Byggrätt - får kommunen göra som de vill?
Vi har precis fått avslag på en bygglovsansökan som skickades in till kommunen i maj 2016 och togs upp på deras möte den 6 dec 2016. Ska försöka att kort sammanfatta orsaken till avslag. Vi köpte vår tomt 2002, byggde ett hus på lite drygt 110 kvm, byggde ett garage något år senare på 48 kvm. På vår tomtkarta / detaljplan som vi fick av kommunen när vi byggde huset och sen när vi byggde garaget så står det att vi har en byggrätt på 150+50 kvm. Därför trodde vi såklart inte det skulle bli något problem när vi nu tänkt bygga ett uterum på 32kvm. Till vår stora förvåning så hörde kommunen av sig ganska direkt när vi skickat in bygglovshandlingarna och meddelade att vi redan utnyttjat vår byggrätt. Vi förstod så klart ingenting så frågade kommunen om de räknat fel. Kommunen svarade att 1998 så tog kommunen ett felaktigt beslut att utöka byggrätten till 150+50 men 2012 hade kommunen märkt att de inte hade befogenhet att ta ett sådant beslut så byggrätten ändrades då till max 150 (som det var innan 1998). Hade vi skickat in bygglovsansökan före 2012 så hade vi fått godkänt. Detta har inte meddelats tomtägarna. Så klart accepterade vi inte detta för vi köpte ju vår tomt med en byggrätt på 150+50. Att de nu sänk till 150 påverkar ju värdet på vår tomt + att de förstör våra drömmar om ett vinterbonat uterum.
Får kommunen verkligen göra så här? Hur kan vi gå vidare med detta? Om kommunen gjort fel så måste de väl stå för det? Det ska väl inte drabba tomtägarna på det här sättet. Så klart kommer vi initialt överklaga men tror inte att de ändå kommer godkänna enligt ryktena vi hört om kommunen.
Får kommunen verkligen göra så här? Hur kan vi gå vidare med detta? Om kommunen gjort fel så måste de väl stå för det? Det ska väl inte drabba tomtägarna på det här sättet. Så klart kommer vi initialt överklaga men tror inte att de ändå kommer godkänna enligt ryktena vi hört om kommunen.
Det låter ju lite som att beslutet att utöka byggrätten på något sätt visat sig vara formellt felaktigt. Och därmed ogiltigförklarats. Troligen har någon överklagat.
Då kan kommunen nu inte göra annat än att neka byggen som strider mot detaljplanen. Dv.s det är inte det nuvarande nekandet som är fel, utan att kommunen tydligen tagit olagligt beslut tidigare.
Rimligen borde det finnas möjlighet att få skadestånd för detta fel. Men jag misstänker att uppförsbacken fram till ett skadestånd är lång och brant.
Det kan ju också vara så att kommunen har ett pågående arbete med att rätta till beslutet, så att man kanske räknar med att åter kunna besluta om utökad byggrätt, men nu på ett formellt korrekt sätt. Borde vara intressant att dyka ner lite i handlingarna och ta reda på vad som gjorts fel.
Då kan kommunen nu inte göra annat än att neka byggen som strider mot detaljplanen. Dv.s det är inte det nuvarande nekandet som är fel, utan att kommunen tydligen tagit olagligt beslut tidigare.
Rimligen borde det finnas möjlighet att få skadestånd för detta fel. Men jag misstänker att uppförsbacken fram till ett skadestånd är lång och brant.
Det kan ju också vara så att kommunen har ett pågående arbete med att rätta till beslutet, så att man kanske räknar med att åter kunna besluta om utökad byggrätt, men nu på ett formellt korrekt sätt. Borde vara intressant att dyka ner lite i handlingarna och ta reda på vad som gjorts fel.
Om ni får avslag och överklagar hamnar ärendet hos domstolarna. Då spelar det inte längre någon roll om kommunen är svår eller enkel att ha med att göra.Sempai skrev:
(Rykten du har hört skall du inte tro så mycket på. De som har negativa erfarenheter låter mer än de som är nöjda...)
Medlem
· Västra Götaland
· 1 849 inlägg
Det du bör göra är att kontrollera när och hur detaljplanen har ändrats. Eftersom ni varit berörda av detaljplaneändringen borde ni blivit tillfrågade om det
Om kommunen gjorde fel 1998 och det upptäcktes 2012 är det felet preskiberat i normala fall.
Rota vidare är rekommendationen.
Annars får ni bygga uterummet som en attefallare och lämna en meter mellan. Sen kan ni har en markis över hålet så det inte regnar in. Dessutom kan ni komplettera med plank på sidorna så det inte stormar in så mycket
Om kommunen gjorde fel 1998 och det upptäcktes 2012 är det felet preskiberat i normala fall.
Rota vidare är rekommendationen.
Annars får ni bygga uterummet som en attefallare och lämna en meter mellan. Sen kan ni har en markis över hålet så det inte regnar in. Dessutom kan ni komplettera med plank på sidorna så det inte stormar in så mycket
Vad säger DP? För det är den som styr. Kommunen kan ha haft egna tolkningar som de fått på fingrarna för av domstolarna.
Sen finns det tillfällen där kommunen har ändra DP till något som är negativt för fastighetsägarna. Men kommunen behöver inte bry sig om eventuella värdeminskningar.
Sen finns det tillfällen där kommunen har ändra DP till något som är negativt för fastighetsägarna. Men kommunen behöver inte bry sig om eventuella värdeminskningar.
Det låter ju som de ändrade planen 98, men att den ändringen blivit underkänd, troligen via ett överklagande. Då gäller ju den det. plane som fanns före 98. I så fall har inte kommunen ändrat ngn. detaljplan.
Tack för alla svar och tankar hittills. Det är riktigt att den detaljplan som fanns före 1998 gäller idag eftersom kommunen felaktigt ändrade detaljplanen (vilket de inte upptäckte förrän 14 år efteråt!). Tycker ändå att vi borde ha någon rätt på vår sida då kommunen informerade oss vid tomtköpet att vi hade en byggrätt på 150+50. Vi har ju vår tomtkarta med kommunens stämpel där det uttryckligen står att vi har 150+50. Vi har planerat våra byggen utifrån detta och valde att bygga ett mindre hus för att sen kunna bygga ut med ett uterum. Tycker också att kommunen borde ha meddelat oss 2012 att de sänkt till 150.
Eftersom vi inte kunde förutspå att det skulle bli något problem med vårt bygge så står vi nu med en gjuten platta förberedd för vattenburen värme (jag vet, dumt att gjuta en platta innan bygglov, men vi behövde inget bygglov för själva plattan), därför är det nu svårt att minska bygget... Får hoppas på att domstolen har en annan syn på ärendet än kommunen.
Eftersom vi inte kunde förutspå att det skulle bli något problem med vårt bygge så står vi nu med en gjuten platta förberedd för vattenburen värme (jag vet, dumt att gjuta en platta innan bygglov, men vi behövde inget bygglov för själva plattan), därför är det nu svårt att minska bygget... Får hoppas på att domstolen har en annan syn på ärendet än kommunen.
Jo du behöver bygglov för att gjuta en platta som skall ingå i ett bygglovsprojekt. Du behöver även starttillstånd. Men byggsanktionsavgiften du riskerar (22 000 kr för att påbörja innan startbesked + ev. för svartbygge) kanske kommunen kvittar mot det skadestånd du ev. kan ha rätt till.
Om vi tänker oss att du hade fått bygglov, då skall det tas fram en kontrollplan för bygget, i den ingår ex. regler för hur marken under plattan skall kontrolleras, och kontrollerna skall protokollföras. Det går ju inte om plattan redan finns där. Det kan också finnas en risk att bygglovsmyndigheten vid startbeskedet underkänner den redovisade konstruktionen av plattan, eller ex. föreskriver radonventilation under plattan, det blir ju då problem om plattan redan byggts.
En tänkbar lösning här skulle ju kunna vara att du begär en s.k "förenklad" detaljplaneändring, kallas även frimärksplan. Det är en detaljplaneändring som bara gäller en fastighet. Med tanke på situationen borde kommunen kunna vara välvilligt inställd till en sådan. I normalfallet kostar det en del och tar tid.
De fall jag känner till har kostnaden varit ca 100 000 för planearbetet, och det har tagit ungefär ett år, men det kanske även går att förhandla om avgiftsnivån med tanke på att kommunen har gjort bort sig. Två fall jag känner till gällde att det saknades typ 5 kvm för att möjliggöra en avstyckning. Ett annat fall gällde återuppbyggnad av ett flerfamiljshus efter en brand. Huset som brann ner var på 3 våningar, alla husen i området var på 3 våningar, men detaljplanen (nyare än husen) föreskrev 2 våningar. Försäkringsbolaget friskriver sig explicit från att täcka bygglovskostnader.
Om vi tänker oss att du hade fått bygglov, då skall det tas fram en kontrollplan för bygget, i den ingår ex. regler för hur marken under plattan skall kontrolleras, och kontrollerna skall protokollföras. Det går ju inte om plattan redan finns där. Det kan också finnas en risk att bygglovsmyndigheten vid startbeskedet underkänner den redovisade konstruktionen av plattan, eller ex. föreskriver radonventilation under plattan, det blir ju då problem om plattan redan byggts.
En tänkbar lösning här skulle ju kunna vara att du begär en s.k "förenklad" detaljplaneändring, kallas även frimärksplan. Det är en detaljplaneändring som bara gäller en fastighet. Med tanke på situationen borde kommunen kunna vara välvilligt inställd till en sådan. I normalfallet kostar det en del och tar tid.
De fall jag känner till har kostnaden varit ca 100 000 för planearbetet, och det har tagit ungefär ett år, men det kanske även går att förhandla om avgiftsnivån med tanke på att kommunen har gjort bort sig. Två fall jag känner till gällde att det saknades typ 5 kvm för att möjliggöra en avstyckning. Ett annat fall gällde återuppbyggnad av ett flerfamiljshus efter en brand. Huset som brann ner var på 3 våningar, alla husen i området var på 3 våningar, men detaljplanen (nyare än husen) föreskrev 2 våningar. Försäkringsbolaget friskriver sig explicit från att täcka bygglovskostnader.
Som sagt jag tror att kommunens felaktiga hantering av detaljplaneändringen kan vara skadeståndsgrundande. Men eftersom felet gjorde för så länge sedan finns en risk att skadeståndsansvaret preskriberats.
Rent formellt är nog kommunen inte skyldig att blanda in er när den felaktiga detaljplanen dras tillbaka, det är ju formellt inte en ändring, utan man har annullerat den sedan tidigare ogiltiga ändringen. Om du kan gräva fram dokumentationen om det så kan det visa sig att det finns ett beslut från en kommunal myndighet att annulera. Det är i så fall ett beslut som ni som sakägare borde informerats om, och givits möjlighet att överklaga.
Men jag kan tänka mig att planen undanröjts av länstyrelsen eller markomiljödomstolen efter att någon överklagat. I så fall är det ett mål mellan kommunen och den som överklagat, där ni inte är sakägare. Men har kommunen fattat ett beslut som rör detaljplanen, ex. efter ett domstolsutslag, då tror jag att ni räknas som sakägare och borde informerats.
Rent formellt är nog kommunen inte skyldig att blanda in er när den felaktiga detaljplanen dras tillbaka, det är ju formellt inte en ändring, utan man har annullerat den sedan tidigare ogiltiga ändringen. Om du kan gräva fram dokumentationen om det så kan det visa sig att det finns ett beslut från en kommunal myndighet att annulera. Det är i så fall ett beslut som ni som sakägare borde informerats om, och givits möjlighet att överklaga.
Men jag kan tänka mig att planen undanröjts av länstyrelsen eller markomiljödomstolen efter att någon överklagat. I så fall är det ett mål mellan kommunen och den som överklagat, där ni inte är sakägare. Men har kommunen fattat ett beslut som rör detaljplanen, ex. efter ett domstolsutslag, då tror jag att ni räknas som sakägare och borde informerats.
Jag kan tänka mig att detta är något som i såfall har kungjorts i tidningen, och de notiserna är ju rätt lätt att missa.
Men å andra sidan är det inte alls ovanligt att kommunen åker på smisk på grund av formaliafel så det kan vara värt att kontrollera det.
Men å andra sidan är det inte alls ovanligt att kommunen åker på smisk på grund av formaliafel så det kan vara värt att kontrollera det.
Jag tror inte att kommunen har något ansvar för att dp troligtvis fick bakläxa i domstolen. Du har inte fått något bygglov som du senare tvingats riva. Det känns ibland som att kommunen har väldigt lite ansvar vid bygglov... Tyvärr
Har någon annan granne i modern tid ansökt om bygglov och fått de godkänt efter 2012? Det är något du behöver veta.
Tråkigt att du gjutit platta och det ska man absolut inte göra innan de har gett dig ett färdigt bygglov, hade du grävt ur 50 cm för att förbereda hade varit en sak.
Tråkigt att du gjutit platta och det ska man absolut inte göra innan de har gett dig ett färdigt bygglov, hade du grävt ur 50 cm för att förbereda hade varit en sak.
De hus som är byggda enl. den ogiltiga detaljplanen är nog idag att betrakta som svartbyggen, om någon överklagar bygglov utfärdade fram till 2012, när PBL ändrades (bygglov enl. gamla PBL vinner aldrig laga kraft, och kan överklagas i all framtid) borde det vara risk för rivningsbeslut. De som är byggda före 2006 är då preskriberade enl. 10 årsregeln, men kan fortfarande få sina bygglov ogiltigförklarade om de överklagas. Preskriptionen innebär att ett indraget bygglov inte får någon praktisk konsekvens.
Med andra ord kommunens misstag bör kunna ställa till en salig soppa.
Med andra ord kommunens misstag bör kunna ställa till en salig soppa.