Bygglov nära tomtgräns mot kommunal vägmark - vad gäller?

[Hazelberg]

Vi köpte för ca 2 år sedan ett hus. I slutet av processen meddelade mäklaren att ett skärmtak saknade bygglov, och uppmanade oss att sitta stilla i båten tills det var preskriberat. Mäklaren rekommenderade också att söka bygglov för skärmtaket i samband med en framtida bygglovsansökan för något annat på tomten. Det har passerat någonstans mellan 5-10 år, vi kan alltså inte få någon sanktionsavgift längre.

Nu planerar vi tillbyggnad och har skickat in ritningar dels för den nya tillbyggnaden och dels för det befintliga skärmtaket. Vad vi inte räknat med är att skärmtaket eventuellt inte kan få bygglov alls, då det är byggt närmare än 4,5 meter från tomtgräns. Efter att ha läst på lite verkar det som att det är byggnadsstadgan som reglerar detta för vår fastighet, då detaljplanen är äldre än -87 och den inte säger något om avstånd till tomtgräns.

Vad som komplicerar detta är att vi inte gränsar till en granntomt, utan till kommunal mark som enligt detaljplanen är vägmark. Enligt en dom från MÖD gäller endast byggnadsstadgans avståndsreglering för tomter som är avsedda för bebyggelse:
"MÖD konstaterade att avståndsbestämmelserna i 39 § byggnadsstadgan i äldre regeringsrättspraxis inte ansetts tillämpliga på markområden som inte är avsett för bebyggelse. Begreppet granntomt tar inte sikte på avstånd till fastighetsgränser mot allmän platsmark om inte sådan mark är avsedd att förses med byggnader. MÖD konstaterade sedan att då Fastighet C inte är avsedd för bebyggande kan markområdet inte anses utgöra tomt i den mening som avses i 39 § byggnadsstadgan. Bygglovet var därför att anse som planenligt." https://www.realadvokatbyra.se/news...nte-for-fastighetsgrans-mot-allman-platsmark/

Så det jag landat i nu är att 4,5-metersregeln från byggnadsstadgan inte bör gälla, däremot kanske det finns andra regler då marken är vägmark i detaljplanen. Observera att det inte finns någon väg eller plan på att bygga väg, utan det är bara skog. Någon som har erfarenhet från liknande fall och vet vad som gäller?

Bifogad bild illustrerar vart skärmtaket ligger i rött, och kommunal vägmark den angränsar till i turkost.

 

[Claes Sörmland]

Du verkar ha läst planregleringen med 39 § byggnadsstadgan i grunden helt korrekt. Men...

På plankartan verkar det som att vägen inte är avsatt som allmän plats i detaljplanen utan som tomtmark. Att det sen ligger en gammal väg där som inte är planenlig är en annan sak. Och i så fall gäller 4,5 m-regeln...

Var går fastighetsgränsen?

 

[LaszloToth]

Kan du dela hela detaljplanen?

Verkar dock som att det är gul färg på den vägsnutt som du pratar om? Har du verkligen tolkat DP rätt och det är allmän plats där vägen går? Ser mer ut som en tidigare markerad infart bara?

Har du frågat din egna kommun vad som gäller?

 

[Hazelberg]

Här är en modern satellitbild som gör det lite tydligare. Kommunen äger all mark som går "runt" tomten till vänster. Ser nu som ni säger att det i detaljplanen ser ut att finnas en tomt till innanför oss, som inte verkar existera längre.

Detaljplanen finns här:
https://hittalerum.lerum.se/PublikaDokument/planer/15-STY-1245_K.PDF

Edit: Vid närmare anblick ser det ut som att tomtgränserna ritats om när man jämför detaljplanen och eniro. Tomten i norra delen av bilden från Eniro är ny, och innefattar delvis mark från den tomt i detaljplanen som vårt skärmtak gränsar till. Sedan har som sagt den tomten svalts av kommunal mark. Vad gäller när den moderna tomtkartan och detaljplanen inte stämmer överens? Hur vet man vad som är en tomt för bebyggelse?

 

[Hazelberg]

Kan du dela hela detaljplanen?

