, under pannorna ovanför takkuporna. Visserligen tätade med tjära, men kanske inte helt yrkessmässigt utfört. Liknar mer Pettsons hus eller Villa Villekulla om ni frågar mig.. Kan knappast ha omfattats av vår undersökningsplikt - kan inte krävas att man klättrar ut på ett brant 10 meter högt tak och lyfter bort ett gäng med pannor utan tydliga indikationer på att något är fel. Gör nog knappast ens besiktningsmän antar jag. Har även en bild på mycket dåligt uppvik på en av kuporna.
Killarna ska nu fotodokumentera allt de kommer åt, försöka kolla vad det är för papp som ligger på taket och jämföra med den typ av papp som enligt dem är rätt papp.
Vi får se var det landar, men lutar själv mot att jag har ett skapligt case. Så klart!
Har nu talat med takkillarna, som bekräftar att pappen verkade vara av mycket tveksam kvalitet. Enligt dem bekräftas det av att jag nu hittat rostiga spikar i taket som håller läkten, och vilka det allså kan ha läcka in via. Så ska det enligt dem inte vara och så var det inte vid tillträdet för snart sex år sedan.
Har vidare två bra bilder på fastspikade papplappar ovanpå takpappen, under pannorna ovanför takkuporna. Visserligen tätade med tjära, men kanske inte helt yrkessmässigt utfört. Liknar mer Pettsons hus eller Villa Villekulla om ni frågar mig.. Kan knappast ha omfattats av vår undersökningsplikt - kan inte krävas att man klättrar ut på ett brant 10 meter högt tak och lyfter bort ett gäng med pannor utan tydliga indikationer på att något är fel. Gör nog knappast ens besiktningsmän antar jag. Har även en bild på mycket dåligt uppvik på en av kuporna.
Killarna ska nu fotodokumentera allt de kommer åt, försöka kolla vad det är för papp som ligger på taket och jämföra med den typ av papp som enligt dem är rätt papp.
Vi får se var det landar, men lutar själv mot att jag har ett skapligt case. Så klart!
Sant. Men hoppas slippa domstol. Förlikning bättre.
Endast om du har skriftlig från säljaren på att taket är gjort enligt branschstandard och du kan dokumentera att det inte är det kan du lyckas få ut något från säljaren.
"Dolt fel" lär det aldrig kunna bli eftersom du enkelt kunde lyfta på pannorna och inspektera filten. Även den rostiga spiken och tveksamma lagningar kommer inte att kunna bli "dolt".
Allt som enkelt kan inspekteras, och det är "enkelt" att klättra upp på taket och lyfta på pannor.
Besiktningsmannen vi hade lyfte på ett tiotal pannor, lyfte på plåtar och kröp in i kallvind och dokumenterade allt där innan vi köpte vårt hus så visst ingår sådana moment i en besiktning.
Din undersökningsplikt är som det heter "långtgående" och det innefattar i princip allt du kan se utan att riva något, som t.ex. en vägg eller borra hål i golv för att mäta fukt t.ex.
"Dolt fel" lär det aldrig kunna bli eftersom du enkelt kunde lyfta på pannorna och inspektera filten. Även den rostiga spiken och tveksamma lagningar kommer inte att kunna bli "dolt".
Allt som enkelt kan inspekteras, och det är "enkelt" att klättra upp på taket och lyfta på pannor.
Besiktningsmannen vi hade lyfte på ett tiotal pannor, lyfte på plåtar och kröp in i kallvind och dokumenterade allt där innan vi köpte vårt hus så visst ingår sådana moment i en besiktning.
Din undersökningsplikt är som det heter "långtgående" och det innefattar i princip allt du kan se utan att riva något, som t.ex. en vägg eller borra hål i golv för att mäta fukt t.ex.
anders07, jag tycker du ska läsa på lite bättre om dolda-fel.
Ditt första påstående om skriftligt och branschstandard är helt och hållet fel på alla sätt, det kommenterar jag inte mer än så.
Att takpappen inte kan bli klassat som dolt fel eftersom den går att inspektera är en typ av felaktig "sanning" som växt fram på detta forum utan stöd av lag/förarbeten/rättspraxis. Det som ej är dolt är inte det som går att inspektera utan det som en besiktningsman inte förväntas inspektera vilket är en stor skillnad. Min uppfattning är att en besiktningsman inte förväntas lyfta på pannor på ett 6 år gammalt tak. Och även om jag skulle ha fel så handlar det om stickprov och då finns möjligheten att felen på TS tak kunnat undgått att hittas.
Ditt första påstående om skriftligt och branschstandard är helt och hållet fel på alla sätt, det kommenterar jag inte mer än så.
Att takpappen inte kan bli klassat som dolt fel eftersom den går att inspektera är en typ av felaktig "sanning" som växt fram på detta forum utan stöd av lag/förarbeten/rättspraxis. Det som ej är dolt är inte det som går att inspektera utan det som en besiktningsman inte förväntas inspektera vilket är en stor skillnad. Min uppfattning är att en besiktningsman inte förväntas lyfta på pannor på ett 6 år gammalt tak. Och även om jag skulle ha fel så handlar det om stickprov och då finns möjligheten att felen på TS tak kunnat undgått att hittas.
En besiktning som inte inkluderar tak (oavsett ålder) bör man reklamera. Om han inte har lyft på takpannor har han inte gjort sitt jobb, även om så takpannorna lades dit igår.
Du får säga vad du vill men ge inte TS några falska förhoppningar!
Du får säga vad du vill men ge inte TS några falska förhoppningar!
Redigerat:
