Byte av golvbrunn

[roniish]

Hej!

Jag är påväg att sälja min lägenhet och har precis haft en, av styrelsen obligatorisk, besiktning av lägenheten. Av besiktningen framgick det att golvbrunnen inte var bytt vid renoveringen av badrummet - som var nån gång för ca 15-20 år sedan. Det finns tyvärr ingen som helst dokumentation på renoveringen. Efter att besiktningen utfördes så skickades protokollet till mäklaren och mäklaren sände ut det till intressenter av bostaden. Det resulterade då i att samtliga hoppade av en potentiell budgivning. Så nu står jag med skägget i brevlådan i en i övrigt superfin och välplanerad lägenhet.

Besiktningsfirman anser att det är totalrenovering av badrummet som gäller och det går ju loss på minst 130k. Badrummet är ca 3kvm så det får plats med en toalett, kommod och en dusch - that's it.

Vad har jag för andra alternativ än att behöva riva upp hela badrummet och kasta ut en massa pengar jag inte har? Jag har även bifogat en bild från besiktningsprotokollet avseende just golvbrunnen.

 

[Henningelvis]

Vad har jag för andra alternativ än att behöva riva upp hela badrummet och kasta ut en massa pengar jag inte har? Jag har även bifogat en bild från besiktningsprotokollet avseende just golvbrunnen.

Du kan sänka utgångspriset motsvarande en badrumsrenovering. Verkar ju bättre att den som köper bygger ett nytt badrum än att du gör det.

 

[hempularen]

Fast, om det är 15-20år sedan renoveringen, så var det inte regel om obligatoriskt byte av brunnen. Det är alltså inget fel.

Nu har du fått ett besiktningsutlåtande om detta. Det kan vara svårt att komma runt. Frågan ör om bes. mannen kan bli skadeståndsskyldig för det felaktiga protokollet. Undersök om det kan gå att få någon sorts överbesiktning som kan annullera den utförda besiktningen.

Sedan är det en annan femma om bes. mannen hittar ett direkt fel på brunnen, så att här finns en pågående vattenskada.

 

[Claes Sörmland]

I din situation så behöver du tid.

Det säljs väldigt många lägenheter med badrum som behöver renoveras men med kronologin som du beskriver så upplevde intressenterna att de hade bjudit på en lägenhet som plötsligt blev en risk i och med att protokollet emailades ut.

Hade protokollet istället legat i prospektet från början kanske lägenheten hade varit såld nu. Lägenhetsköpare är irrationella och okunniga som population betraktad.

Så om möjligt, ta en paus med försäljningen och försök med ny annons och prospekt i februari istället. Mäklaren kan säkert ordna så att annons och prospekt innehåller relevant info om badrummet utan att hela materialet handlar om det.

 

[Claes Sörmland]

Fast, om det är 15-20år sedan renoveringen, så var det inte regel om obligatoriskt byte av brunnen. Det är alltså inget fel.

Nu har du fått ett besiktningsutlåtande om detta. Det kan vara svårt att komma runt. Frågan ör om bes. mannen kan bli skadeståndsskyldig för det felaktiga protokollet. Undersök om det kan gå att få någon sorts överbesiktning som kan annullera den utförda besiktningen.

Sedan är det en annan femma om bes. mannen hittar ett direkt fel på brunnen, så att här finns en pågående vattenskada.

Just det ja, i de flesta bostadsrättsföreningar så ligger underhållsansvaret för golvbrunnen på föreningen och inte på bostadsrättsinnehavaren. Undantag finns, så kolla stadgarna. Själv brunnen är således föreningens huvudvärk. Bostadsrättsinnehavare ansvarar för tätskikt och typiskt sett också klämring. D v s det är svårt för en styrelse att tvinga en bostadrättsinnehavaren att renovera badrummet p g a att styrelserna genom åren inte ar tagit sitt ansvar för golvbrunnen. Naturligtvis byter föreningen golvbrunnen vid nästa ordinarie renovering.

 

[roniish]

Tack för svaren!

@Henningelvis: problemet just här är att jag redan har höga lån efter köpet av bostaden, så jag kommer rent praktiskt att gå back. De buden jag fått hittills är rena skambuden.

@hempularen: Enligt utsago skall alla golvbrunnar bytas ut vid renoveringar utförda efter 1991. Så enligt besiktningsmannen var renoveringen enligt utförd runt 2005, för innan det (påstod han) var kakel och klinkers inte vanligt i bostäder överlag. Hans enda belägg för detta är dock hans ögon och vad han själv anser. Det finns ingen dokumentation på renoveringen, så det finns heller inget bevis på att renoveringen är utförd efter 1991.