Verkar dock som att det är gul färg på den vägsnutt som du pratar om? Har du verkligen tolkat DP rätt och det är allmän plats där vägen går? Ser mer ut som en tidigare markerad infart bara?

Har du frågat din egna kommun vad som gäller?

Yes, har frågat kommunen men svaren är kortfattade, otydliga, hänvisar inte till några specifika skrivelser och kommer som grädden på moset med 2 veckors fördröjning. Vänder mig till forumet för att stilla ångesten kring detta...

 

[P-plats]

Hur som helst så kan väl byggnadsnämnden göra avsteg från detaljplanen och ge bygglov för skärmtaket.

 

[Claes Sörmland]

Detaljplanen finns här:
[länk]

Din granne med vägen är enligt byggnadsplanen avsatt som tomtmark. Så 4,5 m-regeln i byggnadsstadgan är tyvärr gällande vad jag kan förstå.

Att det har lagts en väg på marken eller att kommunen äger fastigheten ändrar inte på det.

 

[Hazelberg]

Din granne med vägen är enligt byggnadsplanen avsatt som tomtmark. Så 4,5 m-regeln i byggnadsstadgan är tyvärr gällande vad jag kan förstå.

Att det har lagts en väg på marken eller att kommunen äger fastigheten ändrar inte på det.

Och att tomten från detaljplanen inte längre existerar som en separat tomt (se tomtkarta från eniro ovan), utan ätits upp av kommunens parkyta spelar ingen roll?

 

[Claes Sörmland]

Och att tomten från detaljplanen inte längre existerar som en separat tomt (se tomtkarta från eniro ovan), utan ätits upp av kommunens parkyta spelar ingen roll?

I grunden inte. En detaljplan är en plan för den framtida bebyggelsen. Så den ska följas vid t ex bygglovsprövning men man har rätt till pågående planstridig användning av marken. Det ska också sägas att det fanns en omfattande dispensmöjlighet före PBL så byggnadsnämnderna kunde ge dispens för icke planenliga åtgärder. Men formellt försvann den möjligheten 1987 när PBL kom. (En del kommuner fortsatte dock med "dispenser" fast det inte fanns lagstöd för det in på 2000-talet.)

Kommunen måste fatta ett beslut om att ändra på detaljplanen för att kvartersmark ska omplaneras som allmän plats. T ex att planera om marken där vägen som är kommunalt ägd går idag på tomtmark. Annars kan fastighetsägaren i enlighet med byggnadsplanen besluta att ta bort den befintliga vägen och istället bebygga marken, d v s det som planen medger.

De domar vi borde läsa är rättsfallen RÅ 1971 ref. 29 och RÅ 1973 C 136 som det hänvisas till i MÖD-domen som du har grävt fram. I MÖD-domen står det:

"I praxis har avståndsbestämmelsen i 39 § byggnadsstadgan inte ansetts tillämplig då angränsande markområde inte är avsett för bebyggande (se rättsfallen RÅ 1971 ref. 29 och RÅ 1973 C 136)."

 

[Hazelberg]

I grunden inte. En detaljplan är en plan för den framtida bebyggelsen. Så den ska följas vid t ex bygglovsprövning men man har rätt till pågående planstridig användning av marken. Det ska också sägas att det fanns en omfattande dispensmöjlighet före PBL så byggnadsnämnderna kunde ge dispens för icke planenliga åtgärder. Men formellt försvann den möjligheten 1987 när PBL kom. (En del kommuner fortsatte dock med "dispenser" fast det inte fanns lagstöd för det in på 2000-talet.)

Kommunen måste fatta ett beslut om att ändra på detaljplanen för att kvartersmark ska omplaneras som allmän plats. T ex att planera om marken där vägen som är kommunalt ägd går idag på tomtmark. Annars kan fastighetsägaren i enlighet med byggnadsplanen besluta att ta bort den befintliga vägen och istället bebygga marken, d v s det som planen medger.