@Claes Sörmland: Det hade nog varit en bra idé om det inte var så att vi skulle flytta till nybyggt hus i februari varvid jag avsåg använda en del av lägenhetsförsäljningen till huset. Nu hänger det tack o lov inte på det, men det hade varit fördelaktigt för min del istället för att behöva sälja av aktieinnehav vilket jag blir tvungen att göra i detta läge. Föreningen står för bytet av själva brunnen, men det är ju försumbart i det här läget. Bytet av själva brunnen går väl på 5000kr nånting, men jag själv är ansvarig för att bila upp badrummet och återställa tätskiktet därefter.

Det är ingen tvingande renovering som så utan jag kan sälja den i befintligt skick om köparen går med på det, men i och med detta har varenda köpare dragit sig ur affären - eller givit skambud.

 

[16386]

Du verkar ha råkat ut för en mycket okunnig besiktningsman!
Det är väl golvbrunnar installerade före 1991 som ska bytas ut, och det kravet infördes inte redan 1991.
Vår förra lägenhet från 1935 hade badrum med kakel och klinker från början. Jag är rätt säker på att plastmatta inte fanns då...

 

[roniish]

Du verkar ha råkat ut för en mycket okunnig besiktningsman!
Det är väl golvbrunnar installerade före 1991 som ska bytas ut, och det kravet infördes inte redan 1991.
Vår förra lägenhet från 1935 hade badrum med kakel och klinker från början. Jag är rätt säker på att plastmatta inte fanns då...

Bostadshuset är byggt 1969 och besiktningsmannen anser att renoveringen skedde runt början på 2000-talet, varför han då tydligen anser att brunnen ska ha bytts ut i samma veva.

 

[hempularen]

Bes. mannen är helt och cyklar. De olika årgångarna av regler finns på BKR.se. Lättlästa.

 

[Claes Sörmland]

Enligt utsago skall alla golvbrunnar bytas ut vid renoveringar utförda efter 1991. Så enligt besiktningsmannen var renoveringen enligt utförd runt 2005, för innan det (påstod han) var kakel och klinkers inte vanligt i bostäder överlag. Hans enda belägg för detta är dock hans ögon och vad han själv anser. Det finns ingen dokumentation på renoveringen, så det finns heller inget bevis på att renoveringen är utförd efter 1991.

Han har rätt i att det kom en ny standard för hur tätskikt ska anslutas till golvbrunnar där 1990. Därmed skulle brunnar av äldre typ bytas enligt branschreglerna från mars 2005:

"Byggkeramikrådet angav den 29 mars 2005 att man måste ansluta brunnsmanschett till brunnar efter 1990/91. Det innebär att efter 29 mars 2005, brunnar måste bytas ut om man läser BKRs nyhetsbrev."

https://www.gvk.se/branschregler/fr...r-aldre-an-1990-maste-bytas-ut-vem-beslutade/

Men kakel var vanligt långt för 2005 så det är ett svagt argument för att sätta det datumet på renoveringen. Men jag av det minimala fotomaterialet gissar jag också på efter 1991 men kanske före 2005. Hur han kan se en Purusplatta i den där brunnen går över mitt förstånd.

 

[Claes Sörmland]

@Claes Sörmland: Det hade nog varit en bra idé om det inte var så att vi skulle flytta till nybyggt hus i februari varvid jag avsåg använda en del av lägenhetsförsäljningen till huset. Nu hänger det tack o lov inte på det, men det hade varit fördelaktigt för min del istället för att behöva sälja av aktieinnehav vilket jag blir tvungen att göra i detta läge. Föreningen står för bytet av själva brunnen, men det är ju försumbart i det här läget. Bytet av själva brunnen går väl på 5000kr nånting, men jag själv är ansvarig för att bila upp badrummet och återställa tätskiktet därefter.

Det är ingen tvingande renovering som så utan jag kan sälja den i befintligt skick om köparen går med på det, men i och med detta har varenda köpare dragit sig ur affären - eller givit skambud.

Du missförstår. Jag talar inte om kostnaden för att byta brunnen (som ju är försumbar) utan ansvaret för den. Det är föreningen som ska se till att den är gott skick och inte läcker. D v s uppstår en läcka så är det föreningen som får stå för kulorna och inte bostadsrättshavaren.