De domar vi borde läsa är rättsfallen RÅ 1971 ref. 29 och RÅ 1973 C 136 som det hänvisas till i MÖD-domen som du har grävt fram. I MÖD-domen står det:

"I praxis har avståndsbestämmelsen i 39 § byggnadsstadgan inte ansetts tillämplig då angränsande markområde inte är avsett för bebyggande (se rättsfallen RÅ 1971 ref. 29 och RÅ 1973 C 136)."

Läser jag RÅ 1971 ref. 29 ligger fokus framförallt på att den angränsande tomten inte har några byggnader, och att det är det som är den avgörande punkten snarare än vad som står eller inte står i en detaljplan. Nu kanske detta inte var ett detaljplanerat område, framgår inte från dokumentet.

"Av LSt:s utslag framgår att "annan byggnad ej fanns inom synhåll på platsen". Detta påstående syftar
närmast på det förhållandet att synlig byggnad ej finns på klgdns fastighet. På grund härav och under
åberopande av övriga i målet förebragta omständigheter får LSt hemställa, att besvären lämnas utan bifall."

 

[Claes Sörmland]

Läser jag RÅ 1971 ref. 29 ligger fokus framförallt på att den angränsande tomten inte har några byggnader, och att det är det som är den avgörande punkten snarare än vad som står eller inte står i en detaljplan. Nu kanske detta inte var ett detaljplanerat område, framgår inte från dokumentet.

"Av LSt:s utslag framgår att "annan byggnad ej fanns inom synhåll på platsen". Detta påstående syftar
närmast på det förhållandet att synlig byggnad ej finns på klgdns fastighet. På grund härav och under
åberopande av övriga i målet förebragta omständigheter får LSt hemställa, att besvären lämnas utan bifall."

Ja det är ju utom detaljplan i det målet medan det i TS fall finns en detaljplan som anger att marken är tomtmark (kvartersmark) som är avsatt för bebyggelse. Det är mer en fråga om markägaren vill bygga eller inte.

 

[Claes Sörmland]

Här har SKR gjort en sammanställning kring detta (s. 6):
https://skr.se/download/18.d977a361...52460/Vägledning till SKRs exempelsamling.pdf

Relevant del:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

 

[Hazelberg]

Ja det är ju utom detaljplan i det målet medan det i TS fall finns en detaljplan som anger att marken är tomtmark (kvartersmark) som är avsatt för bebyggelse. Det är mer en fråga om markägaren vill bygga eller inte.

Först och främst tack för din tid.

Så det jag skulle behöva för ett positivt besked är att kommunen bekräftar att marken inte ämnad för bebyggelse?

Är det den enda lösningen eller finns det fler vägar ut?

 

[Villa vista]

Hej, kan detta vara något (se saxad text nedan):

Din plan reglerar byggnadernas placering mot allmän platsmark men ger möjlighet att placera byggnad fritt i övrigt. Vägen ser ut som en skaftväg för planerad tomt bakom ditt hus, dvs det är kvartersmark som du får bebygga närmare än 4,5m. dvs skärmtaket borde få bygglov

Byggnadsstadgans 39 § gäller som planbestämmelse​

Många äldre planer, till exempel stadsplaner och byggnadsplaner, som är antagna med stöd av lagstiftningen före äldre plan- och bygglagen, ÄPBL, det vill säga före 1 juli 1987 saknar bestämmelser om byggnadens läge. Det beror på att det fanns generella bestämmelser om placering i byggnadsstadgan som gällde tillsammans med planen. Genom övergångsbestämmelser ska 39 § i byggnadsstadgan (1959:612) tillämpas som planbestämmelse i äldre planer om inte annat är föreskrivet. Det innebär att om det finns en planbestämmelse som reglerar avståndet så är det den bestämmelsen som ska tillämpas och inte 39 § byggnadsstadgan. Ta del av byggnadsstadgan (1959:612) på sidan Äldre lagar om planering och byggande.

 

[olofh]

Jag förstår att du vill göra rätt för dig, förra ägaren kanske aldrig sökte för de förstod att de inte skulle få. I ditt fall kanske det är bättre att söka bygglovet för det du faktiskt vill göra. Och i senare skede för skärmtaket. Det är ju upp till bygglovshandläggaren att uppmärksamma skärmtaket. Bara rita in det på fasadritningen så som det har varit.