Mycket olyckligt att mäklaren skickade ut det troligen felaktiga besiktningsprotokollet till spekulanterna.

 

[roniish]

Du missförstår. Jag talar inte om kostnaden för att byta brunnen (som ju är försumbar) utan ansvaret för den. Det är föreningen som ska se till att den är gott skick och inte läcker. D v s uppstår en läcka så är det föreningen som får stå för kulorna och inte bostadsrättshavaren.

Mycket olyckligt att mäklaren skickade ut det troligen felaktiga besiktningsprotokollet till spekulanterna.

Jag har kollat stadgarna och föreningen står ansvarig för byte och underhållet av golvbrunnen - men inte ytskiktet. I dagsläget finns det inga tecken på vattenskador eller liknande enligt bes.mannen, men det valde dem ju då att inte ta med i protokollet såklart.

Han har rätt i att det kom en ny standard för hur tätskikt ska anslutas till golvbrunnar där 1990. Därmed skulle brunnar av äldre typ bytas enligt branschreglerna från mars 2005:

"Byggkeramikrådet angav den 29 mars 2005 att man måste ansluta brunnsmanschett till brunnar efter 1990/91. Det innebär att efter 29 mars 2005, brunnar måste bytas ut om man läser BKRs nyhetsbrev."

[länk]

Men kakel var vanligt långt för 2005 så det är ett svagt argument för att sätta det datumet på renoveringen. Men jag av det minimala fotomaterialet gissar jag också på efter 1991 men kanske före 2005. Hur han kan se en Purusplatta i den där brunnen går över mitt förstånd.

Mycket intressant information! Jag talade med besiktningsfirman om detta. De påstår att gör besiktningar baserat på dagens standarder - d.v.s. oavsett när badrummet renoverades så tas det upp som en felaktighet eftersom det inte följer dagens standard för renoveringar. Enligt länken du bifogade så var det 2008 som det (vad jag kan läsa mig till) "vann laga kraft", d.v.s. det var först då som det blev ett krav för alla renoveringar. Men ändock tar besiktningsfirman upp detta som ett fel. Kan det verkligen vara rätt att göra så? Borde jag kalla in en annan besiktningsman?

 

[Claes Sörmland]

Mycket intressant information! Jag talade med besiktningsfirman om detta. De påstår att gör besiktningar baserat på dagens standarder - d.v.s. oavsett när badrummet renoverades så tas det upp som en felaktighet eftersom det inte följer dagens standard för renoveringar. Enligt länken du bifogade så var det 2008 som det (vad jag kan läsa mig till) "vann laga kraft", d.v.s. det var först då som det blev ett krav för alla renoveringar. Men ändock tar besiktningsfirman upp detta som ett fel. Kan det verkligen vara rätt att göra så? Borde jag kalla in en annan besiktningsman?

Besiktningsföretaget har väl bostadsrättsföreningen som kund så vad som står i protokollet är mellan dem och besiktningsmannen. De får liksom besiktiga hur de vill.

Eller är det du som har köpt en tjänst på uppmaning av styrelsen? I så fall har du köpt fel tjänst, besiktning av ett gammalt badrum utifrån långt senare gällande regler.

Men nyckeln här är väl att det kanske felaktiga protokollet har spritts till dina spekulanter och dessutom i ett sent skede?

 

[BirgitS]

Nu har jag kanske missförstått något men jag har fått uppfattningen att när man besiktigar hus så listar besiktningsmannen allt som är en riskfaktor och att ha en gjutjärnsgolvbrunn är en riskfaktor.

 

[roniish]

Besiktningsföretaget har väl bostadsrättsföreningen som kund så vad som står i protokollet är mellan dem och besiktningsmannen. De får liksom besiktiga hur de vill.

Eller är det du som har köpt en tjänst på uppmaning av styrelsen? I så fall har du köpt fel tjänst, besiktning av ett gammalt badrum utifrån långt senare gällande regler.

Men nyckeln här är väl att det kanske felaktiga protokollet har spritts till dina spekulanter och dessutom i ett sent skede?

Jag hade inte ens tänkt tanken på en besiktning innan förvaltningen tvingade på mig den. Utöver det hade jag inte en tanke på att något skulle gå snett under besiktningen ändå, för den delen.

Frågan är hur jag kan bevisa att det är felaktigt... Jag får ju annars bita i det sura äpplet och ta ner annonsen och återuppta den igen om någon månad. Just nu är ju marknaden totalmättad av alla som besökt.